If you share your life or your property with a Thai partner, or leave heirs abroad, three pieces of paper do most of the work: the registered ownership structure, the marriage contract and a Thai will. Here is what each does, and what happens without them.
Two defaults decide most outcomes. Marital property is split 50/50 on divorce unless a prenup says otherwise, and a Thai bank freezes your accounts when it learns of your death until a court appoints an executor. Both are easy to fix in advance and hard to fix afterwards.
Thai family law splits a married couple's assets into two pots, according to Thaiger Legal. Sin suan tua is personal property: what each spouse owned before the marriage, plus gifts and inheritances received during it. Sin somros is marital property: broadly everything either spouse earns or acquires during the marriage. On divorce, section 1533 of the Civil and Commercial Code divides sin somros equally.
Land adds a twist. Foreigners cannot own land, and when the Thai spouse of a foreigner buys land, both spouses sign a declaration at the Land Office that the purchase money is the Thai spouse's personal property. That makes the land sin suan tua, outside the marital pot, and the foreign spouse has no ownership claim on it.
| Paper | What it does | The catch |
|---|---|---|
| Land Office declaration | Records that the money for the Thai spouse's land is the Thai spouse's personal property | You formally disclaim any ownership interest in the land |
| Registered lease or usufruct | Survives a break-up and binds a new owner | Neither makes you the owner |
| Superficies | Can give you ownership of the house itself | You own the building, not the land |
| Prenuptial agreement | Sets how each spouse's assets and debts are managed and divided | Void unless registered with the marriage; it cannot decide child custody or support |
| Thai will | Names your executor and your heirs for Thai assets | Needs two witnesses present together; witnesses cannot inherit under it |
| Home-country will | Covers your assets abroad | Enforceable in Thailand only after Thai probate with certified translations |
Each paper answers a different question. The ownership structure says who owns the asset today, the prenup what happens at divorce, and the will what happens at death. None of them replaces the others.
A foreign will can be enforced in Thailand, but only after Thai court probate with certified translations of every document, which adds months and cost. The practical answer is a Thai will covering only your Thai assets, kept alongside your home-country will, with both stating that they do not revoke each other.
A standard Thai will needs your signature and two witnesses present at the same time, and you can make one from age 15. The person who writes the will out, any witness and the spouse of either cannot receive anything under it: the will survives, but their gift is void.
Even with a valid will, Thai banks freeze your accounts when they learn of your death, and they stay frozen until a court appoints your executor. Thai law does not revoke a will on divorce, so an ex-spouse named in an old will can still inherit.
Without a will, the law decides. Section 1629 distributes the estate to six classes of statutory heirs in strict order: descendants, parents, full siblings, half siblings, grandparents, then uncles and aunts. Your spouse is a statutory heir alongside whichever class inherits, and first takes their half of the marital property.
A foreign heir cannot simply keep a condo. An heir who does not qualify under section 19 of the Condominium Act must notify the authorities in writing within 60 days and dispose of the unit within one year. Heirs who qualify, such as permanent residents, can register the unit if the building's 49% foreign quota has room.
Land is harder. Thaiger Legal says approval for a foreign heir to keep land is not given in practice, and land left by will cannot be approved at all. The heir must dispose of it within a period of between 180 days and one year set by the Land Department.
A lease generally ends with the lessee. Thaiger Legal notes that a registered lease generally dies with the lessee unless the contract has a succession clause, and even then enforcement against the lessor is contractual.
Each item is cheaper to settle before the purchase or the wedding than after.
| Item | Do this | When |
|---|---|---|
| Structure | Register the lease, usufruct or superficies on transfer day | At the purchase |
| Declaration | If the property goes into the Thai partner's name, take legal advice before signing the Land Office declaration | Before the transfer |
| Prenup | Finish it in final, witnessed form before the district office visit | Before the wedding |
| Thai will | List the Thai assets, name an executor and a reserve, choose witnesses with nothing to gain | After the first purchase |
| Home will | Make both wills say that they do not revoke each other | When drafting the Thai will |
| Divorce | Rewrite your will as soon as the divorce is final | At divorce |
Settle the structure first. Everything else rests on who legally owns what. Have a lawyer acting only for you check it before any money moves.
Then the paper around it. A prenup for the marriage and a Thai will for the estate. Will drafting is a defined job that lawyers price as a fixed fee agreed up front, according to Thaiger Legal.
None of this says do not buy with your partner. As Thaiger Legal puts it, the structure, not trust alone, protects both of you, and it has to be registered on transfer day.
Hush Villas is four turnkey private-pool villas on Koh Phangan, from $135,000, handover Q1 2027. What is registered and guaranteed at signing is the 30-year lease; later terms depend on agreement at renewal, and we say so on our FAQ. Our projection is about 15% net rental yield a year; see how it is calculated. Under our lease agreement, the lease passes to the buyer's heirs, who take over its existing terms.
Checked October 9, 2026
The registered owner can legally sell, mortgage or remove you, according to Thaiger Legal. A registered lease or usufruct in your favour survives a break-up and binds a new owner, though neither makes you the owner.
It is not required, but with significant assets it is strongly advisable, because marital property is split 50/50 by default on divorce. The prenup must be registered at the same time as the marriage or it is void.
Yes, if you hold Thai assets. A foreign will works here only after Thai probate with certified translations. Keep one will per country and make sure they state that they do not revoke each other.
Thai law distributes your estate among six classes of statutory heirs, your spouse shares alongside them, and a court must appoint an administrator first. Your bank accounts stay frozen until it does.
Only if they qualify under section 19 of the Condominium Act and the building's quota has room. A non-qualifying foreign heir must notify the authorities within 60 days and dispose of the unit within one year.
Not in practice. A statutory heir can apply to keep a limited area, but approval is not given in practice, and land left by will cannot be approved at all. The heir must dispose of the land within up to one year.
Если вы делите жизнь или имущество с тайским партнёром либо оставляете наследников за границей, основную работу делают три документа: зарегистрированная схема владения, брачный договор и тайское завещание. Что делает каждый и что происходит без них.
Два правила по умолчанию решают большинство исходов. Совместное имущество при разводе делится 50/50, если брачный договор не говорит иного, а тайский банк блокирует ваши счета, узнав о вашей смерти, пока суд не назначит исполнителя завещания. И то и другое легко исправить заранее и трудно исправить потом.
Семейное право Таиланда делит имущество супругов на две части, сообщает Thaiger Legal. Sin suan tua — личное имущество: то, чем каждый супруг владел до брака, плюс подарки и наследство, полученные в браке. Sin somros — совместное имущество: в целом всё, что любой из супругов зарабатывает или приобретает в браке. При разводе статья 1533 Гражданского и торгового кодекса делит sin somros поровну.
Земля добавляет нюанс. Иностранцы не могут владеть землёй, и когда тайский супруг иностранца покупает землю, оба супруга подписывают в земельном управлении заявление, что деньги на покупку — личное имущество тайского супруга. Тогда земля становится sin suan tua, вне совместного имущества, и у иностранного супруга нет прав собственности на неё.
| Документ | Что он делает | Подвох |
|---|---|---|
| Заявление в земельном управлении | Фиксирует, что деньги на землю тайского супруга — его личное имущество | Вы формально отказываетесь от любых прав на землю |
| Зарегистрированная аренда или узуфрукт | Переживает расставание и обязывает нового владельца | Ни то ни другое не делает вас собственником |
| Суперфиций | Может дать вам право собственности на сам дом | Вы владеете зданием, но не землёй |
| Брачный договор | Определяет, как управляется и делится имущество и долги каждого супруга | Недействителен без регистрации вместе с браком; не может решать опеку и содержание детей |
| Тайское завещание | Назначает исполнителя и наследников на тайские активы | Нужны два свидетеля одновременно; свидетели не могут наследовать по нему |
| Завещание страны проживания | Охватывает активы за границей | В Таиланде исполняется только после тайского производства по наследству с заверенными переводами |
Каждый документ отвечает на свой вопрос. Структура владения говорит, кто владеет активом сегодня, брачный договор — что будет при разводе, завещание — что будет после смерти. Ни один не заменяет остальные.
Иностранное завещание можно исполнить в Таиланде, но только после тайского судебного производства по наследству с заверенными переводами всех документов, что добавляет месяцы и расходы. Практический ответ — тайское завещание только на тайские активы, которое хранится рядом с завещанием вашей страны, и оба документа указывают, что не отменяют друг друга.
Стандартное тайское завещание требует вашей подписи и двух одновременно присутствующих свидетелей, а составить его можно с 15 лет. Человек, который пишет завещание, любой свидетель и супруг любого из них ничего по нему получить не могут: завещание сохраняет силу, но их доля недействительна.
Даже при действительном завещании тайские банки блокируют ваши счета, узнав о вашей смерти, и они остаются заблокированными, пока суд не назначит исполнителя. Закон Таиланда не отменяет завещание при разводе, поэтому бывший супруг, названный в старом завещании, всё ещё может наследовать.
Без завещания решает закон. Статья 1629 распределяет наследство между шестью очередями наследников по закону в строгом порядке: потомки, родители, полнородные братья и сёстры, неполнородные братья и сёстры, бабушки и дедушки, затем дяди и тёти. Ваш супруг — наследник по закону наряду с той очередью, что наследует, и сначала получает свою половину совместного имущества.
Иностранный наследник не может просто оставить кондо. Наследник, не отвечающий условиям статьи 19 Закона о кондоминиумах, обязан письменно уведомить власти в течение 60 дней и распорядиться квартирой в течение года. Наследники, которые отвечают условиям, например постоянные резиденты, могут зарегистрировать квартиру, если в иностранной квоте здания 49% есть место.
С землёй сложнее. Thaiger Legal сообщает, что разрешение иностранному наследнику сохранить землю на практике не выдаётся, а землю, оставленную по завещанию, одобрить нельзя вовсе. Наследник должен распорядиться ею в срок от 180 дней до года, установленный Земельным департаментом.
Аренда обычно заканчивается с арендатором. Thaiger Legal отмечает, что зарегистрированная аренда, как правило, прекращается со смертью арендатора, если в договоре нет условия о правопреемстве, да и тогда исполнение против арендодателя остаётся договорным.
Каждый пункт дешевле решить до покупки или свадьбы, чем после.
| Пункт | Что сделать | Когда |
|---|---|---|
| Структура | Зарегистрировать аренду, узуфрукт или суперфиций в день перехода прав | При покупке |
| Заявление | Если имущество оформляется на тайского партнёра, получить юридическую консультацию до подписания заявления в земельном управлении | До перехода прав |
| Брачный договор | Довести до окончательной заверенной формы до визита в районное управление | До свадьбы |
| Тайское завещание | Перечислить тайские активы, назначить исполнителя и запасного, выбрать свидетелей, которым нечего получать | После первой покупки |
| Завещание дома | Указать в обоих завещаниях, что они не отменяют друг друга | При составлении тайского завещания |
| Развод | Переписать завещание, как только развод оформлен | При разводе |
Сначала структура. Всё остальное опирается на то, кто юридически чем владеет. Попросите юриста, который работает только на вас, проверить её до того, как деньги уйдут.
Затем документы вокруг неё. Брачный договор для брака и тайское завещание для наследства. Составление завещания — определённая работа, которую юристы оценивают фиксированной суммой, согласованной заранее, сообщает Thaiger Legal.
Всё это не значит «не покупайте с партнёром». По словам Thaiger Legal, структура, а не одно лишь доверие, защищает вас обоих, и её нужно зарегистрировать в день перехода прав.
Hush Villas — это четыре виллы «под ключ» с частными бассейнами на Ко Пангане, от $135 000, передача в первом квартале 2027 года. При подписании регистрируется и гарантируется 30-летняя аренда; дальнейшие сроки зависят от соглашения при продлении, и мы прямо говорим об этом в нашем разделе FAQ. Наша прогнозная доходность — около 15% чистой аренды в год; см. как это рассчитывается. По нашему договору аренды аренда переходит к наследникам покупателя, которые принимают её на существующих условиях.
Проверено 9 октября 2026 г.
Зарегистрированный владелец вправе продать, заложить имущество или выселить вас, сообщает Thaiger Legal. Зарегистрированная в вашу пользу аренда или узуфрукт переживает расставание и обязывает нового владельца, хотя ни то ни другое не делает вас собственником.
Он не обязателен, но при значительном имуществе настоятельно рекомендуется, потому что при разводе совместное имущество делится 50/50 по умолчанию. Брачный договор нужно зарегистрировать одновременно с браком, иначе он недействителен.
Да, если у вас есть активы в Таиланде. Иностранное завещание здесь действует только после тайского производства по наследству с заверенными переводами. Держите по одному завещанию на страну и укажите, что они не отменяют друг друга.
Закон Таиланда распределяет наследство между шестью очередями наследников по закону, ваш супруг делит его вместе с ними, а суд сначала должен назначить управляющего. Ваши банковские счета остаются заблокированными, пока он не назначен.
Только если они отвечают условиям статьи 19 Закона о кондоминиумах и в квоте здания есть место. Не отвечающий условиям иностранный наследник должен уведомить власти в течение 60 дней и распорядиться квартирой в течение года.
На практике нет. Наследник по закону может подать заявление о сохранении ограниченной площади, но одобрение на практике не выдаётся, а землю, оставленную по завещанию, одобрить нельзя вовсе. Наследник должен распорядиться землёй в срок до года.
Якщо ви ділите життя чи майно з тайським партнером або залишаєте спадкоємців за кордоном, основну роботу роблять три документи: зареєстрована схема володіння, шлюбний договір і тайський заповіт. Що робить кожен і що відбувається без них.
Два правила за замовчуванням вирішують більшість наслідків. Спільне майно при розлученні ділиться 50/50, якщо шлюбний договір не каже іншого, а тайський банк блокує ваші рахунки, дізнавшись про вашу смерть, доки суд не призначить виконавця заповіту. І те, й інше легко виправити заздалегідь і важко виправити потім.
Сімейне право Таїланду ділить майно подружжя на дві частини, повідомляє Thaiger Legal. Sin suan tua — особисте майно: те, чим кожен із подружжя володів до шлюбу, плюс подарунки та спадщина, отримані в шлюбі. Sin somros — спільне майно: загалом усе, що будь-хто з подружжя заробляє чи набуває в шлюбі. При розлученні стаття 1533 Цивільного та торгового кодексу ділить sin somros порівну.
Земля додає нюанс. Іноземці не можуть володіти землею, і коли тайський чоловік чи дружина іноземця купує землю, обоє підписують у земельному управлінні заяву, що гроші на купівлю — особисте майно тайського подружжя. Тоді земля стає sin suan tua, поза спільним майном, і в іноземного чоловіка чи дружини немає прав власності на неї.
| Документ | Що він робить | Підступ |
|---|---|---|
| Заява в земельному управлінні | Фіксує, що гроші на землю тайського чоловіка чи дружини — його особисте майно | Ви формально відмовляєтеся від будь-яких прав на землю |
| Зареєстрована оренда або узуфрукт | Переживає розлучення і зобов'язує нового власника | Ні те, ні інше не робить вас власником |
| Суперфіцій | Може дати вам право власності на сам будинок | Ви володієте будівлею, але не землею |
| Шлюбний договір | Визначає, як управляється і ділиться майно та борги кожного з подружжя | Недійсний без реєстрації разом зі шлюбом; не може вирішувати опіку й утримання дітей |
| Тайський заповіт | Призначає виконавця та спадкоємців на тайські активи | Потрібні двоє свідків одночасно; свідки не можуть успадковувати за ним |
| Заповіт країни проживання | Охоплює активи за кордоном | У Таїланді виконується лише після тайського провадження у справах про спадщину із засвідченими перекладами |
Кожен документ відповідає на своє питання. Структура володіння каже, хто володіє активом сьогодні, шлюбний договір — що буде при розлученні, заповіт — що буде після смерті. Жоден не замінює решту.
Іноземний заповіт можна виконати в Таїланді, але лише після тайського судового провадження у справах про спадщину із засвідченими перекладами всіх документів, що додає місяці та витрати. Практична відповідь — тайський заповіт лише на тайські активи, який зберігається поруч із заповітом вашої країни, і обидва документи вказують, що не скасовують один одного.
Стандартний тайський заповіт вимагає вашого підпису й двох свідків, які присутні одночасно, а скласти його можна з 15 років. Людина, яка пише заповіт, будь-який свідок і чоловік чи дружина будь-кого з них нічого за ним отримати не можуть: заповіт зберігає силу, але їхня частка недійсна.
Навіть за чинного заповіту тайські банки блокують ваші рахунки, дізнавшись про вашу смерть, і вони залишаються заблокованими, доки суд не призначить виконавця. Закон Таїланду не скасовує заповіт при розлученні, тому колишній чоловік чи дружина, названі в старому заповіті, усе ще можуть успадковувати.
Без заповіту вирішує закон. Стаття 1629 розподіляє спадщину між шістьма чергами спадкоємців за законом у суворому порядку: нащадки, батьки, повнорідні брати й сестри, неповнорідні брати й сестри, бабусі й дідусі, потім дядьки й тітки. Ваш чоловік чи дружина — спадкоємець за законом разом із чергою, що успадковує, і спершу отримує свою половину спільного майна.
Іноземний спадкоємець не може просто залишити кондо. Спадкоємець, який не відповідає умовам статті 19 Закону про кондомініуми, зобов'язаний письмово повідомити владу протягом 60 днів і розпорядитися квартирою протягом року. Спадкоємці, які відповідають умовам, наприклад постійні резиденти, можуть зареєструвати квартиру, якщо в іноземній квоті будівлі 49% є місце.
З землею складніше. Thaiger Legal повідомляє, що дозвіл іноземному спадкоємцю зберегти землю на практиці не надається, а землю, залишену за заповітом, схвалити не можна взагалі. Спадкоємець має розпорядитися нею у строк від 180 днів до року, встановлений Земельним департаментом.
Оренда зазвичай закінчується з орендарем. Thaiger Legal зазначає, що зареєстрована оренда, як правило, припиняється зі смертю орендаря, якщо в договорі немає умови про правонаступництво, та й тоді виконання проти орендодавця залишається договірним.
Кожен пункт дешевше вирішити до купівлі чи весілля, ніж після.
| Пункт | Що зробити | Коли |
|---|---|---|
| Структура | Зареєструвати оренду, узуфрукт чи суперфіцій у день переходу прав | Під час купівлі |
| Заява | Якщо майно оформлюється на тайського партнера, отримати юридичну консультацію до підписання заяви в земельному управлінні | До переходу прав |
| Шлюбний договір | Довести до остаточної засвідченої форми до візиту в районне управління | До весілля |
| Тайський заповіт | Перелічити тайські активи, призначити виконавця й запасного, обрати свідків, яким нічого отримувати | Після першої купівлі |
| Заповіт вдома | Вказати в обох заповітах, що вони не скасовують один одного | Під час складання тайського заповіту |
| Розлучення | Переписати заповіт, щойно розлучення оформлено | Під час розлучення |
Спершу структура. Усе інше спирається на те, хто юридично чим володіє. Попросіть юриста, який працює лише на вас, перевірити її до того, як гроші підуть.
Потім документи навколо неї. Шлюбний договір для шлюбу й тайський заповіт для спадщини. Складання заповіту — визначена робота, яку юристи оцінюють фіксованою сумою, погодженою заздалегідь, повідомляє Thaiger Legal.
Усе це не означає «не купуйте з партнером». За словами Thaiger Legal, структура, а не самі лише довіра, захищає вас обох, і її треба зареєструвати в день переходу прав.
Hush Villas — це чотири вілли «під ключ» з приватними басейнами на Ко Панґані, від $135 000, передача в першому кварталі 2027 року. Під час підписання реєструється й гарантується 30-річна оренда; подальші строки залежать від домовленості під час продовження, і ми прямо говоримо про це в нашому розділі FAQ. Наша прогнозна дохідність — близько 15% чистої оренди на рік; див. як це розраховується. За нашим договором оренди оренда переходить до спадкоємців покупця, які приймають її на чинних умовах.
Перевірено 9 жовтня 2026 р.
Зареєстрований власник має право продати, заставити майно або виселити вас, повідомляє Thaiger Legal. Зареєстрована на вашу користь оренда чи узуфрукт переживає розлучення й зобов'язує нового власника, хоча ні те, ні інше не робить вас власником.
Він не обов'язковий, але за значного майна наполегливо рекомендується, бо при розлученні спільне майно ділиться 50/50 за замовчуванням. Шлюбний договір треба зареєструвати одночасно зі шлюбом, інакше він недійсний.
Так, якщо у вас є активи в Таїланді. Іноземний заповіт тут діє лише після тайського провадження у справах про спадщину із засвідченими перекладами. Тримайте по одному заповіту на країну й вкажіть, що вони не скасовують один одного.
Закон Таїланду розподіляє спадщину між шістьма чергами спадкоємців за законом, ваш чоловік чи дружина ділить її разом із ними, а суд спершу має призначити управителя. Ваші банківські рахунки залишаються заблокованими, доки його не призначено.
Лише якщо вони відповідають умовам статті 19 Закону про кондомініуми та в квоті будівлі є місце. Іноземний спадкоємець, що не відповідає умовам, має повідомити владу протягом 60 днів і розпорядитися квартирою протягом року.
На практиці ні. Спадкоємець за законом може подати заяву про збереження обмеженої площі, але схвалення на практиці не надається, а землю, залишену за заповітом, схвалити не можна взагалі. Спадкоємець має розпорядитися землею у строк до року.
Wenn Sie Ihr Leben oder Ihr Eigentum mit einem thailändischen Partner teilen oder Erben im Ausland hinterlassen, leisten drei Dokumente die Hauptarbeit: die eingetragene Eigentumsstruktur, der Ehevertrag und ein thailändisches Testament. Was jedes bewirkt und was ohne sie geschieht.
Zwei Voreinstellungen entscheiden die meisten Ergebnisse. Das eheliche Vermögen wird bei der Scheidung 50/50 geteilt, sofern kein Ehevertrag etwas anderes sagt, und eine thailändische Bank sperrt Ihre Konten, sobald sie von Ihrem Tod erfährt, bis ein Gericht einen Testamentsvollstrecker bestellt. Beides lässt sich im Voraus leicht regeln und danach schwer.
Das thailändische Familienrecht teilt das Vermögen eines Ehepaars laut Thaiger Legal in zwei Töpfe. Sin suan tua ist persönliches Vermögen: was jeder Ehegatte vor der Ehe besaß, plus Schenkungen und Erbschaften während der Ehe. Sin somros ist eheliches Vermögen: im Großen und Ganzen alles, was einer der Ehegatten während der Ehe verdient oder erwirbt. Bei der Scheidung teilt Abschnitt 1533 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs das Sin somros zu gleichen Teilen.
Land bringt eine Besonderheit. Ausländer können kein Land besitzen, und wenn der thailändische Ehegatte eines Ausländers Land kauft, unterschreiben beide Ehegatten beim Landamt eine Erklärung, dass das Kaufgeld persönliches Vermögen des thailändischen Ehegatten ist. Damit wird das Land zu Sin suan tua, außerhalb des ehelichen Vermögens, und der ausländische Ehegatte hat keinen Eigentumsanspruch darauf.
| Papier | Was es bewirkt | Der Haken |
|---|---|---|
| Erklärung beim Landamt | Hält fest, dass das Geld für das Land des thailändischen Ehegatten dessen persönliches Vermögen ist | Sie verzichten förmlich auf jeden Eigentumsanspruch am Land |
| Eingetragene Pacht oder Nießbrauch | Übersteht eine Trennung und bindet einen neuen Eigentümer | Keines von beiden macht Sie zum Eigentümer |
| Überbaurecht | Kann Ihnen das Eigentum am Haus selbst geben | Sie besitzen das Gebäude, nicht das Land |
| Ehevertrag | Regelt, wie das Vermögen und die Schulden jedes Ehegatten verwaltet und geteilt werden | Unwirksam, wenn nicht mit der Ehe registriert; kann Sorgerecht und Unterhalt der Kinder nicht regeln |
| Thailändisches Testament | Bestimmt Vollstrecker und Erben für thailändische Vermögenswerte | Braucht zwei gleichzeitig anwesende Zeugen; Zeugen dürfen daraus nicht erben |
| Testament des Heimatlandes | Deckt Ihr Vermögen im Ausland ab | In Thailand erst nach thailändischem Nachlassverfahren mit beglaubigten Übersetzungen durchsetzbar |
Jedes Papier beantwortet eine andere Frage. Die Eigentumsstruktur sagt, wem der Vermögenswert heute gehört, der Ehevertrag, was bei der Scheidung geschieht, und das Testament, was beim Tod geschieht. Keines ersetzt die anderen.
Ein ausländisches Testament kann in Thailand durchgesetzt werden, aber erst nach thailändischem Nachlassverfahren mit beglaubigten Übersetzungen aller Dokumente, was Monate und Kosten hinzufügt. Die praktische Lösung ist ein thailändisches Testament nur für Ihre thailändischen Vermögenswerte, neben Ihrem Testament des Heimatlandes, und beide besagen, dass sie sich nicht gegenseitig widerrufen.
Ein thailändisches Standardtestament braucht Ihre Unterschrift und zwei gleichzeitig anwesende Zeugen, und Sie können eines ab 15 Jahren errichten. Wer das Testament niederschreibt, jeder Zeuge und der Ehegatte beider können daraus nichts erhalten: Das Testament bleibt gültig, aber ihre Zuwendung ist unwirksam.
Selbst bei gültigem Testament sperren thailändische Banken Ihre Konten, wenn sie von Ihrem Tod erfahren, und sie bleiben gesperrt, bis ein Gericht Ihren Vollstrecker bestellt. Das thailändische Recht widerruft ein Testament nicht durch Scheidung, daher kann ein im alten Testament genannter Ex-Ehegatte weiterhin erben.
Ohne Testament entscheidet das Gesetz. Abschnitt 1629 verteilt den Nachlass an sechs Klassen gesetzlicher Erben in strenger Reihenfolge: Abkömmlinge, Eltern, vollbürtige Geschwister, halbbürtige Geschwister, Großeltern, dann Onkel und Tanten. Ihr Ehegatte ist gesetzlicher Erbe neben der jeweils erbenden Klasse und erhält zuerst seine Hälfte des ehelichen Vermögens.
Ein ausländischer Erbe kann ein Condo nicht einfach behalten. Ein Erbe, der die Voraussetzungen nach Abschnitt 19 des Condominium Act nicht erfüllt, muss die Behörden innerhalb von 60 Tagen schriftlich benachrichtigen und die Einheit innerhalb eines Jahres veräußern. Erben, die die Voraussetzungen erfüllen, etwa Daueraufenthaltsberechtigte, können die Einheit eintragen lassen, wenn die Ausländerquote des Gebäudes von 49% noch Platz hat.
Land ist schwieriger. Thaiger Legal sagt, dass die Genehmigung für einen ausländischen Erben, Land zu behalten, in der Praxis nicht erteilt wird und per Testament hinterlassenes Land gar nicht genehmigt werden kann. Der Erbe muss es innerhalb einer vom Landamt festgesetzten Frist von 180 Tagen bis zu einem Jahr veräußern.
Eine Pacht endet in der Regel mit dem Pächter. Thaiger Legal merkt an, dass eine eingetragene Pacht in der Regel mit dem Pächter endet, sofern der Vertrag keine Nachfolgeklausel enthält, und selbst dann ist die Durchsetzung gegenüber dem Verpächter vertraglich.
Jeden Punkt regelt man vor dem Kauf oder der Hochzeit günstiger als danach.
| Punkt | Was zu tun ist | Wann |
|---|---|---|
| Struktur | Pacht, Nießbrauch oder Überbaurecht am Übertragungstag eintragen | Beim Kauf |
| Erklärung | Wenn die Immobilie auf den Namen des thailändischen Partners geht, vor der Unterschrift der Landamts-Erklärung rechtlichen Rat einholen | Vor der Übertragung |
| Ehevertrag | In endgültiger, bezeugter Form fertigstellen, bevor Sie zum Bezirksamt gehen | Vor der Hochzeit |
| Thailändisches Testament | Thailändische Vermögenswerte auflisten, Vollstrecker und Ersatz benennen, Zeugen ohne Eigeninteresse wählen | Nach dem ersten Kauf |
| Heimat-Testament | Beide Testamente erklären lassen, dass sie sich nicht gegenseitig widerrufen | Beim Entwurf des thailändischen Testaments |
| Scheidung | Das Testament umschreiben, sobald die Scheidung rechtskräftig ist | Bei der Scheidung |
Zuerst die Struktur klären. Alles andere beruht darauf, wem rechtlich was gehört. Lassen Sie einen Anwalt, der nur für Sie handelt, sie prüfen, bevor Geld fließt.
Dann die Papiere drumherum. Ein Ehevertrag für die Ehe und ein thailändisches Testament für den Nachlass. Das Aufsetzen eines Testaments ist laut Thaiger Legal eine klar umrissene Aufgabe, die Anwälte zu einem vorab vereinbarten Festpreis berechnen.
Nichts davon heißt: Kaufen Sie nicht mit Ihrem Partner. Wie Thaiger Legal es ausdrückt, schützt die Struktur, nicht Vertrauen allein, Sie beide, und sie muss am Übertragungstag eingetragen werden.
Hush Villas sind vier schlüsselfertige Villen mit privatem Pool auf Koh Phangan, ab $135.000, Übergabe im ersten Quartal 2027. Bei der Unterzeichnung eingetragen und garantiert ist die 30-jährige Pacht; weitere Laufzeiten hängen von der Vereinbarung bei der Verlängerung ab, und das sagen wir offen in unseren FAQ. Unsere Prognose liegt bei etwa 15% Nettomietrendite pro Jahr; siehe wie sie berechnet wird. Nach unserem Pachtvertrag geht die Pacht auf die Erben des Käufers über, die sie zu den bestehenden Bedingungen übernehmen.
Geprüft 9. Oktober 2026
Der eingetragene Eigentümer kann Sie rechtlich verkaufen, beleihen oder hinausweisen, so Thaiger Legal. Eine zu Ihren Gunsten eingetragene Pacht oder ein Nießbrauch übersteht eine Trennung und bindet einen neuen Eigentümer, doch keines von beiden macht Sie zum Eigentümer.
Er ist nicht vorgeschrieben, aber bei nennenswertem Vermögen dringend ratsam, weil das eheliche Vermögen bei der Scheidung standardmäßig 50/50 geteilt wird. Der Ehevertrag muss zugleich mit der Eheschließung registriert werden, sonst ist er unwirksam.
Ja, wenn Sie Vermögen in Thailand besitzen. Ein ausländisches Testament wirkt hier erst nach thailändischem Nachlassverfahren mit beglaubigten Übersetzungen. Halten Sie ein Testament pro Land und sorgen Sie dafür, dass sie sich nicht gegenseitig widerrufen.
Das thailändische Recht verteilt Ihren Nachlass auf sechs Klassen gesetzlicher Erben, Ihr Ehegatte teilt mit ihnen, und zuerst muss ein Gericht einen Verwalter bestellen. Ihre Bankkonten bleiben gesperrt, bis dies geschehen ist.
Nur wenn sie die Voraussetzungen nach Abschnitt 19 des Condominium Act erfüllen und die Quote des Gebäudes Platz hat. Ein nicht qualifizierter ausländischer Erbe muss die Behörden innerhalb von 60 Tagen benachrichtigen und die Einheit innerhalb eines Jahres veräußern.
In der Praxis nicht. Ein gesetzlicher Erbe kann beantragen, eine begrenzte Fläche zu behalten, doch die Genehmigung wird in der Praxis nicht erteilt, und per Testament hinterlassenes Land kann gar nicht genehmigt werden. Der Erbe muss das Land innerhalb von bis zu einem Jahr veräußern.
Si vous partagez votre vie ou vos biens avec un partenaire thaïlandais, ou laissez des héritiers à l'étranger, trois documents font l'essentiel du travail : la structure de propriété enregistrée, le contrat de mariage et un testament thaïlandais. Ce que fait chacun, et ce qui se passe sans eux.
Deux règles par défaut décident de la plupart des issues. Les biens communs se partagent 50/50 au divorce sauf si un contrat de mariage en dispose autrement, et une banque thaïlandaise gèle vos comptes dès qu'elle apprend votre décès, jusqu'à ce qu'un tribunal nomme un exécuteur. Les deux se corrigent facilement à l'avance et difficilement après.
Le droit de la famille thaïlandais répartit les biens d'un couple marié en deux masses, selon Thaiger Legal. Le sin suan tua est le bien propre : ce que chaque époux possédait avant le mariage, plus les donations et successions reçues pendant. Le sin somros est le bien commun : en gros, tout ce que l'un ou l'autre gagne ou acquiert pendant le mariage. Au divorce, l'article 1533 du Code civil et commercial partage le sin somros à parts égales.
La terre ajoute une subtilité. Les étrangers ne peuvent pas posséder de terre, et lorsque le conjoint thaïlandais d'un étranger achète de la terre, les deux époux signent au bureau foncier une déclaration selon laquelle l'argent de l'achat est un bien propre du conjoint thaïlandais. La terre devient alors sin suan tua, hors de la masse commune, et le conjoint étranger n'a aucun droit de propriété dessus.
| Document | Ce qu'il fait | Le piège |
|---|---|---|
| Déclaration au bureau foncier | Consigne que l'argent de la terre du conjoint thaïlandais est son bien propre | Vous renoncez formellement à tout droit de propriété sur la terre |
| Bail ou usufruit enregistré | Survit à une séparation et lie un nouveau propriétaire | Ni l'un ni l'autre ne fait de vous le propriétaire |
| Droit de superficie | Peut vous donner la propriété de la maison elle-même | Vous possédez le bâtiment, pas la terre |
| Contrat de mariage | Fixe comment les biens et dettes de chaque époux sont gérés et partagés | Nul s'il n'est pas enregistré avec le mariage ; ne peut décider ni de la garde ni de la pension des enfants |
| Testament thaïlandais | Désigne votre exécuteur et vos héritiers pour les biens thaïlandais | Exige deux témoins présents ensemble ; les témoins ne peuvent pas en hériter |
| Testament du pays d'origine | Couvre vos biens à l'étranger | Exécutoire en Thaïlande seulement après procédure successorale thaïlandaise avec traductions certifiées |
Chaque document répond à une question différente. La structure de propriété dit qui possède le bien aujourd'hui, le contrat de mariage ce qui se passe au divorce, et le testament ce qui se passe au décès. Aucun ne remplace les autres.
Un testament étranger peut être exécuté en Thaïlande, mais seulement après une procédure successorale judiciaire thaïlandaise avec traductions certifiées de tous les documents, ce qui ajoute des mois et des frais. La réponse pratique est un testament thaïlandais couvrant uniquement vos biens thaïlandais, conservé à côté de votre testament du pays d'origine, les deux précisant qu'ils ne se révoquent pas mutuellement.
Un testament thaïlandais standard exige votre signature et deux témoins présents en même temps, et vous pouvez en faire un dès 15 ans. La personne qui rédige le testament, tout témoin et le conjoint de l'un ou l'autre ne peuvent rien recevoir : le testament subsiste, mais leur libéralité est nulle.
Même avec un testament valide, les banques thaïlandaises gèlent vos comptes lorsqu'elles apprennent votre décès, et ils restent gelés jusqu'à ce qu'un tribunal nomme votre exécuteur. Le droit thaïlandais ne révoque pas un testament en cas de divorce, si bien qu'un ex-conjoint nommé dans un ancien testament peut encore hériter.
Sans testament, la loi décide. L'article 1629 répartit la succession entre six classes d'héritiers légaux dans un ordre strict : descendants, parents, frères et sœurs germains, demi-frères et demi-sœurs, grands-parents, puis oncles et tantes. Votre conjoint est héritier légal aux côtés de la classe qui hérite et prélève d'abord sa moitié des biens communs.
Un héritier étranger ne peut pas simplement garder un condo. Un héritier qui ne remplit pas les conditions de l'article 19 du Condominium Act doit en informer les autorités par écrit dans les 60 jours et céder le lot dans l'année. Les héritiers qui remplissent les conditions, comme les résidents permanents, peuvent enregistrer le lot si le quota étranger de l'immeuble, 49 %, a de la place.
La terre est plus difficile. Thaiger Legal indique que l'autorisation pour un héritier étranger de garder de la terre n'est pas accordée en pratique, et que la terre léguée par testament ne peut pas être approuvée du tout. L'héritier doit en disposer dans un délai de 180 jours à un an fixé par le Département des terres.
Un bail s'éteint en général avec le preneur. Thaiger Legal note qu'un bail enregistré s'éteint en général avec le preneur, sauf clause de succession dans le contrat, et même alors l'exécution à l'égard du bailleur est contractuelle.
Chaque point se règle à moindre coût avant l'achat ou le mariage qu'après.
| Point | À faire | Quand |
|---|---|---|
| Structure | Enregistrer le bail, l'usufruit ou le droit de superficie le jour du transfert | À l'achat |
| Déclaration | Si le bien est mis au nom du partenaire thaïlandais, prendre conseil juridique avant de signer la déclaration au bureau foncier | Avant le transfert |
| Contrat de mariage | Le finaliser sous forme définitive et témoignée avant la visite au bureau de district | Avant le mariage |
| Testament thaïlandais | Lister les biens thaïlandais, nommer un exécuteur et un suppléant, choisir des témoins sans intérêt | Après le premier achat |
| Testament d'origine | Faire préciser dans les deux testaments qu'ils ne se révoquent pas mutuellement | À la rédaction du testament thaïlandais |
| Divorce | Réécrire son testament dès que le divorce est définitif | Au divorce |
Réglez d'abord la structure. Tout le reste repose sur qui possède quoi juridiquement. Faites-la vérifier par un avocat qui n'agit que pour vous avant tout mouvement d'argent.
Puis les documents autour. Un contrat de mariage pour le mariage et un testament thaïlandais pour la succession. La rédaction d'un testament est un travail défini que les avocats facturent au forfait convenu d'avance, selon Thaiger Legal.
Rien de tout cela ne dit de ne pas acheter avec votre partenaire. Comme le dit Thaiger Legal, c'est la structure, et non la seule confiance, qui vous protège tous les deux, et elle doit être enregistrée le jour du transfert.
Hush Villas propose quatre villas clés en main avec piscine privée à Koh Phangan, à partir de 135 000 $, livraison au premier trimestre 2027. Ce qui est enregistré et garanti à la signature, c'est le bail de 30 ans ; les durées suivantes dépendent d'un accord au renouvellement, et nous le disons dans notre FAQ. Notre projection est d'environ 15 % de rendement locatif net par an ; voir comment il est calculé. Selon notre contrat de bail, le bail passe aux héritiers de l'acheteur, qui le reprennent aux conditions existantes.
Vérifié le 9 octobre 2026
Le propriétaire enregistré peut légalement vendre, hypothéquer ou vous expulser, selon Thaiger Legal. Un bail ou un usufruit enregistré en votre faveur survit à une séparation et lie un nouveau propriétaire, mais ni l'un ni l'autre ne fait de vous le propriétaire.
Il n'est pas obligatoire, mais avec un patrimoine important il est fortement conseillé, car les biens communs se partagent 50/50 par défaut au divorce. Le contrat de mariage doit être enregistré en même temps que le mariage, sinon il est nul.
Oui, si vous détenez des biens en Thaïlande. Un testament étranger ne vaut ici qu'après une procédure successorale thaïlandaise avec traductions certifiées. Gardez un testament par pays et précisez qu'ils ne se révoquent pas mutuellement.
Le droit thaïlandais répartit votre succession entre six classes d'héritiers légaux, votre conjoint partage avec eux, et un tribunal doit d'abord nommer un administrateur. Vos comptes bancaires restent gelés jusqu'à ce qu'il le fasse.
Seulement s'ils remplissent les conditions de l'article 19 du Condominium Act et si le quota de l'immeuble a de la place. Un héritier étranger qui ne les remplit pas doit informer les autorités dans les 60 jours et céder le lot dans l'année.
Pas en pratique. Un héritier légal peut demander à garder une surface limitée, mais l'approbation n'est pas accordée en pratique, et la terre léguée par testament ne peut pas être approuvée du tout. L'héritier doit céder la terre dans un délai pouvant aller jusqu'à un an.
Si comparte su vida o su patrimonio con una pareja tailandesa, o deja herederos en el extranjero, tres documentos hacen casi todo el trabajo: la estructura de propiedad inscrita, el contrato matrimonial y un testamento tailandés. Qué hace cada uno y qué ocurre sin ellos.
Dos reglas por defecto deciden la mayoría de los resultados. Los bienes gananciales se reparten 50/50 en el divorcio salvo que un contrato prenupcial diga otra cosa, y un banco tailandés congela sus cuentas al enterarse de su fallecimiento hasta que un tribunal nombre un albacea. Ambas cosas son fáciles de arreglar de antemano y difíciles después.
El derecho de familia tailandés divide los bienes de un matrimonio en dos masas, según Thaiger Legal. Sin suan tua es el patrimonio personal: lo que cada cónyuge poseía antes del matrimonio, más las donaciones y herencias recibidas durante él. Sin somros es el patrimonio conyugal: en general, todo lo que cualquiera de los cónyuges gana o adquiere durante el matrimonio. En el divorcio, el artículo 1533 del Código Civil y Comercial divide el sin somros a partes iguales.
La tierra añade un matiz. Los extranjeros no pueden poseer tierra, y cuando el cónyuge tailandés de un extranjero compra tierra, ambos cónyuges firman en el catastro una declaración de que el dinero de la compra es patrimonio personal del cónyuge tailandés. Eso convierte la tierra en sin suan tua, fuera de la masa conyugal, y el cónyuge extranjero no tiene derecho de propiedad sobre ella.
| Documento | Qué hace | El inconveniente |
|---|---|---|
| Declaración en el catastro | Deja constancia de que el dinero de la tierra del cónyuge tailandés es patrimonio personal de este | Usted renuncia formalmente a cualquier derecho de propiedad sobre la tierra |
| Arrendamiento o usufructo inscrito | Sobrevive a una ruptura y obliga a un nuevo propietario | Ninguno de los dos le hace propietario |
| Derecho de superficie | Puede darle la propiedad de la casa misma | Usted posee el edificio, no la tierra |
| Contrato prenupcial | Fija cómo se gestionan y reparten los bienes y deudas de cada cónyuge | Nulo si no se inscribe con el matrimonio; no puede decidir la custodia ni la manutención de los hijos |
| Testamento tailandés | Nombra su albacea y sus herederos para los bienes tailandeses | Requiere dos testigos presentes a la vez; los testigos no pueden heredar por él |
| Testamento del país de origen | Cubre sus bienes en el extranjero | Ejecutable en Tailandia solo tras un proceso sucesorio tailandés con traducciones certificadas |
Cada documento responde a una pregunta distinta. La estructura de propiedad dice quién posee el bien hoy, el contrato prenupcial qué ocurre en el divorcio y el testamento qué ocurre en la muerte. Ninguno sustituye a los demás.
Un testamento extranjero puede hacerse valer en Tailandia, pero solo tras un proceso sucesorio judicial tailandés con traducciones certificadas de todos los documentos, lo que añade meses y costes. La respuesta práctica es un testamento tailandés que cubra solo sus bienes tailandeses, guardado junto a su testamento del país de origen, y que ambos digan que no se revocan mutuamente.
Un testamento tailandés estándar requiere su firma y dos testigos presentes al mismo tiempo, y puede hacerlo desde los 15 años. Quien escribe el testamento, cualquier testigo y el cónyuge de cualquiera de ellos no pueden recibir nada: el testamento subsiste, pero su disposición es nula.
Incluso con un testamento válido, los bancos tailandeses congelan sus cuentas cuando se enteran de su muerte, y siguen congeladas hasta que un tribunal nombre a su albacea. La ley tailandesa no revoca un testamento por divorcio, así que un excónyuge nombrado en un testamento antiguo todavía puede heredar.
Sin testamento, decide la ley. El artículo 1629 reparte la herencia entre seis clases de herederos legales en orden estricto: descendientes, padres, hermanos de doble vínculo, hermanos de vínculo sencillo, abuelos y después tíos. Su cónyuge es heredero legal junto a la clase que hereda y primero toma su mitad de los bienes conyugales.
Un heredero extranjero no puede simplemente conservar un condo. Un heredero que no cumpla los requisitos del artículo 19 de la Ley de Condominios debe notificarlo por escrito a las autoridades en 60 días y enajenar la unidad en un año. Los herederos que sí los cumplan, como los residentes permanentes, pueden inscribir la unidad si la cuota extranjera del edificio, del 49%, tiene espacio.
La tierra es más difícil. Thaiger Legal dice que en la práctica no se concede la autorización para que un heredero extranjero conserve tierra, y que la tierra dejada por testamento no puede aprobarse en absoluto. El heredero debe enajenarla en un plazo de entre 180 días y un año fijado por el Departamento de Tierras.
Un arrendamiento termina por lo general con el arrendatario. Thaiger Legal señala que un arrendamiento inscrito suele extinguirse con el arrendatario salvo que el contrato incluya una cláusula de sucesión, e incluso entonces la ejecución frente al arrendador es contractual.
Cada punto es más barato de resolver antes de la compra o de la boda que después.
| Punto | Qué hacer | Cuándo |
|---|---|---|
| Estructura | Inscribir el arrendamiento, usufructo o derecho de superficie el día de la transferencia | En la compra |
| Declaración | Si la propiedad va a nombre de la pareja tailandesa, pedir asesoramiento jurídico antes de firmar la declaración del catastro | Antes de la transferencia |
| Contrato prenupcial | Terminarlo en forma final y con testigos antes de la visita a la oficina del distrito | Antes de la boda |
| Testamento tailandés | Listar los bienes tailandeses, nombrar albacea y suplente, elegir testigos sin interés | Tras la primera compra |
| Testamento de origen | Hacer que ambos testamentos digan que no se revocan mutuamente | Al redactar el testamento tailandés |
| Divorcio | Reescribir el testamento en cuanto el divorcio sea firme | En el divorcio |
Primero, la estructura. Todo lo demás descansa en quién posee legalmente qué. Haga que la revise un abogado que actúe solo para usted antes de mover dinero.
Después, los papeles alrededor. Un contrato prenupcial para el matrimonio y un testamento tailandés para la herencia. Redactar un testamento es un trabajo definido que los abogados cobran a precio fijo acordado de antemano, según Thaiger Legal.
Nada de esto dice que no compre con su pareja. Como lo expresa Thaiger Legal, es la estructura, no solo la confianza, la que les protege a ambos, y debe inscribirse el día de la transferencia.
Hush Villas son cuatro villas llave en mano con piscina privada en Koh Phangan, desde $135.000, entrega en el primer trimestre de 2027. Lo que se inscribe y garantiza al firmar es el arrendamiento de 30 años; los plazos posteriores dependen de un acuerdo en la renovación, y lo decimos en nuestra FAQ. Nuestra proyección es de alrededor del 15% de rentabilidad neta de alquiler al año; vea cómo se calcula. Según nuestro contrato de arrendamiento, el arrendamiento pasa a los herederos del comprador, que lo asumen en sus condiciones actuales.
Verificado el 9 de octubre de 2026
El propietario inscrito puede legalmente venderla, hipotecarla o echarle, según Thaiger Legal. Un arrendamiento o usufructo inscrito a su favor sobrevive a una ruptura y obliga a un nuevo propietario, aunque ninguno de los dos le hace propietario.
No es obligatorio, pero con un patrimonio importante es muy aconsejable, porque los bienes gananciales se reparten 50/50 por defecto en el divorcio. El contrato prenupcial debe inscribirse a la vez que el matrimonio o es nulo.
Sí, si tiene bienes en Tailandia. Un testamento extranjero solo funciona aquí tras un proceso sucesorio tailandés con traducciones certificadas. Mantenga un testamento por país y haga que digan que no se revocan mutuamente.
La ley tailandesa reparte su herencia entre seis clases de herederos legales, su cónyuge comparte con ellos y un tribunal debe nombrar primero un administrador. Sus cuentas bancarias siguen congeladas hasta que lo haga.
Solo si cumplen los requisitos del artículo 19 de la Ley de Condominios y la cuota del edificio tiene espacio. Un heredero extranjero que no los cumpla debe notificarlo a las autoridades en 60 días y enajenar la unidad en un año.
En la práctica no. Un heredero legal puede solicitar conservar una superficie limitada, pero la aprobación no se concede en la práctica, y la tierra dejada por testamento no puede aprobarse en absoluto. El heredero debe enajenar la tierra en un plazo de hasta un año.
如果您与泰国伴侣共享生活或财产，或把继承人留在国外，三份文件承担了大部分工作：登记的所有权结构、婚姻协议和泰国遗嘱。各自的作用，以及没有它们会怎样。
两个默认规则决定了大多数结果。除非婚前协议另有规定，夫妻共同财产在离婚时按50/50分割；泰国银行一得知您去世就会冻结您的账户，直到法院指定遗嘱执行人。这两点事先都容易安排，事后都很难补救。
据Thaiger Legal，泰国家庭法把已婚夫妇的财产分成两部分。Sin suan tua是个人财产：每位配偶婚前所有的，加上婚内收到的赠与和继承。Sin somros是夫妻共同财产：大致是任一配偶在婚姻期间赚取或取得的一切。离婚时，《民商法典》第1533条把sin somros平均分割。
土地多了一层特殊性。外国人不能拥有土地，当外国人的泰国配偶购买土地时，双方要在土地局签署声明，确认购地款是泰国配偶的个人财产。这样土地就成了sin suan tua，处在夫妻共同财产之外，外国配偶对其没有所有权主张。
| 文件 | 作用 | 代价 |
|---|---|---|
| 土地局声明 | 记录泰国配偶购地的资金是其个人财产 | 您正式放弃对土地的任何所有权主张 |
| 登记的租约或用益权 | 分手后仍然有效并约束新所有人 | 两者都不会使您成为所有人 |
| 地上权 | 可以让您拥有房屋本身 | 您拥有建筑物，而非土地 |
| 婚前协议 | 规定每位配偶的财产和债务如何管理与分割 | 不与婚姻一同登记则无效；不能决定子女监护或抚养 |
| 泰国遗嘱 | 为泰国资产指定执行人和继承人 | 需要两名同时在场的见证人；见证人不能据此继承 |
| 本国遗嘱 | 涵盖您在国外的资产 | 在泰国只有经泰国遗产程序并附经认证的翻译后才可执行 |
每份文件回答不同的问题。所有权结构说明资产今天归谁，婚前协议说明离婚时会怎样，遗嘱说明去世时会怎样。没有哪一份能取代其他。
外国遗嘱可以在泰国执行，但只有经过泰国法院的遗产程序并附所有文件的经认证翻译后才行，这会增加数月时间和费用。实际可行的办法是只涵盖您泰国资产的泰国遗嘱，与您本国的遗嘱并存，并且两者都声明互不撤销。
标准泰国遗嘱需要您的签名和两名同时在场的见证人，年满15岁即可订立。书写遗嘱的人、任何见证人以及他们任一方的配偶都不能据此获得任何东西：遗嘱依然有效，但给他们的赠与无效。
即使有有效遗嘱，泰国银行一得知您去世就会冻结您的账户，在法院指定您的执行人之前一直冻结。泰国法律不因离婚而撤销遗嘱，所以旧遗嘱中列名的前配偶仍可继承。
没有遗嘱，法律说了算。第1629条把遗产按严格顺序分给六个法定继承人顺位：直系卑亲属、父母、同胞兄弟姐妹、同父异母或同母异父兄弟姐妹、祖父母，然后是叔伯姑姨。您的配偶是与继承顺位并列的法定继承人，并先取得自己那一半夫妻共同财产。
外国继承人不能简单地保留公寓。不符合《公寓法》第19条条件的继承人，必须在60天内书面通知有关部门，并在一年内处置该单位。符合条件的继承人，例如永久居民，若大楼49%的外国配额仍有余地，可以登记该单位。
土地更难。Thaiger Legal称，外国继承人保留土地的许可在实践中不会批准，通过遗嘱留下的土地根本无法获批。继承人必须在土地厅规定的180天至一年之间的期限内处置土地。
租约通常随承租人终止。Thaiger Legal指出，登记的租约通常随承租人去世而终止，除非合同有继承条款，而即便有，对出租人的执行也属于合同性质。
每一项在购房或婚礼之前处理，都比之后便宜。
| 事项 | 怎么做 | 何时 |
|---|---|---|
| 结构 | 在过户当天登记租约、用益权或地上权 | 购买时 |
| 声明 | 如果房产登记在泰国伴侣名下，签署土地局声明之前先取得法律意见 | 过户之前 |
| 婚前协议 | 在去区办事处之前，定稿并完成见证 | 婚礼之前 |
| 泰国遗嘱 | 列出泰国资产，指定执行人和候补人，选择与遗产无利害关系的见证人 | 首次购买之后 |
| 本国遗嘱 | 让两份遗嘱都声明互不撤销 | 起草泰国遗嘱时 |
| 离婚 | 离婚一经确定就重写遗嘱 | 离婚时 |
先理清结构。其他一切都建立在谁在法律上拥有什么之上。在钱款发生转移之前，请只为您服务的律师核查。
再办周边文件。婚姻用婚前协议，遗产用泰国遗嘱。据Thaiger Legal，起草遗嘱是明确界定的工作，律师按事先约定的固定费用收费。
这一切并不是说不要与伴侣一起购买。正如Thaiger Legal所说，保护你们两人的是结构，而不单是信任，而且必须在过户当天登记。
Hush Villas是帕岸岛上四栋带私人泳池的交钥匙别墅，起价$135,000，2027年第一季度交付。签约时登记并保证的是30年租约；后续期限取决于续期时的协议，我们在常见问题中如实说明。我们的预测是每年约15%的净租金收益；见计算方式。根据我们的租赁协议，租约由买家的继承人承继，并按现有条款继续履行。
核查日期 2026年10月9日
据Thaiger Legal，登记所有人在法律上可以出售、抵押或把您赶走。以您为受益人登记的租约或用益权在分手后仍然有效并约束新所有人，但两者都不会使您成为所有人。
不是必须的，但资产较多时强烈建议订立，因为离婚时夫妻共同财产默认按50/50分割。婚前协议必须与婚姻同时登记，否则无效。
需要，如果您在泰国有资产。外国遗嘱在这里只有经泰国遗产程序并附经认证的翻译后才有效。每个国家保留一份遗嘱，并确保它们声明互不撤销。
泰国法律把您的遗产分给六个法定继承人顺位，您的配偶与其共享，法院必须先指定管理人。在此之前，您的银行账户保持冻结。
只有符合《公寓法》第19条条件且大楼配额仍有余地时才可以。不符合条件的外国继承人必须在60天内通知有关部门，并在一年内处置该单位。
实践中不能。法定继承人可以申请保留有限面积，但实践中不会批准，通过遗嘱留下的土地根本无法获批。继承人必须在最长一年的期限内处置土地。
หากคุณแบ่งปันชีวิตหรือทรัพย์สินกับคู่ครองชาวไทย หรือมีทายาทอยู่ต่างประเทศ เอกสารสามอย่างทำหน้าที่หลัก: โครงสร้างกรรมสิทธิ์ที่จดทะเบียน สัญญาสมรส และพินัยกรรมไทย แต่ละอย่างทำอะไร และจะเกิดอะไรขึ้นหากไม่มี
ค่าเริ่มต้นสองอย่างตัดสินผลส่วนใหญ่ สินสมรสแบ่ง 50/50 เมื่อหย่า เว้นแต่สัญญาก่อนสมรสกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น และธนาคารไทยระงับบัญชีของคุณทันทีที่ทราบการเสียชีวิต จนกว่าศาลจะแต่งตั้งผู้จัดการมรดก ทั้งสองเรื่องแก้ไขล่วงหน้าได้ง่ายและแก้ภายหลังได้ยาก
กฎหมายครอบครัวไทยแบ่งทรัพย์สินของคู่สมรสเป็นสองส่วน ตามที่ Thaiger Legal ระบุ สินส่วนตัวคือทรัพย์สินส่วนบุคคล: สิ่งที่คู่สมรสแต่ละฝ่ายมีก่อนสมรส บวกของขวัญและมรดกที่ได้รับระหว่างสมรส สินสมรสคือทรัพย์สินร่วม: โดยกว้างคือทุกอย่างที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งหาได้หรือได้มาระหว่างสมรส เมื่อหย่า มาตรา 1533 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์แบ่งสินสมรสเท่ากัน
ที่ดินมีประเด็นเพิ่ม ชาวต่างชาติถือครองที่ดินไม่ได้ และเมื่อคู่สมรสชาวไทยของชาวต่างชาติซื้อที่ดิน ทั้งสองฝ่ายเซ็นคำรับรองที่สำนักงานที่ดินว่าเงินซื้อเป็นสินส่วนตัวของคู่สมรสชาวไทย ทำให้ที่ดินเป็นสินส่วนตัว อยู่นอกสินสมรส และคู่สมรสชาวต่างชาติไม่มีสิทธิอ้างกรรมสิทธิ์
| เอกสาร | ทำหน้าที่อะไร | ข้อควรระวัง |
|---|---|---|
| คำรับรองที่สำนักงานที่ดิน | บันทึกว่าเงินซื้อที่ดินของคู่สมรสชาวไทยเป็นสินส่วนตัวของเขา | คุณสละสิทธิ์อ้างกรรมสิทธิ์ในที่ดินอย่างเป็นทางการ |
| สัญญาเช่าหรือสิทธิเก็บกินที่จดทะเบียน | ยังอยู่หลังการเลิกรา และผูกพันเจ้าของใหม่ | ไม่มีอย่างใดทำให้คุณเป็นเจ้าของ |
| สิทธิเหนือพื้นดิน | อาจให้กรรมสิทธิ์ในตัวบ้านแก่คุณ | คุณเป็นเจ้าของอาคาร ไม่ใช่ที่ดิน |
| สัญญาก่อนสมรส | กำหนดวิธีบริหารและแบ่งทรัพย์สินและหนี้ของคู่สมรสแต่ละฝ่าย | เป็นโมฆะหากไม่จดทะเบียนพร้อมการสมรส ตัดสินการดูแลบุตรหรือค่าเลี้ยงดูไม่ได้ |
| พินัยกรรมไทย | ระบุผู้จัดการมรดกและทายาทสำหรับทรัพย์สินในไทย | ต้องมีพยานสองคนอยู่พร้อมกัน พยานรับมรดกตามนั้นไม่ได้ |
| พินัยกรรมของประเทศบ้านเกิด | ครอบคลุมทรัพย์สินของคุณในต่างประเทศ | บังคับใช้ในไทยได้หลังผ่านกระบวนการพิสูจน์พินัยกรรมของไทยพร้อมคำแปลรับรองเท่านั้น |
เอกสารแต่ละอย่างตอบคำถามต่างกัน โครงสร้างกรรมสิทธิ์บอกว่าวันนี้ใครเป็นเจ้าของทรัพย์สิน สัญญาก่อนสมรสบอกว่าเกิดอะไรเมื่อหย่า และพินัยกรรมบอกว่าเกิดอะไรเมื่อเสียชีวิต ไม่มีอย่างใดแทนอย่างอื่นได้
พินัยกรรมต่างประเทศบังคับใช้ในไทยได้ แต่หลังผ่านการพิสูจน์พินัยกรรมที่ศาลไทยพร้อมคำแปลรับรองของเอกสารทุกฉบับเท่านั้น ซึ่งเพิ่มเวลาเป็นเดือนและค่าใช้จ่าย คำตอบเชิงปฏิบัติคือพินัยกรรมไทยที่ครอบคลุมเฉพาะทรัพย์สินในไทย เก็บไว้ร่วมกับพินัยกรรมของประเทศบ้านเกิด โดยทั้งสองระบุว่าไม่เพิกถอนกัน
พินัยกรรมไทยมาตรฐานต้องมีลายเซ็นของคุณและพยานสองคนอยู่พร้อมกัน และทำได้ตั้งแต่อายุ 15 ปี ผู้เขียนพินัยกรรม พยานทุกคน และคู่สมรสของคนใดคนหนึ่งรับอะไรตามพินัยกรรมไม่ได้ พินัยกรรมยังใช้ได้ แต่การให้แก่พวกเขาเป็นโมฆะ
แม้มีพินัยกรรมที่ถูกต้อง ธนาคารไทยระงับบัญชีของคุณเมื่อทราบการเสียชีวิต และยังระงับอยู่จนกว่าศาลจะแต่งตั้งผู้จัดการมรดกของคุณ กฎหมายไทยไม่เพิกถอนพินัยกรรมเมื่อหย่า ดังนั้นอดีตคู่สมรสที่ระบุในพินัยกรรมเก่ายังรับมรดกได้
หากไม่มีพินัยกรรม กฎหมายเป็นผู้กำหนด มาตรา 1629 แจกมรดกให้ทายาทโดยธรรมหกลำดับตามลำดับที่เคร่งครัด: ผู้สืบสันดาน บิดามารดา พี่น้องร่วมบิดามารดา พี่น้องร่วมบิดาหรือมารดา ปู่ย่าตายาย แล้วลุง ป้า น้า อา คู่สมรสของคุณเป็นทายาทโดยธรรมควบคู่กับลำดับที่รับมรดก และได้ส่วนของตนในสินสมรสก่อน
ทายาทชาวต่างชาติรักษาคอนโดไว้เฉย ๆ ไม่ได้ ทายาทที่ไม่เข้าเงื่อนไขตามมาตรา 19 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดต้องแจ้งเจ้าหน้าที่เป็นลายลักษณ์อักษรภายใน 60 วัน และจำหน่ายห้องชุดภายในหนึ่งปี ทายาทที่เข้าเงื่อนไข เช่นผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวร จดทะเบียนห้องชุดได้หากโควตาต่างชาติ 49% ของอาคารยังเหลือ
ที่ดินยากกว่า Thaiger Legal ระบุว่าการอนุญาตให้ทายาทชาวต่างชาติเก็บที่ดินไว้ไม่มีการให้ในทางปฏิบัติ และที่ดินที่ยกให้ตามพินัยกรรมอนุมัติไม่ได้เลย ทายาทต้องจำหน่ายภายในระยะเวลาระหว่าง 180 วันถึงหนึ่งปีที่กรมที่ดินกำหนด
สัญญาเช่าโดยทั่วไปสิ้นสุดพร้อมผู้เช่า Thaiger Legal ระบุว่าสัญญาเช่าที่จดทะเบียนโดยทั่วไปสิ้นสุดเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต เว้นแต่สัญญามีข้อกำหนดเรื่องการสืบสิทธิ และแม้เช่นนั้นการบังคับต่อผู้ให้เช่าก็เป็นเรื่องตามสัญญา
ทุกข้อจัดการก่อนซื้อหรือก่อนแต่งงานได้ถูกกว่าหลังจากนั้น
| ข้อ | สิ่งที่ต้องทำ | เมื่อไร |
|---|---|---|
| โครงสร้าง | จดทะเบียนสัญญาเช่า สิทธิเก็บกิน หรือสิทธิเหนือพื้นดินในวันโอน | ตอนซื้อ |
| คำรับรอง | หากทรัพย์สินอยู่ในนามคู่ครองชาวไทย ขอคำปรึกษากฎหมายก่อนเซ็นคำรับรองที่สำนักงานที่ดิน | ก่อนโอน |
| สัญญาก่อนสมรส | ทำให้เสร็จในรูปแบบสุดท้ายพร้อมพยานก่อนไปสำนักงานเขต | ก่อนแต่งงาน |
| พินัยกรรมไทย | ระบุทรัพย์สินในไทย ตั้งผู้จัดการมรดกและตัวสำรอง เลือกพยานที่ไม่มีส่วนได้เสีย | หลังซื้อครั้งแรก |
| พินัยกรรมประเทศบ้านเกิด | ให้พินัยกรรมทั้งสองระบุว่าไม่เพิกถอนกัน | ตอนร่างพินัยกรรมไทย |
| การหย่า | เขียนพินัยกรรมใหม่ทันทีที่การหย่าเสร็จสิ้น | ตอนหย่า |
จัดโครงสร้างให้เรียบร้อยก่อน ทุกอย่างอื่นอิงอยู่กับว่าใครเป็นเจ้าของอะไรตามกฎหมาย ให้ทนายความที่ทำงานให้คุณฝ่ายเดียวตรวจสอบก่อนเงินจะเคลื่อนไหว
แล้วจึงเอกสารรอบ ๆ สัญญาก่อนสมรสสำหรับการสมรสและพินัยกรรมไทยสำหรับมรดก การร่างพินัยกรรมเป็นงานที่กำหนดชัดเจน ซึ่งทนายความคิดเป็นค่าธรรมเนียมคงที่ที่ตกลงล่วงหน้า ตามที่ Thaiger Legal ระบุ
ทั้งหมดนี้ไม่ได้บอกว่าอย่าซื้อร่วมกับคู่ครอง ตามคำของ Thaiger Legal โครงสร้าง ไม่ใช่ความไว้ใจเพียงอย่างเดียว ที่ปกป้องคุณทั้งสอง และต้องจดทะเบียนในวันโอน
Hush Villas คือวิลล่าพร้อมอยู่สี่หลังพร้อมสระส่วนตัวบนเกาะพะงัน ราคาเริ่มต้น $135,000 ส่งมอบไตรมาสแรกของปี 2027 สิ่งที่จดทะเบียนและรับประกันเมื่อเซ็นสัญญาคือสัญญาเช่า 30 ปี ส่วนระยะเวลาต่อไปขึ้นอยู่กับข้อตกลงเมื่อต่ออายุ และเราระบุตรง ๆ ใน FAQ ของเรา ประมาณการของเราคือผลตอบแทนค่าเช่าสุทธิประมาณ 15% ต่อปี ดูวิธีคำนวณ ตามสัญญาเช่าของเรา สิทธิการเช่าตกทอดแก่ทายาทของผู้ซื้อ ซึ่งรับช่วงตามเงื่อนไขเดิม
ตรวจสอบเมื่อ 9 ตุลาคม 2569
เจ้าของที่จดทะเบียนขาย จำนอง หรือขับไล่คุณได้ตามกฎหมาย Thaiger Legal ระบุ สัญญาเช่าหรือสิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนให้คุณยังอยู่หลังเลิกราและผูกพันเจ้าของใหม่ แม้ไม่มีอย่างใดทำให้คุณเป็นเจ้าของ
ไม่บังคับ แต่หากมีทรัพย์สินมากแนะนำอย่างยิ่ง เพราะสินสมรสแบ่ง 50/50 โดยค่าเริ่มต้นเมื่อหย่า สัญญาก่อนสมรสต้องจดทะเบียนพร้อมการสมรส มิฉะนั้นเป็นโมฆะ
ต้อง หากคุณมีทรัพย์สินในไทย พินัยกรรมต่างประเทศใช้ได้ที่นี่หลังผ่านกระบวนการพิสูจน์พินัยกรรมของไทยพร้อมคำแปลรับรองเท่านั้น เก็บพินัยกรรมหนึ่งฉบับต่อประเทศ และให้ระบุว่าไม่เพิกถอนกัน
กฎหมายไทยแจกมรดกให้ทายาทโดยธรรมหกลำดับ คู่สมรสของคุณแบ่งร่วมกับพวกเขา และศาลต้องแต่งตั้งผู้จัดการก่อน บัญชีธนาคารของคุณถูกระงับจนกว่าจะแต่งตั้ง
เฉพาะเมื่อเข้าเงื่อนไขตามมาตรา 19 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดและโควตาของอาคารยังเหลือ ทายาทชาวต่างชาติที่ไม่เข้าเงื่อนไขต้องแจ้งเจ้าหน้าที่ภายใน 60 วัน และจำหน่ายห้องชุดภายในหนึ่งปี
ในทางปฏิบัติไม่ได้ ทายาทโดยธรรมขอเก็บพื้นที่จำกัดได้ แต่การอนุมัติไม่มีในทางปฏิบัติ และที่ดินที่ยกให้ตามพินัยกรรมอนุมัติไม่ได้เลย ทายาทต้องจำหน่ายที่ดินภายในระยะเวลาไม่เกินหนึ่งปี
Jika Anda berbagi hidup atau harta dengan pasangan Thailand, atau meninggalkan ahli waris di luar negeri, tiga dokumen melakukan sebagian besar pekerjaan: struktur kepemilikan yang terdaftar, perjanjian pernikahan, dan wasiat Thailand. Apa fungsi masing-masing, dan apa yang terjadi tanpanya.
Dua ketentuan bawaan menentukan sebagian besar hasil. Harta bersama dibagi 50/50 saat cerai kecuali perjanjian pranikah menyatakan lain, dan bank Thailand membekukan rekening Anda begitu mengetahui kematian Anda sampai pengadilan menunjuk pelaksana wasiat. Keduanya mudah diatur sebelumnya dan sulit diperbaiki sesudahnya.
Hukum keluarga Thailand membagi harta pasangan menikah menjadi dua kelompok, menurut Thaiger Legal. Sin suan tua adalah harta pribadi: apa yang dimiliki tiap pasangan sebelum menikah, ditambah hibah dan warisan yang diterima selama pernikahan. Sin somros adalah harta bersama: pada dasarnya semua yang diperoleh salah satu pasangan selama pernikahan. Saat cerai, Pasal 1533 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dan Dagang membagi sin somros sama rata.
Tanah menambah satu hal. Orang asing tidak dapat memiliki tanah, dan ketika pasangan Thailand dari orang asing membeli tanah, kedua pasangan menandatangani pernyataan di Kantor Pertanahan bahwa uang pembelian adalah harta pribadi pasangan Thailand. Dengan itu tanah menjadi sin suan tua, di luar harta bersama, dan pasangan asing tidak memiliki klaim kepemilikan atasnya.
| Dokumen | Fungsinya | Kendalanya |
|---|---|---|
| Pernyataan di Kantor Pertanahan | Mencatat bahwa uang untuk tanah pasangan Thailand adalah harta pribadinya | Anda secara resmi melepaskan setiap klaim kepemilikan atas tanah |
| Sewa atau hak pakai terdaftar | Bertahan setelah perpisahan dan mengikat pemilik baru | Keduanya tidak menjadikan Anda pemilik |
| Superfisies | Dapat memberi Anda kepemilikan atas rumahnya sendiri | Anda memiliki bangunan, bukan tanah |
| Perjanjian pranikah | Mengatur bagaimana aset dan utang tiap pasangan dikelola dan dibagi | Batal jika tidak didaftarkan bersama pernikahan; tidak dapat menentukan hak asuh atau nafkah anak |
| Wasiat Thailand | Menunjuk pelaksana dan ahli waris untuk aset di Thailand | Perlu dua saksi yang hadir bersamaan; saksi tidak dapat mewarisi darinya |
| Wasiat negara asal | Mencakup aset Anda di luar negeri | Dapat ditegakkan di Thailand hanya setelah proses pewarisan Thailand dengan terjemahan tersumpah |
Setiap dokumen menjawab pertanyaan berbeda. Struktur kepemilikan menyatakan siapa pemilik aset hari ini, perjanjian pranikah apa yang terjadi saat cerai, dan wasiat apa yang terjadi saat meninggal. Tidak ada yang menggantikan yang lain.
Wasiat asing dapat ditegakkan di Thailand, tetapi hanya setelah proses pewarisan di pengadilan Thailand dengan terjemahan tersumpah atas semua dokumen, yang menambah berbulan-bulan dan biaya. Jawaban praktisnya adalah wasiat Thailand yang hanya mencakup aset Anda di Thailand, disimpan bersama wasiat negara asal, dan keduanya menyatakan tidak saling mencabut.
Wasiat Thailand standar memerlukan tanda tangan Anda dan dua saksi yang hadir bersamaan, dan Anda dapat membuatnya sejak usia 15 tahun. Orang yang menulis wasiat, saksi mana pun, dan pasangan salah satunya tidak dapat menerima apa pun darinya: wasiat tetap sah, tetapi pemberian untuk mereka batal.
Meskipun wasiat sah, bank Thailand membekukan rekening Anda ketika mengetahui kematian Anda, dan tetap beku sampai pengadilan menunjuk pelaksana Anda. Hukum Thailand tidak mencabut wasiat karena perceraian, sehingga mantan pasangan yang disebut dalam wasiat lama masih dapat mewarisi.
Tanpa wasiat, hukum yang menentukan. Pasal 1629 membagikan warisan kepada enam kelas ahli waris menurut undang-undang dalam urutan ketat: keturunan, orang tua, saudara sekandung, saudara tiri, kakek-nenek, lalu paman dan bibi. Pasangan Anda adalah ahli waris di samping kelas yang mewarisi, dan lebih dulu mengambil separuh harta bersamanya.
Ahli waris asing tidak bisa begitu saja mempertahankan kondo. Ahli waris yang tidak memenuhi syarat Pasal 19 Undang-Undang Kondominium harus memberi tahu pihak berwenang secara tertulis dalam 60 hari dan melepas unit dalam satu tahun. Ahli waris yang memenuhi syarat, seperti penduduk tetap, dapat mendaftarkan unit jika kuota asing gedung, 49%, masih ada ruang.
Tanah lebih sulit. Thaiger Legal mengatakan izin bagi ahli waris asing untuk mempertahankan tanah tidak diberikan dalam praktik, dan tanah yang ditinggalkan lewat wasiat tidak dapat disetujui sama sekali. Ahli waris harus melepasnya dalam jangka antara 180 hari dan satu tahun yang ditetapkan Departemen Pertanahan.
Sewa umumnya berakhir bersama penyewa. Thaiger Legal mencatat bahwa sewa terdaftar umumnya berakhir dengan meninggalnya penyewa kecuali kontrak memuat klausul suksesi, dan bahkan itu penegakan terhadap pemberi sewa bersifat kontraktual.
Setiap butir lebih murah diselesaikan sebelum pembelian atau pernikahan daripada sesudahnya.
| Butir | Lakukan ini | Kapan |
|---|---|---|
| Struktur | Daftarkan sewa, hak pakai, atau superfisies pada hari pengalihan | Saat pembelian |
| Pernyataan | Jika properti atas nama pasangan Thailand, minta nasihat hukum sebelum menandatangani pernyataan di Kantor Pertanahan | Sebelum pengalihan |
| Perjanjian pranikah | Selesaikan dalam bentuk akhir dan bersaksi sebelum mendatangi kantor distrik | Sebelum pernikahan |
| Wasiat Thailand | Daftar aset di Thailand, tunjuk pelaksana dan cadangan, pilih saksi yang tidak berkepentingan | Setelah pembelian pertama |
| Wasiat negara asal | Buat kedua wasiat menyatakan tidak saling mencabut | Saat menyusun wasiat Thailand |
| Perceraian | Tulis ulang wasiat segera setelah perceraian final | Saat perceraian |
Selesaikan struktur lebih dulu. Segalanya bertumpu pada siapa memiliki apa secara hukum. Minta pengacara yang hanya bertindak untuk Anda memeriksanya sebelum uang berpindah.
Lalu dokumen di sekelilingnya. Perjanjian pranikah untuk pernikahan dan wasiat Thailand untuk warisan. Menyusun wasiat adalah pekerjaan yang terdefinisi yang dihargai pengacara dengan biaya tetap yang disepakati di muka, menurut Thaiger Legal.
Tidak ada dari ini yang berarti jangan membeli bersama pasangan. Menurut Thaiger Legal, struktur, bukan kepercayaan saja, yang melindungi kalian berdua, dan harus didaftarkan pada hari pengalihan.
Hush Villas adalah empat vila siap huni dengan kolam renang pribadi di Koh Phangan, mulai $135.000, serah terima kuartal pertama 2027. Yang didaftarkan dan dijamin saat penandatanganan adalah sewa 30 tahun; masa berikutnya bergantung pada kesepakatan saat perpanjangan, dan kami menyatakannya di FAQ kami. Proyeksi kami sekitar 15% imbal hasil sewa bersih per tahun; lihat cara menghitungnya. Menurut perjanjian sewa kami, sewa beralih kepada ahli waris pembeli, yang melanjutkannya dengan syarat yang ada.
Diperiksa 9 Oktober 2026
Pemilik terdaftar secara hukum dapat menjual, menjaminkan, atau mengeluarkan Anda, menurut Thaiger Legal. Sewa atau hak pakai terdaftar untuk keuntungan Anda bertahan setelah perpisahan dan mengikat pemilik baru, walau keduanya tidak menjadikan Anda pemilik.
Tidak diwajibkan, tetapi dengan aset signifikan sangat dianjurkan, karena harta bersama dibagi 50/50 secara bawaan saat cerai. Perjanjian pranikah harus didaftarkan bersamaan dengan pernikahan atau batal.
Ya, jika Anda memiliki aset di Thailand. Wasiat asing baru berlaku di sini setelah proses pewarisan Thailand dengan terjemahan tersumpah. Simpan satu wasiat per negara dan pastikan keduanya menyatakan tidak saling mencabut.
Hukum Thailand membagikan warisan Anda kepada enam kelas ahli waris menurut undang-undang, pasangan Anda berbagi bersama mereka, dan pengadilan harus lebih dulu menunjuk pengurus. Rekening bank Anda tetap beku sampai itu terjadi.
Hanya jika mereka memenuhi syarat Pasal 19 Undang-Undang Kondominium dan kuota gedung masih ada ruang. Ahli waris asing yang tidak memenuhi syarat harus memberi tahu pihak berwenang dalam 60 hari dan melepas unit dalam satu tahun.
Dalam praktik tidak. Ahli waris menurut undang-undang dapat mengajukan permohonan mempertahankan luas terbatas, tetapi persetujuan tidak diberikan dalam praktik, dan tanah yang ditinggalkan lewat wasiat tidak dapat disetujui sama sekali. Ahli waris harus melepas tanah dalam jangka hingga satu tahun.
אם אתם חולקים חיים או רכוש עם בן/בת זוג תאילנדי, או משאירים יורשים בחו"ל, שלושה מסמכים עושים את רוב העבודה: מבנה הבעלות הרשום, הסכם הנישואין וצוואה תאילנדית. מה עושה כל אחד, ומה קורה בלעדיהם.
שתי ברירות מחדל קובעות את רוב התוצאות. רכוש משותף מתחלק 50/50 בגירושין אלא אם הסכם ממון קובע אחרת, ובנק תאילנדי מקפיא את החשבונות שלכם ברגע שהוא נודע על מותכם, עד שבית משפט ממנה מנהל עיזבון. את שתיהן קל לסדר מראש וקשה לתקן אחר כך.
דיני המשפחה התאילנדיים מחלקים את נכסי זוג נשוי לשני סלים, לפי Thaiger Legal. Sin suan tua הוא רכוש אישי: מה שכל בן זוג החזיק לפני הנישואין, בתוספת מתנות וירושות שהתקבלו במהלכם. Sin somros הוא רכוש משותף: בגדול, כל מה שאחד מבני הזוג מרוויח או רוכש במהלך הנישואין. בגירושין, סעיף 1533 בקוד האזרחי והמסחרי מחלק את ה-sin somros שווה בשווה.
לקרקע יש סיבוך נוסף. זרים אינם יכולים להחזיק קרקע, וכשבן הזוג התאילנדי של זר קונה קרקע, שני בני הזוג חותמים בלשכת המקרקעין על הצהרה שכסף הרכישה הוא רכוש אישי של בן הזוג התאילנדי. כך הקרקע נעשית sin suan tua, מחוץ לרכוש המשותף, ולבן הזוג הזר אין טענת בעלות עליה.
| מסמך | מה הוא עושה | המלכודת |
|---|---|---|
| הצהרה בלשכת המקרקעין | רושמת שהכסף לקרקע של בן הזוג התאילנדי הוא רכושו האישי | אתם מוותרים רשמית על כל טענת בעלות בקרקע |
| חכירה או usufruct רשומים | שורדים פרידה ומחייבים בעלים חדש | אף אחד מהם אינו הופך אתכם לבעלים |
| Superficies | יכולה להקנות לכם בעלות על הבית עצמו | אתם בעלי המבנה, לא הקרקע |
| הסכם ממון | קובע איך הנכסים והחובות של כל בן זוג מנוהלים ומחולקים | בטל אם אינו נרשם עם הנישואין; אינו יכול להכריע במשמורת או במזונות ילדים |
| צוואה תאילנדית | ממנה מנהל עיזבון ויורשים לנכסים בתאילנד | דורשת שני עדים הנוכחים יחד; עדים אינם יכולים לרשת לפיה |
| צוואת ארץ המוצא | מכסה את הנכסים שלכם בחו"ל | ניתנת לאכיפה בתאילנד רק אחרי הליך ירושה תאילנדי עם תרגומים מאושרים |
כל מסמך עונה על שאלה אחרת. מבנה הבעלות קובע מי הבעלים של הנכס היום, הסכם הממון מה קורה בגירושין, והצוואה מה קורה במוות. אף אחד מהם אינו מחליף את האחרים.
צוואה זרה ניתנת לאכיפה בתאילנד, אך רק אחרי הליך ירושה בבית משפט תאילנדי עם תרגומים מאושרים של כל המסמכים, מה שמוסיף חודשים ועלויות. התשובה המעשית היא צוואה תאילנדית המכסה רק את הנכסים שלכם בתאילנד, שמורה לצד צוואת ארץ המוצא, ושתיהן קובעות שאינן מבטלות זו את זו.
צוואה תאילנדית סטנדרטית דורשת את חתימתכם ושני עדים הנוכחים בו זמנית, ואפשר לערוך אחת מגיל 15. מי שכותב את הצוואה, כל עד, ובן הזוג של כל אחד מהם אינם יכולים לקבל דבר על פיה: הצוואה נשארת תקפה, אך המתנה להם בטלה.
גם עם צוואה תקפה, בנקים תאילנדיים מקפיאים את החשבונות שלכם כשהם נודעים על מותכם, והם נשארים קפואים עד שבית משפט ממנה את מנהל העיזבון שלכם. החוק התאילנדי אינו מבטל צוואה בגירושין, ולכן בן זוג לשעבר הנזכר בצוואה ישנה עדיין יכול לרשת.
בלי צוואה, החוק מחליט. סעיף 1629 מחלק את העיזבון לשש מחלקות של יורשים על פי דין בסדר קפדני: צאצאים, הורים, אחים מאב ואם, אחים מצד אחד, סבים וסבתות, ואז דודים ודודות. בן הזוג שלכם הוא יורש על פי דין לצד המחלקה היורשת, ולוקח תחילה את חצי הרכוש המשותף.
יורש זר אינו יכול פשוט לשמור קונדו. יורש שאינו עומד בתנאי סעיף 19 לחוק הקונדומיניום חייב להודיע לרשויות בכתב תוך 60 ימים ולהיפטר מהיחידה תוך שנה. יורשים העומדים בתנאים, כמו תושבי קבע, יכולים לרשום את היחידה אם במכסת הזרים של הבניין, 49%, יש מקום.
קרקע קשה יותר. Thaiger Legal אומר שאישור ליורש זר לשמור קרקע אינו ניתן בפועל, וקרקע שהושארה בצוואה אינה ניתנת לאישור כלל. היורש חייב להיפטר ממנה בתוך תקופה שבין 180 ימים לשנה שקבע משרד המקרקעין.
חכירה בדרך כלל מסתיימת עם החוכר. Thaiger Legal מציין שחכירה רשומה בדרך כלל מסתיימת עם מות החוכר אלא אם בחוזה יש סעיף ירושה, וגם אז האכיפה כלפי המחכיר היא חוזית.
כל סעיף זול יותר לסדר לפני הרכישה או החתונה מאשר אחריהן.
| סעיף | מה לעשות | מתי |
|---|---|---|
| מבנה | לרשום את החכירה, ה-usufruct או ה-superficies ביום ההעברה | ברכישה |
| הצהרה | אם הנכס עובר על שם בן הזוג התאילנדי, לקבל ייעוץ משפטי לפני חתימה על ההצהרה בלשכת המקרקעין | לפני ההעברה |
| הסכם ממון | להשלים אותו בצורה סופית ועם עדים לפני הביקור במשרד המחוז | לפני החתונה |
| צוואה תאילנדית | לרשום את הנכסים בתאילנד, למנות מנהל עיזבון ומחליף, לבחור עדים ללא אינטרס | אחרי הרכישה הראשונה |
| צוואת ארץ המוצא | לגרום לשתי הצוואות לקבוע שאינן מבטלות זו את זו | בעת ניסוח הצוואה התאילנדית |
| גירושין | לכתוב מחדש את הצוואה מיד כשהגירושין סופיים | בגירושין |
קודם סדרו את המבנה. כל השאר נשען על מי מחזיק מה מבחינה משפטית. בקשו מעורך דין שפועל רק בשבילכם לבדוק אותו לפני שהכסף זז.
ואז המסמכים סביבו. הסכם ממון לנישואין וצוואה תאילנדית לעיזבון. ניסוח צוואה הוא עבודה מוגדרת שעורכי דין מתמחרים בשכר קבוע שמוסכם מראש, לפי Thaiger Legal.
שום דבר מזה לא אומר לא לקנות עם בן הזוג. כפי ש-Thaiger Legal מנסח, המבנה, ולא האמון לבדו, מגן על שניכם, והוא חייב להירשם ביום ההעברה.
Hush Villas הן ארבע וילות מוכנות למגורים עם בריכה פרטית בקו פנגן, החל מ-$135,000, מסירה ברבעון הראשון של 2027. מה שנרשם ומובטח בחתימה הוא החכירה ל-30 שנה; תקופות נוספות תלויות בהסכמה בעת ההארכה, ואנו אומרים זאת בגלוי ב-שאלות הנפוצות שלנו. התחזית שלנו היא כ-15% תשואת שכירות נטו בשנה; ראו איך היא מחושבת. לפי הסכם החכירה שלנו, החכירה עוברת ליורשי הקונה, שמשכים אותה בתנאים הקיימים.
נבדק ב- 9 באוקטובר 2026
הבעלים הרשום יכול על פי חוק למכור, למשכן או לסלק אתכם, לפי Thaiger Legal. חכירה או usufruct רשומים לטובתכם שורדים פרידה ומחייבים בעלים חדש, אף שאף אחד מהם אינו הופך אתכם לבעלים.
אינו חובה, אך עם נכסים משמעותיים מומלץ מאוד, כי רכוש משותף מתחלק 50/50 כברירת מחדל בגירושין. הסכם הממון חייב להירשם בו בזמן עם הנישואין, אחרת הוא בטל.
כן, אם יש לכם נכסים בתאילנד. צוואה זרה פועלת כאן רק אחרי הליך ירושה תאילנדי עם תרגומים מאושרים. שמרו צוואה אחת לכל מדינה וודאו ששתיהן קובעות שאינן מבטלות זו את זו.
החוק התאילנדי מחלק את העיזבון שלכם לשש מחלקות של יורשים על פי דין, בן הזוג שלכם חולק איתם, ובית משפט חייב קודם למנות מנהל. חשבונות הבנק שלכם נשארים קפואים עד שזה קורה.
רק אם הם עומדים בתנאי סעיף 19 לחוק הקונדומיניום ויש מקום במכסת הבניין. יורש זר שאינו עומד בתנאים חייב להודיע לרשויות תוך 60 ימים ולהיפטר מהיחידה תוך שנה.
בפועל לא. יורש על פי דין יכול לבקש לשמור שטח מוגבל, אך האישור אינו ניתן בפועל, וקרקע שהושארה בצוואה אינה ניתנת לאישור כלל. היורש חייב להיפטר מהקרקע בתוך עד שנה.
Considering a villa investment on Koh Phangan? Hush Villas — 4 villas available, from $135,000, keys Q1 2027.
Get in touch