Якщо Таїланд перейде до оренди на 99 років: що іноземному покупцю насправді робити з цією інформацією

Реформа довгострокової оренди в Таїланді набирає реальних обертів і до кінця 2026 року її дедалі важче ігнорувати як щось абстрактне. На законодавчому рівні вже обговорюються пропозиції щодо продовження строків оренди до 99 років — суттєва зміна порівняно з нинішньою схемою 30+30+30, яка довго змушувала покупців покладатися на пункти про поновлення договорів і стабільність забудовників. Для тих, хто розглядає нерухомість на Koh Phangan або будь-якому іншому ринку вілл у Таїланді, важливо розуміти це точно, а не святкувати передчасно.

Реформа ще не є законом. І може так і не стати ним у тій формі, в якій обговорюється зараз. Вона є сигналом про загальний напрямок — і корисним приводом перевірити, чи ваш нинішній підхід до купівлі нерухомості в Таїланді спирається на надійну правову основу, чи на оптимістичні припущення. Нижче — практична схема для такої перевірки.

Крок перший: зрозумійте, що саме ви маєте, перш ніж сподіватися, що реформа все вирішить

Перш ніж будь-яке обговорення умов на 99 років стане актуальним для вашої ситуації, вам потрібна повна ясність щодо інструменту, яким ви вже володієте або плануєте скористатися. Не всі договори оренди в Таїланді структуровані однаково. Зареєстрована оренда на 30 років у Земельному департаменті — це принципово інший інструмент, ніж незареєстрована угода в документах компанії. Перш за все з'ясуйте наступне:

• Чи зареєстрований договір оренди в Земельному департаменті, чи він лише оформлений приватно? Незареєстровані договори оренди понад три роки юридично дійсні лише в межах цього початкового строку.
• Чи містять варіанти поновлення договору обов'язкові формулювання, що підлягають виконанню, чи вони лише декларуються як наміри? Різниця є надзвичайно важливою, якщо орендодавець змінює власника.
• Хто є власником первинного права власності — фізична особа — громадянин Таїланду, компанія чи юридична особа — і які ризики наступництва або продажу пов'язані з цією структурою?
• Чи перевіряв таїландський юрист з нерухомості ланцюжок права власності, а не лише сам договір оренди?

Якщо хоча б одна з цих відповідей вам невідома, запровадження системи на 99 років не усуне ретроактивно двозначність у вашій існуючій структурі. Реформа діє лише на майбутнє.

Крок другий: оцініть, чи розрахований забудовник, якого ви розглядаєте, на довгострокову правову надійність

Саме тут чекліст стає особливо корисним для тих, хто розглядає купівлю вілли в Таїланді на стадії будівництва. Правова архітектура забудовника має не менше значення, ніж архітектурний проєкт. Перш ніж вкладати кошти, перевірте наступне:

• Чи використовує забудовник зареєстровану структуру оренди від самого початку, чи юридичне оформлення відкладається на момент ближче до передачі об'єкта?
• Чи перебуває земля під єдиним чистим правом власності (Chanote), і чи підтверджено відсутність обтяжень на це право?
• Яка корпоративна структура регулює проєкт, і чи дозволяє вона чисте переуступлення або перепродаж орендного права без необхідності отримувати згоду орендодавця при кожній операції?
• Чи має забудовник підтверджений досвід завершених здач об'єктів, чи цей проєкт є його першим?

Ці критерії залишаються актуальними незалежно від того, якого вигляду набере реформа оренди в підсумку. Добре структурований проєкт сьогодні органічно інтегрує покращені умови, коли й якщо вони стануть доступними. Погано структурований — не стане чистим лише тому, що законодавче середовище зміниться.

Крок третій: займіть позицію для отримання вигоди, не ставлячи на це весь вхідний капітал

Якщо система на 99 років буде прийнята в реальній формі, вплив на ціни вілл на продаж у Таїланді — особливо на ринках стилю життя, як-от узбережжя Сіамської затоки — імовірно буде позитивним і відносно швидким. Попит, який раніше стримувала тривога щодо строків оренди, повернеться на ринок. Але це не привід поспішати. Це привід правильно зайняти позицію до оголошення реформи, а не після.

Практичний висновок такий: покупці, які вже провели юридичну перевірку, тримають зареєстровані договори оренди на земельні ділянки з чистим правом власності через надійні структури, отримають вигоду від зростання вартості активів у разі прийняття реформи. Ті, хто чекав на певність, виявлять, що ця певність уже врахована в ціні.

• Встановіть кінцевий термін для юридичної перевірки — не залишайте це відкритим завданням.
• Заздалегідь зафіксуйте в письмовому вигляді умови виходу та перепродажу, а не в момент самого перепродажу.
• Якщо купуєте на стадії будівництва, переконайтеся, що поетапні платежі прив'язані до перевірних будівельних і юридичних показників, а не лише до календарних дат.

Що це означає на практиці на Koh Phangan

Нерухомість на Koh Phangan займає цікаву позицію в цьому контексті. Щільність забудови острова залишається низькою порівняно з Пхукетом або Самуї, а це означає, що добре структуровані вхідні позиції в якісних проєктах на рівні вхідних цін ще існують — за цінами, які не витримають суттєвого зростання попиту. Правове середовище тут таке саме, як і в будь-якому іншому місці Таїланду — і саме тому структура угоди та надійність забудовника мають непропорційно велике значення на ринку, де неформальні домовленості історично були поширеним явищем.

Обговорення оренди на 99 років не змінює того, як виглядає якісна перевірка. Воно лише робить необхідність її проведення більш нагальною.

Hush Villas зводить чотири приватні вілли з басейном на Koh Phangan за моделлю повного циклу — архітектура, юридична структура та будівництво реалізуються власними силами, передача об'єктів запланована на перший квартал 2027 року. Якщо ви хочете зрозуміти, як структурований проєкт, до того як ширший ринок переоцінить активи у зв'язку з реформою оренди, деталі доступні на hushvillas.com.