Дохідність вілли в Таїланді: реальні цифри

Кожне оголошення про віллу в Таїланді обіцяє дохідність десь між "відмінною" і "такою, що змінює життя". Мало хто показує розрахунок за цим. Ось як реально складаються цифри інвестиції в Hush Villas — і чому ми краще покажемо консервативну цифру, якій можна довіряти, ніж оптимістичну, яка не витримає запитань.

Дохід від оренди: починаємо із завантаженості, а не з фото з буклету

Маркетингові матеріали люблять цифри високого сезону. Реалістична картина на весь рік для добре керованої вілли на Ко Пхангані ділиться на два сезони: приблизно $2 000/міс у низький сезон (травень–жовтень) і $5 000/міс у високий (листопад–квітень). Саме усереднена за рік цифра — основа для реальної оцінки окупності, а не обраний піковий місяць.

Що віднімається, перш ніж гроші стануть "вашими"

Будь-яка чесна цифра дохідності має враховувати управління нерухомістю (хтось має приймати гостей, прибирати та стежити за віллою, поки вас немає на острові), а якщо здавати через Booking.com чи Airbnb — ще й їхню комісію зверху. Застосувавши консервативне припущення щодо завантаженості до цих вирахувань, вілла за $135 000 окупається орендою приблизно за 5–6 років — після чого дохід стає майже пасивним на весь термін володіння.

Чиста цифра після комісій: 15–18% на рік

Валовий дохід від оренди до вирахування комісій виглядає ефектніше на папері — саме тому його так часто вказують в оголошеннях. Після управління нерухомістю (20%), комісій майданчиків бронювання Booking.com чи Airbnb (15%) і податку (7%), за консервативного припущення про завантаженість 70%, вілла Hush Villas приносить чистими приблизно 15–18% річних від ціни входу $135 000. Саме цю цифру ми хотіли б бачити самі, якби купували, — а не валову, до всіх вирахувань.

Чому ми рахуємо саме так

Ціни на землю та вілли на Ко Пхангані помітно зросли з 2022 року, а попит на готові якісні вілли продовжує випереджати пропозицію на острові. Ми могли б назвати вигіднішу усереднену цифру. Але краще порівняйте наші заявлені 5–6 років окупності орендою та чисту дохідність 15–18% річних із цифрами будь-якого іншого проєкту, поставте їм те саме запитання "яке припущення щодо завантаженості?", і вирішуйте, маючи реальну інформацію.