Wenn Thailand auf 99-jährige Pachtverträge umstellt – was ausländische Käufer jetzt wirklich damit anfangen sollten

Der politische Rückenwind hinter der Reform langfristiger Pachtverträge in Thailand ist real – und lässt sich bis Ende 2026 kaum noch als bloßes Hintergrundrauschen abtun. Auf gesetzgeberischer Ebene werden derzeit Vorschläge diskutiert, die Pachtlaufzeiten auf bis zu 99 Jahre verlängern könnten – eine bedeutende Verschiebung gegenüber der bisherigen 30-plus-30-plus-30-Struktur, bei der Käufer seit jeher erhebliches Vertrauen in Verlängerungsklauseln und die Kontinuität von Entwicklern setzen mussten. Für alle, die Koh Phangan Immobilien oder andere Villenstandorte im Königreich in Betracht ziehen, lohnt es sich, dies genau zu verstehen – und nicht voreilig zu feiern.

Die Reform ist kein Gesetz. Sie wird möglicherweise nicht in der derzeit diskutierten Form verabschiedet. Was sie darstellt, ist ein Richtungssignal – und ein hilfreicher Anstoß, zu prüfen, ob der eigene Ansatz beim Kauf in Thailand auf solidem rechtlichem Fundament steht oder auf optimistischen Annahmen. Im Folgenden finden Sie einen praxisorientierten Rahmen, um genau das zu tun.

Schritt eins: Verstehen Sie zunächst, was Sie tatsächlich besitzen – bevor Sie davon ausgehen, dass die Reform es richten wird

Bevor eine Diskussion über 99-jährige Laufzeiten für Ihre Situation relevant wird, brauchen Sie Klarheit über das Instrument, das Sie aktuell halten oder zu halten beabsichtigen. Nicht alle Pachtverträge sind in Thailand gleich strukturiert. Ein beim Grundbuchamt registrierter 30-Jahres-Pachtvertrag ist ein grundlegend anderes Instrument als eine nicht registrierte Vereinbarung, die als Firmendokument existiert. Klären Sie folgende Punkte, bevor Sie weitermachen:

• Ist der Pachtvertrag beim Grundbuchamt eingetragen oder nur privat dokumentiert? Nicht registrierte Pachtverträge mit einer Laufzeit von mehr als drei Jahren sind rechtlich nur für diese anfängliche Laufzeit durchsetzbar.
• Sind Verlängerungsoptionen vertraglich mit durchsetzbarer Sprache festgelegt, oder werden sie lediglich als Absichten formuliert? Der Unterschied ist erheblich, wenn der Verpächter wechselt.
• Wer hält den zugrunde liegenden Titel – eine Privatperson, ein Unternehmen oder eine juristische Person – und welche Nachfolge- oder Verkaufsrisiken sind mit dieser Einheit verbunden?
• Hat ein thailändischer Immobilienanwalt die Titelkette geprüft – nicht nur den Pachtvertrag selbst?

Wenn auch nur eine dieser Fragen unklar ist, wird ein 99-jähriger Rahmen die bestehenden Unklarheiten in Ihrer Struktur nicht rückwirkend beseitigen. Reformen wirken in die Zukunft, nicht in die Vergangenheit.

Schritt zwei: Prüfen Sie, ob das Projekt, das Sie erwägen, auf rechtliche Beständigkeit ausgelegt ist

Hier wird die Checkliste besonders nützlich für alle, die einen Off-Plan-Villenkauf in Thailand in Betracht ziehen. Die rechtliche Architektur des Entwicklers ist genauso wichtig wie das Designkonzept. Bevor Sie Kapital einsetzen, überprüfen Sie Folgendes:

• Verwendet der Entwickler von Anfang an eine registrierte Pachtstruktur, oder wird die rechtliche Ausgestaltung auf einen Zeitpunkt kurz vor der Übergabe verschoben?
• Liegt das Grundstück unter einem einzigen, sauberen Titel (Chanote), und wurde dieser Titel lastenfrei verifiziert?
• Welche Unternehmensstruktur regelt das Projekt, und ermöglicht sie eine saubere Übertragung oder den Weiterverkauf des Pachtanteils, ohne dass bei jeder Transaktion die Zustimmung des Verpächters erforderlich ist?
• Kann der Entwickler auf abgeschlossene Projekte und Übergaben verweisen, oder ist dies sein erstes Vorhaben?

Diese Kriterien gelten unabhängig davon, wie die Pachtreform letztlich aussieht. Ein gut strukturiertes Projekt wird verbesserte Konditionen integrieren, wenn und sobald diese verfügbar sind. Ein schlecht strukturiertes Projekt wird nicht allein dadurch sauber, dass sich das gesetzliche Umfeld verschiebt.

Schritt drei: Positionieren Sie sich für den Aufwärtstrend – ohne Ihren Einstieg darauf zu verwetten

Sollte der 99-jährige Rahmen in nennenswerter Form verabschiedet werden, dürfte die Wirkung auf die Villenpreise in Thailand – insbesondere in Lifestyle-Märkten wie dem Golf von Thailand – positiv und relativ schnell eintreten. Nachfrage, die bisher durch Unsicherheit bezüglich der Pachtlaufzeiten zurückgehalten wurde, würde in den Markt zurückströmen. Das ist kein Grund zur Eile – sondern ein Grund, vor der Ankündigung richtig positioniert zu sein, nicht danach.

Die praktische Konsequenz lautet: Käufer, die ihre rechtlichen Hausaufgaben jetzt gemacht haben, die registrierte Pachtverträge auf Grundstücken mit Titel über glaubwürdige Strukturen halten, werden von einer Aufwertung der Vermögenswerte profitieren, wenn die Reform kommt. Wer auf Gewissheit gewartet hat, wird feststellen, dass diese Gewissheit bereits eingepreist ist.

• Setzen Sie sich eine Frist für die rechtliche Prüfung – behandeln Sie sie nicht als offene Aufgabe ohne Ende.
• Klären Sie Ihre Ausstiegs- und Wiederverkaufsmechanismen schriftlich, bevor Sie sich verpflichten – nicht erst zum Zeitpunkt des Weiterverkaufs.
• Stellen Sie beim Off-Plan-Kauf sicher, dass Meilensteinzahlungen an überprüfbare Bau- und Rechtsfortschritte geknüpft sind, nicht nur an Kalenderdaten.

Was das konkret für Koh Phangan bedeutet

Koh Phangan Immobilien nehmen in dieser Diskussion eine interessante Position ein. Die Entwicklungsdichte der Insel ist im Vergleich zu Phuket oder Samui nach wie vor gering – das bedeutet, dass gut strukturierte Einstiegspositionen in qualitativ hochwertige Projekte noch zu Preisen verfügbar sind, die eine deutliche Nachfragesteigerung nicht überstehen würden. Das rechtliche Umfeld ist hier dasselbe wie überall in Thailand – weshalb Struktur und Entwicklerglaubwürdigkeit in einem Markt, in dem informelle Vereinbarungen historisch verbreitet waren, besonders viel Gewicht tragen.

Die Diskussion um 99-jährige Pachtverträge verändert nicht, was gute Due Diligence bedeutet. Sie macht es dringlicher, sie tatsächlich durchzuführen.

Hush Villas baut vier private Poolvillen auf Koh Phangan nach einem Vollzyklus-Modell – Architektur, Rechtsstruktur und Bau werden intern abgewickelt, die Übergabe ist für Q1 2027 geplant. Wenn Sie verstehen möchten, wie das Projekt strukturiert ist, bevor der breitere Markt sich im Zuge der Pachtreform neu bewertet, finden Sie alle Details auf hushvillas.com.