Таїланд посилює боротьбу з номінальними структурами. Як перевірити, чи є ваша покупка законною насправді.

Департамент спеціальних розслідувань Таїланду та Земельний департамент розпочали скоординовані перевірки у сфері майнових прав, туристичних ліцензій і корпоративної реєстрації. Головна мішень — номінальна акціонерна структура: схема, за якою громадянин Таїланду формально тримає акції компанії в інтересах іноземного покупця, який фактично контролює земельні активи. Влада розглядає це не як технічне порушення, а як шахрайство — і відповідальність несуть як тайський номінал, так і іноземний бенефіціар.

Для тих, хто вже інвестував або тільки розглядає можливість інвестицій у нерухомість Таїланду вперше, ці зміни в правозастосуванні — не абстракція. Це конкретний привід перевірити, чим ви володієте, у якій формі та чи витримає ваша структура урядову перевірку. Наведений нижче чекліст — відправна точка для розмови з кваліфікованим тайським юристом з питань нерухомості, а не її замінник.

Що саме перевіряють під час облав

Зусилля правоохоронців спрямовані на схеми, де іноземне право власності на землю приховується, а не оформлюється законним чином. Різниця принципова. Тайське законодавство дозволяє іноземцям отримувати довгострокові права на землю через договори оренди, через право власності на кондомініум у межах іноземної квоти, а також у рамках певних схем, підтримуваних BOI. Що закон забороняє — і що влада зараз активно розкручує — це компанія з тайською більшістю, яка існує виключно для того, щоб тримати землю в інтересах іноземного контролера: той вкладає капітал, отримує економічну вигоду і приймає рішення, тоді як тайські акціонери нічого не вносять і тримають акції лише формально.

Серед ознак, на які звертають увагу слідчі: тайські акціонери без задокументованого внеску капіталу, позики від іноземців, що фактично замінюють власний капітал, іноземні директори з оперативним правом підпису без відповідного тайського контролю, а також корпоративні рахунки, що не відображають жодної господарської діяльності, крім утримання нерухомості. Якщо у вашій структурі є більше двох із цих ознак, профіль ризику суттєво змінився з початком цього правозастосовчого циклу.

Практичний чекліст перед покупкою або перевіркою

Незалежно від того, чи оцінюєте ви нову покупку, чи переглядаєте наявне майно, опрацюйте наступне, перш ніж вважати свою структуру бездоганною:

1. Переконайтеся, що механізм права власності не залежить від номінала. Довгострокова оренда — найпростіший законний шлях для більшості іноземних покупців. Зареєстрована 30-річна оренда з опціонами на продовження, де сам договір є основним інструментом, не потребує номінального акціонерства.

2. Перевірте, чи зареєстрована оренда в Земельному департаменті, а не лише підписана як приватний договір. Незареєстровані договори оренди строком понад три роки не мають юридичної сили щодо третіх осіб за тайським законодавством — зокрема щодо будь-якого майбутнього власника, якщо орендодавець продасть землю або помре.

3. Якщо передбачена корпоративна структура, отримайте незалежний юридичний висновок — не від юриста забудовника. Запитайте конкретно: чи зробили тайські акціонери внесок капіталу, чи мають вони самостійні права на прийняття рішень і чи витримає структура перевірку Земельного департаменту.

4. Розберіться, що відбувається під час передачі об'єкта і після неї. При купівлі на стадії будівництва переконайтеся, що юридична структура, задокументована під час підписання, збігається з тією, що буде зазначена в остаточній реєстрації в Земельному департаменті. Деякі проєкти змінюють структуру між підписанням договору та завершенням будівництва.

5. Для нових об'єктів з'ясуйте, чи включена оренда землі у вартість покупки і на який строк. Структура, в якій витрати на оренду землі за перші 3 роки включені в базову ціну вілли в Таїланді, принципово відрізняється від тієї, де оренда виставляється окремим рахунком або відстрочена — і ця різниця впливає на ваші сукупні витрати та юридичні ризики при продовженні договору.

6. Дізнайтеся, хто розробив структуру і чи переглядалася вона після 2024 року. Схеми, що вважалися стандартною практикою п'ять років тому, зараз аналізуються в рамках суворішого тлумачення норм. Юридичні висновки не мають необмеженого терміну дії.

Чому питання структури — це насправді фільтр якості

Проєкти, що функціонують завдяки номінальним схемам, — це майже за визначенням проєкти, де забудовник не вирішив для вас питання права власності. Нинішнє правозастосовче середовище перетворює це на реальну відповідальність, а не просто на технічну деталь. Коли ви зводите віллу в Таїланді через забудовника, який з самого початку правильно вибудував орендну структуру — де право на землю, дозволи на будівництво та механізм передачі задокументовані й узгоджені між собою — ризик номінальної схеми просто не виникає, бо структура на неї ніколи не спиралася.

До цього варто ставитися як до критерію вибору, а не лише як до галочки у списку вимог. Проєкти, найменш вразливі до цього правозастосовчого циклу, — ті, що з самого початку були побудовані законно. І це значно коротший список, ніж ринок давав підстави вважати.

Що запитати у забудовника перед тим, як взяти на себе зобов'язання

Перед підписанням будь-яких документів отримайте в письмовій формі: документ на право власності на землю (Chanote або Nor Sor 3 Gor), ім'я зареєстрованого власника землі, форму договору оренди та інформацію про те, чи зареєстрований він або буде зареєстрований у Земельному департаменті, дані про особу та внесок капіталу акціонерів будь-якої тайської компанії, а також контактну інформацію юридичного радника забудовника для незалежної перевірки. Якщо забудовник не може або не хоче надати ці документи до підписання договору — це вже є відповіддю на ваше запитання щодо права власності.

Hush Villas на Koh Phangan працює за моделлю прямої оренди з повним пакетом документації, доступним покупцям та їхнім незалежним юридичним радникам ще до будь-яких зобов'язань. Якщо ви хочете зрозуміти, як саме влаштована структура права власності на конкретну віллу, розмова починається саме тут.