Jika Thailand Beralih ke Leasehold 99 Tahun, Inilah yang Seharusnya Dilakukan Pembeli Asing dengan Informasi Tersebut

Momentum kebijakan seputar reformasi leasehold jangka panjang di Thailand memang nyata dan, menjelang akhir 2026, semakin sulit untuk diabaikan begitu saja. Pembahasan di tingkat legislatif kini mencakup usulan yang berpotensi memperpanjang masa leasehold hingga 99 tahun — sebuah perubahan signifikan dari struktur 30-plus-30-plus-30 yang selama ini mengharuskan pembeli untuk sangat mengandalkan klausul perpanjangan dan keberlangsungan pengembang. Bagi siapa pun yang sedang mempertimbangkan properti di Koh Phangan, atau pasar vila mana pun di Thailand, hal ini perlu dipahami secara cermat — bukan disambut dengan euforia yang terlalu dini.

Reformasi ini belum menjadi undang-undang. Bahkan belum tentu akan disahkan dalam bentuk yang sedang dibahas saat ini. Yang diwakilinya adalah sebuah sinyal arah — sekaligus pengingat yang tepat untuk mengevaluasi apakah pendekatan Anda dalam membeli properti di Thailand saat ini berpijak pada landasan hukum yang kokoh, atau sekadar asumsi yang terlalu optimistis. Berikut adalah kerangka praktis untuk melakukan evaluasi tersebut.

Langkah Pertama: Pahami Apa yang Sebenarnya Anda Miliki Sebelum Berasumsi Reformasi Akan Menyelesaikan Segalanya

Sebelum pembahasan soal masa 99 tahun menjadi relevan bagi posisi Anda, Anda perlu memahami dengan jelas instrumen yang saat ini Anda pegang atau berniat Anda pegang. Tidak semua leasehold di Thailand memiliki struktur yang sama. Sewa 30 tahun yang terdaftar di Kantor Pertanahan adalah instrumen yang secara mendasar berbeda dari perjanjian tidak terdaftar yang hanya tersimpan dalam dokumen perusahaan. Tuntaskan hal-hal berikut sebelum melangkah lebih jauh:

• Apakah sewa tersebut terdaftar di Kantor Pertanahan, atau hanya didokumentasikan secara privat? Sewa tidak terdaftar yang melebihi tiga tahun hanya dapat ditegakkan secara hukum untuk jangka awal tersebut.
• Apakah opsi perpanjangan dinyatakan secara kontraktual dengan bahasa yang dapat ditegakkan, atau hanya diungkapkan sebagai niat? Perbedaan ini sangat penting jika pihak lessor berganti tangan.
• Siapa yang memegang hak atas tanah — individu warga Thailand, perusahaan, atau badan hukum — dan risiko suksesi atau jual beli apa yang melekat pada entitas tersebut?
• Apakah pengacara properti Thailand telah meninjau rantai kepemilikan, bukan hanya perjanjian sewa itu sendiri?

Jika salah satu dari pertanyaan-pertanyaan ini belum terjawab dengan jelas, hadirnya kerangka 99 tahun tidak akan secara otomatis menyelesaikan ambiguitas dalam struktur yang sudah ada. Reformasi berlaku ke depan, bukan ke belakang.

Langkah Kedua: Evaluasi Apakah Proyek yang Anda Pertimbangkan Dibangun untuk Ketahanan Hukum Jangka Panjang

Di sinilah daftar periksa ini menjadi sangat berguna bagi siapa pun yang melirik pembelian vila off-plan di Thailand. Arsitektur hukum pengembang sama pentingnya dengan konsep desain. Sebelum mengalokasikan modal, verifikasi hal-hal berikut:

• Apakah pengembang menggunakan struktur leasehold terdaftar sejak awal, atau kerangka hukumnya baru dibentuk menjelang serah terima?
• Apakah tanah memiliki satu sertifikat yang bersih (Chanote), dan apakah sertifikat tersebut telah diverifikasi bebas dari beban atau sengketa?
• Struktur entitas apa yang mengatur proyek ini, dan apakah struktur tersebut memungkinkan pengalihan atau penjualan kembali kepentingan leasehold secara bersih tanpa memerlukan persetujuan lessor di setiap transaksi?
• Apakah pengembang memiliki rekam jejak serah terima yang sudah selesai, atau ini adalah proyek pertama mereka?

Kriteria-kriteria ini berlaku terlepas dari bagaimana reformasi leasehold pada akhirnya terbentuk. Proyek yang terstruktur dengan baik hari ini akan mampu mengintegrasikan ketentuan yang lebih baik begitu tersedia. Proyek yang bermasalah tidak akan menjadi bersih hanya karena lingkungan legislatif berubah.

Langkah Ketiga: Posisikan Diri untuk Meraih Keuntungan Tanpa Menjadikan Reformasi sebagai Taruhan Utama

Jika kerangka 99 tahun disahkan dalam bentuk yang bermakna, dampaknya terhadap harga vila yang dijual di Thailand — khususnya di pasar gaya hidup seperti Teluk Thailand — kemungkinan besar akan positif dan terjadi relatif cepat. Permintaan yang sebelumnya tertahan akibat kekhawatiran soal masa leasehold akan kembali masuk ke pasar. Namun itu bukan alasan untuk terburu-buru. Itu adalah alasan untuk sudah berada di posisi yang tepat sebelum pengumuman terjadi, bukan sesudahnya.

Implikasi praktisnya adalah ini: pembeli yang telah menuntaskan pekerjaan hukum sekarang, yang memegang leasehold terdaftar di atas tanah bersertifikat melalui struktur yang kredibel, berpeluang mendapat manfaat dari kenaikan nilai aset jika reformasi disahkan. Pembeli yang menunggu kepastian akan mendapati bahwa kepastian itu sudah terlanjur tercermin dalam harga.

• Tetapkan batas waktu untuk peninjauan hukum — jangan jadikan ini tugas tanpa tenggat.
• Konfirmasikan mekanisme keluar dan penjualan kembali Anda secara tertulis sebelum berkomitmen, bukan pada saat ingin menjual.
• Jika membeli off-plan, pastikan pembayaran bertahap dikaitkan dengan pencapaian konstruksi dan hukum yang dapat diverifikasi, bukan hanya berdasarkan tanggal kalender semata.

Apa Artinya Ini dalam Praktik di Koh Phangan

Properti di Koh Phangan menempati posisi yang menarik dalam konteks ini. Kepadatan pengembangan di pulau ini masih rendah dibandingkan Phuket atau Samui, yang berarti posisi masuk di level awal pada proyek-proyek berkualitas masih tersedia di harga yang tidak akan bertahan jika terjadi lonjakan permintaan yang signifikan. Lingkungan hukum di sini sama seperti di wilayah lain di Thailand — dan itulah tepatnya mengapa struktur yang solid dan kredibilitas pengembang memiliki bobot yang sangat besar di pasar yang secara historis kerap diwarnai oleh kesepakatan informal.

Wacana leasehold 99 tahun tidak mengubah seperti apa uji tuntas yang baik itu. Yang berubah adalah urgensi untuk benar-benar melakukannya.

Hush Villas membangun empat vila dengan kolam renang pribadi di Koh Phangan menggunakan model siklus penuh — arsitektur, struktur hukum, dan konstruksi ditangani secara internal, dengan serah terima dijadwalkan pada Q1 2027. Jika Anda ingin memahami bagaimana proyek ini terstruktur sebelum pasar yang lebih luas menyesuaikan harga seiring reformasi leasehold, detailnya tersedia di hushvillas.com.