Two numbers decide what a foreigner can own in Thailand: 49 and 30. Here is what each means for a condo and for a villa, where each option genuinely wins, and what to check before you pay a deposit.
Forty-nine percent and thirty years. Foreign owners together can hold at most 49% of the floor area in a condominium building. A lease of land or a house can run at most 30 years at a time. Price, view and yield come second to which of those two limits you are living under, and most buyers meet them only at the contract stage.
The 49% limit comes from the Condominium Act: foreign owners can collectively hold up to 49% of the total floor area in a condominium project. Practitioners at Nagashima Ohno & Tsunematsu note in Chambers Real Estate 2026 that a unit also carries co-ownership of the common property, including the land under the building, in proportion to its area, which can be seen as an exception to the ban on foreigners owning land.
The 30-year limit comes from section 540 of the Civil and Commercial Code: a lease of immovable property cannot exceed 30 years, and a longer agreed term is reduced to 30. Under section 538, a lease longer than three years must also be registered at the Land Office. An unregistered one is enforceable for no more than three years.
| Condo unit | Villa on leased land | |
|---|---|---|
| Legal basis | Condominium Act (sections 19 and 19 bis) | Civil and Commercial Code: lease, usufruct, superficies |
| In your name | Freehold title to the unit, plus a share of the common property and the land | Rights over the land (registered lease or usufruct); the house itself via a superficies where that structure is used |
| Land | Co-owned, in proportion to the unit | Not owned: a foreigner cannot own land |
| Hard limit | 49% foreign quota per building | 30 years per lease term |
| Money | From abroad, in foreign currency, your own name, purpose stated | Set by your contract; off-plan payments should follow construction milestones |
| Transfer fee, foreign buyer | 2% of appraised value, split by negotiation | Depends on the structure: ask for every registration cost in writing |
The catch is the quota. It is finite, it belongs to the building, and when it is full a foreigner cannot buy in their own name. The money also has to arrive from abroad in foreign currency: baht borrowed inside Thailand does not count as foreign currency remitted from abroad (Thaiger Legal).
A villa gives you what a unit in a shared building cannot: your own plot, your own pool, no shared walls and no committee voting on what you may renovate. For a buyer who wants to live there, or to hold for years rather than flip, that is the point of buying.
It is also the only route to a stand-alone house, because a foreigner cannot own the land under one. What you hold is a right over that land. A 30-year lease or usufruct gives protection and use, not ownership; a superficies makes the house yours, but not the ground.
Rental income depends on location, management and occupancy, not on the legal form. Ask any seller for net figures after management fees, tax and vacancy, and compare like with like.
Renewal cannot be pre-agreed as automatic. "30+30+30" shows up in a lot of marketing. In 2023 the Supreme Court (case 4655/2566) dealt with a Phuket lease dated 10 May 1990 that contained a prepaid promise of two further 30-year terms on the same conditions. The court held the promise void as a way around the 30-year cap. The lessee lost possession, the structures had to come down, and damages of THB 30,000 a month were awarded, as summarised by Addleshaw Goddard in March 2025. The firm adds that the decision does not overturn earlier cases, and that renewal terms reflecting future circumstances may still stand.
What sounder drafting looks like. The same briefing suggests a lessee option, not an automatic right, to register a new 30-year term; rent that escalates (for example with inflation) and is paid at registration; at the end of the term, structures passing to the landowner against a market-value payment unless a new term is agreed; and an option to convert if longer leases ever become legal.
Longer leases are a proposal, not law. Proposals for longer leaseholds, including 99 years, have been in the news this year, but section 540 still caps a lease at 30 years. Don't price today's decision on a reform that has not passed. Our 99-year leasehold checklist covers what to do with that information.
Nominee companies are not a workaround. Thaiger Legal's guide (updated 26 August 2026) reports that enforcement tightened from 1 January 2026 and that Foreign Business Act penalties reach three years in prison and fines of up to THB 1,000,000.
A reservation deposit is typically 1–2% of the price. Every item below is cheaper to fix before that money moves.
| Check | Condo | Villa |
|---|---|---|
| Registration | Written confirmation from the juristic-person office that the foreign quota has room | The lease, usufruct or superficies is registered at the Land Office, not just signed |
| Money | Funds arrive from abroad in foreign currency, in your name, purpose stated; keep the FET form (transfers of $50,000 or more) or the bank letter | Each payment tied to a construction milestone and receipted |
| Term and renewal | Freehold: nothing to renew | Renewal drafted as your option to register a new term, with the rent escalation stated |
| End of term | Not applicable | What happens to the building at the end is written down |
| Costs | 2% transfer fee, split fixed in the contract (a new-build developer may pass on at most half); juristic-person fees and sinking fund reviewed | Every registration cost, and who pays it, stated in the contract |
| Who reads it | A lawyer acting only for you, before you sign, not after | Same |
Choose a condo if you want freehold in your own name, you may sell within a few years, you are comfortable with building rules and fees, and a building with open quota exists where you want to be.
Choose a villa if you want your own plot, pool and privacy, you plan to hold and use it for years, and you accept that your right to the land is a registered lease with term limits, drafted by a lawyer with renewal as an option.
The expensive mistake is not choosing the "wrong" one. It is not knowing which of the two you actually hold.
Hush Villas is four turnkey private-pool villas on Koh Phangan, from $135,000, handover Q1 2027. What is registered and guaranteed at signing is the 30-year lease; later terms depend on agreement at renewal, and we say so on our FAQ. Our projection is about 15% net rental yield a year; see how it is calculated. Under our lease agreement, the lease passes to the buyer's heirs, who take over its existing terms.
Checked October 8, 2026
Yes: freehold, in your own name, within the building's 49% foreign quota and with the purchase money sent from abroad in foreign currency. Ask the juristic-person office to confirm the quota in writing before you pay a deposit.
Not land. A house can be held only through rights over the land: a registered lease (30 years at most per term), a usufruct, or a superficies over the building. Whichever route is used, it has to be registered on transfer day.
Thirty years per term under section 540. A renewal is allowed, but a clause that pre-agrees further automatic terms was held void in Supreme Court case 4655/2566. Draft renewal as an option to register a new term, with a lawyer.
No. The reduction, approved by the Cabinet on 30 June 2026, applies to Thai natural persons buying homes or condos up to THB 7 million between 1 July 2026 and 30 June 2027. Foreign buyers pay the standard 2% of appraised value, and the split with the seller is negotiated.
It is the foreign exchange transaction form (formerly called "Thor Thor 3") that a bank issues when you bring funds in from abroad, for transfers of $50,000 or more; below that, a bank letter serves. A condo buyer needs this evidence on transfer day.
No. Nominee structures are illegal, and Thaiger Legal reports that enforcement tightened from 1 January 2026. See our nominee crackdown checklist.
Два числа определяют, чем может владеть иностранец в Таиланде: 49 и 30. Что значит каждое для кондо и для виллы, где каждый вариант действительно выигрывает и что проверить, прежде чем вносить депозит.
Сорок девять процентов и тридцать лет. Иностранные собственники вместе могут владеть не более чем 49% площади кондоминиума. Аренда земли или дома может длиться не дольше 30 лет за один раз. Цена, вид и доходность вторичны по сравнению с тем, под какое из двух ограничений вы попадаете, а большинство покупателей узнаёт о них только на этапе договора.
Предел в 49% следует из Закона о кондоминиумах: иностранные собственники вместе могут владеть не более чем 49% общей площади проекта. Юристы Nagashima Ohno & Tsunematsu отмечают в Chambers Real Estate 2026, что квартира включает долю в общем имуществе, в том числе в земле под зданием, пропорционально её площади, и это можно рассматривать как исключение из запрета иностранцам владеть землёй.
Предел в 30 лет следует из статьи 540 Гражданского и торгового кодекса: аренда недвижимости не может превышать 30 лет, а более длительный согласованный срок сокращается до 30. По статье 538 аренда дольше трёх лет должна быть зарегистрирована в Земельном управлении. Незарегистрированная действует не более трёх лет.
| Квартира в кондо | Вилла на арендованной земле | |
|---|---|---|
| Правовая основа | Закон о кондоминиумах (статьи 19 и 19 bis) | Гражданский и торговый кодекс: аренда, узуфрукт, суперфиций |
| На ваше имя | Право собственности на квартиру плюс доля в общем имуществе и земле | Права на землю (зарегистрированная аренда или узуфрукт); сам дом — через суперфиций там, где применяется такая схема |
| Земля | В долевой собственности, пропорционально квартире | Не в собственности: иностранец не может владеть землёй |
| Жёсткий предел | Иностранная квота 49% на здание | 30 лет на один срок аренды |
| Деньги | Из-за границы, в иностранной валюте, на ваше имя, с указанием назначения | Определяются договором; платежи по строящемуся объекту должны привязываться к этапам строительства |
| Сбор, иностранный покупатель | 2% от оценочной стоимости, распределение по договорённости | Зависит от схемы: просите письменно все регистрационные расходы |
Подвох в квоте. Она ограничена, принадлежит зданию, и когда она заполнена, иностранец не может купить на своё имя. Деньги также должны прийти из-за границы в иностранной валюте: бат, взятые в долг внутри Таиланда, не считаются иностранной валютой, переведённой из-за рубежа (Thaiger Legal).
Вилла даёт то, чего не может дать квартира в общем здании: собственный участок, собственный бассейн, отсутствие общих стен и комитета, голосующего за то, что вы можете ремонтировать. Для покупателя, который хочет там жить или держать объект годами, а не перепродавать, в этом и смысл покупки.
Это также единственный путь к отдельному дому, потому что иностранец не может владеть землёй под ним. Вы владеете правом на эту землю. Аренда на 30 лет или узуфрукт дают защиту и право пользования, но не собственность; суперфиций делает дом вашим, но не землю.
Доход от аренды зависит от места, управления и заполняемости, а не от юридической формы. Просите любого продавца показать чистые цифры после комиссии управляющих, налогов и простоев и сравнивайте сопоставимое с сопоставимым.
Продление нельзя оговорить заранее как автоматическое. «30+30+30» встречается во многих рекламных материалах. В 2023 году Верховный суд (дело 4655/2566) рассматривал аренду на Пхукете от 10 мая 1990 года, содержавшую предоплаченное обещание двух дополнительных 30-летних сроков на тех же условиях. Суд признал это обещание недействительным как способ обойти предел в 30 лет. Арендатор лишился владения, строения пришлось снести, и было присуждено возмещение в размере 30 000 бат в месяц, как резюмировала фирма Addleshaw Goddard в марте 2025 года. Фирма добавляет, что решение не отменяет прежние дела, а условия продления, отражающие будущие обстоятельства, всё ещё могут оставаться в силе.
Как выглядит более надёжное оформление. В том же обзоре предлагается опцион арендатора, а не автоматическое право, на регистрацию нового 30-летнего срока; арендная плата с индексацией (например, на инфляцию), выплачиваемая при регистрации; передача строений землевладельцу в конце срока против выплаты рыночной стоимости, если не согласован новый срок; и опцион на преобразование, если более длительная аренда станет законной.
Более длительная аренда — это предложение, а не закон. Предложения о более длительной аренде, включая 99 лет, в этом году обсуждались в новостях, но статья 540 по-прежнему ограничивает аренду 30 годами. Не стройте сегодняшнее решение на реформе, которая не принята. Наш чек-лист по 99-летней аренде объясняет, как распорядиться этой информацией.
Номинальные компании — не обходной путь. Руководство Thaiger Legal (обновлено 26 августа 2026 года) сообщает, что с 1 января 2026 года контроль ужесточён, а штрафы по Закону об иностранной деятельности достигают трёх лет лишения свободы и штрафа до 1 000 000 бат.
Депозит на бронирование обычно составляет 1–2% от цены. Каждый пункт ниже дешевле исправить до того, как деньги ушли.
| Проверка | Кондо | Вилла |
|---|---|---|
| Регистрация | Письменное подтверждение от офиса юридического лица здания, что в иностранной квоте есть место | Аренда, узуфрукт или суперфиций зарегистрированы в Земельном управлении, а не просто подписаны |
| Деньги | Средства поступают из-за границы в иностранной валюте, на ваше имя, с указанием назначения; сохраните форму FET (переводы от $50 000) или банковское письмо | Каждый платёж привязан к этапу строительства и подтверждён квитанцией |
| Срок и продление | Право собственности: продлевать нечего | Продление оформлено как ваш опцион на регистрацию нового срока, с указанной индексацией аренды |
| Конец срока | Не применимо | Что будет со зданием в конце срока, записано |
| Расходы | Сбор 2% с оговорённым распределением (застройщик по новостройке может переложить на вас не более половины); проверены взносы юридического лица и резервный фонд | Все регистрационные расходы и то, кто их платит, указаны в договоре |
| Кто читает договор | Юрист, который действует только в ваших интересах, до подписания, а не после | То же |
Выбирайте кондо, если вы хотите право собственности на своё имя, можете продать в течение нескольких лет, готовы мириться с правилами здания и взносами, и там, где вы хотите жить, есть здание со свободной квотой.
Выбирайте виллу, если вы хотите собственный участок, бассейн и приватность, планируете владеть и пользоваться ею годами и принимаете, что ваше право на землю — зарегистрированная аренда с ограниченным сроком, составленная юристом с продлением в виде опциона.
Дорогая ошибка не в том, чтобы выбрать «не то». Ошибка — не знать, чем именно вы на самом деле владеете.
Hush Villas — это четыре виллы «под ключ» с частными бассейнами на Ко Пангане, от $135 000, передача в первом квартале 2027 года. При подписании регистрируется и гарантируется 30-летняя аренда; дальнейшие сроки зависят от соглашения при продлении, и мы прямо говорим об этом в нашем разделе FAQ. Наша прогнозная доходность — около 15% чистой аренды в год; см. как это рассчитывается. По нашему договору аренды аренда переходит к наследникам покупателя, которые принимают её на существующих условиях.
Проверено 8 октября 2026 г.
Да: на праве собственности, на своё имя, в пределах иностранной квоты 49% здания и при условии, что деньги отправлены из-за границы в иностранной валюте. Попросите офис юридического лица подтвердить квоту письменно до внесения депозита.
Землёй — нет. Дом можно держать только через права на землю: зарегистрированная аренда (не более 30 лет за срок), узуфрукт или суперфиций на здание. Какой бы путь ни использовался, он должен быть зарегистрирован в день перехода прав.
Тридцать лет за срок по статье 540. Продление допускается, но пункт, заранее предусматривающий дальнейшие автоматические сроки, был признан недействительным по делу Верховного суда 4655/2566. Оформляйте продление как опцион на регистрацию нового срока, вместе с юристом.
Нет. Снижение, одобренное кабинетом министров 30 июня 2026 года, применяется к гражданам Таиланда, покупающим дома или кондо стоимостью до 7 млн бат, с 1 июля 2026 по 30 июня 2027 года. Иностранные покупатели платят стандартные 2% от оценочной стоимости, а распределение с продавцом оговаривается.
Это форма валютной операции (ранее называлась «Thor Thor 3»), которую банк выдаёт, когда вы переводите средства из-за границы, при переводах от $50 000; при меньших суммах подойдёт банковское письмо. Покупателю кондо это подтверждение понадобится в день перехода прав.
Нет. Номинальные схемы незаконны, и Thaiger Legal сообщает, что с 1 января 2026 года контроль ужесточён. См. наш чек-лист по борьбе с номинальными схемами.
Два числа визначають, чим може володіти іноземець у Таїланді: 49 і 30. Що означає кожне для кондо та для вілли, де кожен варіант справді виграє і що перевірити, перш ніж вносити депозит.
Сорок дев'ять відсотків і тридцять років. Іноземні власники разом можуть володіти не більш ніж 49% площі кондомініуму. Оренда землі чи будинку може тривати не довше 30 років за один раз. Ціна, краєвид і дохідність вторинні порівняно з тим, під яке з двох обмежень ви потрапляєте, а більшість покупців дізнається про них лише на етапі договору.
Межа в 49% випливає із Закону про кондомініуми: іноземні власники разом можуть володіти не більш ніж 49% загальної площі проєкту. Юристи Nagashima Ohno & Tsunematsu зазначають у Chambers Real Estate 2026, що квартира включає частку в спільному майні, зокрема в землі під будівлею, пропорційно її площі, і це можна розглядати як виняток із заборони іноземцям володіти землею.
Межа в 30 років випливає зі статті 540 Цивільного та торгового кодексу: оренда нерухомості не може перевищувати 30 років, а довший узгоджений строк скорочується до 30. За статтею 538 оренда довше трьох років має бути зареєстрована в Земельному управлінні. Незареєстрована діє не більш як три роки.
| Квартира в кондо | Вілла на орендованій землі | |
|---|---|---|
| Правова основа | Закон про кондомініуми (статті 19 і 19 bis) | Цивільний і торговий кодекс: оренда, узуфрукт, суперфіцій |
| На ваше ім'я | Право власності на квартиру плюс частка в спільному майні та землі | Права на землю (зареєстрована оренда або узуфрукт); сам будинок — через суперфіцій там, де застосовується така схема |
| Земля | У спільній власності, пропорційно квартирі | Не у власності: іноземець не може володіти землею |
| Жорстка межа | Іноземна квота 49% на будівлю | 30 років на один строк оренди |
| Гроші | З-за кордону, в іноземній валюті, на ваше ім'я, із зазначенням призначення | Визначаються договором; платежі за об'єкт, що будується, мають прив'язуватися до етапів будівництва |
| Збір, іноземний покупець | 2% від оціночної вартості, розподіл за домовленістю | Залежить від схеми: просіть письмово всі реєстраційні витрати |
Підступ у квоті. Вона обмежена, належить будівлі, і коли заповнена, іноземець не може купити на своє ім'я. Гроші також мають надійти з-за кордону в іноземній валюті: бати, позичені всередині Таїланду, не вважаються іноземною валютою, переказаною з-за кордону (Thaiger Legal).
Вілла дає те, чого не може дати квартира в спільній будівлі: власну ділянку, власний басейн, відсутність спільних стін і комітету, що голосує за те, що ви можете ремонтувати. Для покупця, який хоче там жити або тримати об'єкт роками, а не перепродавати, в цьому і сенс покупки.
Це також єдиний шлях до окремого будинку, бо іноземець не може володіти землею під ним. Ви володієте правом на цю землю. Оренда на 30 років або узуфрукт дають захист і право користування, але не власність; суперфіцій робить будинок вашим, але не землю.
Дохід від оренди залежить від місця, управління та заповнюваності, а не від юридичної форми. Просіть будь-якого продавця показати чисті цифри після комісії управителів, податків і простоїв та порівнюйте співмірне зі співмірним.
Продовження не можна наперед обумовити як автоматичне. «30+30+30» трапляється в багатьох рекламних матеріалах. У 2023 році Верховний суд (справа 4655/2566) розглядав оренду на Пхукеті від 10 травня 1990 року, що містила передплачену обіцянку двох додаткових 30-річних строків на тих самих умовах. Суд визнав цю обіцянку недійсною як спосіб обійти межу в 30 років. Орендар втратив володіння, споруди довелося знести, і було присуджено відшкодування в розмірі 30 000 батів на місяць, як резюмувала фірма Addleshaw Goddard у березні 2025 року. Фірма додає, що рішення не скасовує попередні справи, а умови продовження, які відображають майбутні обставини, можуть залишатися чинними.
Як виглядає надійніше оформлення. У тому самому огляді пропонується опціон орендаря, а не автоматичне право, на реєстрацію нового 30-річного строку; орендна плата з індексацією (наприклад, на інфляцію), що сплачується під час реєстрації; передача споруд землевласнику наприкінці строку проти виплати ринкової вартості, якщо не погоджено новий строк; та опціон на перетворення, якщо довша оренда стане законною.
Довша оренда — це пропозиція, а не закон. Пропозиції про довшу оренду, зокрема 99 років, цього року обговорювалися в новинах, але стаття 540 досі обмежує оренду 30 роками. Не будуйте сьогоднішнє рішення на реформі, яку не ухвалено. Наш чек-лист щодо 99-річної оренди пояснює, як розпорядитися цією інформацією.
Номінальні компанії — не обхідний шлях. Посібник Thaiger Legal (оновлено 26 серпня 2026 року) повідомляє, що з 1 січня 2026 року контроль посилено, а штрафи за Законом про іноземну діяльність сягають трьох років позбавлення волі та штрафу до 1 000 000 батів.
Депозит за бронювання зазвичай становить 1–2% від ціни. Кожен пункт нижче дешевше виправити до того, як гроші пішли.
| Перевірка | Кондо | Вілла |
|---|---|---|
| Реєстрація | Письмове підтвердження від офісу юридичної особи будівлі, що в іноземній квоті є місце | Оренда, узуфрукт або суперфіцій зареєстровані в Земельному управлінні, а не просто підписані |
| Гроші | Кошти надходять з-за кордону в іноземній валюті, на ваше ім'я, із зазначенням призначення; збережіть форму FET (перекази від $50 000) або банківський лист | Кожен платіж прив'язаний до етапу будівництва й підтверджений квитанцією |
| Строк і продовження | Право власності: продовжувати нічого | Продовження оформлено як ваш опціон на реєстрацію нового строку, із зазначеною індексацією оренди |
| Кінець строку | Не застосовується | Що буде з будівлею наприкінці строку, записано |
| Витрати | Збір 2% з обумовленим розподілом (забудовник за новобудовою може перекласти на вас не більш як половину); перевірено внески юридичної особи та резервний фонд | Усі реєстраційні витрати й те, хто їх платить, зазначено в договорі |
| Хто читає договір | Юрист, який діє лише у ваших інтересах, до підписання, а не після | Те саме |
Обирайте кондо, якщо ви хочете право власності на своє ім'я, можете продати протягом кількох років, готові миритися з правилами будівлі та внесками, і там, де ви хочете жити, є будівля з вільною квотою.
Обирайте віллу, якщо ви хочете власну ділянку, басейн і приватність, плануєте володіти й користуватися нею роками та приймаєте, що ваше право на землю — зареєстрована оренда з обмеженим строком, складена юристом із продовженням у вигляді опціону.
Дорога помилка не в тому, щоб обрати «не те». Помилка — не знати, чим саме ви насправді володієте.
Hush Villas — це чотири вілли «під ключ» з приватними басейнами на Ко Панґані, від $135 000, передача в першому кварталі 2027 року. Під час підписання реєструється й гарантується 30-річна оренда; подальші строки залежать від домовленості під час продовження, і ми прямо говоримо про це в нашому розділі FAQ. Наша прогнозна дохідність — близько 15% чистої оренди на рік; див. як це розраховується. За нашим договором оренди оренда переходить до спадкоємців покупця, які приймають її на чинних умовах.
Перевірено 8 жовтня 2026 р.
Так: на праві власності, на своє ім'я, у межах іноземної квоти 49% будівлі та за умови, що гроші надіслано з-за кордону в іноземній валюті. Попросіть офіс юридичної особи письмово підтвердити квоту до внесення депозиту.
Землею — ні. Будинок можна тримати лише через права на землю: зареєстрована оренда (не більш як 30 років за строк), узуфрукт або суперфіцій на будівлю. Яким би шляхом не йшли, його має бути зареєстровано в день переходу прав.
Тридцять років за строк за статтею 540. Продовження допускається, але пункт, що наперед передбачає подальші автоматичні строки, визнано недійсним у справі Верховного суду 4655/2566. Оформлюйте продовження як опціон на реєстрацію нового строку разом з юристом.
Ні. Зниження, схвалене кабінетом міністрів 30 червня 2026 року, застосовується до громадян Таїланду, які купують будинки чи кондо вартістю до 7 млн батів, з 1 липня 2026 до 30 червня 2027 року. Іноземні покупці сплачують стандартні 2% від оціночної вартості, а розподіл із продавцем обумовлюється.
Це форма валютної операції (раніше називалася «Thor Thor 3»), яку банк видає, коли ви переказуєте кошти з-за кордону, за переказів від $50 000; за менших сум підійде банківський лист. Покупцеві кондо це підтвердження знадобиться в день переходу прав.
Ні. Номінальні схеми незаконні, і Thaiger Legal повідомляє, що з 1 січня 2026 року контроль посилено. Див. наш чек-лист щодо боротьби з номінальними схемами.
Zwei Zahlen entscheiden, was ein Ausländer in Thailand besitzen kann: 49 und 30. Was jede für ein Condo und für eine Villa bedeutet, wo jede Option wirklich punktet und was Sie prüfen sollten, bevor Sie eine Anzahlung leisten.
Neunundvierzig Prozent und dreißig Jahre. Ausländische Eigentümer zusammen dürfen höchstens 49% der Fläche eines Condominiums halten. Ein Pachtvertrag über Land oder ein Haus darf jeweils höchstens 30 Jahre laufen. Preis, Aussicht und Rendite kommen erst danach – zuerst zählt, unter welcher der beiden Grenzen Sie stehen, und die meisten Käufer lernen sie erst bei der Vertragsunterzeichnung kennen.
Die 49-%-Grenze stammt aus dem Condominium Act: Ausländische Eigentümer dürfen zusammen bis zu 49% der gesamten Fläche eines Condominium-Projekts halten. Die Fachleute von Nagashima Ohno & Tsunematsu merken in Chambers Real Estate 2026 an, dass eine Einheit auch Miteigentum am Gemeinschaftseigentum umfasst, einschließlich des Grundstücks unter dem Gebäude, im Verhältnis zu ihrer Fläche – was als Ausnahme vom Verbot für Ausländer gesehen werden kann, Land zu besitzen.
Die 30-Jahres-Grenze stammt aus Abschnitt 540 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs: Die Miete oder Pacht von Immobilien darf 30 Jahre nicht überschreiten, und eine längere vereinbarte Laufzeit wird auf 30 gekürzt. Nach Abschnitt 538 muss ein Pachtvertrag von mehr als drei Jahren zudem beim Landamt eingetragen werden. Ein nicht eingetragener ist nur höchstens drei Jahre durchsetzbar.
| Condo-Einheit | Villa auf gepachtetem Land | |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | Condominium Act (Abschnitte 19 und 19 bis) | Zivil- und Handelsgesetzbuch: Pacht, Nießbrauch, Überbaurecht |
| Auf Ihren Namen | Volleigentum an der Einheit samt Anteil am Gemeinschaftseigentum und am Land | Rechte am Land (eingetragene Pacht oder Nießbrauch); das Haus selbst über ein Überbaurecht, wo diese Konstruktion verwendet wird |
| Land | Miteigentum im Verhältnis zur Einheit | Nicht im Eigentum: Ausländer können kein Land besitzen |
| Harte Grenze | 49-%-Ausländerquote pro Gebäude | 30 Jahre pro Pachtlaufzeit |
| Geld | Aus dem Ausland, in Fremdwährung, auf Ihren eigenen Namen, mit angegebenem Zweck | Durch Ihren Vertrag bestimmt; Zahlungen bei Bauvorhaben sollten an Baufortschritte gebunden sein |
| Gebühr, ausländischer Käufer | 2% des Schätzwerts, Aufteilung nach Verhandlung | Hängt von der Konstruktion ab: Lassen Sie sich alle Eintragungskosten schriftlich nennen |
Der Haken ist die Quote. Sie ist begrenzt, gehört zum Gebäude, und wenn sie voll ist, kann ein Ausländer nicht auf eigenen Namen kaufen. Das Geld muss außerdem in Fremdwährung aus dem Ausland eintreffen: In Thailand geliehene Baht gelten nicht als aus dem Ausland überwiesene Fremdwährung (Thaiger Legal).
Eine Villa bietet, was eine Einheit in einem gemeinsamen Gebäude nicht bieten kann: ein eigenes Grundstück, einen eigenen Pool, keine gemeinsamen Wände und kein Gremium, das darüber abstimmt, was Sie renovieren dürfen. Für einen Käufer, der dort wohnen oder jahrelang halten statt weiterverkaufen will, ist das der Sinn des Kaufs.
Sie ist außerdem der einzige Weg zu einem freistehenden Haus, weil ein Ausländer das Land darunter nicht besitzen kann. Sie halten ein Recht an diesem Land. Eine 30-jährige Pacht oder ein Nießbrauch bietet Schutz und Nutzung, nicht Eigentum; ein Überbaurecht macht das Haus zu Ihrem, aber nicht den Boden.
Mieteinnahmen hängen von Lage, Verwaltung und Auslastung ab, nicht von der Rechtsform. Verlangen Sie von jedem Verkäufer Nettozahlen nach Verwaltungsgebühren, Steuern und Leerstand und vergleichen Sie Gleiches mit Gleichem.
Eine Verlängerung lässt sich nicht im Voraus als automatisch vereinbaren. „30+30+30“ taucht in vielen Werbetexten auf. 2023 befasste sich der Oberste Gerichtshof (Fall 4655/2566) mit einem Pachtvertrag auf Phuket vom 10. Mai 1990, der ein vorausbezahltes Versprechen zweier weiterer 30-Jahres-Laufzeiten zu gleichen Bedingungen enthielt. Das Gericht erklärte das Versprechen für nichtig, weil es die 30-Jahres-Grenze umgehe. Der Pächter verlor den Besitz, die Bauten mussten abgerissen werden, und es wurde Schadenersatz von 30.000 Baht im Monat zugesprochen, wie Addleshaw Goddard im März 2025 zusammenfasste. Die Kanzlei fügt hinzu, dass die Entscheidung frühere Fälle nicht aufhebt und dass Verlängerungsklauseln, die künftige Umstände berücksichtigen, weiterhin Bestand haben können.
Wie eine solidere Gestaltung aussieht. Dasselbe Briefing empfiehlt eine Option des Pächters – kein automatisches Recht –, eine neue 30-Jahres-Laufzeit eintragen zu lassen; eine Pacht, die steigt (zum Beispiel mit der Inflation) und bei der Eintragung bezahlt wird; am Laufzeitende den Übergang der Bauten an den Grundeigentümer gegen Zahlung des Marktwerts, sofern keine neue Laufzeit vereinbart wird; und eine Umwandlungsoption, falls längere Pachtzeiten einmal legal werden.
Längere Pachtzeiten sind ein Vorschlag, kein Gesetz. Vorschläge für längere Pachtzeiten, auch für 99 Jahre, waren dieses Jahr in den Nachrichten, doch Abschnitt 540 begrenzt eine Pacht weiterhin auf 30 Jahre. Gründen Sie die heutige Entscheidung nicht auf eine Reform, die nicht beschlossen ist. Unsere Checkliste zur 99-jährigen Pacht behandelt, was Sie mit dieser Information anfangen.
Nominee-Gesellschaften sind kein Umweg. Der Leitfaden von Thaiger Legal (aktualisiert am 26. August 2026) berichtet, dass die Durchsetzung seit dem 1. Januar 2026 verschärft wurde und dass die Strafen nach dem Foreign Business Act bis zu drei Jahre Haft und Geldstrafen von bis zu 1.000.000 Baht erreichen.
Eine Reservierungsanzahlung beträgt typischerweise 1–2% des Preises. Jeden Punkt unten korrigiert man billiger, bevor das Geld fließt.
| Prüfung | Condo | Villa |
|---|---|---|
| Eintragung | Schriftliche Bestätigung des Büros der juristischen Person, dass in der Ausländerquote noch Platz ist | Die Pacht, der Nießbrauch oder das Überbaurecht ist beim Landamt eingetragen, nicht nur unterschrieben |
| Geld | Mittel treffen in Fremdwährung aus dem Ausland ein, auf Ihren Namen, mit angegebenem Zweck; bewahren Sie das FET-Formular (Überweisungen ab $50.000) oder das Bankschreiben auf | Jede Zahlung ist an einen Baufortschritt gebunden und quittiert |
| Laufzeit und Verlängerung | Volleigentum: nichts zu verlängern | Verlängerung als Ihre Option zur Eintragung einer neuen Laufzeit formuliert, mit angegebener Pachtsteigerung |
| Laufzeitende | Nicht zutreffend | Was am Ende mit dem Gebäude geschieht, ist schriftlich festgehalten |
| Kosten | 2% Übertragungsgebühr, Aufteilung im Vertrag festgelegt (ein Bauträger darf bei Neubauten höchstens die Hälfte an Sie weitergeben); Gebühren der juristischen Person und Rücklage geprüft | Alle Eintragungskosten und wer sie trägt, stehen im Vertrag |
| Wer den Vertrag liest | Ein Anwalt, der ausschließlich für Sie handelt, vor der Unterschrift, nicht danach | Dasselbe |
Wählen Sie ein Condo, wenn Sie Volleigentum auf eigenen Namen wollen, vielleicht innerhalb weniger Jahre verkaufen, mit Hausregeln und Gebühren leben können und dort, wo Sie sein wollen, ein Gebäude mit freier Quote existiert.
Wählen Sie eine Villa, wenn Sie ein eigenes Grundstück, einen Pool und Privatsphäre wollen, sie über Jahre halten und nutzen möchten und akzeptieren, dass Ihr Recht am Land eine eingetragene Pacht mit begrenzter Laufzeit ist, von einem Anwalt mit der Verlängerung als Option aufgesetzt.
Der teure Fehler ist nicht, das „falsche“ zu wählen. Er besteht darin, nicht zu wissen, was Sie tatsächlich halten.
Hush Villas sind vier schlüsselfertige Villen mit privatem Pool auf Koh Phangan, ab $135.000, Übergabe im ersten Quartal 2027. Bei der Unterzeichnung eingetragen und garantiert ist die 30-jährige Pacht; weitere Laufzeiten hängen von der Vereinbarung bei der Verlängerung ab, und das sagen wir offen in unseren FAQ. Unsere Prognose liegt bei etwa 15% Nettomietrendite pro Jahr; siehe wie sie berechnet wird. Nach unserem Pachtvertrag geht die Pacht auf die Erben des Käufers über, die sie zu den bestehenden Bedingungen übernehmen.
Geprüft 8. Oktober 2026
Ja: als Volleigentum, auf eigenen Namen, innerhalb der 49-%-Ausländerquote des Gebäudes und wenn das Kaufgeld in Fremdwährung aus dem Ausland überwiesen wird. Lassen Sie sich die Quote vor einer Anzahlung vom Büro der juristischen Person schriftlich bestätigen.
Land nicht. Ein Haus lässt sich nur über Rechte am Land halten: eine eingetragene Pacht (höchstens 30 Jahre pro Laufzeit), einen Nießbrauch oder ein Überbaurecht am Gebäude. Welcher Weg auch gewählt wird, er muss am Übertragungstag eingetragen werden.
Dreißig Jahre pro Laufzeit nach Abschnitt 540. Eine Verlängerung ist erlaubt, doch eine Klausel, die weitere automatische Laufzeiten im Voraus vereinbart, wurde im Fall 4655/2566 des Obersten Gerichtshofs für nichtig erklärt. Gestalten Sie die Verlängerung mit einem Anwalt als Option zur Eintragung einer neuen Laufzeit.
Nein. Die vom Kabinett am 30. Juni 2026 beschlossene Senkung gilt für thailändische Staatsangehörige, die zwischen dem 1. Juli 2026 und dem 30. Juni 2027 Häuser oder Condos bis 7 Mio. Baht kaufen. Ausländische Käufer zahlen die üblichen 2% des Schätzwerts, die Aufteilung mit dem Verkäufer wird verhandelt.
Es ist das Formular für Devisengeschäfte (früher „Thor Thor 3“ genannt), das eine Bank ausstellt, wenn Sie Geld aus dem Ausland einführen, bei Überweisungen ab $50.000; darunter genügt ein Bankschreiben. Ein Condo-Käufer braucht diesen Nachweis am Übertragungstag.
Nein. Nominee-Konstruktionen sind illegal, und Thaiger Legal berichtet, dass die Durchsetzung seit dem 1. Januar 2026 verschärft wurde. Siehe unsere Checkliste zum Vorgehen gegen Nominee-Strukturen.
Deux chiffres décident de ce qu'un étranger peut posséder en Thaïlande : 49 et 30. Ce que chacun signifie pour un condo et pour une villa, où chaque option l'emporte vraiment et quoi vérifier avant de verser un acompte.
Quarante-neuf pour cent et trente ans. Les propriétaires étrangers réunis peuvent détenir au plus 49 % de la surface d'un immeuble en copropriété. Un bail sur un terrain ou une maison peut durer au plus 30 ans à la fois. Prix, vue et rendement passent après la question de savoir sous laquelle de ces deux limites vous vivez, et la plupart des acheteurs ne les découvrent qu'au stade du contrat.
La limite de 49 % découle du Condominium Act : les propriétaires étrangers peuvent détenir ensemble jusqu'à 49 % de la surface totale d'un projet de copropriété. Les praticiens de Nagashima Ohno & Tsunematsu notent dans Chambers Real Estate 2026 qu'un lot comprend aussi une quote-part des parties communes, y compris du terrain sous l'immeuble, proportionnelle à sa surface, ce qui peut être vu comme une exception à l'interdiction faite aux étrangers de posséder la terre.
La limite de 30 ans découle de l'article 540 du Code civil et commercial : un bail immobilier ne peut pas dépasser 30 ans, et une durée convenue plus longue est ramenée à 30. Selon l'article 538, un bail de plus de trois ans doit aussi être enregistré au bureau foncier. Un bail non enregistré n'est opposable que pendant trois ans au plus.
| Lot en condo | Villa sur terrain loué | |
|---|---|---|
| Base juridique | Condominium Act (articles 19 et 19 bis) | Code civil et commercial : bail, usufruit, droit de superficie |
| À votre nom | Pleine propriété du lot, plus une quote-part des parties communes et du terrain | Droits sur le terrain (bail enregistré ou usufruit) ; la maison elle-même via un droit de superficie là où cette structure est utilisée |
| Terrain | En copropriété, proportionnellement au lot | Non possédé : un étranger ne peut pas posséder de terrain |
| Limite stricte | Quota étranger de 49 % par immeuble | 30 ans par durée de bail |
| Argent | De l'étranger, en devise étrangère, à votre propre nom, avec l'objet indiqué | Défini par votre contrat ; sur plan, les paiements devraient suivre les étapes du chantier |
| Frais, acheteur étranger | 2 % de la valeur estimée, répartition négociée | Dépend de la structure : demandez par écrit tous les frais d'enregistrement |
Le piège, c'est le quota. Il est limité, il appartient à l'immeuble, et quand il est plein, un étranger ne peut pas acheter à son nom. L'argent doit aussi arriver de l'étranger en devise étrangère : les bahts empruntés en Thaïlande ne comptent pas comme devise étrangère transférée de l'étranger (Thaiger Legal).
Une villa offre ce qu'un lot dans un immeuble partagé ne peut pas offrir : votre propre parcelle, votre propre piscine, pas de murs mitoyens et pas de comité qui vote sur ce que vous pouvez rénover. Pour un acheteur qui veut y vivre, ou la garder des années plutôt que la revendre, c'est tout l'intérêt de l'achat.
C'est aussi la seule voie vers une maison indépendante, car un étranger ne peut pas posséder le terrain en dessous. Vous détenez un droit sur ce terrain. Un bail de 30 ans ou un usufruit donne protection et usage, pas propriété ; un droit de superficie rend la maison vôtre, mais pas le sol.
Le revenu locatif dépend de l'emplacement, de la gestion et du taux d'occupation, pas de la forme juridique. Demandez à tout vendeur des chiffres nets après frais de gestion, impôts et vacance, et comparez ce qui est comparable.
Un renouvellement ne peut pas être convenu d'avance comme automatique. « 30+30+30 » apparaît dans beaucoup de publicités. En 2023, la Cour suprême (affaire 4655/2566) a examiné un bail à Phuket daté du 10 mai 1990 contenant une promesse prépayée de deux durées supplémentaires de 30 ans aux mêmes conditions. La cour a jugé la promesse nulle car elle contournait le plafond de 30 ans. Le preneur a perdu la possession, les constructions ont dû être démolies et des dommages-intérêts de 30 000 bahts par mois ont été accordés, comme l'a résumé Addleshaw Goddard en mars 2025. Le cabinet ajoute que la décision n'annule pas les affaires antérieures et que des clauses de renouvellement reflétant des circonstances futures peuvent encore tenir.
À quoi ressemble une rédaction plus solide. La même note suggère une option du preneur, et non un droit automatique, d'enregistrer une nouvelle durée de 30 ans ; un loyer qui augmente (par exemple avec l'inflation) et payé à l'enregistrement ; en fin de durée, le transfert des constructions au propriétaire du terrain contre paiement de la valeur de marché, sauf accord sur une nouvelle durée ; et une option de conversion si des baux plus longs devenaient légaux.
Des baux plus longs sont une proposition, pas la loi. Des propositions de baux plus longs, dont 99 ans, ont fait l'actualité cette année, mais l'article 540 plafonne toujours un bail à 30 ans. Ne fondez pas la décision d'aujourd'hui sur une réforme qui n'est pas adoptée. Notre liste de contrôle sur le bail de 99 ans explique quoi faire de cette information.
Les sociétés prête-noms ne sont pas un contournement. Le guide de Thaiger Legal (mis à jour le 26 août 2026) indique que l'application s'est durcie depuis le 1er janvier 2026 et que les sanctions du Foreign Business Act atteignent trois ans de prison et des amendes allant jusqu'à 1 000 000 de bahts.
Un acompte de réservation représente en général 1 à 2 % du prix. Chaque point ci-dessous se corrige à moindre coût avant que l'argent ne bouge.
| Vérification | Condo | Villa |
|---|---|---|
| Enregistrement | Confirmation écrite du bureau de la personne morale que le quota étranger a de la place | Le bail, l'usufruit ou le droit de superficie est enregistré au bureau foncier, pas seulement signé |
| Argent | Les fonds arrivent de l'étranger en devise étrangère, à votre nom, avec l'objet indiqué ; conservez le formulaire FET (virements de 50 000 $ ou plus) ou la lettre de la banque | Chaque paiement est lié à une étape du chantier et reçu |
| Durée et renouvellement | Pleine propriété : rien à renouveler | Renouvellement rédigé comme votre option d'enregistrer une nouvelle durée, avec l'augmentation du loyer indiquée |
| Fin de durée | Sans objet | Ce qu'il advient du bâtiment à la fin est écrit |
| Frais | 2 % de frais de transfert, répartition fixée au contrat (un promoteur peut vous en répercuter au plus la moitié sur un neuf) ; charges de la personne morale et fonds de réserve examinés | Tous les frais d'enregistrement, et qui les paie, figurent au contrat |
| Qui lit le contrat | Un avocat qui n'agit que pour vous, avant la signature, pas après | Idem |
Choisissez un condo si vous voulez la pleine propriété à votre nom, pouvez revendre dans quelques années, acceptez les règles et charges de l'immeuble, et qu'un immeuble avec quota disponible existe là où vous voulez vivre.
Choisissez une villa si vous voulez votre parcelle, votre piscine et votre intimité, prévoyez de la garder et de l'utiliser des années, et acceptez que votre droit sur le terrain soit un bail enregistré à durée limitée, rédigé par un avocat avec le renouvellement en option.
L'erreur coûteuse n'est pas de choisir le « mauvais » bien. C'est de ne pas savoir ce que vous détenez réellement.
Hush Villas propose quatre villas clés en main avec piscine privée à Koh Phangan, à partir de 135 000 $, livraison au premier trimestre 2027. Ce qui est enregistré et garanti à la signature, c'est le bail de 30 ans ; les durées suivantes dépendent d'un accord au renouvellement, et nous le disons dans notre FAQ. Notre projection est d'environ 15 % de rendement locatif net par an ; voir comment il est calculé. Selon notre contrat de bail, le bail passe aux héritiers de l'acheteur, qui le reprennent aux conditions existantes.
Vérifié le 8 octobre 2026
Oui : en pleine propriété, à son nom, dans le quota étranger de 49 % de l'immeuble et avec un prix d'achat envoyé de l'étranger en devise étrangère. Demandez au bureau de la personne morale de confirmer le quota par écrit avant de verser un acompte.
Pas le terrain. Une maison ne peut être détenue que via des droits sur le terrain : un bail enregistré (30 ans au plus par durée), un usufruit ou un droit de superficie sur le bâtiment. Quelle que soit la voie, elle doit être enregistrée le jour du transfert.
Trente ans par durée selon l'article 540. Un renouvellement est permis, mais une clause qui convient d'avance de nouvelles durées automatiques a été annulée dans l'affaire 4655/2566 de la Cour suprême. Rédigez le renouvellement comme une option d'enregistrer une nouvelle durée, avec un avocat.
Non. La baisse, approuvée par le Conseil des ministres le 30 juin 2026, s'applique aux ressortissants thaïlandais achetant des maisons ou condos jusqu'à 7 millions de bahts entre le 1er juillet 2026 et le 30 juin 2027. Les acheteurs étrangers paient les 2 % habituels de la valeur estimée, et la répartition avec le vendeur se négocie.
C'est le formulaire de transaction de change (auparavant appelé « Thor Thor 3 ») qu'une banque délivre quand vous faites entrer des fonds de l'étranger, pour les virements de 50 000 $ ou plus ; en dessous, une lettre de la banque suffit. Un acheteur de condo a besoin de cette preuve le jour du transfert.
Non. Les montages de prête-noms sont illégaux, et Thaiger Legal indique que l'application s'est durcie depuis le 1er janvier 2026. Voir notre liste de contrôle sur la répression des prête-noms.
Dos cifras deciden lo que un extranjero puede poseer en Tailandia: 49 y 30. Qué significa cada una para un condo y para una villa, dónde gana de verdad cada opción y qué comprobar antes de pagar un depósito.
Cuarenta y nueve por ciento y treinta años. Los propietarios extranjeros, en conjunto, pueden tener como máximo el 49% de la superficie de un edificio en condominio. Un arrendamiento de terreno o de una casa puede durar como máximo 30 años cada vez. El precio, la vista y la rentabilidad pasan a segundo plano frente a bajo cuál de esos dos límites vive usted, y la mayoría de los compradores los descubre solo en la fase del contrato.
El límite del 49% procede de la Ley de Condominios: los propietarios extranjeros pueden tener conjuntamente hasta el 49% de la superficie total de un proyecto de condominio. Los profesionales de Nagashima Ohno & Tsunematsu señalan en Chambers Real Estate 2026 que una unidad incluye además copropiedad de los elementos comunes, incluido el terreno bajo el edificio, en proporción a su superficie, lo que puede verse como una excepción a la prohibición de que los extranjeros posean tierra.
El límite de 30 años procede del artículo 540 del Código Civil y Comercial: un arrendamiento de inmuebles no puede superar los 30 años, y un plazo pactado más largo se reduce a 30. Según el artículo 538, un arrendamiento de más de tres años debe además inscribirse en la oficina del catastro. Uno no inscrito es exigible durante tres años como máximo.
| Unidad de condo | Villa en terreno arrendado | |
|---|---|---|
| Base jurídica | Ley de Condominios (artículos 19 y 19 bis) | Código Civil y Comercial: arrendamiento, usufructo, derecho de superficie |
| A su nombre | Propiedad plena de la unidad, más una parte de los elementos comunes y del terreno | Derechos sobre el terreno (arrendamiento inscrito o usufructo); la casa misma mediante un derecho de superficie donde se use esa estructura |
| Terreno | En copropiedad, en proporción a la unidad | No en propiedad: un extranjero no puede poseer terrenos |
| Límite estricto | Cuota extranjera del 49% por edificio | 30 años por plazo de arrendamiento |
| Dinero | Del extranjero, en divisa extranjera, a su propio nombre, con la finalidad indicada | Lo fija su contrato; en obra sobre plano, los pagos deberían seguir los hitos de construcción |
| Tasa, comprador extranjero | 2% del valor tasado, reparto a negociar | Depende de la estructura: pida por escrito todos los costes de registro |
El inconveniente es la cuota. Es finita, pertenece al edificio y, cuando se llena, un extranjero no puede comprar a su nombre. Además, el dinero debe llegar del extranjero en divisa extranjera: los bahts pedidos en préstamo dentro de Tailandia no cuentan como divisa extranjera remitida desde el exterior (Thaiger Legal).
Una villa da lo que una unidad en un edificio compartido no puede: su propia parcela, su propia piscina, sin paredes compartidas y sin una junta que vote lo que usted puede reformar. Para un comprador que quiere vivir allí, o conservarla años en lugar de revender, ese es el sentido de comprar.
También es la única vía hacia una casa independiente, porque un extranjero no puede poseer el terreno de debajo. Lo que usted tiene es un derecho sobre ese terreno. Un arrendamiento de 30 años o un usufructo da protección y uso, no propiedad; un derecho de superficie hace suya la casa, pero no el suelo.
Los ingresos por alquiler dependen de la ubicación, la gestión y la ocupación, no de la forma jurídica. Pida a cualquier vendedor cifras netas tras comisiones de gestión, impuestos y vacío, y compare lo comparable.
La renovación no puede pactarse de antemano como automática. «30+30+30» aparece en mucha publicidad. En 2023 el Tribunal Supremo (caso 4655/2566) examinó un arrendamiento en Phuket del 10 de mayo de 1990 que contenía una promesa prepagada de dos plazos adicionales de 30 años en las mismas condiciones. El tribunal declaró nula la promesa por eludir el límite de 30 años. El arrendatario perdió la posesión, las construcciones tuvieron que derribarse y se concedió una indemnización de 30.000 bahts al mes, según resumió Addleshaw Goddard en marzo de 2025. El despacho añade que la decisión no anula casos anteriores y que las cláusulas de renovación que reflejan circunstancias futuras aún pueden mantenerse.
Cómo es una redacción más sólida. El mismo informe sugiere una opción del arrendatario, no un derecho automático, de inscribir un nuevo plazo de 30 años; una renta que escale (por ejemplo con la inflación) y se pague al inscribir; al final del plazo, que las construcciones pasen al propietario del terreno contra el pago del valor de mercado salvo que se acuerde un nuevo plazo; y una opción de conversión si algún día se legalizan arrendamientos más largos.
Los arrendamientos más largos son una propuesta, no ley. Este año han salido en las noticias propuestas de arrendamientos más largos, incluidos 99 años, pero el artículo 540 sigue limitando un arrendamiento a 30 años. No base la decisión de hoy en una reforma que no se ha aprobado. Nuestra lista de control sobre el arrendamiento de 99 años explica qué hacer con esa información.
Las sociedades testaferro no son un atajo. La guía de Thaiger Legal (actualizada el 26 de agosto de 2026) informa de que la aplicación se endureció desde el 1 de enero de 2026 y de que las sanciones de la Foreign Business Act llegan a tres años de prisión y multas de hasta 1.000.000 de bahts.
Un depósito de reserva suele ser del 1% al 2% del precio. Cada punto de abajo es más barato de corregir antes de que se mueva el dinero.
| Comprobación | Condo | Villa |
|---|---|---|
| Registro | Confirmación escrita de la oficina de la persona jurídica de que la cuota extranjera tiene espacio | El arrendamiento, usufructo o derecho de superficie está inscrito en la oficina del catastro, no solo firmado |
| Dinero | Los fondos llegan del extranjero en divisa extranjera, a su nombre, con la finalidad indicada; guarde el formulario FET (transferencias desde $50.000) o la carta del banco | Cada pago ligado a un hito de obra y con recibo |
| Plazo y renovación | Propiedad plena: nada que renovar | Renovación redactada como su opción de inscribir un nuevo plazo, con la escalada de la renta indicada |
| Fin del plazo | No aplica | Lo que ocurre con el edificio al final está por escrito |
| Costes | Tasa de transferencia del 2% con el reparto fijado en el contrato (un promotor puede trasladarle como máximo la mitad en obra nueva); cuotas de la persona jurídica y fondo de reserva revisados | Todos los costes de registro, y quién los paga, constan en el contrato |
| Quién lee el contrato | Un abogado que actúe solo para usted, antes de firmar, no después | Igual |
Elija un condo si quiere propiedad plena a su nombre, puede vender en pocos años, tolera las normas y cuotas del edificio y existe, donde quiere estar, un edificio con cuota libre.
Elija una villa si quiere su propia parcela, piscina y privacidad, planea conservarla y usarla durante años y acepta que su derecho sobre el terreno sea un arrendamiento inscrito de plazo limitado, redactado por un abogado con la renovación como opción.
El error caro no es elegir la opción «equivocada». Es no saber cuál de las dos tiene realmente.
Hush Villas son cuatro villas llave en mano con piscina privada en Koh Phangan, desde $135.000, entrega en el primer trimestre de 2027. Lo que se inscribe y garantiza al firmar es el arrendamiento de 30 años; los plazos posteriores dependen de un acuerdo en la renovación, y lo decimos en nuestra FAQ. Nuestra proyección es de alrededor del 15% de rentabilidad neta de alquiler al año; vea cómo se calcula. Según nuestro contrato de arrendamiento, el arrendamiento pasa a los herederos del comprador, que lo asumen en sus condiciones actuales.
Verificado el 8 de octubre de 2026
Sí: en propiedad plena, a su nombre, dentro de la cuota extranjera del 49% del edificio y con el dinero de compra enviado del extranjero en divisa extranjera. Pida a la oficina de la persona jurídica que confirme la cuota por escrito antes de pagar un depósito.
El terreno no. Una casa solo puede tenerse mediante derechos sobre el terreno: un arrendamiento inscrito (30 años como máximo por plazo), un usufructo o un derecho de superficie sobre el edificio. Cualquiera que sea la vía, debe inscribirse el día de la transferencia.
Treinta años por plazo según el artículo 540. Se permite una renovación, pero una cláusula que pacta de antemano nuevos plazos automáticos fue declarada nula en el caso 4655/2566 del Tribunal Supremo. Redacte la renovación como una opción de inscribir un nuevo plazo, con un abogado.
No. La rebaja, aprobada por el Consejo de Ministros el 30 de junio de 2026, se aplica a ciudadanos tailandeses que compran casas o condos de hasta 7 millones de bahts entre el 1 de julio de 2026 y el 30 de junio de 2027. Los compradores extranjeros pagan el 2% habitual del valor tasado, y el reparto con el vendedor se negocia.
Es el formulario de transacción de divisas (antes llamado «Thor Thor 3») que emite un banco cuando usted trae fondos del extranjero, en transferencias de $50.000 o más; por debajo basta una carta del banco. Un comprador de condo necesita esa prueba el día de la transferencia.
No. Las estructuras de testaferro son ilegales, y Thaiger Legal informa de que la aplicación se endureció desde el 1 de enero de 2026. Vea nuestra lista de control sobre la ofensiva contra los testaferros.
两个数字决定外国人在泰国能拥有什么：49和30。它们对公寓和别墅各意味着什么，两种选择真正的优势在哪里，以及支付定金前应核查什么。
百分之四十九与三十年。外国业主合计最多可持有一栋公寓楼49%的建筑面积。土地或房屋的租约每次最长30年。价格、景观和收益都排在后面，首先要看您受这两项限制中的哪一项约束，而大多数买家直到合同阶段才了解到它们。
49%的上限来自《公寓法》：外国业主合计最多可持有一个公寓项目总面积的49%。Nagashima Ohno & Tsunematsu的专业人士在Chambers Real Estate 2026中指出，一套单位还包含按其面积比例对公共财产（包括楼下土地）的共有权，这可被视为禁止外国人拥有土地的一个例外。
30年的上限来自《民商法典》第540条：不动产租赁不得超过30年，约定的更长期限将缩减为30年。依第538条，超过三年的租约还必须在土地局登记。未登记的租约最多只有三年的可执行性。
| 公寓单位 | 租赁土地上的别墅 | |
|---|---|---|
| 法律依据 | 《公寓法》（第19条及第19条之二） | 《民商法典》：租赁、用益权、地上权 |
| 登记在您名下 | 单位的永久产权，加上对公共财产和土地的份额 | 对土地的权利（登记租约或用益权）；房屋本身在采用该结构时通过地上权持有 |
| 土地 | 按单位比例共有 | 不归您所有：外国人不能拥有土地 |
| 硬性上限 | 每栋楼49%的外国配额 | 每期租约30年 |
| 资金 | 来自境外，以外币，以您本人名义，并注明用途 | 由您的合同决定；期房的付款应与施工节点挂钩 |
| 费用，外国买家 | 评估价值的2%，分摊由谈判决定 | 取决于结构：请书面列明所有登记费用 |
问题在于配额。配额有限，属于大楼，一旦用满，外国人就不能以自己的名义购买。资金还必须以外币从境外汇入：在泰国境内借来的泰铢不算从境外汇入的外币（Thaiger Legal）。
别墅能给予共用大楼里的单位无法给予的东西：自己的地块、自己的泳池、没有共用墙壁，也没有委员会投票决定您可以翻修什么。对想在那里居住、或长期持有而非转手的买家来说，这正是购买的意义。
它也是通往独立房屋的唯一途径，因为外国人不能拥有其下的土地。您持有的是对那块土地的权利。30年的租约或用益权提供保护和使用，而非所有权；地上权使房屋归您，但土地不归您。
租金收入取决于地段、管理和入住率，而不取决于法律形式。请向任何卖家索取扣除管理费、税费和空置后的净数字，并拿可比的情况做比较。
续租不能事先约定为自动。“30+30+30”出现在许多营销材料中。2023年，最高法院（案号4655/2566）审理了一份1990年5月10日在普吉岛签订的租约，其中含有以相同条件再续两期30年的预付承诺。法院认定该承诺因规避30年上限而无效。承租人失去占有，建筑物必须拆除，并判令每月赔偿30,000泰铢，Addleshaw Goddard于2025年3月作了归纳。该所补充说，此判决并未推翻此前的案件，反映未来情形的续期条款仍可能有效。
更稳妥的起草是什么样。同一份简报建议：给予承租人登记新30年期限的选择权而非自动权利；租金按通胀等方式递增并在登记时支付；期满时建筑物归土地所有人并按市场价值支付，除非约定新期限；以及在更长租期将来合法时的转换选择权。
更长的租期只是提议，不是法律。今年新闻中出现了更长租期（包括99年）的提议，但第540条仍把租约限制在30年。不要把今天的决定建立在尚未通过的改革上。我们的99年租赁核查清单说明了如何对待这一信息。
名义持股公司不是捷径。Thaiger Legal的指南（2026年8月26日更新）报告称，自2026年1月1日起执法趋严，《外商经营法》的处罚最高可达三年监禁和1,000,000泰铢罚款。
预订定金通常为价格的1–2%。下面每一项在钱款发生转移之前纠正都更便宜。
| 核查项 | 公寓 | 别墅 |
|---|---|---|
| 登记 | 大楼法人办公室书面确认外国配额仍有余地 | 租约、用益权或地上权已在土地局登记，而不只是签署 |
| 资金 | 资金以外币从境外汇入，以您的名义并注明用途；保留FET表格（汇款达$50,000及以上）或银行信函 | 每笔付款与施工节点挂钩并有收据 |
| 期限与续期 | 永久产权：无需续期 | 续期写成您登记新期限的选择权，并写明租金递增方式 |
| 期满 | 不适用 | 期满后建筑物如何处理已有书面约定 |
| 费用 | 2%的过户费，分摊在合同中固定（新建项目的开发商最多只能转嫁一半）；已审查法人费用和维修基金 | 所有登记费用及承担方均写入合同 |
| 谁来审阅合同 | 只为您服务的律师，在签署之前而非之后 | 同左 |
在以下情况选公寓：您想要以自己名义的永久产权，可能在几年内出售，能接受大楼规则和费用，并且您想居住的地方有配额未满的大楼。
在以下情况选别墅：您想要自己的地块、泳池和私密性，计划持有并使用多年，并接受您对土地的权利是期限有限的登记租约，由律师起草并把续期设为选择权。
代价高昂的错误不是选了“错误”的那一个，而是不知道您实际持有的是哪一个。
Hush Villas是帕岸岛上四栋带私人泳池的交钥匙别墅，起价$135,000，2027年第一季度交付。签约时登记并保证的是30年租约；后续期限取决于续期时的协议，我们在常见问题中如实说明。我们的预测是每年约15%的净租金收益；见计算方式。 根据我们的租赁协议，租约由买家的继承人承继，并按现有条款继续履行。
核查日期 2026年10月8日
可以：永久产权，以本人名义，在大楼49%的外国配额之内，且购房款以外币从境外汇出。支付定金前，请让法人办公室书面确认配额。
土地不行。房屋只能通过对土地的权利持有：登记租约（每期最长30年）、用益权或对建筑物的地上权。无论采用哪种途径，都必须在过户当天登记。
依第540条每期30年。允许续租，但事先约定再续自动期限的条款在最高法院案号4655/2566中被认定无效。请与律师一起把续期写成登记新期限的选择权。
不能。内阁于2026年6月30日批准的降费，适用于在2026年7月1日至2027年6月30日期间购买不超过700万泰铢的住宅或公寓的泰国公民。外国买家按评估价值的惯常2%缴纳，与卖家的分摊由谈判决定。
它是银行在您从境外汇入资金时出具的外汇交易表格（以前称“Thor Thor 3”），适用于$50,000及以上的汇款；低于此额，银行信函即可。公寓买家在过户当天需要这份证明。
不可以。名义持股结构是非法的，Thaiger Legal报告称自2026年1月1日起执法趋严。见我们的打击名义持股核查清单。
ตัวเลขสองตัวกำหนดสิ่งที่ชาวต่างชาติถือครองได้ในไทย คือ 49 และ 30 ตัวเลขแต่ละตัวหมายถึงอะไรสำหรับคอนโดและวิลล่า ตัวเลือกใดได้เปรียบจริง และควรตรวจสอบอะไรก่อนจ่ายเงินมัดจำ
สี่สิบเก้าเปอร์เซ็นต์และสามสิบปี เจ้าของชาวต่างชาติรวมกันถือครองได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่อาคารชุด สัญญาเช่าที่ดินหรือบ้านมีอายุได้ไม่เกิน 30 ปีต่อครั้ง ราคา วิว และผลตอบแทนเป็นเรื่องรองจากการที่คุณอยู่ภายใต้ข้อจำกัดข้อใดในสองข้อนี้ และผู้ซื้อส่วนใหญ่รู้เรื่องนี้ตอนทำสัญญาเท่านั้น
เพดาน 49% มาจากพระราชบัญญัติอาคารชุด: เจ้าของชาวต่างชาติรวมกันถือครองได้สูงสุด 49% ของพื้นที่รวมของโครงการอาคารชุด ผู้เชี่ยวชาญที่ Nagashima Ohno & Tsunematsu ระบุใน Chambers Real Estate 2026 ว่าห้องชุดยังรวมกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง รวมถึงที่ดินใต้อาคาร ตามสัดส่วนพื้นที่ของห้อง ซึ่งอาจมองได้ว่าเป็นข้อยกเว้นจากข้อห้ามที่ชาวต่างชาติถือครองที่ดิน
เพดาน 30 ปีมาจากมาตรา 540 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์: การเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 30 ปีไม่ได้ และระยะเวลาที่ตกลงยาวกว่านั้นจะถูกลดเหลือ 30 ปี ตามมาตรา 538 สัญญาเช่าเกินสามปียังต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน สัญญาที่ไม่จดทะเบียนบังคับได้ไม่เกินสามปี
| ห้องชุดคอนโด | วิลล่าบนที่ดินเช่า | |
|---|---|---|
| ฐานทางกฎหมาย | พระราชบัญญัติอาคารชุด (มาตรา 19 และ 19 bis) | ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์: การเช่า สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน |
| ในนามคุณ | กรรมสิทธิ์เต็มในห้องชุด พร้อมส่วนแบ่งทรัพย์ส่วนกลางและที่ดิน | สิทธิในที่ดิน (สัญญาเช่าที่จดทะเบียนหรือสิทธิเก็บกิน) ตัวบ้านผ่านสิทธิเหนือพื้นดินในกรณีที่ใช้โครงสร้างนั้น |
| ที่ดิน | เป็นเจ้าของร่วมตามสัดส่วนของห้อง | ไม่ได้เป็นเจ้าของ: ชาวต่างชาติถือครองที่ดินไม่ได้ |
| เพดานเด็ดขาด | โควตาต่างชาติ 49% ต่ออาคาร | 30 ปีต่อรอบสัญญาเช่า |
| เงิน | จากต่างประเทศ เป็นเงินตราต่างประเทศ ในนามของคุณเอง ระบุวัตถุประสงค์ | กำหนดโดยสัญญาของคุณ สำหรับโครงการที่กำลังก่อสร้าง การชำระควรผูกกับขั้นตอนการก่อสร้าง |
| ค่าธรรมเนียม ผู้ซื้อต่างชาติ | 2% ของมูลค่าประเมิน การแบ่งจ่ายตามการเจรจา | ขึ้นอยู่กับโครงสร้าง: ขอให้ระบุค่าจดทะเบียนทั้งหมดเป็นลายลักษณ์อักษร |
ข้อเสียคือโควตา โควตามีจำกัด เป็นของอาคาร และเมื่อเต็มแล้วชาวต่างชาติจะซื้อในนามตนเองไม่ได้ เงินต้องโอนเข้ามาจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศด้วย: เงินบาทที่กู้ยืมในไทยไม่นับเป็นเงินตราต่างประเทศที่โอนจากต่างประเทศ (Thaiger Legal)
วิลล่าให้สิ่งที่ห้องชุดในอาคารรวมให้ไม่ได้: แปลงที่ดินของตนเอง สระว่ายน้ำของตนเอง ไม่มีผนังร่วมกัน และไม่มีคณะกรรมการที่ลงมติว่าคุณจะปรับปรุงอะไรได้บ้าง สำหรับผู้ซื้อที่อยากอยู่อาศัยหรือถือยาวหลายปีมากกว่าขายต่อ นั่นคือเหตุผลของการซื้อ
วิลล่ายังเป็นทางเดียวสู่บ้านเดี่ยว เพราะชาวต่างชาติถือครองที่ดินใต้บ้านไม่ได้ สิ่งที่คุณถือคือสิทธิในที่ดินนั้น สัญญาเช่า 30 ปีหรือสิทธิเก็บกินให้การคุ้มครองและการใช้ประโยชน์ ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ สิทธิเหนือพื้นดินทำให้บ้านเป็นของคุณ แต่ไม่ใช่พื้นดิน
รายได้จากการเช่าขึ้นอยู่กับทำเล การบริหาร และอัตราเข้าพัก ไม่ใช่รูปแบบทางกฎหมาย ขอตัวเลขสุทธิจากผู้ขายทุกรายหลังหักค่าบริหาร ภาษี และช่วงว่าง แล้วเปรียบเทียบของที่เทียบกันได้
การต่ออายุตกลงล่วงหน้าให้เป็นอัตโนมัติไม่ได้ “30+30+30” ปรากฏในสื่อการตลาดจำนวนมาก ในปี 2023 ศาลฎีกา (คดี 4655/2566) พิจารณาสัญญาเช่าที่ภูเก็ตลงวันที่ 10 พฤษภาคม 1990 ซึ่งมีคำมั่นชำระล่วงหน้าเรื่องการเช่าเพิ่มอีกสองรอบรอบละ 30 ปีในเงื่อนไขเดิม ศาลวินิจฉัยว่าคำมั่นนั้นเป็นโมฆะเพราะเป็นการเลี่ยงเพดาน 30 ปี ผู้เช่าสูญเสียการครอบครอง สิ่งปลูกสร้างต้องรื้อถอน และมีคำสั่งให้ชดใช้ 30,000 บาทต่อเดือน ตามที่ Addleshaw Goddard สรุปไว้ในเดือนมีนาคม 2025 สำนักงานเสริมว่าคำวินิจฉัยนี้ไม่ได้ล้มล้างคดีก่อนหน้า และเงื่อนไขการต่ออายุที่สะท้อนสถานการณ์ในอนาคตอาจยังมีผลอยู่
การร่างที่แน่นหนากว่าเป็นอย่างไร บทสรุปเดียวกันเสนอ สิทธิเลือก ของผู้เช่า ไม่ใช่สิทธิอัตโนมัติ ในการจดทะเบียนระยะเวลา 30 ปีใหม่ ค่าเช่าที่ปรับเพิ่ม (เช่นตามเงินเฟ้อ) และชำระเมื่อจดทะเบียน เมื่อสิ้นสุดระยะเวลา สิ่งปลูกสร้างตกเป็นของเจ้าของที่ดินโดยชำระมูลค่าตลาด เว้นแต่ตกลงระยะเวลาใหม่ และสิทธิเลือกในการเปลี่ยนรูป หากการเช่าที่ยาวกว่าถูกกฎหมายในอนาคต
การเช่าที่ยาวกว่าเป็นเพียงข้อเสนอ ไม่ใช่กฎหมาย ข้อเสนอเรื่องการเช่าที่ยาวกว่า รวมถึง 99 ปี เป็นข่าวในปีนี้ แต่มาตรา 540 ยังจำกัดการเช่าไว้ที่ 30 ปี อย่าตัดสินใจวันนี้บนการปฏิรูปที่ยังไม่ผ่าน รายการตรวจสอบสิทธิการเช่า 99 ปี ของเราอธิบายว่าควรทำอย่างไรกับข้อมูลนี้
บริษัทนอมินีไม่ใช่ทางลัด คู่มือของ Thaiger Legal (อัปเดต 26 สิงหาคม 2026) รายงานว่าการบังคับใช้เข้มงวดขึ้นตั้งแต่ 1 มกราคม 2026 และโทษตามพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวสูงสุดจำคุกสามปีและปรับสูงสุด 1,000,000 บาท
เงินมัดจำการจองมักอยู่ที่ 1–2% ของราคา ทุกข้อด้านล่างแก้ไขได้ถูกกว่าก่อนที่เงินจะเคลื่อนไหว
| รายการตรวจ | คอนโด | วิลล่า |
|---|---|---|
| การจดทะเบียน | หนังสือยืนยันจากสำนักงานนิติบุคคลว่าโควตาต่างชาติยังเหลือ | สัญญาเช่า สิทธิเก็บกิน หรือสิทธิเหนือพื้นดินจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินแล้ว ไม่ใช่แค่เซ็นชื่อ |
| เงิน | เงินทุนโอนเข้าจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ ในนามคุณ ระบุวัตถุประสงค์ เก็บแบบฟอร์ม FET (โอนตั้งแต่ $50,000) หรือหนังสือจากธนาคาร | ทุกการชำระผูกกับขั้นตอนก่อสร้างและมีใบเสร็จ |
| ระยะเวลาและการต่ออายุ | กรรมสิทธิ์เต็ม: ไม่มีอะไรต้องต่อ | การต่ออายุเขียนเป็นสิทธิเลือกของคุณในการจดทะเบียนระยะเวลาใหม่ พร้อมระบุการปรับค่าเช่า |
| เมื่อสิ้นสุด | ไม่เกี่ยวข้อง | สิ่งที่จะเกิดกับอาคารเมื่อสิ้นสุดระบุไว้เป็นลายลักษณ์อักษร |
| ค่าใช้จ่าย | ค่าธรรมเนียมการโอน 2% การแบ่งจ่ายกำหนดในสัญญา (ผู้พัฒนาโครงการใหม่ผลักภาระให้คุณได้ไม่เกินครึ่งหนึ่ง) ตรวจค่าส่วนกลางและกองทุนสำรอง | ค่าจดทะเบียนทุกรายการและผู้รับผิดชอบระบุไว้ในสัญญา |
| ใครอ่านสัญญา | ทนายความที่ทำงานให้คุณฝ่ายเดียว ก่อนเซ็น ไม่ใช่หลังเซ็น | เหมือนกัน |
เลือกคอนโดหาก คุณต้องการกรรมสิทธิ์เต็มในนามตนเอง อาจขายภายในไม่กี่ปี ยอมรับกฎและค่าใช้จ่ายของอาคารได้ และมีอาคารที่โควตายังว่างในที่ที่คุณอยากอยู่
เลือกวิลล่าหาก คุณต้องการแปลงที่ดิน สระว่ายน้ำ และความเป็นส่วนตัวของตนเอง วางแผนถือและใช้งานหลายปี และยอมรับว่าสิทธิของคุณในที่ดินคือสัญญาเช่าจดทะเบียนที่มีกำหนดเวลา ซึ่งทนายความร่างโดยให้การต่ออายุเป็นสิทธิเลือก
ความผิดพลาดที่แพงไม่ใช่การเลือก “ผิด” แต่คือการไม่รู้ว่าคุณถืออะไรอยู่จริง ๆ
Hush Villas คือวิลล่าพร้อมอยู่สี่หลังพร้อมสระส่วนตัวบนเกาะพะงัน ราคาเริ่มต้น $135,000 ส่งมอบไตรมาสแรกของปี 2027 สิ่งที่จดทะเบียนและรับประกันเมื่อเซ็นสัญญาคือสัญญาเช่า 30 ปี ส่วนระยะเวลาต่อไปขึ้นอยู่กับข้อตกลงเมื่อต่ออายุ และเราระบุตรง ๆ ใน FAQ ของเรา ประมาณการของเราคือผลตอบแทนค่าเช่าสุทธิประมาณ 15% ต่อปี ดูวิธีคำนวณ ตามสัญญาเช่าของเรา สิทธิการเช่าตกทอดแก่ทายาทของผู้ซื้อ ซึ่งรับช่วงตามเงื่อนไขเดิม
ตรวจสอบเมื่อ 8 ตุลาคม 2569
ได้: กรรมสิทธิ์เต็ม ในนามตนเอง ภายในโควตาต่างชาติ 49% ของอาคาร และเงินซื้อโอนมาจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ ขอให้สำนักงานนิติบุคคลยืนยันโควตาเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนจ่ายเงินมัดจำ
ที่ดินไม่ได้ บ้านถือได้เฉพาะผ่านสิทธิในที่ดิน: สัญญาเช่าที่จดทะเบียน (ไม่เกิน 30 ปีต่อครั้ง) สิทธิเก็บกิน หรือสิทธิเหนือพื้นดินในตัวอาคาร ไม่ว่าจะใช้ทางใด ต้องจดทะเบียนในวันโอน
สามสิบปีต่อรอบตามมาตรา 540 การต่ออายุทำได้ แต่ข้อสัญญาที่ตกลงล่วงหน้าให้มีรอบอัตโนมัติเพิ่มถูกวินิจฉัยว่าเป็นโมฆะในคดีศาลฎีกา 4655/2566 ให้ร่างการต่ออายุเป็นสิทธิเลือกในการจดทะเบียนระยะเวลาใหม่ร่วมกับทนายความ
ไม่ การลดที่คณะรัฐมนตรีอนุมัติเมื่อวันที่ 30 มิถุนายน 2026 ใช้กับพลเมืองไทยที่ซื้อบ้านหรือคอนโดราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ระหว่าง 1 กรกฎาคม 2026 ถึง 30 มิถุนายน 2027 ผู้ซื้อต่างชาติชำระ 2% ตามปกติของมูลค่าประเมิน และการแบ่งจ่ายกับผู้ขายเจรจากัน
คือแบบฟอร์มธุรกรรมแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ (เดิมเรียกว่า “ท.ท. 3”) ที่ธนาคารออกให้เมื่อคุณโอนเงินเข้าจากต่างประเทศ สำหรับการโอนตั้งแต่ $50,000 ต่ำกว่านั้นใช้หนังสือจากธนาคาร ผู้ซื้อคอนโดต้องใช้หลักฐานนี้ในวันโอน
ไม่ได้ โครงสร้างนอมินีผิดกฎหมาย และ Thaiger Legal รายงานว่าการบังคับใช้เข้มงวดขึ้นตั้งแต่ 1 มกราคม 2026 ดูรายการตรวจสอบการปราบนอมินีของเรา
Dua angka menentukan apa yang boleh dimiliki orang asing di Thailand: 49 dan 30. Apa arti masing-masing bagi kondo dan vila, di mana setiap pilihan benar-benar unggul, dan apa yang perlu diperiksa sebelum membayar uang muka.
Empat puluh sembilan persen dan tiga puluh tahun. Pemilik asing secara bersama-sama paling banyak dapat memegang 49% luas sebuah gedung kondominium. Sewa tanah atau rumah paling lama 30 tahun setiap kali. Harga, pemandangan, dan imbal hasil nomor dua setelah batas mana dari keduanya yang berlaku bagi Anda, dan sebagian besar pembeli baru mengetahuinya pada tahap kontrak.
Batas 49% berasal dari Undang-Undang Kondominium: pemilik asing secara bersama-sama dapat memegang hingga 49% dari total luas sebuah proyek kondominium. Para praktisi di Nagashima Ohno & Tsunematsu mencatat dalam Chambers Real Estate 2026 bahwa sebuah unit juga mencakup kepemilikan bersama atas properti bersama, termasuk tanah di bawah gedung, sebanding dengan luasnya, yang dapat dilihat sebagai pengecualian dari larangan orang asing memiliki tanah.
Batas 30 tahun berasal dari Pasal 540 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dan Dagang: sewa properti tidak boleh melebihi 30 tahun, dan jangka yang disepakati lebih panjang dipotong menjadi 30. Menurut Pasal 538, sewa lebih dari tiga tahun juga harus didaftarkan di Kantor Pertanahan. Sewa yang tidak terdaftar hanya dapat ditegakkan paling lama tiga tahun.
| Unit kondo | Vila di lahan sewa | |
|---|---|---|
| Dasar hukum | Undang-Undang Kondominium (Pasal 19 dan 19 bis) | Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dan Dagang: sewa, hak pakai, superfisies |
| Atas nama Anda | Hak milik penuh atas unit, ditambah bagian properti bersama dan tanah | Hak atas tanah (sewa terdaftar atau hak pakai); rumahnya sendiri melalui superfisies bila struktur itu dipakai |
| Tanah | Dimiliki bersama, sebanding dengan unit | Bukan milik Anda: orang asing tidak dapat memiliki tanah |
| Batas tegas | Kuota asing 49% per gedung | 30 tahun per masa sewa |
| Uang | Dari luar negeri, dalam mata uang asing, atas nama Anda sendiri, dengan tujuan dinyatakan | Ditentukan kontrak Anda; pada proyek dalam pembangunan, pembayaran sebaiknya mengikuti tahap konstruksi |
| Biaya, pembeli asing | 2% dari nilai taksiran, pembagian dinegosiasikan | Tergantung strukturnya: minta semua biaya pendaftaran secara tertulis |
Kendalanya adalah kuota. Kuota terbatas, milik gedung, dan ketika penuh, orang asing tidak dapat membeli atas namanya sendiri. Uangnya juga harus masuk dari luar negeri dalam mata uang asing: baht yang dipinjam di dalam Thailand tidak dihitung sebagai mata uang asing yang dikirim dari luar negeri (Thaiger Legal).
Vila memberi apa yang tidak dapat diberikan unit di gedung bersama: bidang tanah sendiri, kolam sendiri, tanpa dinding bersama dan tanpa komite yang memilih apa yang boleh Anda renovasi. Bagi pembeli yang ingin tinggal di sana, atau menyimpannya bertahun-tahun alih-alih menjual kembali, itulah inti membeli.
Vila juga satu-satunya jalan menuju rumah tunggal, karena orang asing tidak dapat memiliki tanah di bawahnya. Yang Anda pegang adalah hak atas tanah itu. Sewa 30 tahun atau hak pakai memberi perlindungan dan pemakaian, bukan kepemilikan; superfisies menjadikan rumah milik Anda, tetapi bukan tanahnya.
Pendapatan sewa bergantung pada lokasi, pengelolaan, dan tingkat hunian, bukan pada bentuk hukum. Minta angka bersih dari penjual mana pun setelah biaya pengelolaan, pajak, dan kekosongan, lalu bandingkan yang setara.
Perpanjangan tidak dapat disepakati di muka sebagai otomatis. “30+30+30” muncul di banyak materi pemasaran. Pada 2023 Mahkamah Agung (perkara 4655/2566) menangani sewa di Phuket bertanggal 10 Mei 1990 yang memuat janji prabayar dua masa tambahan 30 tahun dengan syarat yang sama. Pengadilan menyatakan janji itu batal karena menyiasati batas 30 tahun. Penyewa kehilangan penguasaan, bangunan harus dibongkar, dan ganti rugi 30.000 baht per bulan diberikan, seperti diringkas Addleshaw Goddard pada Maret 2025. Firma itu menambahkan bahwa putusan tidak membatalkan perkara terdahulu, dan syarat perpanjangan yang mencerminkan keadaan di masa depan mungkin masih berlaku.
Seperti apa penyusunan yang lebih kokoh. Pengarahan yang sama menyarankan opsi penyewa, bukan hak otomatis, untuk mendaftarkan masa 30 tahun baru; sewa yang naik (misalnya mengikuti inflasi) dan dibayar saat pendaftaran; di akhir masa, bangunan beralih ke pemilik tanah dengan pembayaran nilai pasar kecuali masa baru disepakati; dan opsi konversi bila sewa yang lebih panjang kelak menjadi legal.
Sewa yang lebih panjang adalah usulan, bukan hukum. Usulan sewa yang lebih panjang, termasuk 99 tahun, muncul di berita tahun ini, tetapi Pasal 540 masih membatasi sewa pada 30 tahun. Jangan dasarkan keputusan hari ini pada reformasi yang belum disahkan. Daftar periksa sewa 99 tahun kami membahas apa yang dilakukan dengan informasi itu.
Perusahaan nominee bukan jalan pintas. Panduan Thaiger Legal (diperbarui 26 Agustus 2026) melaporkan bahwa penegakan diperketat sejak 1 Januari 2026 dan bahwa sanksi menurut Foreign Business Act mencapai tiga tahun penjara dan denda hingga 1.000.000 baht.
Uang muka reservasi biasanya 1–2% dari harga. Setiap butir di bawah lebih murah diperbaiki sebelum uang berpindah.
| Pemeriksaan | Kondo | Vila |
|---|---|---|
| Pendaftaran | Konfirmasi tertulis dari kantor badan hukum bahwa kuota asing masih ada ruang | Sewa, hak pakai, atau superfisies didaftarkan di Kantor Pertanahan, bukan hanya ditandatangani |
| Uang | Dana masuk dari luar negeri dalam mata uang asing, atas nama Anda, dengan tujuan dinyatakan; simpan formulir FET (transfer mulai $50.000) atau surat bank | Setiap pembayaran terikat tahap konstruksi dan ada kuitansinya |
| Jangka dan perpanjangan | Hak milik penuh: tidak ada yang diperpanjang | Perpanjangan disusun sebagai opsi Anda untuk mendaftarkan masa baru, dengan kenaikan sewa dinyatakan |
| Akhir masa | Tidak berlaku | Apa yang terjadi pada bangunan di akhir masa tertulis |
| Biaya | Biaya pengalihan 2%, pembagian ditetapkan dalam kontrak (pengembang pada bangunan baru boleh membebankan paling banyak setengahnya kepada Anda); iuran badan hukum dan dana cadangan ditinjau | Semua biaya pendaftaran, dan siapa yang membayar, tercantum dalam kontrak |
| Siapa yang membaca kontrak | Pengacara yang bertindak hanya untuk Anda, sebelum menandatangani, bukan sesudahnya | Sama |
Pilih kondo jika Anda ingin hak milik penuh atas nama sendiri, mungkin menjual dalam beberapa tahun, dapat menerima aturan dan iuran gedung, dan ada gedung dengan kuota tersedia di tempat yang Anda inginkan.
Pilih vila jika Anda ingin bidang tanah, kolam, dan privasi sendiri, berencana menyimpan dan memakainya bertahun-tahun, dan menerima bahwa hak Anda atas tanah adalah sewa terdaftar dengan jangka terbatas, disusun pengacara dengan perpanjangan sebagai opsi.
Kesalahan yang mahal bukan memilih yang “salah”. Kesalahannya adalah tidak tahu apa yang sebenarnya Anda pegang.
Hush Villas adalah empat vila siap huni dengan kolam renang pribadi di Koh Phangan, mulai $135.000, serah terima kuartal pertama 2027. Yang didaftarkan dan dijamin saat penandatanganan adalah sewa 30 tahun; masa berikutnya bergantung pada kesepakatan saat perpanjangan, dan kami menyatakannya di FAQ kami. Proyeksi kami sekitar 15% imbal hasil sewa bersih per tahun; lihat cara menghitungnya. Menurut perjanjian sewa kami, sewa beralih kepada ahli waris pembeli, yang melanjutkannya dengan syarat yang ada.
Diperiksa 8 Oktober 2026
Ya: hak milik penuh, atas nama sendiri, dalam kuota asing 49% gedung dan dengan uang pembelian yang dikirim dari luar negeri dalam mata uang asing. Minta kantor badan hukum mengonfirmasi kuota secara tertulis sebelum membayar uang muka.
Tanah tidak. Rumah hanya dapat dipegang melalui hak atas tanah: sewa terdaftar (paling lama 30 tahun per masa), hak pakai, atau superfisies atas bangunan. Jalur apa pun yang dipakai harus didaftarkan pada hari pengalihan.
Tiga puluh tahun per masa menurut Pasal 540. Perpanjangan diizinkan, tetapi klausul yang menyepakati di muka masa otomatis berikutnya dinyatakan batal dalam perkara Mahkamah Agung 4655/2566. Susun perpanjangan sebagai opsi mendaftarkan masa baru, bersama pengacara.
Tidak. Pemangkasan yang disetujui Kabinet pada 30 Juni 2026 berlaku bagi warga negara Thailand yang membeli rumah atau kondo hingga 7 juta baht antara 1 Juli 2026 dan 30 Juni 2027. Pembeli asing membayar 2% yang lazim dari nilai taksiran, dan pembagian dengan penjual dinegosiasikan.
Itu formulir transaksi valuta asing (dulu disebut “Thor Thor 3”) yang diterbitkan bank saat Anda memasukkan dana dari luar negeri, untuk transfer mulai $50.000; di bawahnya cukup surat bank. Pembeli kondo memerlukan bukti ini pada hari pengalihan.
Tidak. Struktur nominee ilegal, dan Thaiger Legal melaporkan bahwa penegakan diperketat sejak 1 Januari 2026. Lihat daftar periksa penindakan nominee kami.
שני מספרים קובעים מה זר יכול להחזיק בתאילנד: 49 ו-30. מה משמעות כל אחד עבור קונדו ועבור וילה, איפה כל אפשרות באמת מנצחת, ומה כדאי לבדוק לפני תשלום מקדמה.
ארבעים ותשעה אחוזים ושלושים שנה. בעלים זרים יחד רשאים להחזיק לכל היותר 49% משטח בניין קונדומיניום. חכירה של קרקע או בית יכולה להימשך לכל היותר 30 שנה בכל פעם. מחיר, נוף ותשואה באים אחר כך, אחרי השאלה תחת איזו משתי המגבלות אתם נמצאים, ורוב הקונים לומדים עליהן רק בשלב החוזה.
תקרת 49% נובעת מחוק הקונדומיניום: בעלים זרים יכולים להחזיק יחד עד 49% מהשטח הכולל של פרויקט קונדומיניום. אנשי המקצוע ב-Nagashima Ohno & Tsunematsu מציינים ב-Chambers Real Estate 2026 שיחידה כוללת גם בעלות משותפת ברכוש המשותף, כולל הקרקע שמתחת לבניין, יחסית לשטחה, מה שאפשר לראות כחריג לאיסור על זרים להחזיק קרקע.
תקרת 30 השנים נובעת מסעיף 540 בקוד האזרחי והמסחרי: חכירת מקרקעין לא יכולה לעלות על 30 שנה, ותקופה מוסכמת ארוכה יותר מקוצרת ל-30. לפי סעיף 538, חכירה של יותר משלוש שנים חייבת גם להירשם בלשכת רישום המקרקעין. חכירה שלא נרשמה ניתנת לאכיפה לכל היותר שלוש שנים.
| יחידת קונדו | וילה על קרקע חכורה | |
|---|---|---|
| בסיס משפטי | חוק הקונדומיניום (סעיפים 19 ו-19 bis) | הקוד האזרחי והמסחרי: חכירה, usufruct, superficies |
| על שמכם | בעלות מלאה ביחידה, בתוספת חלק ברכוש המשותף ובקרקע | זכויות בקרקע (חכירה רשומה או usufruct); הבית עצמו באמצעות superficies היכן שמבנה כזה בשימוש |
| קרקע | בבעלות משותפת, יחסית ליחידה | אינה בבעלותכם: זר אינו יכול להחזיק קרקע |
| מגבלה קשיחה | מכסת זרים של 49% לבניין | 30 שנה לתקופת חכירה |
| כסף | מחו"ל, במטבע זר, על שמכם, עם ציון מטרה | נקבע בחוזה שלכם; בפרויקט בבנייה, התשלומים צריכים להיות צמודים לאבני דרך בבנייה |
| אגרה, קונה זר | 2% מהשווי המוערך, החלוקה במשא ומתן | תלוי במבנה: בקשו בכתב את כל עלויות הרישום |
הקושי הוא המכסה. היא מוגבלת, שייכת לבניין, וכשהיא מלאה זר אינו יכול לקנות על שמו. הכסף גם חייב להגיע מחו"ל במטבע זר: באט שהולוו בתוך תאילנד אינם נחשבים למטבע זר שהועבר מחו"ל (Thaiger Legal).
וילה נותנת מה שיחידה בבניין משותף אינה יכולה לתת: חלקה משלכם, בריכה משלכם, בלי קירות משותפים ובלי ועד שמצביע על מה מותר לכם לשפץ. עבור קונה שרוצה לגור שם, או להחזיק שנים במקום למכור, זו כל מטרת הרכישה.
היא גם הדרך היחידה לבית עצמאי, כי זר אינו יכול להחזיק את הקרקע שמתחתיו. מה שאתם מחזיקים הוא זכות בקרקע הזו. חכירה ל-30 שנה או usufruct נותנים הגנה ושימוש, לא בעלות; superficies הופכת את הבית לשלכם, אך לא את האדמה.
הכנסה משכירות תלויה במיקום, בניהול ובתפוסה, לא בצורה המשפטית. בקשו מכל מוכר מספרים נטו אחרי דמי ניהול, מסים ותקופות ריקות, והשוו דומה לדומה.
אי אפשר להסכים מראש שהארכה תהיה אוטומטית. “30+30+30” מופיע בהרבה חומרי שיווק. ב-2023 דן בית המשפט העליון (תיק 4655/2566) בחכירה בפוקט מ-10 במאי 1990 שכללה הבטחה בתשלום מראש לשתי תקופות נוספות של 30 שנה באותם תנאים. בית המשפט קבע שההבטחה בטלה כעקיפה של תקרת 30 השנים. החוכר איבד את החזקה, המבנים נאלצו להיהרס ונפסקו פיצויים של 30,000 באט בחודש, כפי שסיכם Addleshaw Goddard במרץ 2025. המשרד מוסיף שההחלטה אינה מבטלת תיקים קודמים, ושתנאי הארכה המשקפים נסיבות עתידיות עשויים עדיין לעמוד.
איך נראית ניסוח איתן יותר. אותו סקירה מציעה אופציה של החוכר, לא זכות אוטומטית, לרשום תקופה חדשה של 30 שנה; שכירות שעולה (למשל עם האינפלציה) ומשולמת ברישום; בסוף התקופה, המבנים עוברים לבעל הקרקע תמורת תשלום שווי שוק אלא אם הוסכמה תקופה חדשה; ואופציית המרה אם חכירות ארוכות יותר יהיו חוקיות.
חכירות ארוכות יותר הן הצעה, לא חוק. הצעות לחכירות ארוכות יותר, כולל 99 שנה, עלו בחדשות השנה, אך סעיף 540 עדיין מגביל חכירה ל-30 שנה. אל תבססו את ההחלטה של היום על רפורמה שלא עברה. רשימת הבדיקה שלנו לחכירה ל-99 שנה מסבירה מה לעשות עם המידע הזה.
חברות נומיניות אינן קיצור דרך. המדריך של Thaiger Legal (עודכן ב-26 באוגוסט 2026) מדווח שהאכיפה הוחמרה מאז 1 בינואר 2026 ושהעונשים לפי חוק Foreign Business Act מגיעים לשלוש שנות מאסר וקנסות של עד 1,000,000 באט.
מקדמת הזמנה היא בדרך כלל 1–2% מהמחיר. כל סעיף למטה זול יותר לתקן לפני שהכסף זז.
| בדיקה | קונדו | וילה |
|---|---|---|
| רישום | אישור בכתב ממשרד הישות המשפטית שיש מקום במכסת הזרים | החכירה, ה-usufruct או ה-superficies רשומים בלשכת רישום המקרקעין, לא רק חתומים |
| כסף | הכספים מגיעים מחו"ל במטבע זר, על שמכם, עם ציון מטרה; שמרו את טופס FET (העברות מ-$50,000) או מכתב מהבנק | כל תשלום צמוד לאבן דרך בבנייה ומלווה בקבלה |
| תקופה והארכה | בעלות מלאה: אין מה להאריך | ההארכה מנוסחת כאופציה שלכם לרשום תקופה חדשה, עם עליית השכירות מצוינת |
| סוף התקופה | לא רלוונטי | מה שקורה למבנה בסוף מפורט בכתב |
| עלויות | דמי העברה 2%, החלוקה נקבעת בחוזה (יזם בפרויקט חדש רשאי להעביר אליכם לכל היותר חצי); דמי הישות המשפטית וקרן הרזרבה נבדקו | כל עלויות הרישום, ומי משלם אותן, מפורטות בחוזה |
| מי קורא את החוזה | עורך דין שפועל רק בשבילכם, לפני החתימה ולא אחריה | אותו דבר |
בחרו קונדו אם אתם רוצים בעלות מלאה על שמכם, אולי תמכרו תוך כמה שנים, מסוגלים לחיות עם כללי הבניין והתשלומים, ויש בניין עם מכסה פנויה במקום שבו אתם רוצים להיות.
בחרו וילה אם אתם רוצים חלקה, בריכה ופרטיות משלכם, מתכננים להחזיק ולהשתמש בה שנים, ומקבלים שהזכות שלכם בקרקע היא חכירה רשומה לתקופה מוגבלת, שעורך דין ניסח עם הארכה כאופציה.
הטעות היקרה אינה לבחור את “הלא נכון”. היא לא לדעת מה אתם באמת מחזיקים.
Hush Villas הן ארבע וילות מוכנות למגורים עם בריכה פרטית בקו פנגן, החל מ-$135,000, מסירה ברבעון הראשון של 2027. מה שנרשם ומובטח בחתימה הוא החכירה ל-30 שנה; תקופות נוספות תלויות בהסכמה בעת ההארכה, ואנו אומרים זאת בגלוי ב-שאלות הנפוצות שלנו. התחזית שלנו היא כ-15% תשואת שכירות נטו בשנה; ראו איך היא מחושבת. לפי הסכם החכירה שלנו, החכירה עוברת ליורשי הקונה, שמשכים אותה בתנאים הקיימים.
נבדק ב- 8 באוקטובר 2026
כן: בעלות מלאה, על שמו, בתוך מכסת הזרים של 49% בבניין, וכשכסף הרכישה מועבר מחו"ל במטבע זר. בקשו ממשרד הישות המשפטית לאשר את המכסה בכתב לפני תשלום מקדמה.
קרקע לא. בית אפשר להחזיק רק דרך זכויות בקרקע: חכירה רשומה (עד 30 שנה לתקופה), usufruct או superficies על המבנה. באיזו דרך שלא תשתמשו, היא חייבת להירשם ביום ההעברה.
שלושים שנה לתקופה לפי סעיף 540. הארכה מותרת, אך סעיף שמסכים מראש על תקופות אוטומטיות נוספות נקבע כבטל בתיק 4655/2566 של בית המשפט העליון. נסחו את ההארכה כאופציה לרישום תקופה חדשה, עם עורך דין.
לא. ההפחתה, שאושרה בקבינט ב-30 ביוני 2026, חלה על אזרחי תאילנד הרוכשים בתים או קונדו עד 7 מיליון באט בין 1 ביולי 2026 ל-30 ביוני 2027. קונים זרים משלמים את 2% הרגילים מהשווי המוערך, והחלוקה עם המוכר נקבעת במשא ומתן.
זהו טופס עסקת מט"ח (שנקרא בעבר “Thor Thor 3”) שבנק מנפיק כשאתם מכניסים כספים מחו"ל, בהעברות מ-$50,000; מתחת לזה מספיק מכתב מהבנק. קונה קונדו צריך את ההוכחה הזו ביום ההעברה.
לא. מבני נומינה אסורים, ו-Thaiger Legal מדווח שהאכיפה הוחמרה מאז 1 בינואר 2026. ראו את רשימת הבדיקה שלנו על הפעולה נגד נומינה.
Considering a villa investment on Koh Phangan? Hush Villas — 4 villas available, from $135,000, keys Q1 2027.
Get in touch