ชาวต่างชาติซื้อวิลล่าบนเกาะพะงันได้อย่างไร: ช่องทาง ขั้นตอน และค่าใช้จ่าย

ชาวต่างชาติถือครองที่ดินบนเกาะพะงันหรือที่ใดในไทยไม่ได้ แต่ยังถือวิลล่าได้ นี่คือช่องทางตามกฎหมาย ขั้นตอนจากการจองถึงวันโอน และค่าใช้จ่ายของแต่ละช่องทาง

กฎหนึ่งข้อและตัวเลขหนึ่งตัวกำหนดเส้นทาง กฎคือ ชาวต่างชาติถือครองที่ดินในไทยไม่ได้ ตัวเลขคือ สัญญาเช่าที่จดทะเบียนยาวได้ไม่เกิน 30 ปีต่อรอบ วิลล่าบนเกาะจึงถือผ่านสิทธิในแปลงที่ดิน และเอกสารที่คุณเลือกกำหนดว่าคุณขาย ส่งต่อเป็นมรดก หรือสูญเสียอะไรได้บ้าง

คำตอบสั้น ๆ

การถือครองที่ดินปิดสำหรับชาวต่างชาติ Thaiger Legal ระบุตรง ๆ ว่า ถือครองที่ดินไม่ได้ ดังนั้นบ้านต้องมีสัญญาเช่าหรือสิทธิที่จดทะเบียนอื่นในแปลงที่ดินที่บ้านตั้งอยู่ สิ่งที่ชาวต่างชาติถือครองเป็นกรรมสิทธิ์เต็มได้คือห้องชุดในอาคารชุด ภายในโควตาต่างชาติ 49% ต่ออาคาร

สำหรับวิลล่า กล่องเครื่องมือทางกฎหมายมีสิทธิที่จดทะเบียนได้สามอย่าง: สัญญาเช่าไม่เกิน 30 ปี สิทธิเก็บกิน และสิทธิเหนือพื้นดิน แต่ละอย่างต้องจดทะเบียนในวันโอน อย่างไหนเหมาะขึ้นอยู่กับว่าคุณต้องการขาย ส่งต่อเป็นมรดก หรือแค่อยู่อาศัย

ช่องทางสู่บ้านของคุณ เทียบกัน

แต่ละช่องทางทำงานอย่างไรในทางปฏิบัติ

• สัญญาเช่าบวกสิทธิเหนือพื้นดิน สัญญาเช่าที่จดทะเบียนยึดแปลงที่ดิน และสิทธิเหนือพื้นดินทำให้บ้านเป็นของคุณ เว็บไซต์ข้อมูลกฎหมาย terms.law เรียกการผสมนี้ว่าแข็งแรงที่สุดสำหรับชาวต่างชาติที่สร้างบนที่ดินเช่า
• สิทธิเก็บกิน อยู่ได้ตลอดชีวิตและคงทรัพย์สินไว้ในนามเจ้าของ ตาม terms.law ขาย โอน หรือจำนองไม่ได้ และสิ้นสุดเมื่อคุณเสียชีวิตโดยไม่ตกทอดแก่ทายาท
• คู่ครองชาวไทย คู่รักบางครั้งจดทะเบียนทรัพย์สินในนามคู่ครองชาวไทย Thaiger Legal เตือนว่าเงินของคุณจึงเป็นการให้โดยเสน่หาตามกฎหมาย และผู้ซื้อที่สมรสแล้วต้องเซ็นคำรับรองว่าเป็นสินส่วนตัวของคู่สมรสชาวไทย

สัญญาเช่าหรือสิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนให้คุณยังคงอยู่หลังเลิกราและผูกพันเจ้าของใหม่ Thaiger Legal ระบุ แต่ทั้งสองอย่างไม่ทำให้คุณเป็นเจ้าของ นำข้อตกลงใดก็ตามไปให้ทนายความด้านครอบครัวดูก่อนวันโอน

จากการจองถึงวันโอน

จองและเซ็นสัญญา เงินมัดจำการจองมักอยู่ที่ 1% ถึง 2% ของราคา ให้ผู้ที่ทำงานให้คุณฝ่ายเดียวตรวจสัญญาซื้อขายก่อนเซ็น

ตรวจสอบทรัพย์สิน Thaiger Legal ระบุรายการตรวจสอบ: เจ้าของที่จดทะเบียน การจำนองและภาระผูกพัน ใบอนุญาตก่อสร้าง และประวัติของผู้พัฒนา ทำก่อนจ่ายมัดจำ ไม่ใช่หลังจากนั้น

จดทะเบียนในวันโอน คุณไปที่สำนักงานที่ดินพร้อมโฉนด เอกสารของผู้ขาย และหลักฐานการชำระเงิน ไม่ว่าจะใช้ช่องทางใด โครงสร้างต้องจดทะเบียนในวันโอน

ค่าใช้จ่ายและภาษีที่ควรคาดไว้

ค่าธรรมเนียมการโอนคือ 2% ของมูลค่าประเมินอย่างเป็นทางการ แบ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายตามการเจรจา จึงควรกำหนดสัดส่วนในสัญญา

อัตรา 0.01% ที่ใช้ตั้งแต่ 1 กรกฎาคม 2026 ถึง 30 มิถุนายน 2027 สำหรับพลเมืองไทยที่ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ผู้ซื้อต่างชาติชำระเต็ม 2% ตามรายงานของ Nation Thailand และ Thaiger Legal

การจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินหรือสิทธิเก็บกินมีค่าธรรมเนียมจดทะเบียน 1% และอากรแสตมป์ 0.1% ของมูลค่าสิทธิ ตาม terms.law

ผู้ขายชำระภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หากขายภายในห้าปีนับจากวันได้มา หรืออากรแสตมป์ 0.5% ในกรณีอื่น ไม่ใช่ทั้งสองอย่าง ซึ่งยังกระทบราคาที่คุณต่อรองได้

การตรวจสอบก่อนจ่ายมัดจำ

ทุกข้อด้านล่างแก้ไขได้ถูกกว่าก่อนที่เงินจะเคลื่อนไหว

ข้อจำกัดและกับดัก

การต่ออายุไม่เป็นอัตโนมัติ ศาลฎีกา (คดี 4655/2566 ปี 2023) วินิจฉัยว่าคำมั่นชำระล่วงหน้าเรื่องการเช่าเพิ่มอีกสองรอบรอบละ 30 ปีในสัญญาเช่าที่ภูเก็ตเป็นโมฆะ ตามที่ Addleshaw Goddard สรุปไว้ในเดือนมีนาคม 2025 ให้ถือว่า 30 ปีเป็นระยะเวลาที่จดทะเบียน

รูปแบบนอมินีไม่ใช่ทางลัด Thaiger Legal รายงานว่าการบังคับใช้เข้มงวดขึ้นตั้งแต่ 1 มกราคม 2026 ตามคำสั่งของกรมพัฒนาธุรกิจการค้า โทษตามพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวสูงสุดจำคุกสามปีและปรับสูงสุด 1,000,000 บาท

การกู้ยืมทำได้ยาก Thaiger Legal ระบุว่าผู้ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่จ่ายเงินสด โครงการของธนาคารต่างประเทศให้กู้เป็นเงินตราต่างประเทศราว 50% ถึง 70% ของมูลค่า และผู้ให้กู้ที่มีหลักประกันในไทยราว 50% ของมูลค่า ดอกเบี้ยราว 8% ถึง 12% ระยะเวลาสั้น

Hush Villas คือวิลล่าพร้อมอยู่สี่หลังพร้อมสระส่วนตัวบนเกาะพะงัน ราคาเริ่มต้น $135,000 ส่งมอบไตรมาสแรกของปี 2027 สิ่งที่จดทะเบียนและรับประกันเมื่อเซ็นสัญญาคือสัญญาเช่า 30 ปี ส่วนระยะเวลาต่อไปขึ้นอยู่กับข้อตกลงเมื่อต่ออายุ และเราระบุตรง ๆ ใน FAQ ของเรา ประมาณการของเราคือผลตอบแทนค่าเช่าสุทธิประมาณ 15% ต่อปี ดูวิธีคำนวณ ตามสัญญาเช่าของเรา สิทธิการเช่าตกทอดแก่ทายาทของผู้ซื้อ ซึ่งรับช่วงตามเงื่อนไขเดิม