Доходность инвестиции

Доходность виллы в Таиланде: реальные цифры

Каждое объявление о вилле в Таиланде обещает доходность где-то между "отличной" и "меняющей жизнь". Мало кто показывает расчёт за этим. Вот как реально складываются цифры инвестиции в Hush Villas — и почему мы лучше покажем консервативную цифру, которой можно доверять, чем оптимистичную, которая не выдержит вопросов.

$135 000

цена входа, стадия фундамента

$2К–$5К

аренда в месяц, низкий/высокий сезон

5–6 лет

типичная окупаемость арендой

15–18%

чистая доходность аренды в год

Доход от аренды: начинаем с загрузки, а не с фото из буклета

Маркетинговые материалы любят цифры высокого сезона. Реалистичная картина на весь год для хорошо управляемой виллы на Ко Пхангане делится на два сезона: около $2 000/мес в низкий сезон (май–октябрь) и $5 000/мес в высокий (ноябрь–апрель). Именно усреднённая по году цифра — основа для реальной оценки окупаемости, а не выбранный пиковый месяц.

Что вычитается, прежде чем деньги станут "вашими"

Любая честная цифра доходности должна учитывать управление недвижимостью (кто-то должен принимать гостей, убирать и следить за виллой, пока вас нет на острове), а если сдавать через Booking.com или Airbnb — ещё и их комиссию сверху. Применив консервативное предположение по загрузке к этим вычетам, вилла за $135 000 окупается арендой примерно за 5–6 лет — после чего доход становится практически пассивным на весь срок владения.

Чистая цифра после комиссий: 15–18% в год

Валовый доход от аренды до вычета комиссий выглядит эффектнее на бумаге — именно поэтому его так часто указывают в объявлениях. После управления недвижимостью (20%), комиссий площадок бронирования Booking.com или Airbnb (15%) и налога (7%), при консервативном предположении о загрузке 70%, вилла Hush Villas приносит чистыми примерно 15–18% годовых от цены входа $135 000. Именно эту цифру мы бы хотели видеть сами, если бы покупали, — а не валовую, до всех вычетов.

Спросите у любого проекта, заявляющего доходность аренды: это цифра до вычетов или чистая — после управления, комиссий площадок и налога? Разница между ними обычно и есть разница между доходностью, которая звучит красиво, и той, которую реально можно получить.

Почему мы считаем именно так

Цены на землю и виллы на Ко Пхангане заметно выросли с 2022 года, а спрос на готовые качественные виллы продолжает опережать предложение на острове. Мы могли бы назвать более выгодную усреднённую цифру. Но лучше сравните наши заявленные 5–6 лет окупаемости арендой и чистую доходность 15–18% годовых с цифрами любого другого проекта, задайте им тот же вопрос "какое предположение по загрузке?", и решайте, имея реальную информацию.

Нужен полный расчёт по конкретной вилле, с комиссиями и графиком окупаемости?

Написать в WhatsApp