Thailand geht gegen Nominee-Strukturen vor. So prüfen Sie, ob Ihr Immobilienkauf wirklich legal ist.

Das Department of Special Investigation und das Grundbuchamt Thailands haben begonnen, gemeinsame Kontrollen von Immobilienbeständen, Tourismuslizenzen und Unternehmensregistrierungen durchzuführen. Im Visier steht die Nominee-Aktionärsstruktur – eine Konstruktion, bei der ein thailändischer Staatsbürger Anteile an einem Unternehmen formal für einen ausländischen Käufer hält, der damit effektiv die Kontrolle über grundstückshaltende Vermögenswerte beansprucht. Die Behörden bewerten dies nicht als technische Unregelmäßigkeit, sondern als Betrug – mit Konsequenzen sowohl für den thailändischen Nominee als auch für den ausländischen Auftraggeber.

Für alle, die bereits investiert haben oder erstmals über eine Investition in thailändische Immobilien nachdenken, ist diese veränderte Durchsetzungspraxis keine abstrakte Angelegenheit. Sie ist ein konkreter Anlass, zu prüfen, was man besitzt, in welcher Form man es besitzt und ob die gewählte Struktur einer behördlichen Überprüfung standhält. Die folgende Checkliste ist ein Ausgangspunkt für dieses Gespräch mit einem qualifizierten thailändischen Immobilienanwalt – kein Ersatz dafür.

Was die Behörden tatsächlich ins Visier nehmen

Die Durchsetzungsmaßnahmen richten sich gegen Konstruktionen, bei denen ausländischer Landbesitz verschleiert statt rechtlich strukturiert wird. Dieser Unterschied ist entscheidend. Das thailändische Recht erlaubt Ausländern durchaus, langfristige Interessen an Grundstücken zu halten – über Pachtverträge, über Eigentumswohnungen im Rahmen verfügbarer Ausländerquoten sowie über bestimmte BOI-geförderte Programme. Was das Gesetz hingegen nicht erlaubt – und was die Behörden nun aktiv auflösen – ist eine Gesellschaft mit thailändischer Mehrheitsbeteiligung, die ausschließlich dazu dient, Grundstücke für einen ausländischen Steuermann zu halten, der das Kapital einbringt, den wirtschaftlichen Nutzen zieht und die Entscheidungen trifft, während die thailändischen Gesellschafter nichts beitragen und ihre Anteile nur der Form halber halten.

Zu den Merkmalen, auf die Ermittler achten, zählen: thailändische Gesellschafter ohne nachgewiesene Kapitaleinlage, Gesellschafterdarlehen von Ausländern, die faktisch Eigenkapital ersetzen, ausländische Direktoren mit operativer Zeichnungsvollmacht ohne entsprechende thailändische Aufsicht sowie Unternehmenskonten, die keinerlei Geschäftstätigkeit außer dem Halten von Immobilien ausweisen. Wenn Ihre Struktur mehr als zwei dieser Merkmale aufweist, hat sich das Risikoprofil seit Beginn dieses Durchsetzungszyklus grundlegend verändert.

Eine praktische Checkliste vor dem Kauf oder der Überprüfung

Ob Sie einen neuen Kauf prüfen oder einen bestehenden Bestand überprüfen – gehen Sie folgende Punkte durch, bevor Sie davon ausgehen, dass Ihre Struktur einwandfrei ist:

1. Vergewissern Sie sich, dass der Eigentumsmechanismus nicht auf Nominees angewiesen ist. Der Pachtvertrag ist für die meisten ausländischen Käufer der unkomplizierteste legale Weg. Ein im Grundbuchamt registrierter 30-Jahres-Pachtvertrag mit Verlängerungsoptionen, bei dem der Pachtvertrag selbst das zentrale Instrument darstellt, setzt keine Nominee-Beteiligung voraus.

2. Stellen Sie sicher, dass der Pachtvertrag beim Grundbuchamt registriert ist – nicht nur als privatrechtlicher Vertrag unterzeichnet wurde. Nicht registrierte Pachtverträge mit einer Laufzeit von mehr als drei Jahren sind nach thailändischem Recht gegenüber Dritten nicht durchsetzbar – dazu zählt auch ein künftiger Eigentümer, sollte der Grundstückseigentümer verkaufen oder versterben.

3. Wenn eine Unternehmensstruktur beteiligt ist, holen Sie ein unabhängiges Rechtsgutachten ein – nicht vom Anwalt des Entwicklers. Fragen Sie konkret, ob die thailändischen Gesellschafter Kapital eingebracht haben, ob sie unabhängige Entscheidungsrechte besitzen und ob die Struktur einer Prüfung durch das Grundbuchamt standhalten würde.

4. Klären Sie, was bei der Übergabe und danach gilt. Bestätigen Sie bei Kaufverträgen für noch nicht fertiggestellte Objekte, dass die zum Zeitpunkt der Unterzeichnung dokumentierte Rechtsstruktur dieselbe ist, die letztlich im Grundbuchamt eingetragen wird. Manche Projekte ändern ihre Struktur zwischen Vertragsabschluss und Fertigstellung.

5. Informieren Sie sich bei Neubauten, ob der Grundstückspachtvertrag im Kaufpreis enthalten ist und wie lange er gilt. Eine Konstruktion, bei der die ersten 3 Jahre der Grundstückspacht im Basispreis der Thailand-Villa inbegriffen sind, unterscheidet sich von einer, bei der der Pachtvertrag separat berechnet oder aufgeschoben wird – dieser Unterschied wirkt sich auf Ihre Gesamtkosten und Ihr rechtliches Risiko bei der Verlängerung aus.

6. Fragen Sie, wer die Struktur konzipiert hat und ob sie seit 2024 überprüft wurde. Konstruktionen, die vor fünf Jahren als Standardpraxis galten, werden heute unter einem strengeren Auslegungsrahmen bewertet. Rechtsgutachten haben keine unbegrenzte Gültigkeit.

Warum die Strukturfrage auch ein Qualitätsmerkmal ist

Projekte, die auf Nominee-Konstruktionen angewiesen sind, um zu funktionieren, sind fast per definitionem Projekte, bei denen der Entwickler die Eigentumsfrage nicht für Sie gelöst hat. Das aktuelle Durchsetzungsumfeld macht dies zur Haftungsfrage – nicht nur zu einer Formsache. Wenn Sie eine Villa in Thailand über einen Entwickler bauen, der die Pachtstruktur von Grund auf rechtssicher gestaltet hat – bei dem Grundstückstitel, Baugenehmigungen und Übertragungsweg vollständig dokumentiert und konsistent sind –, entsteht das Nominee-Risiko gar nicht erst, weil die Struktur nie davon abhing.

Das sollte als Auswahlkriterium gelten, nicht nur als Compliance-Punkt. Die Projekte, die in diesem Durchsetzungszyklus am wenigsten gefährdet sind, sind jene, die von Anfang an auf legalem Weg errichtet wurden – und das ist eine kürzere Liste, als der Markt bislang vermuten ließ.

Was Sie jeden Entwickler vor der Entscheidung fragen sollten

Fordern Sie folgende Unterlagen schriftlich an, bevor Sie irgendetwas unterzeichnen: das Grundstückstitel-Dokument (Chanote oder Nor Sor 3 Gor), den Namen des eingetragenen Grundstückseigentümers, die Form des Pachtvertrags und ob er beim Grundbuchamt registriert ist oder wird, die Identität und den Kapitalbeitrag etwaiger thailändischer Gesellschafter sowie die Kontaktdaten des Rechtsberaters des Entwicklers zur unabhängigen Überprüfung. Wenn ein Entwickler diese Unterlagen vor Vertragsunterzeichnung nicht vorlegen kann oder will, ist das bereits die Antwort auf Ihre Eigentumsfrage.

Hush Villas auf Koh Phangan arbeitet mit einem direkten Pachtmodell und stellt Käufern sowie ihren unabhängigen Rechtsberatern die vollständige Dokumentation zur Verfügung, bevor irgendeine Verpflichtung eingegangen wird. Wenn Sie genau verstehen möchten, wie die Eigentumsstruktur einer bestimmten Villa funktioniert, beginnt das Gespräch dort. Sprechen Sie mit Yura Lauri, um mehr zu erfahren.