Таиланд ужесточает контроль над номинальными структурами. Как проверить, является ли ваша сделка законной.

Департамент специальных расследований и Земельный департамент Таиланда начали проводить скоординированные проверки объектов недвижимости, туристических лицензий и корпоративных регистраций. Под удар попала схема с номинальными акционерами — когда гражданин Таиланда формально владеет акциями компании в интересах иностранного покупателя, который фактически контролирует земельные активы. Власти расценивают это не как техническое нарушение, а как мошенничество — и санкции грозят как тайскому номиналу, так и иностранному бенефициару.

Для тех, кто уже вложил средства или только рассматривает возможность инвестиций в недвижимость Таиланда, эта смена курса — не абстракция. Это конкретный повод проверить: чем вы владеете, на каком основании и выдержит ли ваша структура государственную проверку. Приведённый ниже чеклист — отправная точка для разговора с квалифицированным тайским юристом по недвижимости, но никак не его замена.

Что именно проверяют власти

Под следствие попадают схемы, где иностранное владение землёй не структурировано, а замаскировано. Разница принципиальна. Тайское законодательство допускает долгосрочные права иностранцев на землю через договоры аренды, через право собственности на кондоминиум в рамках иностранной квоты, а также через отдельные схемы с поддержкой BOI. Чего закон не разрешает — и что власти сейчас активно пресекают — так это тайские компании с номинальным большинством, созданные исключительно для владения землёй в интересах иностранного контролирующего лица: он вкладывает капитал, получает выгоду и принимает решения, тогда как тайские акционеры ничего не вносят и держат акции лишь формально.

Среди признаков, на которые обращают внимание следователи: тайские акционеры без зафиксированного взноса в капитал; акционерные займы от иностранцев, фактически заменяющие долевое участие; иностранные директора с оперативными полномочиями на подпись при отсутствии реального тайского контроля; счета компании, не отражающие никакой деятельности, кроме владения недвижимостью. Если в вашей структуре присутствуют более двух таких признаков, уровень риска существенно вырос с начала этого надзорного цикла.

Практический чеклист перед покупкой или аудитом

Независимо от того, оцениваете ли вы новую сделку или проверяете уже имеющийся актив, проработайте следующие пункты, прежде чем считать структуру чистой:

1. Убедитесь, что механизм владения не зависит от номинала. Аренда (leasehold) — наиболее прозрачный законный путь для большинства иностранных покупателей. Зарегистрированная 30-летняя аренда с возможностью пролонгации, где сам договор является основным инструментом, не требует номинального акционирования.

2. Проверьте, зарегистрирован ли договор аренды в Земельном департаменте, а не просто подписан как частный контракт. Незарегистрированные договоры аренды сроком свыше трёх лет не имеют юридической силы в отношении третьих лиц по тайскому законодательству — в том числе в отношении будущего владельца, если арендодатель продаст землю или умрёт.

3. Если в схеме задействована компания, получите независимое юридическое заключение — не от юриста застройщика. Уточните отдельно: вносили ли тайские акционеры капитал, обладают ли они самостоятельными правами принятия решений и выдержит ли структура проверку Земельного департамента.

4. Изучите, что происходит при передаче объекта и после неё. При покупке строящегося жилья убедитесь, что юридическая структура, зафиксированная на момент подписания, совпадает с той, что будет указана в итоговой регистрации в Земельном департаменте. Некоторые проекты меняют структуру между заключением договора и завершением сделки.

5. Для новых объектов выясните, включена ли аренда земли в стоимость и на какой срок. Структура, при которой аренда земли на первые 3 года входит в базовую стоимость виллы в Таиланде, принципиально отличается от той, где аренда выставляется отдельно или откладывается — и эта разница влияет как на итоговую стоимость, так и на ваши правовые риски при продлении.

6. Узнайте, кто выстраивал структуру и проводился ли её аудит после 2024 года. Схемы, считавшиеся стандартной практикой пять лет назад, сегодня оцениваются по более строгим критериям. Юридические заключения не действуют бессрочно.

Почему вопрос о структуре — это фильтр качества

Проекты, которые не могут функционировать без номинальных схем, практически по определению являются проектами, где застройщик не решил за вас вопрос права собственности. В нынешних условиях усиленного надзора это уже не просто техническая деталь, а реальная угроза. Когда вы строите виллу в Таиланде через застройщика, который изначально выстроил структуру аренды — где правоустанавливающий документ на землю, разрешения на строительство и механизм передачи последовательны и документально подтверждены, — риски, связанные с номинальными схемами, попросту не возникают, потому что структура никогда на них не опиралась.

Это стоит воспринимать как критерий выбора, а не просто требование для галочки. Проекты, наименее подверженные рискам в ходе текущего надзорного цикла, — это те, что с самого начала были реализованы в правовом поле. И их значительно меньше, чем принято считать на рынке.

Что спросить у застройщика перед тем, как принять решение

До подписания каких-либо документов запросите в письменном виде: правоустанавливающий документ на землю (Chanote или Nor Sor 3 Gor), имя зарегистрированного собственника земли, форму договора аренды и сведения о том, зарегистрирован он или будет зарегистрирован в Земельном департаменте, данные о тайских акционерах компании и размере их взносов в капитал, а также контакты юридического консультанта застройщика для независимой проверки. Если застройщик не может или не хочет предоставить эти документы до подписания договора — это и есть ответ на ваш вопрос о праве собственности.

Hush Villas на Koh Phangan работает по модели прямой аренды: вся документация предоставляется покупателям и их независимым юридическим советникам до принятия каких-либо обязательств. Если вы хотите разобраться, как именно устроена структура владения конкретной виллой, — начните с этого разговора. Yura Lauri будет рад ответить на ваши вопросы.