Un extranjero no puede poseer terrenos en Koh Phangan ni en ningún otro lugar de Tailandia, pero sí puede tener una villa. Estas son las vías legales, los pasos desde la reserva hasta el día de la transferencia y lo que cuesta cada una.
Una regla y una cifra marcan la vía. La regla: los extranjeros no pueden poseer terrenos en Tailandia. La cifra: un arrendamiento inscrito dura como máximo 30 años por plazo. Una villa en la isla se tiene, por tanto, mediante derechos sobre la parcela, y los documentos que elija deciden lo que podrá vender, heredar o perder.
La propiedad de la tierra está cerrada a los extranjeros. Thaiger Legal lo dice claro: no se puede poseer terreno, así que una casa necesita un arrendamiento u otro derecho inscrito sobre la parcela en que se asienta. Lo que un extranjero puede tener en propiedad plena es una unidad de condominio, dentro de una cuota extranjera del 49% por edificio.
Para una villa, la caja de herramientas jurídica tiene tres derechos inscritos: un arrendamiento de hasta 30 años, un usufructo y un derecho de superficie. Cada uno debe inscribirse el día de la transferencia. Cuál encaja depende de si quiere vender, heredar o simplemente vivir allí.
| Vía | Qué obtiene | Límite principal |
|---|---|---|
| Arrendamiento inscrito | El derecho a usar el terreno hasta 30 años por plazo | Protección, no propiedad; una renovación automática pactada de antemano es nula |
| Derecho de superficie | Propiedad del edificio, que se puede heredar | Usted posee la casa, no el terreno |
| Usufructo | Uso del inmueble de por vida | Termina con su muerte |
| Unidad de condo | Propiedad plena a su nombre | Cuota extranjera del 49% por edificio; el dinero debe venir del extranjero |
| Nombre de la pareja tailandesa | Su pareja es la propietaria legal | El dinero que aporta es legalmente una donación; no tiene derecho de propiedad |
| Sociedad testaferro | Una sociedad tailandesa tiene la vivienda por usted | Ilegal; las sanciones de la Foreign Business Act llegan a tres años de prisión y 1.000.000 de bahts de multa |
Un arrendamiento o usufructo inscrito a su favor sobrevive a una ruptura y obliga a un nuevo propietario, señala Thaiger Legal, pero ninguno le hace propietario. Presente cualquier acuerdo de este tipo a un abogado de familia antes de la transferencia.
Reservar y firmar. Un depósito de reserva suele ser del 1% al 2% del precio. Haga revisar el contrato de compraventa por alguien que actúe solo para usted antes de firmar.
Comprobar la propiedad. Thaiger Legal enumera las comprobaciones: el propietario registrado, hipotecas y cargas, licencias de obra y el historial del promotor. Hágalas antes del depósito, no después.
Inscribir el día de la transferencia. Acude a la oficina del catastro con el título, los documentos del vendedor y su justificante de pago. Sea cual sea la vía, la estructura debe inscribirse el día de la transferencia.
La tasa de transferencia es del 2% del valor tasado oficial, repartida entre comprador y vendedor por negociación, así que fije el reparto en el contrato.
El tipo del 0,01% vigente del 1 de julio de 2026 al 30 de junio de 2027 es para ciudadanos tailandeses que compran viviendas de hasta 7 millones de bahts. Un comprador extranjero paga el 2% completo, según Nation Thailand y Thaiger Legal.
Inscribir un derecho de superficie o un usufructo cuesta un 1% de tasa de registro y un 0,1% de timbre sobre el valor del derecho, según terms.law.
El vendedor paga un impuesto específico a los negocios del 3,3% si vende en menos de cinco años desde la adquisición, o un timbre del 0,5% en otro caso, nunca ambos. Aun así condiciona el precio que puede negociar.
Cada punto de abajo es más barato de corregir antes de que se mueva el dinero.
| Comprobación | Qué pedir | Quién debe hacerlo |
|---|---|---|
| Título | El propietario registrado, hipotecas y cargas | Un abogado que actúe solo para usted |
| Licencias | Licencias de obra y el historial del promotor | Un abogado que actúe solo para usted |
| Estructura | El arrendamiento, usufructo o derecho de superficie redactado e inscrito, no solo firmado | Su abogado, en la oficina del catastro |
| Renovación | Renovación redactada como su opción de inscribir un nuevo plazo, con la renta indicada | Su abogado |
| Dinero | Para un condo: fondos del extranjero en divisa extranjera, con el formulario FET desde US$50.000 | Su banco |
| Contrato | Costes, fechas de pago y reparto de la tasa de transferencia del 2% fijados por escrito | Su abogado |
La renovación no es automática. El Tribunal Supremo (caso 4655/2566, 2023) declaró nula una promesa prepagada de dos plazos adicionales de 30 años en un arrendamiento de Phuket, según resumió Addleshaw Goddard en marzo de 2025. Considere 30 años como el plazo inscrito.
Los esquemas de testaferro no son un atajo. Thaiger Legal informa de que la aplicación se endureció desde el 1 de enero de 2026 por orden del Departamento de Desarrollo de Negocios. Las sanciones de la Foreign Business Act llegan a tres años de prisión y multas de hasta 1.000.000 de bahts.
Endeudarse es difícil. Thaiger Legal dice que la mayoría de los compradores extranjeros paga al contado. Los programas bancarios offshore prestan divisa extranjera a cerca del 50% al 70% del valor, y los prestamistas con garantía radicados en Tailandia en torno al 50% del valor, con tipos cercanos al 8% al 12% y plazos cortos.
Hush Villas son cuatro villas llave en mano con piscina privada en Koh Phangan, desde $135.000, entrega en el primer trimestre de 2027. Lo que se inscribe y garantiza al firmar es el arrendamiento de 30 años; los plazos posteriores dependen de un acuerdo en la renovación, y lo decimos en nuestra FAQ. Nuestra proyección es de alrededor del 15% de rentabilidad neta de alquiler al año; vea cómo se calcula. Según nuestro contrato de arrendamiento, el arrendamiento pasa a los herederos del comprador, que lo asumen en sus condiciones actuales.
Verificado el 7 de octubre de 2026
Sí, pero no el terreno. Un extranjero tiene una villa mediante un arrendamiento inscrito de hasta 30 años, un usufructo o un derecho de superficie sobre el edificio. Una unidad de condo puede tenerse en propiedad plena dentro de una cuota extranjera del 49%.
No. La ley tailandesa impide a los extranjeros poseer terrenos. Una casa necesita un arrendamiento u otro derecho inscrito sobre la parcela, y una sociedad tailandesa con socios testaferros es ilegal.
La tasa de transferencia es del 2% del valor tasado, repartida por negociación, y un depósito de reserva suele ser del 1% al 2% del precio. Inscribir un derecho de superficie o un usufructo añade un 1% de tasa y un 0,1% de timbre, según terms.law.
Un arrendamiento dura como máximo 30 años por plazo. La renovación exige una nueva inscripción si el propietario del terreno está de acuerdo; una renovación automática pactada de antemano fue declarada nula en el caso 4655/2566 del Tribunal Supremo.
Puede, pero el dinero que aporta es legalmente una donación, y los compradores casados firman una declaración de que es patrimonio personal del cónyuge tailandés. Un arrendamiento o usufructo inscrito le protege, y un derecho de superficie puede darle la propiedad de la propia casa.
Thaiger Legal aconseja un abogado que actúe solo para usted para revisar el contrato, buscar el título y comprobar el día de la transferencia, y dice que cualquier problema es más barato de corregir antes de que se mueva el dinero.
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