Thailand's Department of Special Investigation and the Land Department have begun coordinating enforcement sweeps across property holdings, tourism licenses, and corporate registrations. The target is the nominee shareholder structure — the arrangement where a Thai national holds shares in a company on behalf of a foreign buyer who then claims effective control of land-holding assets. Authorities are not treating this as a technical irregularity. They are treating it as fraud, and the penalties land on both the Thai nominee and the foreign principal.
For anyone who has already invested, or who is considering whether to invest in Thailand real estate for the first time, this enforcement shift is not abstract. It is a practical prompt to audit what you own, how you own it, and whether the structure will survive a government review. The checklist below is a starting point for that conversation with a qualified Thai property lawyer — not a substitute for one.
The enforcement focus is on arrangements where foreign ownership of land is disguised rather than structured. The distinction matters. Thai law does permit foreigners to hold long-term interests in land through leasehold contracts, through condominium title where foreign quota is available, and through certain BOI-promoted schemes. What the law does not permit, and what authorities are now actively unwinding, is a Thai-majority company that exists solely to hold land on behalf of a foreign controller who provides the capital, takes the economic benefit, and makes the decisions — while Thai shareholders contribute nothing and hold shares as a formality.
The visible markers investigators look for include: Thai shareholders with no capital contribution on record, shareholder loans from foreigners that effectively replace equity, foreign directors who hold operational signing authority without corresponding Thai oversight, and company accounts showing no business activity other than property holding. If your structure carries more than two of those markers, the risk profile has changed materially since this enforcement cycle began.
Whether you are evaluating a new purchase or reviewing an existing holding, work through the following before assuming your structure is clean:
1. Confirm the ownership mechanism is not nominee-dependent. Leasehold is the most straightforward legal route for most foreign buyers. A registered 30-year lease with renewal options, where the lease itself is the primary instrument, does not rely on nominee shareholding.
2. Verify the lease is registered at the Land Department, not just signed as a private contract. Unregistered leases beyond three years are not enforceable against third parties under Thai law, which includes any future landowner if the freeholder sells or dies.
3. If a company structure is involved, get an independent legal opinion — not from the developer's lawyer. Ask specifically whether the Thai shareholders have contributed capital, whether they have independent decision-making rights, and whether the structure would survive a Land Department inquiry.
4. Review what happens at handover and after. For off-plan purchases, confirm that the legal structure documented at signing is the same structure that will appear in the final Land Department registration. Some projects shift structure between contract and completion.
5. For new builds, understand whether land lease is included in the purchase price and for how long. A structure where the land lease included first 3 years Thailand villa costs are covered in the base price is different from one where the lease is billed separately or deferred — and the difference affects your all-in cost and your legal exposure at renewal.
6. Ask who built the structure and whether it has been reviewed since 2024. Structures that were considered standard practice five years ago are being reviewed under a stricter interpretive framework. Legal opinions do not have an indefinite shelf life.
Projects that require nominee arrangements to function are, almost by definition, projects where the developer has not solved the ownership question for you. The enforcement environment now makes that a liability, not just a technicality. When you build a villa in Thailand through a developer who has resolved the leasehold structure from the ground up — where the land title, the construction permits, and the transfer mechanism are all documented and consistent — the nominee risk does not arise because the structure never depended on it.
That is worth treating as a selection criterion, not just a compliance checkbox. The projects least exposed to this enforcement cycle are the ones that were built legally to begin with, which is a shorter list than the market has historically suggested.
Request the following in writing before signing anything: the land title document (Chanote or Nor Sor 3 Gor), the name of the registered landowner, the form of the lease and whether it is or will be Land Department registered, the identity and capital contribution of any Thai company shareholders, and the developer's legal counsel contact for independent verification. If a developer cannot or will not provide these documents before contract signing, that is the answer to your ownership question.
Hush Villas on Koh Phangan operates on a direct leasehold model with full documentation available to buyers and their independent legal advisors before any commitment is made. If you want to understand exactly how the ownership structure on a specific villa works, the conversation starts there.
Департамент специальных расследований и Земельный департамент Таиланда начали проводить скоординированные проверки объектов недвижимости, туристических лицензий и корпоративных регистраций. Под удар попала схема с номинальными акционерами — когда гражданин Таиланда формально владеет акциями компании в интересах иностранного покупателя, который фактически контролирует земельные активы. Власти расценивают это не как техническое нарушение, а как мошенничество — и санкции грозят как тайскому номиналу, так и иностранному бенефициару.
Для тех, кто уже вложил средства или только рассматривает возможность инвестиций в недвижимость Таиланда, эта смена курса — не абстракция. Это конкретный повод проверить: чем вы владеете, на каком основании и выдержит ли ваша структура государственную проверку. Приведённый ниже чеклист — отправная точка для разговора с квалифицированным тайским юристом по недвижимости, но никак не его замена.
Под следствие попадают схемы, где иностранное владение землёй не структурировано, а замаскировано. Разница принципиальна. Тайское законодательство допускает долгосрочные права иностранцев на землю через договоры аренды, через право собственности на кондоминиум в рамках иностранной квоты, а также через отдельные схемы с поддержкой BOI. Чего закон не разрешает — и что власти сейчас активно пресекают — так это тайские компании с номинальным большинством, созданные исключительно для владения землёй в интересах иностранного контролирующего лица: он вкладывает капитал, получает выгоду и принимает решения, тогда как тайские акционеры ничего не вносят и держат акции лишь формально.
Среди признаков, на которые обращают внимание следователи: тайские акционеры без зафиксированного взноса в капитал; акционерные займы от иностранцев, фактически заменяющие долевое участие; иностранные директора с оперативными полномочиями на подпись при отсутствии реального тайского контроля; счета компании, не отражающие никакой деятельности, кроме владения недвижимостью. Если в вашей структуре присутствуют более двух таких признаков, уровень риска существенно вырос с начала этого надзорного цикла.
Независимо от того, оцениваете ли вы новую сделку или проверяете уже имеющийся актив, проработайте следующие пункты, прежде чем считать структуру чистой:
1. Убедитесь, что механизм владения не зависит от номинала. Аренда (leasehold) — наиболее прозрачный законный путь для большинства иностранных покупателей. Зарегистрированная 30-летняя аренда с возможностью пролонгации, где сам договор является основным инструментом, не требует номинального акционирования.
2. Проверьте, зарегистрирован ли договор аренды в Земельном департаменте, а не просто подписан как частный контракт. Незарегистрированные договоры аренды сроком свыше трёх лет не имеют юридической силы в отношении третьих лиц по тайскому законодательству — в том числе в отношении будущего владельца, если арендодатель продаст землю или умрёт.
3. Если в схеме задействована компания, получите независимое юридическое заключение — не от юриста застройщика. Уточните отдельно: вносили ли тайские акционеры капитал, обладают ли они самостоятельными правами принятия решений и выдержит ли структура проверку Земельного департамента.
4. Изучите, что происходит при передаче объекта и после неё. При покупке строящегося жилья убедитесь, что юридическая структура, зафиксированная на момент подписания, совпадает с той, что будет указана в итоговой регистрации в Земельном департаменте. Некоторые проекты меняют структуру между заключением договора и завершением сделки.
5. Для новых объектов выясните, включена ли аренда земли в стоимость и на какой срок. Структура, при которой аренда земли на первые 3 года входит в базовую стоимость виллы в Таиланде, принципиально отличается от той, где аренда выставляется отдельно или откладывается — и эта разница влияет как на итоговую стоимость, так и на ваши правовые риски при продлении.
6. Узнайте, кто выстраивал структуру и проводился ли её аудит после 2024 года. Схемы, считавшиеся стандартной практикой пять лет назад, сегодня оцениваются по более строгим критериям. Юридические заключения не действуют бессрочно.
Проекты, которые не могут функционировать без номинальных схем, практически по определению являются проектами, где застройщик не решил за вас вопрос права собственности. В нынешних условиях усиленного надзора это уже не просто техническая деталь, а реальная угроза. Когда вы строите виллу в Таиланде через застройщика, который изначально выстроил структуру аренды — где правоустанавливающий документ на землю, разрешения на строительство и механизм передачи последовательны и документально подтверждены, — риски, связанные с номинальными схемами, попросту не возникают, потому что структура никогда на них не опиралась.
Это стоит воспринимать как критерий выбора, а не просто требование для галочки. Проекты, наименее подверженные рискам в ходе текущего надзорного цикла, — это те, что с самого начала были реализованы в правовом поле. И их значительно меньше, чем принято считать на рынке.
До подписания каких-либо документов запросите в письменном виде: правоустанавливающий документ на землю (Chanote или Nor Sor 3 Gor), имя зарегистрированного собственника земли, форму договора аренды и сведения о том, зарегистрирован он или будет зарегистрирован в Земельном департаменте, данные о тайских акционерах компании и размере их взносов в капитал, а также контакты юридического консультанта застройщика для независимой проверки. Если застройщик не может или не хочет предоставить эти документы до подписания договора — это и есть ответ на ваш вопрос о праве собственности.
Hush Villas на Koh Phangan работает по модели прямой аренды: вся документация предоставляется покупателям и их независимым юридическим советникам до принятия каких-либо обязательств. Если вы хотите разобраться, как именно устроена структура владения конкретной виллой, — начните с этого разговора. Yura Lauri будет рад ответить на ваши вопросы.
Департамент спеціальних розслідувань Таїланду та Земельний департамент розпочали скоординовані перевірки у сфері майнових прав, туристичних ліцензій і корпоративної реєстрації. Головна мішень — номінальна акціонерна структура: схема, за якою громадянин Таїланду формально тримає акції компанії в інтересах іноземного покупця, який фактично контролює земельні активи. Влада розглядає це не як технічне порушення, а як шахрайство — і відповідальність несуть як тайський номінал, так і іноземний бенефіціар.
Для тих, хто вже інвестував або тільки розглядає можливість інвестицій у нерухомість Таїланду вперше, ці зміни в правозастосуванні — не абстракція. Це конкретний привід перевірити, чим ви володієте, у якій формі та чи витримає ваша структура урядову перевірку. Наведений нижче чекліст — відправна точка для розмови з кваліфікованим тайським юристом з питань нерухомості, а не її замінник.
Зусилля правоохоронців спрямовані на схеми, де іноземне право власності на землю приховується, а не оформлюється законним чином. Різниця принципова. Тайське законодавство дозволяє іноземцям отримувати довгострокові права на землю через договори оренди, через право власності на кондомініум у межах іноземної квоти, а також у рамках певних схем, підтримуваних BOI. Що закон забороняє — і що влада зараз активно розкручує — це компанія з тайською більшістю, яка існує виключно для того, щоб тримати землю в інтересах іноземного контролера: той вкладає капітал, отримує економічну вигоду і приймає рішення, тоді як тайські акціонери нічого не вносять і тримають акції лише формально.
Серед ознак, на які звертають увагу слідчі: тайські акціонери без задокументованого внеску капіталу, позики від іноземців, що фактично замінюють власний капітал, іноземні директори з оперативним правом підпису без відповідного тайського контролю, а також корпоративні рахунки, що не відображають жодної господарської діяльності, крім утримання нерухомості. Якщо у вашій структурі є більше двох із цих ознак, профіль ризику суттєво змінився з початком цього правозастосовчого циклу.
Незалежно від того, чи оцінюєте ви нову покупку, чи переглядаєте наявне майно, опрацюйте наступне, перш ніж вважати свою структуру бездоганною:
1. Переконайтеся, що механізм права власності не залежить від номінала. Довгострокова оренда — найпростіший законний шлях для більшості іноземних покупців. Зареєстрована 30-річна оренда з опціонами на продовження, де сам договір є основним інструментом, не потребує номінального акціонерства.
2. Перевірте, чи зареєстрована оренда в Земельному департаменті, а не лише підписана як приватний договір. Незареєстровані договори оренди строком понад три роки не мають юридичної сили щодо третіх осіб за тайським законодавством — зокрема щодо будь-якого майбутнього власника, якщо орендодавець продасть землю або помре.
3. Якщо передбачена корпоративна структура, отримайте незалежний юридичний висновок — не від юриста забудовника. Запитайте конкретно: чи зробили тайські акціонери внесок капіталу, чи мають вони самостійні права на прийняття рішень і чи витримає структура перевірку Земельного департаменту.
4. Розберіться, що відбувається під час передачі об'єкта і після неї. При купівлі на стадії будівництва переконайтеся, що юридична структура, задокументована під час підписання, збігається з тією, що буде зазначена в остаточній реєстрації в Земельному департаменті. Деякі проєкти змінюють структуру між підписанням договору та завершенням будівництва.
5. Для нових об'єктів з'ясуйте, чи включена оренда землі у вартість покупки і на який строк. Структура, в якій витрати на оренду землі за перші 3 роки включені в базову ціну вілли в Таїланді, принципово відрізняється від тієї, де оренда виставляється окремим рахунком або відстрочена — і ця різниця впливає на ваші сукупні витрати та юридичні ризики при продовженні договору.
6. Дізнайтеся, хто розробив структуру і чи переглядалася вона після 2024 року. Схеми, що вважалися стандартною практикою п'ять років тому, зараз аналізуються в рамках суворішого тлумачення норм. Юридичні висновки не мають необмеженого терміну дії.
Проєкти, що функціонують завдяки номінальним схемам, — це майже за визначенням проєкти, де забудовник не вирішив для вас питання права власності. Нинішнє правозастосовче середовище перетворює це на реальну відповідальність, а не просто на технічну деталь. Коли ви зводите віллу в Таїланді через забудовника, який з самого початку правильно вибудував орендну структуру — де право на землю, дозволи на будівництво та механізм передачі задокументовані й узгоджені між собою — ризик номінальної схеми просто не виникає, бо структура на неї ніколи не спиралася.
До цього варто ставитися як до критерію вибору, а не лише як до галочки у списку вимог. Проєкти, найменш вразливі до цього правозастосовчого циклу, — ті, що з самого початку були побудовані законно. І це значно коротший список, ніж ринок давав підстави вважати.
Перед підписанням будь-яких документів отримайте в письмовій формі: документ на право власності на землю (Chanote або Nor Sor 3 Gor), ім'я зареєстрованого власника землі, форму договору оренди та інформацію про те, чи зареєстрований він або буде зареєстрований у Земельному департаменті, дані про особу та внесок капіталу акціонерів будь-якої тайської компанії, а також контактну інформацію юридичного радника забудовника для незалежної перевірки. Якщо забудовник не може або не хоче надати ці документи до підписання договору — це вже є відповіддю на ваше запитання щодо права власності.
Hush Villas на Koh Phangan працює за моделлю прямої оренди з повним пакетом документації, доступним покупцям та їхнім незалежним юридичним радникам ще до будь-яких зобов'язань. Якщо ви хочете зрозуміти, як саме влаштована структура права власності на конкретну віллу, розмова починається саме тут.
Das Department of Special Investigation und das Grundbuchamt Thailands haben begonnen, gemeinsame Kontrollen von Immobilienbeständen, Tourismuslizenzen und Unternehmensregistrierungen durchzuführen. Im Visier steht die Nominee-Aktionärsstruktur – eine Konstruktion, bei der ein thailändischer Staatsbürger Anteile an einem Unternehmen formal für einen ausländischen Käufer hält, der damit effektiv die Kontrolle über grundstückshaltende Vermögenswerte beansprucht. Die Behörden bewerten dies nicht als technische Unregelmäßigkeit, sondern als Betrug – mit Konsequenzen sowohl für den thailändischen Nominee als auch für den ausländischen Auftraggeber.
Für alle, die bereits investiert haben oder erstmals über eine Investition in thailändische Immobilien nachdenken, ist diese veränderte Durchsetzungspraxis keine abstrakte Angelegenheit. Sie ist ein konkreter Anlass, zu prüfen, was man besitzt, in welcher Form man es besitzt und ob die gewählte Struktur einer behördlichen Überprüfung standhält. Die folgende Checkliste ist ein Ausgangspunkt für dieses Gespräch mit einem qualifizierten thailändischen Immobilienanwalt – kein Ersatz dafür.
Die Durchsetzungsmaßnahmen richten sich gegen Konstruktionen, bei denen ausländischer Landbesitz verschleiert statt rechtlich strukturiert wird. Dieser Unterschied ist entscheidend. Das thailändische Recht erlaubt Ausländern durchaus, langfristige Interessen an Grundstücken zu halten – über Pachtverträge, über Eigentumswohnungen im Rahmen verfügbarer Ausländerquoten sowie über bestimmte BOI-geförderte Programme. Was das Gesetz hingegen nicht erlaubt – und was die Behörden nun aktiv auflösen – ist eine Gesellschaft mit thailändischer Mehrheitsbeteiligung, die ausschließlich dazu dient, Grundstücke für einen ausländischen Steuermann zu halten, der das Kapital einbringt, den wirtschaftlichen Nutzen zieht und die Entscheidungen trifft, während die thailändischen Gesellschafter nichts beitragen und ihre Anteile nur der Form halber halten.
Zu den Merkmalen, auf die Ermittler achten, zählen: thailändische Gesellschafter ohne nachgewiesene Kapitaleinlage, Gesellschafterdarlehen von Ausländern, die faktisch Eigenkapital ersetzen, ausländische Direktoren mit operativer Zeichnungsvollmacht ohne entsprechende thailändische Aufsicht sowie Unternehmenskonten, die keinerlei Geschäftstätigkeit außer dem Halten von Immobilien ausweisen. Wenn Ihre Struktur mehr als zwei dieser Merkmale aufweist, hat sich das Risikoprofil seit Beginn dieses Durchsetzungszyklus grundlegend verändert.
Ob Sie einen neuen Kauf prüfen oder einen bestehenden Bestand überprüfen – gehen Sie folgende Punkte durch, bevor Sie davon ausgehen, dass Ihre Struktur einwandfrei ist:
1. Vergewissern Sie sich, dass der Eigentumsmechanismus nicht auf Nominees angewiesen ist. Der Pachtvertrag ist für die meisten ausländischen Käufer der unkomplizierteste legale Weg. Ein im Grundbuchamt registrierter 30-Jahres-Pachtvertrag mit Verlängerungsoptionen, bei dem der Pachtvertrag selbst das zentrale Instrument darstellt, setzt keine Nominee-Beteiligung voraus.
2. Stellen Sie sicher, dass der Pachtvertrag beim Grundbuchamt registriert ist – nicht nur als privatrechtlicher Vertrag unterzeichnet wurde. Nicht registrierte Pachtverträge mit einer Laufzeit von mehr als drei Jahren sind nach thailändischem Recht gegenüber Dritten nicht durchsetzbar – dazu zählt auch ein künftiger Eigentümer, sollte der Grundstückseigentümer verkaufen oder versterben.
3. Wenn eine Unternehmensstruktur beteiligt ist, holen Sie ein unabhängiges Rechtsgutachten ein – nicht vom Anwalt des Entwicklers. Fragen Sie konkret, ob die thailändischen Gesellschafter Kapital eingebracht haben, ob sie unabhängige Entscheidungsrechte besitzen und ob die Struktur einer Prüfung durch das Grundbuchamt standhalten würde.
4. Klären Sie, was bei der Übergabe und danach gilt. Bestätigen Sie bei Kaufverträgen für noch nicht fertiggestellte Objekte, dass die zum Zeitpunkt der Unterzeichnung dokumentierte Rechtsstruktur dieselbe ist, die letztlich im Grundbuchamt eingetragen wird. Manche Projekte ändern ihre Struktur zwischen Vertragsabschluss und Fertigstellung.
5. Informieren Sie sich bei Neubauten, ob der Grundstückspachtvertrag im Kaufpreis enthalten ist und wie lange er gilt. Eine Konstruktion, bei der die ersten 3 Jahre der Grundstückspacht im Basispreis der Thailand-Villa inbegriffen sind, unterscheidet sich von einer, bei der der Pachtvertrag separat berechnet oder aufgeschoben wird – dieser Unterschied wirkt sich auf Ihre Gesamtkosten und Ihr rechtliches Risiko bei der Verlängerung aus.
6. Fragen Sie, wer die Struktur konzipiert hat und ob sie seit 2024 überprüft wurde. Konstruktionen, die vor fünf Jahren als Standardpraxis galten, werden heute unter einem strengeren Auslegungsrahmen bewertet. Rechtsgutachten haben keine unbegrenzte Gültigkeit.
Projekte, die auf Nominee-Konstruktionen angewiesen sind, um zu funktionieren, sind fast per definitionem Projekte, bei denen der Entwickler die Eigentumsfrage nicht für Sie gelöst hat. Das aktuelle Durchsetzungsumfeld macht dies zur Haftungsfrage – nicht nur zu einer Formsache. Wenn Sie eine Villa in Thailand über einen Entwickler bauen, der die Pachtstruktur von Grund auf rechtssicher gestaltet hat – bei dem Grundstückstitel, Baugenehmigungen und Übertragungsweg vollständig dokumentiert und konsistent sind –, entsteht das Nominee-Risiko gar nicht erst, weil die Struktur nie davon abhing.
Das sollte als Auswahlkriterium gelten, nicht nur als Compliance-Punkt. Die Projekte, die in diesem Durchsetzungszyklus am wenigsten gefährdet sind, sind jene, die von Anfang an auf legalem Weg errichtet wurden – und das ist eine kürzere Liste, als der Markt bislang vermuten ließ.
Fordern Sie folgende Unterlagen schriftlich an, bevor Sie irgendetwas unterzeichnen: das Grundstückstitel-Dokument (Chanote oder Nor Sor 3 Gor), den Namen des eingetragenen Grundstückseigentümers, die Form des Pachtvertrags und ob er beim Grundbuchamt registriert ist oder wird, die Identität und den Kapitalbeitrag etwaiger thailändischer Gesellschafter sowie die Kontaktdaten des Rechtsberaters des Entwicklers zur unabhängigen Überprüfung. Wenn ein Entwickler diese Unterlagen vor Vertragsunterzeichnung nicht vorlegen kann oder will, ist das bereits die Antwort auf Ihre Eigentumsfrage.
Hush Villas auf Koh Phangan arbeitet mit einem direkten Pachtmodell und stellt Käufern sowie ihren unabhängigen Rechtsberatern die vollständige Dokumentation zur Verfügung, bevor irgendeine Verpflichtung eingegangen wird. Wenn Sie genau verstehen möchten, wie die Eigentumsstruktur einer bestimmten Villa funktioniert, beginnt das Gespräch dort. Sprechen Sie mit Yura Lauri, um mehr zu erfahren.
Le Département des enquêtes spéciales et le Département des terres ont commencé à coordonner des opérations d'application de la loi portant sur les biens immobiliers, les licences touristiques et les enregistrements de sociétés. Leur cible : la structure d'actionnariat par prête-nom — ce montage dans lequel un ressortissant thaïlandais détient des parts dans une société au nom d'un acheteur étranger, qui prétend ainsi exercer un contrôle effectif sur des actifs fonciers. Les autorités ne considèrent pas cela comme une irrégularité technique. Elles le traitent comme une fraude, et les sanctions s'appliquent aussi bien au prête-nom thaïlandais qu'au mandant étranger.
Pour quiconque a déjà investi, ou envisage pour la première fois d'investir dans l'immobilier en Thaïlande, ce changement dans l'application de la loi n'est pas une abstraction. C'est une invitation concrète à vérifier ce que vous possédez, la façon dont vous le possédez, et si votre montage résistera à un contrôle gouvernemental. La checklist ci-dessous constitue un point de départ pour cette discussion avec un avocat thaïlandais qualifié en droit immobilier — elle ne le remplace en aucun cas.
Les efforts de contrôle visent les montages où la propriété étrangère de terrains est dissimulée plutôt que structurée. La distinction est importante. Le droit thaïlandais autorise effectivement les étrangers à détenir des droits à long terme sur des terrains via des baux emphytéotiques, via la propriété en copropriété lorsque le quota étranger est disponible, et via certains dispositifs soutenus par le BOI. Ce que la loi n'autorise pas — et ce que les autorités sont désormais en train de démanteler activement — c'est une société à majorité thaïlandaise qui n'existe que pour détenir un terrain au nom d'un contrôleur étranger qui apporte les capitaux, perçoit les bénéfices économiques et prend les décisions, tandis que les actionnaires thaïlandais ne contribuent en rien et détiennent leurs parts à titre de pure formalité.
Les indices visibles que recherchent les enquêteurs comprennent notamment : des actionnaires thaïlandais sans apport en capital enregistré, des prêts d'actionnaires étrangers qui se substituent effectivement aux fonds propres, des dirigeants étrangers disposant d'un pouvoir de signature opérationnel sans contrôle thaïlandais correspondant, et des comptes de société ne reflétant aucune activité commerciale autre que la détention immobilière. Si votre montage présente plus de deux de ces caractéristiques, le profil de risque a sensiblement évolué depuis le début de ce cycle de contrôle.
Que vous évaluiez un nouvel achat ou que vous examiniez une détention existante, passez en revue les points suivants avant de présupposer que votre montage est irréprochable :
1. Confirmez que le mécanisme de propriété ne repose pas sur un prête-nom. Le bail emphytéotique est la voie légale la plus directe pour la plupart des acheteurs étrangers. Un bail de 30 ans enregistré avec options de renouvellement, dans lequel le bail lui-même constitue l'instrument principal, ne dépend pas de l'actionnariat par prête-nom.
2. Vérifiez que le bail est enregistré auprès du Département des terres, et pas seulement signé en tant que contrat privé. Les baux non enregistrés d'une durée supérieure à trois ans ne sont pas opposables aux tiers en vertu du droit thaïlandais, ce qui inclut tout futur propriétaire si le propriétaire du fonds vend ou décède.
3. Si un montage en société est impliqué, obtenez un avis juridique indépendant — pas de l'avocat du promoteur. Demandez expressément si les actionnaires thaïlandais ont apporté des capitaux, s'ils disposent de droits de décision indépendants, et si le montage résisterait à un contrôle du Département des terres.
4. Examinez ce qui se passe à la livraison et après. Pour les achats sur plan, confirmez que le montage juridique documenté à la signature est bien le même que celui qui figurera dans l'enregistrement final auprès du Département des terres. Certains projets modifient la structure entre la signature du contrat et la livraison.
5. Pour les constructions neuves, vérifiez si le bail foncier est inclus dans le prix d'achat et pour quelle durée. Un montage dans lequel les frais des premières années sont couverts dans le prix de base est différent de celui où le bail est facturé séparément ou différé — et cette différence influe sur votre coût total et votre exposition juridique au moment du renouvellement.
6. Demandez qui a conçu le montage et s'il a été réexaminé depuis 2024. Des structures considérées comme pratique courante il y a cinq ans sont aujourd'hui réexaminées dans un cadre interprétatif plus strict. Les avis juridiques n'ont pas une durée de validité illimitée.
Les projets qui nécessitent des montages par prête-nom pour fonctionner sont, presque par définition, des projets où le promoteur n'a pas résolu la question de la propriété à votre place. Le contexte actuel d'application de la loi en fait désormais une source de responsabilité, et non plus une simple question de forme. Lorsque vous faites construire une villa en Thaïlande par l'intermédiaire d'un promoteur qui a résolu la structure du bail de A à Z — où le titre foncier, les permis de construire et le mécanisme de transfert sont tous documentés et cohérents — le risque lié aux prête-noms ne se pose pas, car le montage n'en a jamais dépendu.
Cela mérite d'être traité comme un critère de sélection, et non comme une simple case à cocher en matière de conformité. Les projets les moins exposés à ce cycle de contrôle sont ceux qui ont été construits légalement dès le départ — ce qui représente une liste plus courte que ce que le marché a longtemps laissé entendre.
Demandez les éléments suivants par écrit avant de signer quoi que ce soit : le document de titre foncier (Chanote ou Nor Sor 3 Gor), le nom du propriétaire foncier enregistré, la forme du bail et son enregistrement ou non auprès du Département des terres, l'identité et l'apport en capital des éventuels actionnaires de la société thaïlandaise, ainsi que les coordonnées du conseil juridique du promoteur pour une vérification indépendante. Si un promoteur ne peut pas ou ne veut pas fournir ces documents avant la signature du contrat, vous avez là votre réponse concernant la question de la propriété.
Hush Villas sur Koh Phangan fonctionne selon un modèle de bail direct, avec une documentation complète mise à la disposition des acheteurs et de leurs conseillers juridiques indépendants avant tout engagement. Si vous souhaitez comprendre exactement comment fonctionne la structure de propriété d'une villa spécifique, c'est par là que commence la conversation.
El Departamento de Investigación Especial de Tailandia y el Departamento de Tierras han comenzado a coordinar operativos de fiscalización sobre propiedades, licencias turísticas y registros corporativos. El objetivo es la estructura de accionistas testaferros: el acuerdo por el cual un ciudadano tailandés mantiene acciones en una empresa en nombre de un comprador extranjero, quien reclama el control efectivo de los activos inmobiliarios. Las autoridades no lo tratan como una irregularidad técnica. Lo tratan como fraude, y las sanciones recaen tanto sobre el testaferro tailandés como sobre el titular extranjero.
Para quienes ya han invertido, o están considerando invertir en bienes raíces en Tailandia por primera vez, este cambio en la aplicación de la ley no es algo abstracto. Es un llamado concreto a auditar qué poseen, cómo lo poseen y si la estructura resistirá una revisión gubernamental. La siguiente lista de verificación es un punto de partida para esa conversación con un abogado tailandés especializado en propiedad, no un sustituto de dicha consulta.
La fiscalización se centra en los acuerdos donde la propiedad extranjera de tierras está disfrazada en lugar de estructurada. La distinción importa. La ley tailandesa sí permite a los extranjeros mantener intereses a largo plazo sobre tierras mediante contratos de arrendamiento, mediante título de condominio donde existe cuota extranjera disponible, y a través de ciertos esquemas promovidos por el BOI. Lo que la ley no permite, y lo que las autoridades están deshaciendo activamente, es una empresa con mayoría tailandesa que existe únicamente para mantener tierras en nombre de un controlador extranjero que aporta el capital, recibe el beneficio económico y toma las decisiones, mientras los accionistas tailandeses no contribuyen nada y mantienen sus acciones de manera meramente formal.
Los indicadores visibles que buscan los investigadores incluyen: accionistas tailandeses sin aportación de capital registrada, préstamos de accionistas extranjeros que reemplazan efectivamente al capital, directores extranjeros con autoridad de firma operativa sin supervisión tailandesa correspondiente, y cuentas empresariales que no muestran ninguna actividad comercial más allá de la tenencia inmobiliaria. Si su estructura presenta más de dos de estos indicadores, el perfil de riesgo ha cambiado de forma significativa desde que comenzó este ciclo de fiscalización.
Tanto si está evaluando una nueva compra como si está revisando una tenencia existente, analice lo siguiente antes de asumir que su estructura está en regla:
1. Confirme que el mecanismo de propiedad no depende de testaferros. El arrendamiento es la vía legal más directa para la mayoría de los compradores extranjeros. Un arrendamiento registrado de 30 años con opciones de renovación, donde el propio arrendamiento es el instrumento principal, no depende de accionistas testaferros.
2. Verifique que el arrendamiento esté registrado en el Departamento de Tierras, no solo firmado como contrato privado. Los arrendamientos no registrados que superen los tres años no son ejecutables frente a terceros según la ley tailandesa, lo que incluye a cualquier futuro propietario si el titular vende o fallece.
3. Si existe una estructura societaria, obtenga una opinión legal independiente, no del abogado del promotor. Pregunte específicamente si los accionistas tailandeses han aportado capital, si tienen derechos de decisión independientes y si la estructura resistiría una inspección del Departamento de Tierras.
4. Revise qué ocurre en la entrega y después de ella. En compras sobre plano, confirme que la estructura legal documentada en la firma sea la misma que aparecerá en el registro final del Departamento de Tierras. Algunos proyectos cambian de estructura entre la firma del contrato y la entrega.
5. En obras nuevas, verifique si el arrendamiento del terreno está incluido en el precio de compra y por cuánto tiempo. Una estructura donde los costos iniciales de la villa en Tailandia durante los primeros 3 años están cubiertos en el precio base es distinta a aquella donde el arrendamiento se factura por separado o se difiere, y la diferencia afecta su costo total y su exposición legal en el momento de la renovación.
6. Pregunte quién diseñó la estructura y si ha sido revisada desde 2024. Estructuras que se consideraban práctica habitual hace cinco años están siendo analizadas bajo un marco interpretativo más estricto. Las opiniones legales no tienen una vigencia indefinida.
Los proyectos que requieren acuerdos de testaferros para funcionar son, casi por definición, proyectos en los que el promotor no ha resuelto la cuestión de la propiedad para el comprador. El entorno de fiscalización actual convierte eso en una responsabilidad, no solo en una cuestión técnica. Cuando se construye una villa en Tailandia a través de un promotor que ha resuelto la estructura de arrendamiento desde cero, donde el título del terreno, los permisos de construcción y el mecanismo de transferencia están todos documentados y son coherentes entre sí, el riesgo de testaferros no surge porque la estructura nunca dependió de ello.
Vale la pena tratarlo como un criterio de selección, no solo como una casilla de cumplimiento normativo. Los proyectos menos expuestos a este ciclo de fiscalización son los que se construyeron legalmente desde el principio, que es una lista más corta de lo que el mercado ha sugerido históricamente.
Solicite lo siguiente por escrito antes de firmar cualquier documento: el título de propiedad del terreno (Chanote o Nor Sor 3 Gor), el nombre del propietario registrado, la forma del arrendamiento y si está o estará registrado en el Departamento de Tierras, la identidad y la aportación de capital de cualquier accionista tailandés de la empresa, y el contacto del asesor legal del promotor para una verificación independiente. Si un promotor no puede o no quiere facilitar estos documentos antes de la firma del contrato, esa ya es la respuesta a su pregunta sobre la propiedad.
Hush Villas en Koh Phangan opera bajo un modelo de arrendamiento directo con documentación completa disponible para los compradores y sus asesores legales independientes antes de asumir compromiso alguno. Si desea entender exactamente cómo funciona la estructura de propiedad de una villa específica, la conversación comienza ahí.
泰国特别调查局与土地厅已开始联合展开执法行动，范围涵盖房产持有、旅游经营许可及企业注册等领域。此次打击的核心目标，是名义股东结构——即由泰国公民代外国买家持有公司股份，使后者得以实际掌控土地资产的安排。当局并不将此视为技术性违规，而是将其定性为欺诈行为，泰方名义持股人与外国实际控制人均须承担相应的法律后果。
无论您已在泰国置业，还是正在考虑首次投资泰国房产，这一执法形势的转变都并非遥远的政策动向，而是切实的行动提示——您需要审查自己持有的资产、持有方式，以及相关结构能否经受政府审查。以下核查清单可作为您与专业泰国房产律师展开深入沟通的起点，但无法替代专业法律咨询。
执法重点针对的，是将外国人持有土地的事实加以掩盖、而非依法规范的安排。两者之间的区别至关重要。泰国法律确实允许外国人通过租赁合同、在外国配额可用的情况下以公寓产权，以及通过特定BOI促进项目持有土地的长期权益。然而，法律所不允许的——也是当局目前正积极查处的——是由外国实际控制人提供资金、享有经济收益、掌握决策权，同时由泰国名义股东零出资、仅形式上持股的泰国多数股权公司。
调查人员重点关注的典型特征包括：泰方股东无出资记录、外国人以股东贷款实质替代股权出资、外籍董事握有运营签署权但缺乏相应的泰方监督机制，以及公司账目显示除持有房产外无任何经营活动。若您的持股结构符合上述两项以上特征，则自本轮执法周期启动以来，其风险状况已发生实质性变化。
无论您正在评估新的购房项目，还是对现有持有结构进行审查，请在确认结构合规之前，逐一核对以下事项：
1. 确认所有权机制不依赖名义持股。对大多数外国买家而言，租赁权是最为直接的合法途径。以注册30年租约附续租条款为主要法律文件的安排，并不依赖名义股东结构。
2. 核实租约已在土地厅完成登记，而非仅以私下合同形式签署。根据泰国法律，超过三年的未登记租约对第三方不具有法律效力——包括土地所有权人出售或身故后的任何继承方。
3. 若涉及公司持股结构，须获取独立法律意见——而非来自开发商律师的意见。应明确询问：泰方股东是否已实际出资、是否拥有独立的决策权，以及该结构能否经受土地厅的审查。
4. 审查交房时及交房后的相关安排。对于期房购买，须确认签约时所记录的法律结构与土地厅最终登记时的结构保持一致。部分项目在合同签署与竣工交付之间存在结构调整的情况。
5. 对于新建项目，须了解土地租约是否包含在购买价格内及租期长短。将土地租约头三年费用纳入基础售价的结构，与租约费用另行计算或递延收取的结构有本质区别——这一差异直接影响您的总体成本及续租时的法律风险敞口。
6. 询问该结构由谁搭建，以及是否已于2024年后进行过审查。五年前被视为惯常做法的结构，如今正在更为严格的解释框架下接受重新审视。法律意见并非永久有效。
凡是依赖名义持股方能运作的项目，几乎可以断定是开发商尚未为买家解决产权问题的项目。而在当前的执法环境下，这不再只是技术层面的瑕疵，而是切实的法律风险。当您通过一家从源头解决了租赁结构问题的开发商在泰国建造别墅——土地产权、建设许可证及转让机制均有据可查、前后一致——名义持股风险便根本不会出现，因为整个结构从未依赖于此。
这一点值得作为项目筛选标准，而非仅仅视为合规要求。在本轮执法周期中受影响最小的项目，恰恰是从一开始便依法建设的项目——而这样的项目数量，远比市场过去所呈现的要少得多。
在签署任何文件之前，请以书面形式索取以下材料：土地产权证明文件（Chanote或Nor Sor 3 Gor）、登记土地所有权人姓名、租约形式及其是否已办理或将办理土地厅登记、任何泰国公司股东的身份信息及出资情况，以及开发商法律顾问的联系方式以便独立核实。若开发商在签约前无法或拒绝提供上述文件，这本身便是对您产权问题的回答。
Hush Villas在Koh Phangan采用直接租赁产权模式，所有相关文件均可在买家作出任何承诺之前，向买家及其独立法律顾问完整提供。若您希望深入了解某套具体别墅的产权结构，欢迎随时开始这一对话。Yura Lauri将为您提供详尽解答。
กรมสอบสวนคดีพิเศษ (DSI) และกรมที่ดินของไทยได้เริ่มประสานงานกันเพื่อกวาดล้างการถือครองทรัพย์สิน ใบอนุญาตท่องเที่ยว และการจดทะเบียนนิติบุคคลอย่างจริงจัง เป้าหมายหลักคือโครงสร้างผู้ถือหุ้นนอมินี ซึ่งเป็นการจัดการให้คนสัญชาติไทยถือหุ้นในบริษัทแทนผู้ซื้อชาวต่างชาติ เพื่อให้ชาวต่างชาติมีอำนาจควบคุมสินทรัพย์ที่ถือครองที่ดินอย่างแท้จริง ทางการไม่ได้มองเรื่องนี้ว่าเป็นเพียงความผิดพลาดทางเทคนิค แต่ถือว่าเป็นการฉ้อโกง และบทลงโทษจะตกกับทั้งผู้ถือหุ้นนอมินีชาวไทยและผู้ควบคุมจริงที่เป็นชาวต่างชาติ
สำหรับผู้ที่ลงทุนไปแล้ว หรือกำลังพิจารณาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยเป็นครั้งแรก การเปลี่ยนแปลงในการบังคับใช้กฎหมายครั้งนี้ไม่ใช่เรื่องไกลตัวอีกต่อไป แต่เป็นสัญญาณเตือนให้ต้องตรวจสอบสิ่งที่คุณถือครองอยู่ วิธีที่คุณถือครอง และโครงสร้างนั้นจะผ่านการตรวจสอบจากภาครัฐได้หรือไม่ เช็กลิสต์ด้านล่างนี้เป็นจุดเริ่มต้นสำหรับการปรึกษาทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ไทยที่มีความเชี่ยวชาญ ไม่ใช่สิ่งที่ใช้แทนกันได้
การบังคับใช้กฎหมายมุ่งเน้นไปที่การจัดการที่ซ่อนเร้นความเป็นเจ้าของของชาวต่างชาติ แทนที่จะเป็นการจัดโครงสร้างที่ถูกต้องตามกฎหมาย ความแตกต่างนี้สำคัญมาก กฎหมายไทยเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติถือครองสิทธิ์ในที่ดินระยะยาวได้ผ่านสัญญาเช่าระยะยาว การถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่อยู่ในโควตาต่างชาติ และโครงการที่ได้รับการส่งเสริมจาก BOI บางประเภท สิ่งที่กฎหมายไม่อนุญาต และสิ่งที่ทางการกำลังเพิกถอนอย่างจริงจังในขณะนี้ คือบริษัทที่มีผู้ถือหุ้นส่วนใหญ่เป็นคนไทย ซึ่งมีอยู่เพื่อวัตถุประสงค์เดียวคือถือครองที่ดินแทนผู้ควบคุมชาวต่างชาติที่เป็นผู้ออกทุน รับประโยชน์ทางเศรษฐกิจ และตัดสินใจทุกอย่าง ในขณะที่ผู้ถือหุ้นไทยไม่ได้มีส่วนร่วมใดๆ และถือหุ้นเพียงในนามเท่านั้น
สัญญาณที่ผู้ตรวจสอบมองหา ได้แก่ ผู้ถือหุ้นไทยที่ไม่มีหลักฐานการลงทุนเงินทุน เงินกู้จากชาวต่างชาติที่ใช้แทนส่วนทุนอย่างแท้จริง กรรมการชาวต่างชาติที่มีอำนาจลงนามในการดำเนินงานโดยไม่มีการกำกับดูแลจากฝ่ายไทยอย่างเหมาะสม และบัญชีบริษัทที่ไม่แสดงกิจกรรมทางธุรกิจใดๆ นอกจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ หากโครงสร้างของคุณมีสัญญาณเหล่านี้มากกว่าสองข้อ ระดับความเสี่ยงได้เปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญนับตั้งแต่วงจรการบังคับใช้กฎหมายรอบนี้เริ่มต้นขึ้น
ไม่ว่าคุณจะกำลังประเมินการซื้อใหม่หรือทบทวนการถือครองที่มีอยู่ ให้ตรวจสอบรายการต่อไปนี้ก่อนที่จะสรุปว่าโครงสร้างของคุณถูกต้อง
1. ยืนยันว่ากลไกการถือครองไม่ได้พึ่งพานอมินี การเช่าระยะยาวเป็นเส้นทางที่ถูกกฎหมายและตรงไปตรงมาที่สุดสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนใหญ่ สัญญาเช่า 30 ปีที่จดทะเบียนแล้วพร้อมตัวเลือกต่ออายุ โดยให้สัญญาเช่าเป็นตราสารหลัก ไม่ต้องอาศัยการถือหุ้นนอมินีแต่อย่างใด
2. ตรวจสอบว่าสัญญาเช่าได้จดทะเบียนที่กรมที่ดินแล้ว ไม่ใช่เพียงลงนามเป็นสัญญาเอกชน สัญญาเช่าที่ไม่ได้จดทะเบียนเกินกว่าสามปีไม่สามารถบังคับใช้ได้กับบุคคลภายนอกตามกฎหมายไทย ซึ่งรวมถึงเจ้าของที่ดินรายใหม่ในกรณีที่ผู้ถือกรรมสิทธิ์ขายหรือเสียชีวิต
3. หากมีโครงสร้างบริษัทเข้ามาเกี่ยวข้อง ให้ขอความเห็นทางกฎหมายจากที่ปรึกษาอิสระ ไม่ใช่ทนายความของผู้พัฒนาโครงการ ถามโดยตรงว่าผู้ถือหุ้นไทยได้ลงทุนเงินทุนจริงหรือไม่ มีสิทธิ์ในการตัดสินใจอย่างอิสระหรือเปล่า และโครงสร้างนี้จะผ่านการตรวจสอบของกรมที่ดินได้หรือไม่
4. ตรวจสอบว่าเกิดอะไรขึ้นเมื่อโอนกรรมสิทธิ์และหลังจากนั้น สำหรับการซื้อแบบพรีเซล ให้ยืนยันว่าโครงสร้างทางกฎหมายที่ระบุไว้ ณ เวลาลงนามเป็นโครงสร้างเดียวกันกับที่จะปรากฏในการจดทะเบียนกรมที่ดินในขั้นตอนสุดท้าย บางโครงการมีการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างระหว่างการทำสัญญาและการโอนกรรมสิทธิ์
5. สำหรับอาคารใหม่ ให้ทำความเข้าใจว่าสัญญาเช่าที่ดินรวมอยู่ในราคาซื้อหรือไม่ และเป็นระยะเวลานานเท่าใด โครงสร้างที่รวมสัญญาเช่าที่ดินในช่วง 3 ปีแรกไว้ในราคาพื้นฐานนั้นแตกต่างจากโครงสร้างที่คิดค่าเช่าแยกต่างหากหรือเลื่อนออกไป และความแตกต่างนี้ส่งผลต่อต้นทุนรวมทั้งหมดและความเสี่ยงทางกฎหมายของคุณในช่วงต่ออายุ
6. ถามว่าใครเป็นผู้สร้างโครงสร้างนี้ และมีการทบทวนหลังปี 2024 หรือไม่ โครงสร้างที่เคยถือว่าเป็นมาตรฐานเมื่อห้าปีก่อนกำลังถูกตรวจสอบภายใต้กรอบการตีความที่เข้มงวดยิ่งขึ้น ความเห็นทางกฎหมายไม่ได้มีอายุใช้งานไม่จำกัด
โครงการที่ต้องอาศัยการจัดการแบบนอมินีจึงจะดำเนินการได้นั้น โดยแท้จริงแล้วคือโครงการที่ผู้พัฒนายังไม่ได้แก้ปัญหาเรื่องกรรมสิทธิ์ให้คุณ สภาพแวดล้อมการบังคับใช้กฎหมายในปัจจุบันทำให้เรื่องนี้กลายเป็นความรับผิดชอบที่ต้องแบกรับ ไม่ใช่แค่ปัญหาทางเทคนิคอีกต่อไป เมื่อคุณสร้างวิลล่าในไทยผ่านผู้พัฒนาที่จัดการโครงสร้างสัญญาเช่าตั้งแต่ต้น ตั้งแต่โฉนดที่ดิน ใบอนุญาตก่อสร้าง ไปจนถึงกลไกการโอนกรรมสิทธิ์ที่มีเอกสารครบถ้วนและสอดคล้องกัน ความเสี่ยงด้านนอมินีก็ไม่เกิดขึ้น เพราะโครงสร้างไม่เคยต้องพึ่งพาสิ่งนั้นตั้งแต่แรก
นี่คือสิ่งที่ควรใช้เป็นเกณฑ์ในการคัดเลือก ไม่ใช่แค่รายการตรวจสอบด้านการปฏิบัติตามกฎหมาย โครงการที่มีความเสี่ยงน้อยที่สุดจากการบังคับใช้กฎหมายรอบนี้คือโครงการที่ถูกสร้างขึ้นอย่างถูกกฎหมายตั้งแต่ต้น ซึ่งมีอยู่น้อยกว่าที่ตลาดเคยบอกเป็นอย่างมาก
ขอเอกสารต่อไปนี้เป็นลายลักษณ์อักษรก่อนลงนามในสิ่งใดๆ ได้แก่ เอกสารสิทธิ์ที่ดิน (โฉนด หรือ น.ส. 3 ก.) ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่จดทะเบียน รูปแบบสัญญาเช่าและสถานะการจดทะเบียนกรมที่ดิน ตัวตนและหลักฐานการลงทุนของผู้ถือหุ้นไทยในบริษัท รวมถึงข้อมูลติดต่อที่ปรึกษากฎหมายของผู้พัฒนาเพื่อการตรวจสอบอิสระ หากผู้พัฒนาไม่สามารถหรือไม่ยินดีที่จะให้เอกสารเหล่านี้ก่อนลงนามสัญญา นั่นคือคำตอบสำหรับคำถามเรื่องกรรมสิทธิ์ของคุณแล้ว
Hush Villas บน Koh Phangan ดำเนินงานภายใต้รูปแบบสัญญาเช่าโดยตรงพร้อมเอกสารครบถ้วน ซึ่งผู้ซื้อและที่ปรึกษากฎหมายอิสระของพวกเขาสามารถเข้าถึงได้ก่อนที่จะมีการตัดสินใจใดๆ หากคุณต้องการทำความเข้าใจว่าโครงสร้างกรรมสิทธิ์ของวิลล่าแต่ละหลังทำงานอย่างไร บทสนทนาเริ่มต้นได้ที่นี่
Departemen Investigasi Khusus dan Departemen Pertanahan Thailand telah mulai mengoordinasikan operasi penegakan hukum di seluruh kepemilikan properti, izin pariwisata, dan pendaftaran perusahaan. Sasarannya adalah struktur pemegang saham nominee — sebuah pengaturan di mana warga negara Thailand memegang saham atas nama pembeli asing yang kemudian mengklaim kendali efektif atas aset pemegang lahan. Pihak berwenang tidak memperlakukan ini sebagai pelanggaran teknis semata. Mereka memperlakukannya sebagai penipuan, dan sanksinya berlaku bagi nominee Thailand maupun pihak asing sebagai prinsipal.
Bagi siapa pun yang telah berinvestasi, atau yang sedang mempertimbangkan untuk berinvestasi di properti Thailand untuk pertama kalinya, pergeseran penegakan hukum ini bukanlah sesuatu yang abstrak. Ini adalah dorongan nyata untuk mengaudit apa yang Anda miliki, bagaimana cara Anda memilikinya, dan apakah struktur tersebut akan bertahan dari tinjauan pemerintah. Daftar periksa di bawah ini adalah titik awal untuk diskusi tersebut bersama pengacara properti Thailand yang berkualifikasi — bukan pengganti dari konsultasi tersebut.
Fokus penegakan hukum tertuju pada pengaturan di mana kepemilikan lahan oleh pihak asing disembunyikan, bukan distrukturkan secara sah. Perbedaan ini penting. Hukum Thailand memang mengizinkan orang asing untuk memegang kepentingan jangka panjang atas lahan melalui kontrak leasehold, melalui hak milik kondominium di mana kuota asing tersedia, dan melalui skema tertentu yang difasilitasi BOI. Yang tidak diizinkan oleh hukum — dan yang kini sedang aktif dibongkar oleh pihak berwenang — adalah perusahaan mayoritas Thailand yang semata-mata ada untuk memegang lahan atas nama pengendali asing yang menyediakan modal, menikmati keuntungan ekonomi, dan mengambil keputusan — sementara pemegang saham Thailand tidak berkontribusi apa pun dan hanya memegang saham sebagai formalitas.
Penanda yang terlihat dan dicari oleh penyidik meliputi: pemegang saham Thailand tanpa catatan kontribusi modal, pinjaman pemegang saham dari pihak asing yang secara efektif menggantikan ekuitas, direktur asing yang memegang wewenang penandatanganan operasional tanpa pengawasan Thailand yang setara, dan akun perusahaan yang tidak menunjukkan aktivitas bisnis selain kepemilikan properti. Jika struktur Anda memiliki lebih dari dua penanda tersebut, profil risikonya telah berubah secara signifikan sejak siklus penegakan hukum ini dimulai.
Baik Anda sedang mengevaluasi pembelian baru maupun meninjau kepemilikan yang sudah ada, teliti hal-hal berikut sebelum menganggap struktur Anda bersih:
1. Pastikan mekanisme kepemilikan tidak bergantung pada nominee. Leasehold adalah jalur hukum yang paling lugas bagi sebagian besar pembeli asing. Sewa 30 tahun yang terdaftar dengan opsi pembaruan, di mana perjanjian sewa itu sendiri merupakan instrumen utama, tidak bergantung pada kepemilikan saham nominee.
2. Verifikasi bahwa sewa telah terdaftar di Departemen Pertanahan, bukan hanya ditandatangani sebagai kontrak pribadi. Sewa yang tidak terdaftar lebih dari tiga tahun tidak dapat diberlakukan terhadap pihak ketiga berdasarkan hukum Thailand, termasuk pemilik lahan baru mana pun jika pemegang hak milik menjual atau meninggal dunia.
3. Jika melibatkan struktur perusahaan, dapatkan pendapat hukum independen — bukan dari pengacara pengembang. Tanyakan secara spesifik apakah pemegang saham Thailand telah berkontribusi modal, apakah mereka memiliki hak pengambilan keputusan yang independen, dan apakah struktur tersebut akan bertahan dari penyelidikan Departemen Pertanahan.
4. Tinjau apa yang terjadi saat serah terima dan setelahnya. Untuk pembelian off-plan, pastikan bahwa struktur hukum yang didokumentasikan saat penandatanganan adalah struktur yang sama yang akan tercantum dalam pendaftaran akhir di Departemen Pertanahan. Beberapa proyek mengubah struktur antara kontrak dan penyelesaian.
5. Untuk bangunan baru, pahami apakah sewa lahan sudah termasuk dalam harga pembelian dan untuk berapa lama. Struktur di mana sewa lahan mencakup biaya villa Thailand 3 tahun pertama yang sudah termasuk dalam harga dasar berbeda dari struktur di mana sewa ditagihkan secara terpisah atau ditangguhkan — dan perbedaan ini memengaruhi total biaya Anda dan risiko hukum saat pembaruan.
6. Tanyakan siapa yang membangun struktur tersebut dan apakah sudah ditinjau sejak 2024. Struktur yang dianggap sebagai praktik standar lima tahun lalu kini sedang ditinjau dalam kerangka interpretasi yang lebih ketat. Pendapat hukum tidak berlaku selamanya.
Proyek-proyek yang membutuhkan pengaturan nominee agar dapat berjalan adalah, hampir pasti, proyek di mana pengembang belum menyelesaikan pertanyaan kepemilikan untuk Anda. Lingkungan penegakan hukum saat ini menjadikan hal itu sebagai risiko nyata, bukan sekadar masalah teknis. Ketika Anda membangun villa di Thailand melalui pengembang yang telah menyelesaikan struktur leasehold dari awal — di mana sertifikat lahan, izin konstruksi, dan mekanisme transfer semuanya terdokumentasi dan konsisten — risiko nominee tidak muncul karena strukturnya memang tidak pernah bergantung pada itu.
Hal itu layak dijadikan kriteria seleksi, bukan sekadar kotak centang kepatuhan. Proyek-proyek yang paling tidak terekspos oleh siklus penegakan hukum ini adalah yang dibangun secara legal sejak awal — dan daftarnya lebih pendek dari yang selama ini disarankan oleh pasar.
Minta hal-hal berikut secara tertulis sebelum menandatangani apa pun: dokumen sertifikat lahan (Chanote atau Nor Sor 3 Gor), nama pemilik lahan terdaftar, bentuk sewa dan apakah sudah atau akan didaftarkan di Departemen Pertanahan, identitas dan kontribusi modal dari pemegang saham perusahaan Thailand mana pun, serta kontak penasehat hukum pengembang untuk verifikasi independen. Jika seorang pengembang tidak dapat atau tidak mau menyediakan dokumen-dokumen ini sebelum penandatanganan kontrak, itulah jawaban atas pertanyaan kepemilikan Anda.
Hush Villas di Koh Phangan beroperasi dengan model leasehold langsung dengan dokumentasi lengkap yang tersedia bagi pembeli dan penasehat hukum independen mereka sebelum komitmen apa pun dibuat. Jika Anda ingin memahami dengan tepat bagaimana struktur kepemilikan pada villa tertentu bekerja, percakapan dimulai dari sana.
מחלקת החקירות המיוחדות ומחלקת הקרקעות בתאילנד החלו לתאם מבצעי אכיפה על אחזקות נכסים, רישיונות תיירות ורישומים תאגידיים. המטרה היא מבנה בעל המניות מסוג נומיני — הסדר שבו אזרח תאילנדי מחזיק מניות בחברה בשם קונה זר, המבקש לשלוט בפועל בנכסי קרקע. הרשויות אינן מתייחסות לכך כאל ליקוי טכני — הן מתייחסות לכך כאל מרמה, והעונשים מוטלים הן על הנומיני התאילנדי והן על הגורם הזר שמאחוריו.
למי שכבר השקיע, או ששוקל להשקיע לראשונה בנדל"ן בתאילנד, שינוי האכיפה הזה אינו עניין תיאורטי. מדובר בקריאה מעשית לבחון מה אתם מחזיקים, כיצד אתם מחזיקים זאת, ואם המבנה שלכם יעמוד בביקורת ממשלתית. רשימת התיוג שלהלן היא נקודת פתיחה לשיחה עם עורך דין תאילנדי מוסמך בתחום הנכסים — ולא תחליף לה.
מוקד האכיפה הוא הסדרים שבהם בעלות זרה על קרקע מוסווית במקום להיות מובנית כדין. ההבחנה חשובה. החוק התאילנדי אכן מאפשר לזרים להחזיק זכויות ארוכות טווח בקרקע באמצעות חוזי חכירה, באמצעות בעלות בקונדומיניום כאשר מכסת הבעלות הזרה פנויה, ובאמצעות תוכניות מסוימות שאושרו על ידי ה-BOI. מה שהחוק אינו מתיר, ומה שהרשויות פועלות כעת באופן פעיל לפרק, הוא חברה בעלת רוב תאילנדי הקיימת אך ורק כדי להחזיק קרקע עבור בעל שליטה זר שמספק את ההון, נהנה מהרווחים ומקבל את ההחלטות — בעוד בעלי המניות התאילנדים אינם תורמים דבר ומחזיקים במניות כפורמליות בלבד.
הסממנים הגלויים שחוקרים מחפשים כוללים: בעלי מניות תאילנדים ללא תיעוד של הכנסת הון, הלוואות בעלים מזרים המחליפות למעשה הון עצמי, דירקטורים זרים המחזיקים בסמכות חתימה תפעולית ללא פיקוח תאילנדי מקביל, וחשבונות חברה שאינם מצביעים על כל פעילות עסקית מלבד החזקת נכסים. אם המבנה שלכם נושא יותר משני מהסממנים הללו, פרופיל הסיכון השתנה מהותית מאז תחילת מחזור האכיפה הנוכחי.
בין אם אתם מעריכים רכישה חדשה ובין אם אתם בוחנים אחזקה קיימת, עברו על הנקודות הבאות לפני שתניחו שהמבנה שלכם תקין:
1. ודאו שמנגנון הבעלות אינו תלוי בנומיני. חכירה היא המסלול המשפטי הפשוט ביותר עבור רוב הקונים הזרים. חכירה רשומה ל-30 שנה עם אופציות חידוש, שבה החכירה עצמה היא המסמך המרכזי, אינה נשענת על בעלות מניות מסוג נומיני.
2. ודאו שהחכירה רשומה במחלקת הקרקעות ולא רק חתומה כחוזה פרטי. חכירות שאינן רשומות לתקופה העולה על שלוש שנים אינן ניתנות לאכיפה כלפי צדדים שלישיים על פי החוק התאילנדי — לרבות כל בעלים עתידי אם בעל הקרקע ימכור או ילך לעולמו.
3. אם מעורב מבנה תאגידי, קבלו חוות דעת משפטית עצמאית — לא מעורך הדין של היזם. שאלו במפורש האם בעלי המניות התאילנדים הכניסו הון, האם יש להם זכויות קבלת החלטות עצמאיות, ואם המבנה יעמוד בביקורת של מחלקת הקרקעות.
4. בחנו מה קורה במסירה ולאחריה. ברכישות על הנייר, ודאו שהמבנה המשפטי המתועד בעת החתימה הוא אותו המבנה שיופיע ברישום הסופי במחלקת הקרקעות. פרויקטים מסוימים מחליפים מבנה בין החוזה להשלמה.
5. לבנייה חדשה, הבינו אם חכירת הקרקע כלולה במחיר הרכישה ולכמה זמן. מבנה שבו עלויות חכירת הקרקע לשלוש השנים הראשונות כלולות במחיר הבסיס שונה ממבנה שבו החכירה מחויבת בנפרד או נדחית — וההבדל משפיע על העלות הכוללת שלכם ועל החשיפה המשפטית בעת החידוש.
6. שאלו מי בנה את המבנה ואם הוא נבדק מאז 2024. מבנים שנחשבו לנוהג סטנדרטי לפני חמש שנים נבחנים כעת במסגרת פרשנות מחמירה יותר. חוות דעת משפטיות אינן בעלות תוקף ללא הגבלת זמן.
פרויקטים הזקוקים להסדרי נומיני כדי לתפקד הם, כמעט בהגדרה, פרויקטים שבהם היזם לא פתר עבורכם את שאלת הבעלות. סביבת האכיפה הופכת את זה כעת לחבות — לא רק לפרט טכני. כאשר אתם בונים וילה בתאילנד דרך יזם שפתר את מבנה החכירה מהיסוד — שבו שטר הבעלות על הקרקע, היתרי הבנייה ומנגנון ההעברה מתועדים ועקביים — סיכון הנומיני אינו עולה כלל, כיוון שהמבנה מעולם לא הסתמך עליו.
כדאי להתייחס לכך כאל קריטריון בחירה, לא רק כאל תיבת סימון של ציות. הפרויקטים הפחות חשופים למחזור האכיפה הזה הם אלו שנבנו כדין מלכתחילה — וזו רשימה קצרה יותר ממה שהשוק רמז עליו עד כה.
בקשו את הפרטים הבאים בכתב לפני שתחתמו על כל מסמך: מסמך שטר הבעלות על הקרקע (Chanote או Nor Sor 3 Gor), שם בעל הקרקע הרשום, צורת החכירה ואם היא רשומה או תירשם במחלקת הקרקעות, זהות בעלי המניות התאילנדים בכל חברה ותרומת ההון שלהם, ופרטי יצירת קשר עם היועץ המשפטי של היזם לצורך אימות עצמאי. אם יזם אינו יכול או אינו מוכן לספק מסמכים אלה לפני חתימת חוזה — זו התשובה לשאלת הבעלות שלכם.
Hush Villas ב-Koh Phangan פועלת על מודל חכירה ישירה עם תיעוד מלא הזמין לקונים וליועציהם המשפטיים העצמאיים לפני כל התחייבות. אם ברצונכם להבין בדיוק כיצד מבנה הבעלות על וילה ספציפית עובד, השיחה מתחילה שם.
Considering a villa investment on Koh Phangan? Hush Villas — 4 villas available, from $135,000, keys Q1 2027.
Get in touch