ROI y rentabilidad de alquiler de villas en Tailandia: las cifras reales

Todos los anuncios de villas en Tailandia prometen un retorno entre "excelente" y "que cambia la vida". Pocos muestran los cálculos detrás. Así es como se desglosan realmente las cifras detrás de una inversión en Hush Villas — y por qué preferimos mostrarle una cifra conservadora en la que pueda confiar, en lugar de una optimista que se desmorona ante las primeras preguntas.

Ingresos por alquiler: empiece por la ocupación, no por la foto del folleto

Los materiales de marketing adoran las cifras de temporada alta. Una imagen realista durante todo el año para una villa bien gestionada en Koh Phangan se divide en dos temporadas: aproximadamente $2,000/mes en temporada baja (mayo–octubre) y $5,000/mes en temporada alta (noviembre–abril). Promediado durante el año, esa es la base para una estimación real de amortización, no el mes pico seleccionado a conveniencia.

Lo que se descuenta antes de que sea "suyo"

Cualquier cifra de rendimiento honesta debe tener en cuenta la gestión de la propiedad (alguien tiene que atender a los huéspedes, la limpieza y el mantenimiento mientras usted no está en la isla) y, si publica en Booking.com o Airbnb, su comisión adicional. Aplicando una suposición de ocupación conservadora a través de estas deducciones, una villa de entrada de $135,000 se amortiza solo con ingresos de alquiler en aproximadamente 5–6 años, después de lo cual es prácticamente ingreso pasivo puro mientras la mantenga.

La cifra neta después de comisiones: 15–18% al año

El ingreso bruto por alquiler antes de comisiones se ve mejor en papel, precisamente por eso tantos anuncios lo citan. Después de la gestión de la propiedad (20%), las comisiones de OTA en Booking.com o Airbnb (15%) y el impuesto (7%), con una suposición conservadora de ocupación del 70%, una Villa Hush genera neto entre el 15% y el 18% al año sobre el precio de entrada de $135,000. Esa es la cifra que querríamos ver si fuéramos nosotros quienes compráramos, no la cifra bruta antes de que alguien se lleve su parte.

Por qué lo presentamos así

Los precios de terrenos y villas en Koh Phangan han crecido significativamente desde 2022, y la demanda de villas terminadas y bien construidas sigue superando la oferta en la isla. Podríamos citar una cifra combinada más favorecedora. Preferimos que compare nuestra amortización de alquiler declarada de 5–6 años y nuestro rendimiento neto anual del 15–18% con las cifras de cualquier otro proyecto, les haga la misma pregunta de "¿cuál es la suposición de ocupación?" y tome la decisión con información real en cualquier caso.