La Thaïlande sévit contre les structures de prête-nom. Voici comment vérifier si votre achat est réellement légal.

Le Département des enquêtes spéciales et le Département des terres ont commencé à coordonner des opérations d'application de la loi portant sur les biens immobiliers, les licences touristiques et les enregistrements de sociétés. Leur cible : la structure d'actionnariat par prête-nom — ce montage dans lequel un ressortissant thaïlandais détient des parts dans une société au nom d'un acheteur étranger, qui prétend ainsi exercer un contrôle effectif sur des actifs fonciers. Les autorités ne considèrent pas cela comme une irrégularité technique. Elles le traitent comme une fraude, et les sanctions s'appliquent aussi bien au prête-nom thaïlandais qu'au mandant étranger.

Pour quiconque a déjà investi, ou envisage pour la première fois d'investir dans l'immobilier en Thaïlande, ce changement dans l'application de la loi n'est pas une abstraction. C'est une invitation concrète à vérifier ce que vous possédez, la façon dont vous le possédez, et si votre montage résistera à un contrôle gouvernemental. La checklist ci-dessous constitue un point de départ pour cette discussion avec un avocat thaïlandais qualifié en droit immobilier — elle ne le remplace en aucun cas.

Ce que la répression cible réellement

Les efforts de contrôle visent les montages où la propriété étrangère de terrains est dissimulée plutôt que structurée. La distinction est importante. Le droit thaïlandais autorise effectivement les étrangers à détenir des droits à long terme sur des terrains via des baux emphytéotiques, via la propriété en copropriété lorsque le quota étranger est disponible, et via certains dispositifs soutenus par le BOI. Ce que la loi n'autorise pas — et ce que les autorités sont désormais en train de démanteler activement — c'est une société à majorité thaïlandaise qui n'existe que pour détenir un terrain au nom d'un contrôleur étranger qui apporte les capitaux, perçoit les bénéfices économiques et prend les décisions, tandis que les actionnaires thaïlandais ne contribuent en rien et détiennent leurs parts à titre de pure formalité.

Les indices visibles que recherchent les enquêteurs comprennent notamment : des actionnaires thaïlandais sans apport en capital enregistré, des prêts d'actionnaires étrangers qui se substituent effectivement aux fonds propres, des dirigeants étrangers disposant d'un pouvoir de signature opérationnel sans contrôle thaïlandais correspondant, et des comptes de société ne reflétant aucune activité commerciale autre que la détention immobilière. Si votre montage présente plus de deux de ces caractéristiques, le profil de risque a sensiblement évolué depuis le début de ce cycle de contrôle.

Une checklist pratique avant d'acheter ou de faire le point

Que vous évaluiez un nouvel achat ou que vous examiniez une détention existante, passez en revue les points suivants avant de présupposer que votre montage est irréprochable :

1. Confirmez que le mécanisme de propriété ne repose pas sur un prête-nom. Le bail emphytéotique est la voie légale la plus directe pour la plupart des acheteurs étrangers. Un bail de 30 ans enregistré avec options de renouvellement, dans lequel le bail lui-même constitue l'instrument principal, ne dépend pas de l'actionnariat par prête-nom.

2. Vérifiez que le bail est enregistré auprès du Département des terres, et pas seulement signé en tant que contrat privé. Les baux non enregistrés d'une durée supérieure à trois ans ne sont pas opposables aux tiers en vertu du droit thaïlandais, ce qui inclut tout futur propriétaire si le propriétaire du fonds vend ou décède.

3. Si un montage en société est impliqué, obtenez un avis juridique indépendant — pas de l'avocat du promoteur. Demandez expressément si les actionnaires thaïlandais ont apporté des capitaux, s'ils disposent de droits de décision indépendants, et si le montage résisterait à un contrôle du Département des terres.

4. Examinez ce qui se passe à la livraison et après. Pour les achats sur plan, confirmez que le montage juridique documenté à la signature est bien le même que celui qui figurera dans l'enregistrement final auprès du Département des terres. Certains projets modifient la structure entre la signature du contrat et la livraison.

5. Pour les constructions neuves, vérifiez si le bail foncier est inclus dans le prix d'achat et pour quelle durée. Un montage dans lequel les frais des premières années sont couverts dans le prix de base est différent de celui où le bail est facturé séparément ou différé — et cette différence influe sur votre coût total et votre exposition juridique au moment du renouvellement.

6. Demandez qui a conçu le montage et s'il a été réexaminé depuis 2024. Des structures considérées comme pratique courante il y a cinq ans sont aujourd'hui réexaminées dans un cadre interprétatif plus strict. Les avis juridiques n'ont pas une durée de validité illimitée.

Pourquoi la question du montage est en réalité un filtre de qualité

Les projets qui nécessitent des montages par prête-nom pour fonctionner sont, presque par définition, des projets où le promoteur n'a pas résolu la question de la propriété à votre place. Le contexte actuel d'application de la loi en fait désormais une source de responsabilité, et non plus une simple question de forme. Lorsque vous faites construire une villa en Thaïlande par l'intermédiaire d'un promoteur qui a résolu la structure du bail de A à Z — où le titre foncier, les permis de construire et le mécanisme de transfert sont tous documentés et cohérents — le risque lié aux prête-noms ne se pose pas, car le montage n'en a jamais dépendu.

Cela mérite d'être traité comme un critère de sélection, et non comme une simple case à cocher en matière de conformité. Les projets les moins exposés à ce cycle de contrôle sont ceux qui ont été construits légalement dès le départ — ce qui représente une liste plus courte que ce que le marché a longtemps laissé entendre.

Ce qu'il faut demander à tout promoteur avant de s'engager

Demandez les éléments suivants par écrit avant de signer quoi que ce soit : le document de titre foncier (Chanote ou Nor Sor 3 Gor), le nom du propriétaire foncier enregistré, la forme du bail et son enregistrement ou non auprès du Département des terres, l'identité et l'apport en capital des éventuels actionnaires de la société thaïlandaise, ainsi que les coordonnées du conseil juridique du promoteur pour une vérification indépendante. Si un promoteur ne peut pas ou ne veut pas fournir ces documents avant la signature du contrat, vous avez là votre réponse concernant la question de la propriété.

Hush Villas sur Koh Phangan fonctionne selon un modèle de bail direct, avec une documentation complète mise à la disposition des acheteurs et de leurs conseillers juridiques indépendants avant tout engagement. Si vous souhaitez comprendre exactement comment fonctionne la structure de propriété d'une villa spécifique, c'est par là que commence la conversation.