Thailand Memperketat Aturan Struktur Nominee. Ini Cara Memeriksa Apakah Pembelian Anda Benar-Benar Legal.

Departemen Investigasi Khusus dan Departemen Pertanahan Thailand telah mulai mengoordinasikan operasi penegakan hukum di seluruh kepemilikan properti, izin pariwisata, dan pendaftaran perusahaan. Sasarannya adalah struktur pemegang saham nominee — sebuah pengaturan di mana warga negara Thailand memegang saham atas nama pembeli asing yang kemudian mengklaim kendali efektif atas aset pemegang lahan. Pihak berwenang tidak memperlakukan ini sebagai pelanggaran teknis semata. Mereka memperlakukannya sebagai penipuan, dan sanksinya berlaku bagi nominee Thailand maupun pihak asing sebagai prinsipal.

Bagi siapa pun yang telah berinvestasi, atau yang sedang mempertimbangkan untuk berinvestasi di properti Thailand untuk pertama kalinya, pergeseran penegakan hukum ini bukanlah sesuatu yang abstrak. Ini adalah dorongan nyata untuk mengaudit apa yang Anda miliki, bagaimana cara Anda memilikinya, dan apakah struktur tersebut akan bertahan dari tinjauan pemerintah. Daftar periksa di bawah ini adalah titik awal untuk diskusi tersebut bersama pengacara properti Thailand yang berkualifikasi — bukan pengganti dari konsultasi tersebut.

Apa yang Sebenarnya Menjadi Sasaran Pengetatan Ini

Fokus penegakan hukum tertuju pada pengaturan di mana kepemilikan lahan oleh pihak asing disembunyikan, bukan distrukturkan secara sah. Perbedaan ini penting. Hukum Thailand memang mengizinkan orang asing untuk memegang kepentingan jangka panjang atas lahan melalui kontrak leasehold, melalui hak milik kondominium di mana kuota asing tersedia, dan melalui skema tertentu yang difasilitasi BOI. Yang tidak diizinkan oleh hukum — dan yang kini sedang aktif dibongkar oleh pihak berwenang — adalah perusahaan mayoritas Thailand yang semata-mata ada untuk memegang lahan atas nama pengendali asing yang menyediakan modal, menikmati keuntungan ekonomi, dan mengambil keputusan — sementara pemegang saham Thailand tidak berkontribusi apa pun dan hanya memegang saham sebagai formalitas.

Penanda yang terlihat dan dicari oleh penyidik meliputi: pemegang saham Thailand tanpa catatan kontribusi modal, pinjaman pemegang saham dari pihak asing yang secara efektif menggantikan ekuitas, direktur asing yang memegang wewenang penandatanganan operasional tanpa pengawasan Thailand yang setara, dan akun perusahaan yang tidak menunjukkan aktivitas bisnis selain kepemilikan properti. Jika struktur Anda memiliki lebih dari dua penanda tersebut, profil risikonya telah berubah secara signifikan sejak siklus penegakan hukum ini dimulai.

Daftar Periksa Praktis Sebelum Anda Membeli atau Meninjau Kembali

Baik Anda sedang mengevaluasi pembelian baru maupun meninjau kepemilikan yang sudah ada, teliti hal-hal berikut sebelum menganggap struktur Anda bersih:

1. Pastikan mekanisme kepemilikan tidak bergantung pada nominee. Leasehold adalah jalur hukum yang paling lugas bagi sebagian besar pembeli asing. Sewa 30 tahun yang terdaftar dengan opsi pembaruan, di mana perjanjian sewa itu sendiri merupakan instrumen utama, tidak bergantung pada kepemilikan saham nominee.

2. Verifikasi bahwa sewa telah terdaftar di Departemen Pertanahan, bukan hanya ditandatangani sebagai kontrak pribadi. Sewa yang tidak terdaftar lebih dari tiga tahun tidak dapat diberlakukan terhadap pihak ketiga berdasarkan hukum Thailand, termasuk pemilik lahan baru mana pun jika pemegang hak milik menjual atau meninggal dunia.

3. Jika melibatkan struktur perusahaan, dapatkan pendapat hukum independen — bukan dari pengacara pengembang. Tanyakan secara spesifik apakah pemegang saham Thailand telah berkontribusi modal, apakah mereka memiliki hak pengambilan keputusan yang independen, dan apakah struktur tersebut akan bertahan dari penyelidikan Departemen Pertanahan.

4. Tinjau apa yang terjadi saat serah terima dan setelahnya. Untuk pembelian off-plan, pastikan bahwa struktur hukum yang didokumentasikan saat penandatanganan adalah struktur yang sama yang akan tercantum dalam pendaftaran akhir di Departemen Pertanahan. Beberapa proyek mengubah struktur antara kontrak dan penyelesaian.

5. Untuk bangunan baru, pahami apakah sewa lahan sudah termasuk dalam harga pembelian dan untuk berapa lama. Struktur di mana sewa lahan mencakup biaya villa Thailand 3 tahun pertama yang sudah termasuk dalam harga dasar berbeda dari struktur di mana sewa ditagihkan secara terpisah atau ditangguhkan — dan perbedaan ini memengaruhi total biaya Anda dan risiko hukum saat pembaruan.

6. Tanyakan siapa yang membangun struktur tersebut dan apakah sudah ditinjau sejak 2024. Struktur yang dianggap sebagai praktik standar lima tahun lalu kini sedang ditinjau dalam kerangka interpretasi yang lebih ketat. Pendapat hukum tidak berlaku selamanya.

Mengapa Pertanyaan soal Struktur Sebenarnya Adalah Filter Kualitas

Proyek-proyek yang membutuhkan pengaturan nominee agar dapat berjalan adalah, hampir pasti, proyek di mana pengembang belum menyelesaikan pertanyaan kepemilikan untuk Anda. Lingkungan penegakan hukum saat ini menjadikan hal itu sebagai risiko nyata, bukan sekadar masalah teknis. Ketika Anda membangun villa di Thailand melalui pengembang yang telah menyelesaikan struktur leasehold dari awal — di mana sertifikat lahan, izin konstruksi, dan mekanisme transfer semuanya terdokumentasi dan konsisten — risiko nominee tidak muncul karena strukturnya memang tidak pernah bergantung pada itu.

Hal itu layak dijadikan kriteria seleksi, bukan sekadar kotak centang kepatuhan. Proyek-proyek yang paling tidak terekspos oleh siklus penegakan hukum ini adalah yang dibangun secara legal sejak awal — dan daftarnya lebih pendek dari yang selama ini disarankan oleh pasar.

Apa yang Harus Anda Tanyakan kepada Pengembang Mana Pun Sebelum Berkomitmen

Minta hal-hal berikut secara tertulis sebelum menandatangani apa pun: dokumen sertifikat lahan (Chanote atau Nor Sor 3 Gor), nama pemilik lahan terdaftar, bentuk sewa dan apakah sudah atau akan didaftarkan di Departemen Pertanahan, identitas dan kontribusi modal dari pemegang saham perusahaan Thailand mana pun, serta kontak penasehat hukum pengembang untuk verifikasi independen. Jika seorang pengembang tidak dapat atau tidak mau menyediakan dokumen-dokumen ini sebelum penandatanganan kontrak, itulah jawaban atas pertanyaan kepemilikan Anda.

Hush Villas di Koh Phangan beroperasi dengan model leasehold langsung dengan dokumentasi lengkap yang tersedia bagi pembeli dan penasehat hukum independen mereka sebelum komitmen apa pun dibuat. Jika Anda ingin memahami dengan tepat bagaimana struktur kepemilikan pada villa tertentu bekerja, percakapan dimulai dari sana.