Un étranger ne peut pas posséder de terrain à Koh Phangan ni ailleurs en Thaïlande, mais il peut détenir une villa. Voici les voies légales, les étapes de la réservation au jour du transfert et ce que coûte chacune.
Une règle et un chiffre fixent la voie. La règle : les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain en Thaïlande. Le chiffre : un bail enregistré dure au plus 30 ans par durée. Une villa sur l'île est donc détenue via des droits sur la parcelle, et les documents que vous choisissez décident de ce que vous pourrez vendre, léguer ou perdre.
La propriété foncière est fermée aux étrangers. Thaiger Legal le dit clairement : vous ne pouvez pas posséder de terrain, donc une maison exige un bail ou un autre droit enregistré sur la parcelle où elle se trouve. Ce qu'un étranger peut détenir en pleine propriété, c'est un lot en copropriété, dans un quota étranger de 49 % par immeuble.
Pour une villa, la boîte à outils juridique compte trois droits enregistrés : un bail jusqu'à 30 ans, un usufruit et un droit de superficie. Chacun doit être enregistré le jour du transfert. Le bon choix dépend de ce que vous voulez : vendre, léguer ou simplement y vivre.
| Voie | Ce que vous obtenez | Principale limite |
|---|---|---|
| Bail enregistré | Le droit d'utiliser le terrain jusqu'à 30 ans par durée | Protection, pas propriété ; un renouvellement automatique convenu d'avance est nul |
| Droit de superficie | La propriété du bâtiment, transmissible par héritage | Vous possédez la maison, pas le terrain |
| Usufruit | L'usage du bien à vie | S'éteint à votre décès |
| Lot en condo | Pleine propriété à votre nom | Quota étranger de 49 % par immeuble ; l'argent doit venir de l'étranger |
| Nom du partenaire thaïlandais | Votre partenaire est le propriétaire légal | L'argent que vous apportez est légalement une donation ; vous n'avez aucun droit de propriété |
| Société prête-nom | Une société thaïlandaise détient le bien pour vous | Illégal ; les sanctions du Foreign Business Act atteignent trois ans de prison et 1 000 000 de bahts d'amende |
Un bail ou un usufruit enregistré en votre faveur survit à une séparation et lie un nouveau propriétaire, note Thaiger Legal, mais ni l'un ni l'autre ne fait de vous le propriétaire. Soumettez tout arrangement de ce genre à un avocat en droit de la famille avant le transfert.
Réserver et signer. Un acompte de réservation représente en général 1 à 2 % du prix. Faites relire le contrat de vente par quelqu'un qui n'agit que pour vous avant de signer.
Vérifier le bien. Thaiger Legal énumère les contrôles : le propriétaire enregistré, les hypothèques et charges, les permis de construire et le dossier du promoteur. Faites-les avant l'acompte, pas après.
Enregistrer le jour du transfert. Vous vous rendez au bureau foncier avec le titre de propriété, les documents du vendeur et votre justificatif de paiement. Quelle que soit la voie, la structure doit être enregistrée le jour du transfert.
Les frais de transfert sont de 2 % de la valeur estimée officielle, répartis entre acheteur et vendeur par négociation : fixez donc la répartition au contrat.
Le taux de 0,01 % en vigueur du 1er juillet 2026 au 30 juin 2027 concerne les citoyens thaïlandais achetant des logements jusqu'à 7 millions de bahts. Un acheteur étranger paie les 2 % complets, selon Nation Thailand et Thaiger Legal.
L'enregistrement d'un droit de superficie ou d'un usufruit coûte 1 % de frais d'enregistrement et 0,1 % de droit de timbre sur la valeur du droit, selon terms.law.
Le vendeur paie une taxe professionnelle spécifique de 3,3 % si le bien est vendu moins de cinq ans après son acquisition, ou un droit de timbre de 0,5 % sinon, jamais les deux. Cela pèse quand même sur le prix négociable.
Chaque point ci-dessous se corrige à moindre coût avant que l'argent ne bouge.
| Vérification | Ce qu'il faut demander | Qui s'en charge |
|---|---|---|
| Titre | Le propriétaire enregistré, les hypothèques et charges | Un avocat qui n'agit que pour vous |
| Permis | Les permis de construire et le dossier du promoteur | Un avocat qui n'agit que pour vous |
| Structure | Le bail, l'usufruit ou le droit de superficie rédigé et enregistré, pas seulement signé | Votre avocat, au bureau foncier |
| Renouvellement | Renouvellement rédigé comme votre option d'enregistrer une nouvelle durée, avec le loyer indiqué | Votre avocat |
| Argent | Pour un condo : fonds de l'étranger en devise étrangère, avec le formulaire FET à partir de 50 000 US$ | Votre banque |
| Contrat | Frais, dates de paiement et répartition des 2 % de frais de transfert fixés par écrit | Votre avocat |
Le renouvellement n'est pas automatique. La Cour suprême (affaire 4655/2566, 2023) a annulé une promesse prépayée de deux durées supplémentaires de 30 ans dans un bail à Phuket, comme l'a résumé Addleshaw Goddard en mars 2025. Considérez 30 ans comme la durée enregistrée.
Les montages de prête-noms ne sont pas un raccourci. Thaiger Legal indique que l'application s'est durcie depuis le 1er janvier 2026 par ordre du Département du développement des affaires. Les sanctions du Foreign Business Act atteignent trois ans de prison et des amendes jusqu'à 1 000 000 de bahts.
Emprunter est difficile. Thaiger Legal indique que la plupart des acheteurs étrangers paient comptant. Des programmes bancaires offshore prêtent en devise étrangère à environ 50 à 70 % de la valeur, et des prêteurs garantis établis en Thaïlande environ 50 % de la valeur, à des taux proches de 8 à 12 % sur de courtes durées.
Hush Villas propose quatre villas clés en main avec piscine privée à Koh Phangan, à partir de 135 000 $, livraison au premier trimestre 2027. Ce qui est enregistré et garanti à la signature, c'est le bail de 30 ans ; les durées suivantes dépendent d'un accord au renouvellement, et nous le disons dans notre FAQ. Notre projection est d'environ 15 % de rendement locatif net par an ; voir comment il est calculé. Selon notre contrat de bail, le bail passe aux héritiers de l'acheteur, qui le reprennent aux conditions existantes.
Vérifié le 7 octobre 2026
Oui, mais pas le terrain. Un étranger détient une villa via un bail enregistré jusqu'à 30 ans, un usufruit ou un droit de superficie sur le bâtiment. Un lot en condo peut être détenu en pleine propriété dans un quota étranger de 49 %.
Non. La loi thaïlandaise interdit aux étrangers de posséder la terre. Une maison exige un bail ou un autre droit enregistré sur la parcelle, et une société thaïlandaise à actionnaires prête-noms est illégale.
Les frais de transfert sont de 2 % de la valeur estimée, répartis par négociation, et un acompte de réservation représente en général 1 à 2 % du prix. L'enregistrement d'un droit de superficie ou d'un usufruit ajoute 1 % de frais et 0,1 % de droit de timbre, selon terms.law.
Un bail dure au plus 30 ans par durée. Le renouvellement exige un nouvel enregistrement si le propriétaire du terrain accepte ; un renouvellement automatique convenu d'avance a été jugé nul dans l'affaire 4655/2566 de la Cour suprême.
Vous le pouvez, mais l'argent que vous apportez est légalement une donation, et les acheteurs mariés signent une déclaration selon laquelle il s'agit d'un bien propre du conjoint thaïlandais. Un bail ou un usufruit enregistré vous protège, et un droit de superficie peut vous donner la propriété de la maison elle-même.
Thaiger Legal conseille un avocat qui n'agit que pour vous afin de relire le contrat, vérifier le titre et contrôler le jour du transfert, et précise que tout problème se règle à moindre coût avant que l'argent ne bouge.
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