Доходность виллы в Таиланде: реальные цифры

Каждое объявление о вилле в Таиланде обещает доходность где-то между "отличной" и "меняющей жизнь". Мало кто показывает расчёт за этим. Вот как реально складываются цифры за инвестицией в Hush Villas — и почему мы предпочитаем показать вам консервативную цифру, которой можно доверять, а не оптимистичную, которая разваливается при первых вопросах.

Доход от аренды: начните с загрузки, а не с фото из буклета

Маркетинговые материалы любят цифры высокого сезона. Реалистичная картина на весь год для хорошо управляемой виллы на Ко Пхангане делится на два сезона: примерно $2 000/месяц в низкий сезон (май–октябрь) и $5 000/месяц в высокий сезон (ноябрь–апрель). В среднем за год — вот основа для реальной оценки окупаемости, а не выбранный вручную пиковый месяц.

Что вычитается, прежде чем деньги станут "вашими"

Любая честная цифра доходности должна учитывать управление недвижимостью (кто-то должен заниматься гостями, уборкой и обслуживанием, пока вас нет на острове), и, если вы размещаетесь на Booking.com или Airbnb — их комиссию сверху. Применив консервативное предположение по загрузке через эти вычеты, вилла за $135 000 окупается арендой примерно за 5–6 лет — после чего это почти чистый пассивный доход на весь срок владения.

Чистая цифра после комиссий: 15–18% в год

Валовой доход от аренды до комиссий выглядит лучше на бумаге, именно поэтому его так часто указывают в объявлениях. После управления недвижимостью (20%), комиссий OTA на Booking.com или Airbnb (15%) и налога (7%), при консервативном предположении о загрузке 70%, вилла Hush приносит чисто от 15% до 18% в год от цены входа $135 000. Это та цифра, которую мы хотели бы видеть, если бы сами покупали — а не валовая цифра до чьих-либо вычетов.

Почему мы называем цифру именно так

Цены на землю и виллы на Ко Пхангане заметно выросли с 2022 года, и спрос на готовые, качественно построенные виллы продолжает опережать предложение на острове. Мы могли бы назвать более выгодную смешанную цифру. Мы предпочитаем, чтобы вы сравнили нашу заявленную окупаемость в 5–6 лет и чистую годовую доходность 15–18% с цифрами любого другого проекта, задали им тот же вопрос "какое предположение по загрузке?" и приняли решение, располагая реальной информацией в любом случае.