Investment Returns
Villa ROI & Rental Yield in Thailand: The Real Numbers
Every villa listing in Thailand promises a return somewhere between "great" and "life-changing." Few show the math behind it. Here's how the numbers behind a Hush Villas investment actually break down — and why we'd rather show you a conservative number you can trust than an optimistic one that falls apart under questions.
$135,000
entry price, foundation stage
$2K–$5K
monthly rental, low/high season
5–6 yrs
typical rental payback
15–18%
net rental yield, per year
Rental Income: Start With Occupancy, Not the Brochure Photo
Marketing materials love high-season numbers. A realistic year-round picture for a well-managed villa on Koh Phangan splits into two seasons: roughly $2,000/month in the low season (May–October) and $5,000/month in the high season (November–April). Blended across the year, that's the basis for a real payback estimate — not the cherry-picked peak month.
What Comes Out Before It's "Yours"
Any honest yield figure has to account for property management (someone has to handle guests, cleaning, and maintenance while you're not on the island) and, if you list on Booking.com or Airbnb, their commission on top. Run a conservative occupancy assumption through those deductions and a $135,000 entry villa pays back in roughly 5–6 years through rental income alone — after which it's close to pure passive income for as long as you hold it.
The Net Number After Fees: 15–18% a Year
Gross rental income before fees looks better on paper, which is exactly why so many listings quote it. After property management (20%), OTA booking fees on Booking.com or Airbnb (15%), and tax (7%), on a conservative 70% occupancy assumption, a Hush Villa nets somewhere between 15% and 18% a year on the $135,000 entry price. That's the number we'd want to see if we were the ones buying — not the gross figure before anyone takes their cut.
Ask any project quoting a rental return whether the number is gross or net of management, OTA fees, and tax. The gap between the two is usually the difference between a return that sounds great and one you can actually bank.
Why We Quote It This Way
Koh Phangan land and villa prices have grown meaningfully since 2022, and demand for finished, well-built villas continues to outpace supply on the island. We could quote a more flattering blended number. We'd rather you compare our stated 5–6 year rental payback and 15–18% net annual yield against any other project's numbers, ask the same "what's the occupancy assumption?" question of them, and make the decision with real information either way.
Доходность виллы в Таиланде: реальные цифры
Каждое объявление о вилле в Таиланде обещает доходность где-то между "отличной" и "меняющей жизнь". Мало кто показывает расчёт за этим. Вот как реально складываются цифры инвестиции в Hush Villas — и почему мы лучше покажем консервативную цифру, которой можно доверять, чем оптимистичную, которая не выдержит вопросов.
$135 000
цена входа, стадия фундамента
$2К–$5К
аренда в месяц, низкий/высокий сезон
5–6 лет
типичная окупаемость арендой
15–18%
чистая доходность аренды в год
Доход от аренды: начинаем с загрузки, а не с фото из буклета
Маркетинговые материалы любят цифры высокого сезона. Реалистичная картина на весь год для хорошо управляемой виллы на Ко Пхангане делится на два сезона: около $2 000/мес в низкий сезон (май–октябрь) и $5 000/мес в высокий (ноябрь–апрель). Именно усреднённая по году цифра — основа для реальной оценки окупаемости, а не выбранный пиковый месяц.
Что вычитается, прежде чем деньги станут "вашими"
Любая честная цифра доходности должна учитывать управление недвижимостью (кто-то должен принимать гостей, убирать и следить за виллой, пока вас нет на острове), а если сдавать через Booking.com или Airbnb — ещё и их комиссию сверху. Применив консервативное предположение по загрузке к этим вычетам, вилла за $135 000 окупается арендой примерно за 5–6 лет — после чего доход становится практически пассивным на весь срок владения.
Чистая цифра после комиссий: 15–18% в год
Валовый доход от аренды до вычета комиссий выглядит эффектнее на бумаге — именно поэтому его так часто указывают в объявлениях. После управления недвижимостью (20%), комиссий площадок бронирования Booking.com или Airbnb (15%) и налога (7%), при консервативном предположении о загрузке 70%, вилла Hush Villas приносит чистыми примерно 15–18% годовых от цены входа $135 000. Именно эту цифру мы бы хотели видеть сами, если бы покупали, — а не валовую, до всех вычетов.
Спросите у любого проекта, заявляющего доходность аренды: это цифра до вычетов или чистая — после управления, комиссий площадок и налога? Разница между ними обычно и есть разница между доходностью, которая звучит красиво, и той, которую реально можно получить.
Почему мы считаем именно так
Цены на землю и виллы на Ко Пхангане заметно выросли с 2022 года, а спрос на готовые качественные виллы продолжает опережать предложение на острове. Мы могли бы назвать более выгодную усреднённую цифру. Но лучше сравните наши заявленные 5–6 лет окупаемости арендой и чистую доходность 15–18% годовых с цифрами любого другого проекта, задайте им тот же вопрос "какое предположение по загрузке?", и решайте, имея реальную информацию.
Want the full breakdown for a specific villa, including fees and a payback schedule?
Ask us on WhatsApp