מחלקת החקירות המיוחדות ומחלקת הקרקעות בתאילנד החלו לתאם מבצעי אכיפה על אחזקות נכסים, רישיונות תיירות ורישומים תאגידיים. המטרה היא מבנה בעל המניות מסוג נומיני — הסדר שבו אזרח תאילנדי מחזיק מניות בחברה בשם קונה זר, המבקש לשלוט בפועל בנכסי קרקע. הרשויות אינן מתייחסות לכך כאל ליקוי טכני — הן מתייחסות לכך כאל מרמה, והעונשים מוטלים הן על הנומיני התאילנדי והן על הגורם הזר שמאחוריו.
למי שכבר השקיע, או ששוקל להשקיע לראשונה בנדל"ן בתאילנד, שינוי האכיפה הזה אינו עניין תיאורטי. מדובר בקריאה מעשית לבחון מה אתם מחזיקים, כיצד אתם מחזיקים זאת, ואם המבנה שלכם יעמוד בביקורת ממשלתית. רשימת התיוג שלהלן היא נקודת פתיחה לשיחה עם עורך דין תאילנדי מוסמך בתחום הנכסים — ולא תחליף לה.
מוקד האכיפה הוא הסדרים שבהם בעלות זרה על קרקע מוסווית במקום להיות מובנית כדין. ההבחנה חשובה. החוק התאילנדי אכן מאפשר לזרים להחזיק זכויות ארוכות טווח בקרקע באמצעות חוזי חכירה, באמצעות בעלות בקונדומיניום כאשר מכסת הבעלות הזרה פנויה, ובאמצעות תוכניות מסוימות שאושרו על ידי ה-BOI. מה שהחוק אינו מתיר, ומה שהרשויות פועלות כעת באופן פעיל לפרק, הוא חברה בעלת רוב תאילנדי הקיימת אך ורק כדי להחזיק קרקע עבור בעל שליטה זר שמספק את ההון, נהנה מהרווחים ומקבל את ההחלטות — בעוד בעלי המניות התאילנדים אינם תורמים דבר ומחזיקים במניות כפורמליות בלבד.
הסממנים הגלויים שחוקרים מחפשים כוללים: בעלי מניות תאילנדים ללא תיעוד של הכנסת הון, הלוואות בעלים מזרים המחליפות למעשה הון עצמי, דירקטורים זרים המחזיקים בסמכות חתימה תפעולית ללא פיקוח תאילנדי מקביל, וחשבונות חברה שאינם מצביעים על כל פעילות עסקית מלבד החזקת נכסים. אם המבנה שלכם נושא יותר משני מהסממנים הללו, פרופיל הסיכון השתנה מהותית מאז תחילת מחזור האכיפה הנוכחי.
בין אם אתם מעריכים רכישה חדשה ובין אם אתם בוחנים אחזקה קיימת, עברו על הנקודות הבאות לפני שתניחו שהמבנה שלכם תקין:
1. ודאו שמנגנון הבעלות אינו תלוי בנומיני. חכירה היא המסלול המשפטי הפשוט ביותר עבור רוב הקונים הזרים. חכירה רשומה ל-30 שנה עם אופציות חידוש, שבה החכירה עצמה היא המסמך המרכזי, אינה נשענת על בעלות מניות מסוג נומיני.
2. ודאו שהחכירה רשומה במחלקת הקרקעות ולא רק חתומה כחוזה פרטי. חכירות שאינן רשומות לתקופה העולה על שלוש שנים אינן ניתנות לאכיפה כלפי צדדים שלישיים על פי החוק התאילנדי — לרבות כל בעלים עתידי אם בעל הקרקע ימכור או ילך לעולמו.
3. אם מעורב מבנה תאגידי, קבלו חוות דעת משפטית עצמאית — לא מעורך הדין של היזם. שאלו במפורש האם בעלי המניות התאילנדים הכניסו הון, האם יש להם זכויות קבלת החלטות עצמאיות, ואם המבנה יעמוד בביקורת של מחלקת הקרקעות.
4. בחנו מה קורה במסירה ולאחריה. ברכישות על הנייר, ודאו שהמבנה המשפטי המתועד בעת החתימה הוא אותו המבנה שיופיע ברישום הסופי במחלקת הקרקעות. פרויקטים מסוימים מחליפים מבנה בין החוזה להשלמה.
5. לבנייה חדשה, הבינו אם חכירת הקרקע כלולה במחיר הרכישה ולכמה זמן. מבנה שבו עלויות חכירת הקרקע לשלוש השנים הראשונות כלולות במחיר הבסיס שונה ממבנה שבו החכירה מחויבת בנפרד או נדחית — וההבדל משפיע על העלות הכוללת שלכם ועל החשיפה המשפטית בעת החידוש.
6. שאלו מי בנה את המבנה ואם הוא נבדק מאז 2024. מבנים שנחשבו לנוהג סטנדרטי לפני חמש שנים נבחנים כעת במסגרת פרשנות מחמירה יותר. חוות דעת משפטיות אינן בעלות תוקף ללא הגבלת זמן.
פרויקטים הזקוקים להסדרי נומיני כדי לתפקד הם, כמעט בהגדרה, פרויקטים שבהם היזם לא פתר עבורכם את שאלת הבעלות. סביבת האכיפה הופכת את זה כעת לחבות — לא רק לפרט טכני. כאשר אתם בונים וילה בתאילנד דרך יזם שפתר את מבנה החכירה מהיסוד — שבו שטר הבעלות על הקרקע, היתרי הבנייה ומנגנון ההעברה מתועדים ועקביים — סיכון הנומיני אינו עולה כלל, כיוון שהמבנה מעולם לא הסתמך עליו.
כדאי להתייחס לכך כאל קריטריון בחירה, לא רק כאל תיבת סימון של ציות. הפרויקטים הפחות חשופים למחזור האכיפה הזה הם אלו שנבנו כדין מלכתחילה — וזו רשימה קצרה יותר ממה שהשוק רמז עליו עד כה.
בקשו את הפרטים הבאים בכתב לפני שתחתמו על כל מסמך: מסמך שטר הבעלות על הקרקע (Chanote או Nor Sor 3 Gor), שם בעל הקרקע הרשום, צורת החכירה ואם היא רשומה או תירשם במחלקת הקרקעות, זהות בעלי המניות התאילנדים בכל חברה ותרומת ההון שלהם, ופרטי יצירת קשר עם היועץ המשפטי של היזם לצורך אימות עצמאי. אם יזם אינו יכול או אינו מוכן לספק מסמכים אלה לפני חתימת חוזה — זו התשובה לשאלת הבעלות שלכם.
Hush Villas ב-Koh Phangan פועלת על מודל חכירה ישירה עם תיעוד מלא הזמין לקונים וליועציהם המשפטיים העצמאיים לפני כל התחייבות. אם ברצונכם להבין בדיוק כיצד מבנה הבעלות על וילה ספציפית עובד, השיחה מתחילה שם.
שוקל השקעה בוילה בקו פנגן? Hush Villas — זמינות 4 וילות, מ-$135,000, מסירה Q1 2027.
צור קשר