ไทยเข้มงวดโครงสร้างนอมินี คุณตรวจสอบได้อย่างไรว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของคุณถูกกฎหมายจริงหรือไม่

กรมสอบสวนคดีพิเศษ (DSI) และกรมที่ดินของไทยได้เริ่มประสานงานกันเพื่อกวาดล้างการถือครองทรัพย์สิน ใบอนุญาตท่องเที่ยว และการจดทะเบียนนิติบุคคลอย่างจริงจัง เป้าหมายหลักคือโครงสร้างผู้ถือหุ้นนอมินี ซึ่งเป็นการจัดการให้คนสัญชาติไทยถือหุ้นในบริษัทแทนผู้ซื้อชาวต่างชาติ เพื่อให้ชาวต่างชาติมีอำนาจควบคุมสินทรัพย์ที่ถือครองที่ดินอย่างแท้จริง ทางการไม่ได้มองเรื่องนี้ว่าเป็นเพียงความผิดพลาดทางเทคนิค แต่ถือว่าเป็นการฉ้อโกง และบทลงโทษจะตกกับทั้งผู้ถือหุ้นนอมินีชาวไทยและผู้ควบคุมจริงที่เป็นชาวต่างชาติ

สำหรับผู้ที่ลงทุนไปแล้ว หรือกำลังพิจารณาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยเป็นครั้งแรก การเปลี่ยนแปลงในการบังคับใช้กฎหมายครั้งนี้ไม่ใช่เรื่องไกลตัวอีกต่อไป แต่เป็นสัญญาณเตือนให้ต้องตรวจสอบสิ่งที่คุณถือครองอยู่ วิธีที่คุณถือครอง และโครงสร้างนั้นจะผ่านการตรวจสอบจากภาครัฐได้หรือไม่ เช็กลิสต์ด้านล่างนี้เป็นจุดเริ่มต้นสำหรับการปรึกษาทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ไทยที่มีความเชี่ยวชาญ ไม่ใช่สิ่งที่ใช้แทนกันได้

เป้าหมายที่แท้จริงของการปราบปรามครั้งนี้คืออะไร

การบังคับใช้กฎหมายมุ่งเน้นไปที่การจัดการที่ซ่อนเร้นความเป็นเจ้าของของชาวต่างชาติ แทนที่จะเป็นการจัดโครงสร้างที่ถูกต้องตามกฎหมาย ความแตกต่างนี้สำคัญมาก กฎหมายไทยเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติถือครองสิทธิ์ในที่ดินระยะยาวได้ผ่านสัญญาเช่าระยะยาว การถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่อยู่ในโควตาต่างชาติ และโครงการที่ได้รับการส่งเสริมจาก BOI บางประเภท สิ่งที่กฎหมายไม่อนุญาต และสิ่งที่ทางการกำลังเพิกถอนอย่างจริงจังในขณะนี้ คือบริษัทที่มีผู้ถือหุ้นส่วนใหญ่เป็นคนไทย ซึ่งมีอยู่เพื่อวัตถุประสงค์เดียวคือถือครองที่ดินแทนผู้ควบคุมชาวต่างชาติที่เป็นผู้ออกทุน รับประโยชน์ทางเศรษฐกิจ และตัดสินใจทุกอย่าง ในขณะที่ผู้ถือหุ้นไทยไม่ได้มีส่วนร่วมใดๆ และถือหุ้นเพียงในนามเท่านั้น

สัญญาณที่ผู้ตรวจสอบมองหา ได้แก่ ผู้ถือหุ้นไทยที่ไม่มีหลักฐานการลงทุนเงินทุน เงินกู้จากชาวต่างชาติที่ใช้แทนส่วนทุนอย่างแท้จริง กรรมการชาวต่างชาติที่มีอำนาจลงนามในการดำเนินงานโดยไม่มีการกำกับดูแลจากฝ่ายไทยอย่างเหมาะสม และบัญชีบริษัทที่ไม่แสดงกิจกรรมทางธุรกิจใดๆ นอกจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ หากโครงสร้างของคุณมีสัญญาณเหล่านี้มากกว่าสองข้อ ระดับความเสี่ยงได้เปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญนับตั้งแต่วงจรการบังคับใช้กฎหมายรอบนี้เริ่มต้นขึ้น

เช็กลิสต์เชิงปฏิบัติก่อนซื้อหรือทบทวนโครงสร้าง

ไม่ว่าคุณจะกำลังประเมินการซื้อใหม่หรือทบทวนการถือครองที่มีอยู่ ให้ตรวจสอบรายการต่อไปนี้ก่อนที่จะสรุปว่าโครงสร้างของคุณถูกต้อง

1. ยืนยันว่ากลไกการถือครองไม่ได้พึ่งพานอมินี การเช่าระยะยาวเป็นเส้นทางที่ถูกกฎหมายและตรงไปตรงมาที่สุดสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนใหญ่ สัญญาเช่า 30 ปีที่จดทะเบียนแล้วพร้อมตัวเลือกต่ออายุ โดยให้สัญญาเช่าเป็นตราสารหลัก ไม่ต้องอาศัยการถือหุ้นนอมินีแต่อย่างใด

2. ตรวจสอบว่าสัญญาเช่าได้จดทะเบียนที่กรมที่ดินแล้ว ไม่ใช่เพียงลงนามเป็นสัญญาเอกชน สัญญาเช่าที่ไม่ได้จดทะเบียนเกินกว่าสามปีไม่สามารถบังคับใช้ได้กับบุคคลภายนอกตามกฎหมายไทย ซึ่งรวมถึงเจ้าของที่ดินรายใหม่ในกรณีที่ผู้ถือกรรมสิทธิ์ขายหรือเสียชีวิต

3. หากมีโครงสร้างบริษัทเข้ามาเกี่ยวข้อง ให้ขอความเห็นทางกฎหมายจากที่ปรึกษาอิสระ ไม่ใช่ทนายความของผู้พัฒนาโครงการ ถามโดยตรงว่าผู้ถือหุ้นไทยได้ลงทุนเงินทุนจริงหรือไม่ มีสิทธิ์ในการตัดสินใจอย่างอิสระหรือเปล่า และโครงสร้างนี้จะผ่านการตรวจสอบของกรมที่ดินได้หรือไม่

4. ตรวจสอบว่าเกิดอะไรขึ้นเมื่อโอนกรรมสิทธิ์และหลังจากนั้น สำหรับการซื้อแบบพรีเซล ให้ยืนยันว่าโครงสร้างทางกฎหมายที่ระบุไว้ ณ เวลาลงนามเป็นโครงสร้างเดียวกันกับที่จะปรากฏในการจดทะเบียนกรมที่ดินในขั้นตอนสุดท้าย บางโครงการมีการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างระหว่างการทำสัญญาและการโอนกรรมสิทธิ์

5. สำหรับอาคารใหม่ ให้ทำความเข้าใจว่าสัญญาเช่าที่ดินรวมอยู่ในราคาซื้อหรือไม่ และเป็นระยะเวลานานเท่าใด โครงสร้างที่รวมสัญญาเช่าที่ดินในช่วง 3 ปีแรกไว้ในราคาพื้นฐานนั้นแตกต่างจากโครงสร้างที่คิดค่าเช่าแยกต่างหากหรือเลื่อนออกไป และความแตกต่างนี้ส่งผลต่อต้นทุนรวมทั้งหมดและความเสี่ยงทางกฎหมายของคุณในช่วงต่ออายุ

6. ถามว่าใครเป็นผู้สร้างโครงสร้างนี้ และมีการทบทวนหลังปี 2024 หรือไม่ โครงสร้างที่เคยถือว่าเป็นมาตรฐานเมื่อห้าปีก่อนกำลังถูกตรวจสอบภายใต้กรอบการตีความที่เข้มงวดยิ่งขึ้น ความเห็นทางกฎหมายไม่ได้มีอายุใช้งานไม่จำกัด

เหตุใดคำถามเรื่องโครงสร้างจึงเป็นตัวกรองคุณภาพที่แท้จริง

โครงการที่ต้องอาศัยการจัดการแบบนอมินีจึงจะดำเนินการได้นั้น โดยแท้จริงแล้วคือโครงการที่ผู้พัฒนายังไม่ได้แก้ปัญหาเรื่องกรรมสิทธิ์ให้คุณ สภาพแวดล้อมการบังคับใช้กฎหมายในปัจจุบันทำให้เรื่องนี้กลายเป็นความรับผิดชอบที่ต้องแบกรับ ไม่ใช่แค่ปัญหาทางเทคนิคอีกต่อไป เมื่อคุณสร้างวิลล่าในไทยผ่านผู้พัฒนาที่จัดการโครงสร้างสัญญาเช่าตั้งแต่ต้น ตั้งแต่โฉนดที่ดิน ใบอนุญาตก่อสร้าง ไปจนถึงกลไกการโอนกรรมสิทธิ์ที่มีเอกสารครบถ้วนและสอดคล้องกัน ความเสี่ยงด้านนอมินีก็ไม่เกิดขึ้น เพราะโครงสร้างไม่เคยต้องพึ่งพาสิ่งนั้นตั้งแต่แรก

นี่คือสิ่งที่ควรใช้เป็นเกณฑ์ในการคัดเลือก ไม่ใช่แค่รายการตรวจสอบด้านการปฏิบัติตามกฎหมาย โครงการที่มีความเสี่ยงน้อยที่สุดจากการบังคับใช้กฎหมายรอบนี้คือโครงการที่ถูกสร้างขึ้นอย่างถูกกฎหมายตั้งแต่ต้น ซึ่งมีอยู่น้อยกว่าที่ตลาดเคยบอกเป็นอย่างมาก

สิ่งที่ต้องถามผู้พัฒนาโครงการก่อนตัดสินใจ

ขอเอกสารต่อไปนี้เป็นลายลักษณ์อักษรก่อนลงนามในสิ่งใดๆ ได้แก่ เอกสารสิทธิ์ที่ดิน (โฉนด หรือ น.ส. 3 ก.) ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่จดทะเบียน รูปแบบสัญญาเช่าและสถานะการจดทะเบียนกรมที่ดิน ตัวตนและหลักฐานการลงทุนของผู้ถือหุ้นไทยในบริษัท รวมถึงข้อมูลติดต่อที่ปรึกษากฎหมายของผู้พัฒนาเพื่อการตรวจสอบอิสระ หากผู้พัฒนาไม่สามารถหรือไม่ยินดีที่จะให้เอกสารเหล่านี้ก่อนลงนามสัญญา นั่นคือคำตอบสำหรับคำถามเรื่องกรรมสิทธิ์ของคุณแล้ว

Hush Villas บน Koh Phangan ดำเนินงานภายใต้รูปแบบสัญญาเช่าโดยตรงพร้อมเอกสารครบถ้วน ซึ่งผู้ซื้อและที่ปรึกษากฎหมายอิสระของพวกเขาสามารถเข้าถึงได้ก่อนที่จะมีการตัดสินใจใดๆ หากคุณต้องการทำความเข้าใจว่าโครงสร้างกรรมสิทธิ์ของวิลล่าแต่ละหลังทำงานอย่างไร บทสนทนาเริ่มต้นได้ที่นี่