ROI y rentabilidad por alquiler de villas en Tailandia: las cifras reales

Todos los anuncios de villas en Tailandia prometen una rentabilidad entre "excelente" y "que cambia la vida". Pocos muestran el cálculo detrás. Así es como se desglosan realmente las cifras de una inversión en Hush Villas — y por qué preferimos mostrarte una cifra conservadora en la que puedas confiar antes que una optimista que se desmorona ante las preguntas.

Ingresos por alquiler: empieza por la ocupación, no por la foto del folleto

Los materiales de marketing adoran las cifras de temporada alta. Una imagen realista de todo el año para una villa bien gestionada en Koh Phangan se divide en dos temporadas: aproximadamente $2,000/mes en temporada baja (mayo–octubre) y $5,000/mes en temporada alta (noviembre–abril). Esa cifra promediada a lo largo del año es la base de una estimación de amortización real, no el mes pico elegido a conveniencia.

Lo que se descuenta antes de que sea "tuyo"

Cualquier cifra de rentabilidad honesta debe tener en cuenta la gestión de la propiedad (alguien debe atender a los huéspedes, la limpieza y el mantenimiento mientras no estás en la isla) y, si publicas en Booking.com o Airbnb, su comisión adicional. Aplicando un supuesto de ocupación conservador a esas deducciones, una villa de entrada a $135,000 se amortiza solo con ingresos por alquiler en aproximadamente 5–6 años, tras lo cual es prácticamente ingreso pasivo puro durante todo el tiempo que la mantengas.

La cifra neta después de comisiones: 15–18% al año

El ingreso bruto por alquiler antes de comisiones se ve mejor en papel, y por eso tantos anuncios lo citan. Después de la gestión de la propiedad (20%), las comisiones de las plataformas Booking.com o Airbnb (15%) y el impuesto (7%), con un supuesto conservador de ocupación del 70%, una villa Hush genera neto entre 15% y 18% anual sobre el precio de entrada de $135,000. Esa es la cifra que nos gustaría ver si fuéramos nosotros los compradores, no la cifra bruta antes de cualquier deducción.

Por qué lo calculamos así

Los precios de terrenos y villas en Koh Phangan han crecido notablemente desde 2022, y la demanda de villas terminadas y bien construidas sigue superando la oferta en la isla. Podríamos citar una cifra promedio más favorecedora. Preferimos que compares nuestra amortización por alquiler declarada de 5–6 años y nuestra rentabilidad neta anual de 15–18% con las cifras de cualquier otro proyecto, les hagas la misma pregunta "¿cuál es el supuesto de ocupación?", y decidas con información real.