A foreigner cannot own land on Koh Phangan or anywhere else in Thailand, but can still hold a villa. Here are the legal routes, the steps from reservation to transfer day, and what each costs.
One rule and one number set the route. The rule: foreigners cannot own land in Thailand. The number: a registered lease runs 30 years at most per term. A villa on the island is therefore held through rights over the plot, and the paperwork you choose decides what you can sell, inherit or lose.
Land ownership is closed to foreigners. Thaiger Legal puts it plainly: you cannot own land, so a house needs a lease or another registered right over the plot it sits on. What a foreigner can hold outright is a condominium unit, within a 49% foreign quota per building.
For a villa the legal toolbox has three registered rights: a lease of up to 30 years, a usufruct and a superficies. Each has to be registered on transfer day. Which one fits depends on whether you want to sell, to inherit or simply to live there.
| Route | What you get | Main limit |
|---|---|---|
| Registered lease | The right to use the land for up to 30 years per term | Protection, not ownership; a pre-agreed automatic renewal is void |
| Superficies | Ownership of the building, which can be inherited | You own the house, not the land |
| Usufruct | Use of the property for life | Ends at your death |
| Condo unit | Freehold title in your own name | 49% foreign quota per building; the money must come from abroad |
| Thai partner's name | Your partner is the legal owner | Money you provide is legally a gift; you hold no ownership claim |
| Nominee company | A Thai company holds the home for you | Illegal; Foreign Business Act penalties reach three years in prison and THB 1,000,000 in fines |
A registered lease or usufruct in your favour survives a break-up and binds a new owner, Thaiger Legal notes, but neither makes you the owner. Put any such arrangement in front of a family lawyer before the transfer.
Reserve and sign. A reservation deposit is typically 1% to 2% of the price. Have the sale and purchase agreement reviewed by someone acting only for you before you sign.
Check the property. Thaiger Legal lists the due diligence: the registered owner, mortgages and encumbrances, building permits and the developer's record. Run it before the deposit, not after.
Register on transfer day. You attend the Land Department office with the title deed, the seller's documents and your payment evidence. Whichever route you use, the structure has to be registered on transfer day.
The transfer fee is 2% of the official appraised value, split between buyer and seller by negotiation, so fix the split in the contract.
The 0.01% rate in force from 1 July 2026 to 30 June 2027 is for Thai citizens buying homes of up to THB 7 million. A foreign buyer pays the full 2%, according to Nation Thailand and Thaiger Legal.
Registering a superficies or a usufruct costs a 1% registration fee and 0.1% stamp duty on the value of the right, according to terms.law.
The seller pays specific business tax of 3.3% if the property is sold within five years of acquisition, or stamp duty of 0.5% otherwise, never both. It still shapes the price you can negotiate.
Every item below is cheaper to fix before the money moves.
| Check | What to ask for | Who should do it |
|---|---|---|
| Title | The registered owner, mortgages and encumbrances | A lawyer acting only for you |
| Permits | Building permits and the developer's record | A lawyer acting only for you |
| Structure | The lease, usufruct or superficies drafted and registered, not just signed | Your lawyer, at the Land Department office |
| Renewal | Renewal written as your option to register a new term, with the rent stated | Your lawyer |
| Money | For a condo: funds from abroad in foreign currency, with the FET form from US$50,000 | Your bank |
| Contract | Fees, payment dates and the split of the 2% transfer fee fixed in writing | Your lawyer |
Renewal is not automatic. The Supreme Court (case 4655/2566, 2023) voided a prepaid promise of two further 30-year terms in a Phuket lease, as Addleshaw Goddard summarised in March 2025. Treat 30 years as the registered term.
Nominee schemes are not a shortcut. Thaiger Legal reports that enforcement tightened from 1 January 2026 under a Department of Business Development order. Foreign Business Act penalties reach three years in prison and fines of up to THB 1,000,000.
Borrowing is hard. Thaiger Legal says most foreign buyers pay cash. Offshore bank programmes lend foreign currency at roughly 50% to 70% of value, and Thailand-based secured lenders lend around 50% of value at rates near 8% to 12% over short terms.
Hush Villas is four turnkey private-pool villas on Koh Phangan, from $135,000, handover Q1 2027. What is registered and guaranteed at signing is the 30-year lease; later terms depend on agreement at renewal, and we say so on our FAQ. Our projection is about 15% net rental yield a year; see how it is calculated. Under our lease agreement, the lease passes to the buyer's heirs, who take over its existing terms.
Checked October 7, 2026
Yes, but not the land. A foreigner holds a villa through a registered lease of up to 30 years, a usufruct or a superficies over the building. A condo unit can be owned freehold within a 49% foreign quota.
No. Thai law bars foreigners from owning land. A house needs a lease or another registered right over the plot, and a Thai company with nominee shareholders is illegal.
The transfer fee is 2% of the appraised value, split by negotiation, and a reservation deposit is typically 1% to 2% of the price. Registering a superficies or usufruct adds a 1% fee and 0.1% stamp duty, according to terms.law.
A lease runs 30 years at most per term. Renewal takes a fresh registration if the landowner agrees; a pre-agreed automatic renewal was held void in Supreme Court case 4655/2566.
You can, but money you provide is legally a gift, and married buyers sign a declaration that it is the Thai spouse's personal property. A registered lease or usufruct protects you, and a superficies can give you ownership of the house itself.
Thaiger Legal advises a lawyer who acts only for you to review the contract, search the title and check the transfer day, and says every problem is cheaper to fix before the money moves.
Иностранец не может владеть землёй ни на Пангане, ни где-либо ещё в Таиланде, но может владеть виллой. Законные способы, шаги от бронирования до дня перехода прав и расходы на каждом из них.
Маршрут определяют одно правило и одно число. Правило: иностранцы не могут владеть землёй в Таиланде. Число: зарегистрированная аренда длится не более 30 лет за срок. Поэтому вилла на острове держится на правах на участок, а выбранный вами способ оформления решает, что вы сможете продать, передать по наследству или потерять.
Владение землёй для иностранцев закрыто. Thaiger Legal говорит прямо: землёй владеть нельзя, поэтому дому нужна аренда или другое зарегистрированное право на участок, на котором он стоит. Иностранец может владеть в полную собственность только квартирой в кондоминиуме, в пределах иностранной квоты 49% на здание.
Для виллы есть три зарегистрированных права: аренда до 30 лет, узуфрукт и суперфиций. Каждое нужно зарегистрировать в день перехода прав. Что подойдёт, зависит от того, хотите ли вы продавать, передавать по наследству или просто жить.
| Способ | Что вы получаете | Главное ограничение |
|---|---|---|
| Зарегистрированная аренда | Право пользоваться землёй до 30 лет за срок | Защита, но не собственность; заранее оговорённое автоматическое продление недействительно |
| Суперфиций | Собственность на здание, которую можно передать по наследству | Вы владеете домом, но не землёй |
| Узуфрукт | Пользование имуществом пожизненно | Прекращается с вашей смертью |
| Квартира в кондо | Полная собственность на ваше имя | Иностранная квота 49% на здание; деньги должны прийти из-за границы |
| Имя тайского партнёра | Законный владелец — ваш партнёр | Деньги, которые вы вносите, по закону считаются подарком; прав собственности у вас нет |
| Номинальная компания | Тайская компания держит дом за вас | Незаконно; штрафы по Закону об иностранной деятельности — до трёх лет лишения свободы и до 1 000 000 бат |
Зарегистрированная в вашу пользу аренда или узуфрукт переживает расставание и обязывает нового владельца, отмечает Thaiger Legal, но ни то, ни другое не делает вас собственником. Покажите любую такую схему семейному юристу до перехода прав.
Бронирование и подписание. Депозит за бронирование обычно составляет 1–2% от цены. Дайте проверить договор купли-продажи тому, кто действует только в ваших интересах, до подписания.
Проверка объекта. Thaiger Legal перечисляет проверки: зарегистрированный владелец, ипотеки и обременения, разрешения на строительство и репутация застройщика. Проводите их до депозита, а не после.
Регистрация в день перехода прав. Вы приходите в земельное управление с документом на землю, документами продавца и подтверждением платежа. Какой бы способ вы ни выбрали, оформление должно быть зарегистрировано в день перехода прав.
Сбор за переход прав — 2% от официальной оценочной стоимости, распределение между покупателем и продавцом по договорённости, поэтому зафиксируйте его в договоре.
Ставка 0,01%, действующая с 1 июля 2026 по 30 июня 2027 года, — для граждан Таиланда, покупающих жильё до 7 млн бат. Иностранный покупатель платит полные 2%, сообщают Nation Thailand и Thaiger Legal.
Регистрация суперфиция или узуфрукта стоит 1% регистрационного сбора и 0,1% гербового сбора от стоимости права, по данным terms.law.
Продавец платит специальный налог на бизнес 3,3%, если продаёт в течение пяти лет после приобретения, или гербовый сбор 0,5% в остальных случаях, но не оба сразу. Это всё равно влияет на цену, о которой можно договориться.
Каждый пункт ниже дешевле исправить до того, как деньги ушли.
| Проверка | Что запросить | Кто это делает |
|---|---|---|
| Право на землю | Зарегистрированный владелец, ипотеки и обременения | Юрист, который действует только в ваших интересах |
| Разрешения | Разрешения на строительство и репутация застройщика | Юрист, который действует только в ваших интересах |
| Оформление | Аренда, узуфрукт или суперфиций составлены и зарегистрированы, а не просто подписаны | Ваш юрист, в земельном управлении |
| Продление | Продление записано как ваш опцион на регистрацию нового срока, с указанной арендной платой | Ваш юрист |
| Деньги | Для кондо: средства из-за границы в иностранной валюте, с формой FET от US$50 000 | Ваш банк |
| Договор | Расходы, даты платежей и распределение сбора 2% зафиксированы письменно | Ваш юрист |
Продление не автоматическое. Верховный суд (дело 4655/2566, 2023 год) признал недействительным предоплаченное обещание двух дополнительных 30-летних сроков в аренде на Пхукете, как резюмировала фирма Addleshaw Goddard в марте 2025 года. Считайте зарегистрированным сроком 30 лет.
Номинальные схемы — не короткий путь. Thaiger Legal сообщает, что с 1 января 2026 года контроль ужесточён по приказу Департамента развития бизнеса. Штрафы по Закону об иностранной деятельности достигают трёх лет лишения свободы и до 1 000 000 бат.
Взять кредит трудно. Thaiger Legal пишет, что большинство иностранцев платят наличными. Зарубежные банковские программы кредитуют в иностранной валюте примерно на 50–70% стоимости, а тайские кредиторы под залог — примерно на 50% стоимости, по ставкам около 8–12% и на короткие сроки.
Hush Villas — это четыре виллы «под ключ» с частными бассейнами на Ко Пангане, от $135 000, передача в первом квартале 2027 года. При подписании регистрируется и гарантируется 30-летняя аренда; дальнейшие сроки зависят от соглашения при продлении, и мы прямо говорим об этом в нашем разделе FAQ. Наша прогнозная доходность — около 15% чистой аренды в год; см. как это рассчитывается. По нашему договору аренды аренда переходит к наследникам покупателя, которые принимают её на существующих условиях.
Проверено 7 октября 2026 г.
Да, но не землю. Иностранец держит виллу через зарегистрированную аренду до 30 лет, узуфрукт или суперфиций на здание. Квартиру в кондо можно иметь в полную собственность в пределах иностранной квоты 49%.
Нет. Закон Таиланда запрещает иностранцам владеть землёй. Дому нужна аренда или другое зарегистрированное право на участок, а тайская компания с номинальными акционерами незаконна.
Сбор за переход прав — 2% от оценочной стоимости, распределение по договорённости, а депозит за бронирование обычно составляет 1–2% от цены. Регистрация суперфиция или узуфрукта добавляет 1% сбора и 0,1% гербового сбора, по данным terms.law.
Аренда действует не более 30 лет за срок. Продление требует новой регистрации, если землевладелец согласен; заранее оговорённое автоматическое продление признано недействительным по делу Верховного суда 4655/2566.
Можно, но деньги, которые вы вносите, по закону считаются подарком, а состоящие в браке покупатели подписывают заявление, что это личное имущество тайского супруга. Зарегистрированная аренда или узуфрукт вас защищает, а суперфиций может дать вам собственность на сам дом.
Thaiger Legal советует юриста, который действует только в ваших интересах: проверить договор, право на землю и день перехода прав, и отмечает, что любую проблему дешевле исправить до того, как деньги ушли.
Іноземець не може володіти землею ні на Панґані, ні деінде в Таїланді, але може володіти віллою. Законні способи, кроки від бронювання до дня переходу прав і витрати на кожному з них.
Маршрут визначають одне правило і одне число. Правило: іноземці не можуть володіти землею в Таїланді. Число: зареєстрована оренда триває не більш як 30 років за строк. Тому вілла на острові тримається на правах на ділянку, а обраний вами спосіб оформлення вирішує, що ви зможете продати, передати у спадок або втратити.
Володіння землею для іноземців закрите. Thaiger Legal каже прямо: землею володіти не можна, тож будинку потрібна оренда або інше зареєстроване право на ділянку, на якій він стоїть. Іноземець може володіти у повну власність лише квартирою в кондомініумі, у межах іноземної квоти 49% на будівлю.
Для вілли є три зареєстровані права: оренда до 30 років, узуфрукт і суперфіцій. Кожне треба зареєструвати в день переходу прав. Що підійде, залежить від того, чи хочете ви продавати, передавати у спадок або просто жити.
| Спосіб | Що ви отримуєте | Головне обмеження |
|---|---|---|
| Зареєстрована оренда | Право користуватися землею до 30 років за строк | Захист, але не власність; наперед обумовлене автоматичне продовження недійсне |
| Суперфіцій | Власність на будівлю, яку можна передати у спадок | Ви володієте будинком, але не землею |
| Узуфрукт | Користування майном довічно | Припиняється з вашою смертю |
| Квартира в кондо | Повна власність на ваше ім'я | Іноземна квота 49% на будівлю; гроші мають надійти з-за кордону |
| Ім'я тайського партнера | Законний власник — ваш партнер | Гроші, які ви вносите, за законом вважаються подарунком; прав власності у вас немає |
| Номінальна компанія | Тайська компанія тримає будинок замість вас | Незаконно; штрафи за Законом про іноземну діяльність — до трьох років позбавлення волі та до 1 000 000 батів |
Зареєстрована на вашу користь оренда чи узуфрукт переживає розлучення й зобов'язує нового власника, зазначає Thaiger Legal, але жодне з них не робить вас власником. Покажіть будь-яку таку схему сімейному юристу до переходу прав.
Бронювання та підписання. Депозит за бронювання зазвичай становить 1–2% від ціни. Дайте перевірити договір купівлі-продажу тому, хто діє лише у ваших інтересах, до підписання.
Перевірка об'єкта. Thaiger Legal перелічує перевірки: зареєстрований власник, іпотеки й обтяження, дозволи на будівництво та репутація забудовника. Проводьте їх до депозиту, а не після.
Реєстрація в день переходу прав. Ви приходите до земельного управління з документом на землю, документами продавця та підтвердженням платежу. Яким би способом ви не скористалися, оформлення має бути зареєстроване в день переходу прав.
Збір за перехід прав — 2% від офіційної оціночної вартості, розподіл між покупцем і продавцем за домовленістю, тому зафіксуйте його в договорі.
Ставка 0,01%, що діє з 1 липня 2026 до 30 червня 2027 року, — для громадян Таїланду, які купують житло до 7 млн батів. Іноземний покупець сплачує повні 2%, повідомляють Nation Thailand і Thaiger Legal.
Реєстрація суперфіцію чи узуфрукту коштує 1% реєстраційного збору та 0,1% гербового збору від вартості права, за даними terms.law.
Продавець сплачує спеціальний податок на бізнес 3,3%, якщо продає протягом п'яти років після придбання, або гербовий збір 0,5% в інших випадках, але не обидва одразу. Це все одно впливає на ціну, про яку можна домовитися.
Кожен пункт нижче дешевше виправити до того, як гроші пішли.
| Перевірка | Що запросити | Хто це робить |
|---|---|---|
| Право на землю | Зареєстрований власник, іпотеки та обтяження | Юрист, який діє лише у ваших інтересах |
| Дозволи | Дозволи на будівництво та репутація забудовника | Юрист, який діє лише у ваших інтересах |
| Оформлення | Оренда, узуфрукт чи суперфіцій складені й зареєстровані, а не просто підписані | Ваш юрист, у земельному управлінні |
| Продовження | Продовження записано як ваш опціон на реєстрацію нового строку, із зазначеною орендною платою | Ваш юрист |
| Гроші | Для кондо: кошти з-за кордону в іноземній валюті, з формою FET від US$50 000 | Ваш банк |
| Договір | Витрати, дати платежів і розподіл збору 2% зафіксовано письмово | Ваш юрист |
Продовження не автоматичне. Верховний суд (справа 4655/2566, 2023 рік) визнав недійсною передплачену обіцянку двох додаткових 30-річних строків в оренді на Пхукеті, як резюмувала фірма Addleshaw Goddard у березні 2025 року. Вважайте зареєстрованим строком 30 років.
Номінальні схеми — не короткий шлях. Thaiger Legal повідомляє, що з 1 січня 2026 року контроль посилено за наказом Департаменту розвитку бізнесу. Штрафи за Законом про іноземну діяльність сягають трьох років позбавлення волі та до 1 000 000 батів.
Взяти кредит важко. Thaiger Legal пише, що більшість іноземців платять готівкою. Закордонні банківські програми кредитують в іноземній валюті приблизно на 50–70% вартості, а тайські кредитори під заставу — приблизно на 50% вартості, за ставками близько 8–12% і на короткі строки.
Hush Villas — це чотири вілли «під ключ» з приватними басейнами на Ко Панґані, від $135 000, передача в першому кварталі 2027 року. Під час підписання реєструється й гарантується 30-річна оренда; подальші строки залежать від домовленості під час продовження, і ми прямо говоримо про це в нашому розділі FAQ. Наша прогнозна дохідність — близько 15% чистої оренди на рік; див. як це розраховується. За нашим договором оренди оренда переходить до спадкоємців покупця, які приймають її на чинних умовах.
Перевірено 7 жовтня 2026 р.
Так, але не землю. Іноземець тримає віллу через зареєстровану оренду до 30 років, узуфрукт або суперфіцій на будівлю. Квартиру в кондо можна мати у повну власність у межах іноземної квоти 49%.
Ні. Закон Таїланду забороняє іноземцям володіти землею. Будинку потрібна оренда чи інше зареєстроване право на ділянку, а тайська компанія з номінальними акціонерами незаконна.
Збір за перехід прав — 2% від оціночної вартості, розподіл за домовленістю, а депозит за бронювання зазвичай становить 1–2% від ціни. Реєстрація суперфіцію чи узуфрукту додає 1% збору та 0,1% гербового збору, за даними terms.law.
Оренда діє не більш як 30 років за строк. Продовження потребує нової реєстрації, якщо землевласник згоден; наперед обумовлене автоматичне продовження визнано недійсним у справі Верховного суду 4655/2566.
Можна, але гроші, які ви вносите, за законом вважаються подарунком, а покупці в шлюбі підписують заяву, що це особисте майно тайського подружжя. Зареєстрована оренда чи узуфрукт вас захищає, а суперфіцій може дати вам власність на сам будинок.
Thaiger Legal радить юриста, який діє лише у ваших інтересах: перевірити договір, право на землю та день переходу прав, і зазначає, що будь-яку проблему дешевше виправити до того, як гроші пішли.
Ein Ausländer kann weder auf Koh Phangan noch sonst irgendwo in Thailand Land besitzen, aber dennoch eine Villa halten. Hier sind die rechtlichen Wege, die Schritte von der Reservierung bis zum Übertragungstag und was jeder kostet.
Eine Regel und eine Zahl bestimmen den Weg. Die Regel: Ausländer können in Thailand kein Land besitzen. Die Zahl: Eine eingetragene Pacht läuft höchstens 30 Jahre pro Laufzeit. Eine Villa auf der Insel wird daher über Rechte am Grundstück gehalten, und die Konstruktion, die Sie wählen, entscheidet darüber, was Sie verkaufen, vererben oder verlieren können.
Landbesitz ist für Ausländer ausgeschlossen. Thaiger Legal sagt es deutlich: Sie können kein Land besitzen, ein Haus braucht also eine Pacht oder ein anderes eingetragenes Recht am Grundstück, auf dem es steht. Was ein Ausländer als Volleigentum halten kann, ist eine Wohnung in einem Condominium, innerhalb einer Ausländerquote von 49% pro Gebäude.
Für eine Villa hat der rechtliche Werkzeugkasten drei eingetragene Rechte: eine Pacht von bis zu 30 Jahren, einen Nießbrauch und ein Überbaurecht. Jedes muss am Übertragungstag eingetragen werden. Welches passt, hängt davon ab, ob Sie verkaufen, vererben oder einfach dort wohnen wollen.
| Weg | Was Sie bekommen | Wichtigste Grenze |
|---|---|---|
| Eingetragene Pacht | Das Recht, das Land bis zu 30 Jahre pro Laufzeit zu nutzen | Schutz, nicht Eigentum; eine im Voraus vereinbarte automatische Verlängerung ist nichtig |
| Überbaurecht | Eigentum am Gebäude, das vererbt werden kann | Sie besitzen das Haus, nicht das Land |
| Nießbrauch | Nutzung der Immobilie auf Lebenszeit | Endet mit Ihrem Tod |
| Condo-Einheit | Volleigentum auf Ihren Namen | 49-%-Ausländerquote pro Gebäude; das Geld muss aus dem Ausland kommen |
| Name des thailändischen Partners | Ihr Partner ist der rechtliche Eigentümer | Geld, das Sie einbringen, gilt rechtlich als Schenkung; Sie haben keinen Eigentumsanspruch |
| Nominee-Gesellschaft | Eine thailändische Gesellschaft hält das Haus für Sie | Illegal; Strafen nach dem Foreign Business Act reichen bis zu drei Jahren Haft und 1.000.000 Baht Geldstrafe |
Eine zu Ihren Gunsten eingetragene Pacht oder ein Nießbrauch übersteht eine Trennung und bindet einen neuen Eigentümer, so Thaiger Legal, aber keines von beiden macht Sie zum Eigentümer. Legen Sie jede solche Regelung vor der Übertragung einem Familienanwalt vor.
Reservieren und unterschreiben. Eine Reservierungsanzahlung beträgt typischerweise 1% bis 2% des Preises. Lassen Sie den Kaufvertrag vor der Unterschrift von jemandem prüfen, der ausschließlich für Sie handelt.
Das Objekt prüfen. Thaiger Legal nennt die Prüfpunkte: den eingetragenen Eigentümer, Hypotheken und Belastungen, Baugenehmigungen und die Bilanz des Bauträgers. Führen Sie sie vor der Anzahlung durch, nicht danach.
Am Übertragungstag eintragen. Sie erscheinen im Landamt mit der Eigentumsurkunde, den Unterlagen des Verkäufers und Ihrem Zahlungsnachweis. Welchen Weg Sie auch nutzen: Die Konstruktion muss am Übertragungstag eingetragen werden.
Die Übertragungsgebühr beträgt 2% des amtlichen Schätzwerts, aufgeteilt zwischen Käufer und Verkäufer nach Verhandlung – legen Sie die Aufteilung also im Vertrag fest.
Der Satz von 0,01%, der vom 1. Juli 2026 bis zum 30. Juni 2027 gilt, ist für thailändische Staatsangehörige beim Kauf von Häusern bis 7 Mio. Baht. Ein ausländischer Käufer zahlt die vollen 2%, berichten Nation Thailand und Thaiger Legal.
Die Eintragung eines Überbaurechts oder Nießbrauchs kostet 1% Eintragungsgebühr und 0,1% Stempelsteuer auf den Wert des Rechts, laut terms.law.
Der Verkäufer zahlt die spezielle Gewerbesteuer von 3,3%, wenn die Immobilie innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb verkauft wird, sonst eine Stempelsteuer von 0,5%, nie beides. Das prägt dennoch den Preis, den Sie aushandeln können.
Jeden Punkt unten korrigiert man billiger, bevor das Geld fließt.
| Prüfung | Was Sie verlangen sollten | Wer es erledigen sollte |
|---|---|---|
| Rechtstitel | Der eingetragene Eigentümer, Hypotheken und Belastungen | Ein Anwalt, der ausschließlich für Sie handelt |
| Genehmigungen | Baugenehmigungen und die Bilanz des Bauträgers | Ein Anwalt, der ausschließlich für Sie handelt |
| Konstruktion | Pacht, Nießbrauch oder Überbaurecht aufgesetzt und eingetragen, nicht nur unterschrieben | Ihr Anwalt, im Landamt |
| Verlängerung | Verlängerung als Ihre Option zur Eintragung einer neuen Laufzeit formuliert, mit angegebener Pacht | Ihr Anwalt |
| Geld | Für ein Condo: Mittel aus dem Ausland in Fremdwährung, mit FET-Formular ab US$50.000 | Ihre Bank |
| Vertrag | Kosten, Zahlungstermine und die Aufteilung der Übertragungsgebühr von 2% schriftlich festgelegt | Ihr Anwalt |
Die Verlängerung ist nicht automatisch. Der Oberste Gerichtshof (Fall 4655/2566, 2023) erklärte ein vorausbezahltes Versprechen zweier weiterer 30-Jahres-Laufzeiten in einer Pacht auf Phuket für nichtig, wie Addleshaw Goddard im März 2025 zusammenfasste. Betrachten Sie 30 Jahre als die eingetragene Laufzeit.
Nominee-Konstruktionen sind keine Abkürzung. Thaiger Legal berichtet, dass die Durchsetzung seit dem 1. Januar 2026 auf Anordnung des Department of Business Development verschärft wurde. Strafen nach dem Foreign Business Act reichen bis zu drei Jahren Haft und Geldstrafen von bis zu 1.000.000 Baht.
Kreditaufnahme ist schwer. Thaiger Legal sagt, die meisten ausländischen Käufer zahlen bar. Offshore-Bankprogramme verleihen Fremdwährung zu etwa 50% bis 70% des Werts, und in Thailand ansässige besicherte Kreditgeber etwa 50% des Werts zu Zinssätzen um 8% bis 12% bei kurzen Laufzeiten.
Hush Villas sind vier schlüsselfertige Villen mit privatem Pool auf Koh Phangan, ab $135.000, Übergabe im ersten Quartal 2027. Bei der Unterzeichnung eingetragen und garantiert ist die 30-jährige Pacht; weitere Laufzeiten hängen von der Vereinbarung bei der Verlängerung ab, und das sagen wir offen in unseren FAQ. Unsere Prognose liegt bei etwa 15% Nettomietrendite pro Jahr; siehe wie sie berechnet wird. Nach unserem Pachtvertrag geht die Pacht auf die Erben des Käufers über, die sie zu den bestehenden Bedingungen übernehmen.
Geprüft 7. Oktober 2026
Ja, aber nicht das Land. Ein Ausländer hält eine Villa über eine eingetragene Pacht von bis zu 30 Jahren, einen Nießbrauch oder ein Überbaurecht am Gebäude. Eine Condo-Einheit kann innerhalb einer Ausländerquote von 49% als Volleigentum gehalten werden.
Nein. Das thailändische Recht untersagt Ausländern den Landbesitz. Ein Haus braucht eine Pacht oder ein anderes eingetragenes Recht am Grundstück, und eine thailändische Gesellschaft mit Nominee-Gesellschaftern ist illegal.
Die Übertragungsgebühr beträgt 2% des Schätzwerts, aufgeteilt nach Verhandlung, und eine Reservierungsanzahlung beträgt typischerweise 1% bis 2% des Preises. Die Eintragung eines Überbaurechts oder Nießbrauchs kommt laut terms.law mit 1% Gebühr und 0,1% Stempelsteuer hinzu.
Eine Pacht läuft höchstens 30 Jahre pro Laufzeit. Eine Verlängerung erfordert eine neue Eintragung, wenn der Grundeigentümer zustimmt; eine im Voraus vereinbarte automatische Verlängerung wurde im Fall 4655/2566 des Obersten Gerichtshofs für nichtig erklärt.
Sie können, aber Geld, das Sie einbringen, gilt rechtlich als Schenkung, und verheiratete Käufer unterschreiben eine Erklärung, es sei persönliches Vermögen des thailändischen Ehepartners. Eine eingetragene Pacht oder ein Nießbrauch schützt Sie, und ein Überbaurecht kann Ihnen das Eigentum am Haus selbst geben.
Thaiger Legal rät zu einem Anwalt, der nur für Sie handelt, um den Vertrag zu prüfen, den Rechtstitel zu recherchieren und den Übertragungstag zu kontrollieren, und sagt, jedes Problem lasse sich billiger beheben, bevor das Geld fließt.
Un étranger ne peut pas posséder de terrain à Koh Phangan ni ailleurs en Thaïlande, mais il peut détenir une villa. Voici les voies légales, les étapes de la réservation au jour du transfert et ce que coûte chacune.
Une règle et un chiffre fixent la voie. La règle : les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain en Thaïlande. Le chiffre : un bail enregistré dure au plus 30 ans par durée. Une villa sur l'île est donc détenue via des droits sur la parcelle, et les documents que vous choisissez décident de ce que vous pourrez vendre, léguer ou perdre.
La propriété foncière est fermée aux étrangers. Thaiger Legal le dit clairement : vous ne pouvez pas posséder de terrain, donc une maison exige un bail ou un autre droit enregistré sur la parcelle où elle se trouve. Ce qu'un étranger peut détenir en pleine propriété, c'est un lot en copropriété, dans un quota étranger de 49 % par immeuble.
Pour une villa, la boîte à outils juridique compte trois droits enregistrés : un bail jusqu'à 30 ans, un usufruit et un droit de superficie. Chacun doit être enregistré le jour du transfert. Le bon choix dépend de ce que vous voulez : vendre, léguer ou simplement y vivre.
| Voie | Ce que vous obtenez | Principale limite |
|---|---|---|
| Bail enregistré | Le droit d'utiliser le terrain jusqu'à 30 ans par durée | Protection, pas propriété ; un renouvellement automatique convenu d'avance est nul |
| Droit de superficie | La propriété du bâtiment, transmissible par héritage | Vous possédez la maison, pas le terrain |
| Usufruit | L'usage du bien à vie | S'éteint à votre décès |
| Lot en condo | Pleine propriété à votre nom | Quota étranger de 49 % par immeuble ; l'argent doit venir de l'étranger |
| Nom du partenaire thaïlandais | Votre partenaire est le propriétaire légal | L'argent que vous apportez est légalement une donation ; vous n'avez aucun droit de propriété |
| Société prête-nom | Une société thaïlandaise détient le bien pour vous | Illégal ; les sanctions du Foreign Business Act atteignent trois ans de prison et 1 000 000 de bahts d'amende |
Un bail ou un usufruit enregistré en votre faveur survit à une séparation et lie un nouveau propriétaire, note Thaiger Legal, mais ni l'un ni l'autre ne fait de vous le propriétaire. Soumettez tout arrangement de ce genre à un avocat en droit de la famille avant le transfert.
Réserver et signer. Un acompte de réservation représente en général 1 à 2 % du prix. Faites relire le contrat de vente par quelqu'un qui n'agit que pour vous avant de signer.
Vérifier le bien. Thaiger Legal énumère les contrôles : le propriétaire enregistré, les hypothèques et charges, les permis de construire et le dossier du promoteur. Faites-les avant l'acompte, pas après.
Enregistrer le jour du transfert. Vous vous rendez au bureau foncier avec le titre de propriété, les documents du vendeur et votre justificatif de paiement. Quelle que soit la voie, la structure doit être enregistrée le jour du transfert.
Les frais de transfert sont de 2 % de la valeur estimée officielle, répartis entre acheteur et vendeur par négociation : fixez donc la répartition au contrat.
Le taux de 0,01 % en vigueur du 1er juillet 2026 au 30 juin 2027 concerne les citoyens thaïlandais achetant des logements jusqu'à 7 millions de bahts. Un acheteur étranger paie les 2 % complets, selon Nation Thailand et Thaiger Legal.
L'enregistrement d'un droit de superficie ou d'un usufruit coûte 1 % de frais d'enregistrement et 0,1 % de droit de timbre sur la valeur du droit, selon terms.law.
Le vendeur paie une taxe professionnelle spécifique de 3,3 % si le bien est vendu moins de cinq ans après son acquisition, ou un droit de timbre de 0,5 % sinon, jamais les deux. Cela pèse quand même sur le prix négociable.
Chaque point ci-dessous se corrige à moindre coût avant que l'argent ne bouge.
| Vérification | Ce qu'il faut demander | Qui s'en charge |
|---|---|---|
| Titre | Le propriétaire enregistré, les hypothèques et charges | Un avocat qui n'agit que pour vous |
| Permis | Les permis de construire et le dossier du promoteur | Un avocat qui n'agit que pour vous |
| Structure | Le bail, l'usufruit ou le droit de superficie rédigé et enregistré, pas seulement signé | Votre avocat, au bureau foncier |
| Renouvellement | Renouvellement rédigé comme votre option d'enregistrer une nouvelle durée, avec le loyer indiqué | Votre avocat |
| Argent | Pour un condo : fonds de l'étranger en devise étrangère, avec le formulaire FET à partir de 50 000 US$ | Votre banque |
| Contrat | Frais, dates de paiement et répartition des 2 % de frais de transfert fixés par écrit | Votre avocat |
Le renouvellement n'est pas automatique. La Cour suprême (affaire 4655/2566, 2023) a annulé une promesse prépayée de deux durées supplémentaires de 30 ans dans un bail à Phuket, comme l'a résumé Addleshaw Goddard en mars 2025. Considérez 30 ans comme la durée enregistrée.
Les montages de prête-noms ne sont pas un raccourci. Thaiger Legal indique que l'application s'est durcie depuis le 1er janvier 2026 par ordre du Département du développement des affaires. Les sanctions du Foreign Business Act atteignent trois ans de prison et des amendes jusqu'à 1 000 000 de bahts.
Emprunter est difficile. Thaiger Legal indique que la plupart des acheteurs étrangers paient comptant. Des programmes bancaires offshore prêtent en devise étrangère à environ 50 à 70 % de la valeur, et des prêteurs garantis établis en Thaïlande environ 50 % de la valeur, à des taux proches de 8 à 12 % sur de courtes durées.
Hush Villas propose quatre villas clés en main avec piscine privée à Koh Phangan, à partir de 135 000 $, livraison au premier trimestre 2027. Ce qui est enregistré et garanti à la signature, c'est le bail de 30 ans ; les durées suivantes dépendent d'un accord au renouvellement, et nous le disons dans notre FAQ. Notre projection est d'environ 15 % de rendement locatif net par an ; voir comment il est calculé. Selon notre contrat de bail, le bail passe aux héritiers de l'acheteur, qui le reprennent aux conditions existantes.
Vérifié le 7 octobre 2026
Oui, mais pas le terrain. Un étranger détient une villa via un bail enregistré jusqu'à 30 ans, un usufruit ou un droit de superficie sur le bâtiment. Un lot en condo peut être détenu en pleine propriété dans un quota étranger de 49 %.
Non. La loi thaïlandaise interdit aux étrangers de posséder la terre. Une maison exige un bail ou un autre droit enregistré sur la parcelle, et une société thaïlandaise à actionnaires prête-noms est illégale.
Les frais de transfert sont de 2 % de la valeur estimée, répartis par négociation, et un acompte de réservation représente en général 1 à 2 % du prix. L'enregistrement d'un droit de superficie ou d'un usufruit ajoute 1 % de frais et 0,1 % de droit de timbre, selon terms.law.
Un bail dure au plus 30 ans par durée. Le renouvellement exige un nouvel enregistrement si le propriétaire du terrain accepte ; un renouvellement automatique convenu d'avance a été jugé nul dans l'affaire 4655/2566 de la Cour suprême.
Vous le pouvez, mais l'argent que vous apportez est légalement une donation, et les acheteurs mariés signent une déclaration selon laquelle il s'agit d'un bien propre du conjoint thaïlandais. Un bail ou un usufruit enregistré vous protège, et un droit de superficie peut vous donner la propriété de la maison elle-même.
Thaiger Legal conseille un avocat qui n'agit que pour vous afin de relire le contrat, vérifier le titre et contrôler le jour du transfert, et précise que tout problème se règle à moindre coût avant que l'argent ne bouge.
Un extranjero no puede poseer terrenos en Koh Phangan ni en ningún otro lugar de Tailandia, pero sí puede tener una villa. Estas son las vías legales, los pasos desde la reserva hasta el día de la transferencia y lo que cuesta cada una.
Una regla y una cifra marcan la vía. La regla: los extranjeros no pueden poseer terrenos en Tailandia. La cifra: un arrendamiento inscrito dura como máximo 30 años por plazo. Una villa en la isla se tiene, por tanto, mediante derechos sobre la parcela, y los documentos que elija deciden lo que podrá vender, heredar o perder.
La propiedad de la tierra está cerrada a los extranjeros. Thaiger Legal lo dice claro: no se puede poseer terreno, así que una casa necesita un arrendamiento u otro derecho inscrito sobre la parcela en que se asienta. Lo que un extranjero puede tener en propiedad plena es una unidad de condominio, dentro de una cuota extranjera del 49% por edificio.
Para una villa, la caja de herramientas jurídica tiene tres derechos inscritos: un arrendamiento de hasta 30 años, un usufructo y un derecho de superficie. Cada uno debe inscribirse el día de la transferencia. Cuál encaja depende de si quiere vender, heredar o simplemente vivir allí.
| Vía | Qué obtiene | Límite principal |
|---|---|---|
| Arrendamiento inscrito | El derecho a usar el terreno hasta 30 años por plazo | Protección, no propiedad; una renovación automática pactada de antemano es nula |
| Derecho de superficie | Propiedad del edificio, que se puede heredar | Usted posee la casa, no el terreno |
| Usufructo | Uso del inmueble de por vida | Termina con su muerte |
| Unidad de condo | Propiedad plena a su nombre | Cuota extranjera del 49% por edificio; el dinero debe venir del extranjero |
| Nombre de la pareja tailandesa | Su pareja es la propietaria legal | El dinero que aporta es legalmente una donación; no tiene derecho de propiedad |
| Sociedad testaferro | Una sociedad tailandesa tiene la vivienda por usted | Ilegal; las sanciones de la Foreign Business Act llegan a tres años de prisión y 1.000.000 de bahts de multa |
Un arrendamiento o usufructo inscrito a su favor sobrevive a una ruptura y obliga a un nuevo propietario, señala Thaiger Legal, pero ninguno le hace propietario. Presente cualquier acuerdo de este tipo a un abogado de familia antes de la transferencia.
Reservar y firmar. Un depósito de reserva suele ser del 1% al 2% del precio. Haga revisar el contrato de compraventa por alguien que actúe solo para usted antes de firmar.
Comprobar la propiedad. Thaiger Legal enumera las comprobaciones: el propietario registrado, hipotecas y cargas, licencias de obra y el historial del promotor. Hágalas antes del depósito, no después.
Inscribir el día de la transferencia. Acude a la oficina del catastro con el título, los documentos del vendedor y su justificante de pago. Sea cual sea la vía, la estructura debe inscribirse el día de la transferencia.
La tasa de transferencia es del 2% del valor tasado oficial, repartida entre comprador y vendedor por negociación, así que fije el reparto en el contrato.
El tipo del 0,01% vigente del 1 de julio de 2026 al 30 de junio de 2027 es para ciudadanos tailandeses que compran viviendas de hasta 7 millones de bahts. Un comprador extranjero paga el 2% completo, según Nation Thailand y Thaiger Legal.
Inscribir un derecho de superficie o un usufructo cuesta un 1% de tasa de registro y un 0,1% de timbre sobre el valor del derecho, según terms.law.
El vendedor paga un impuesto específico a los negocios del 3,3% si vende en menos de cinco años desde la adquisición, o un timbre del 0,5% en otro caso, nunca ambos. Aun así condiciona el precio que puede negociar.
Cada punto de abajo es más barato de corregir antes de que se mueva el dinero.
| Comprobación | Qué pedir | Quién debe hacerlo |
|---|---|---|
| Título | El propietario registrado, hipotecas y cargas | Un abogado que actúe solo para usted |
| Licencias | Licencias de obra y el historial del promotor | Un abogado que actúe solo para usted |
| Estructura | El arrendamiento, usufructo o derecho de superficie redactado e inscrito, no solo firmado | Su abogado, en la oficina del catastro |
| Renovación | Renovación redactada como su opción de inscribir un nuevo plazo, con la renta indicada | Su abogado |
| Dinero | Para un condo: fondos del extranjero en divisa extranjera, con el formulario FET desde US$50.000 | Su banco |
| Contrato | Costes, fechas de pago y reparto de la tasa de transferencia del 2% fijados por escrito | Su abogado |
La renovación no es automática. El Tribunal Supremo (caso 4655/2566, 2023) declaró nula una promesa prepagada de dos plazos adicionales de 30 años en un arrendamiento de Phuket, según resumió Addleshaw Goddard en marzo de 2025. Considere 30 años como el plazo inscrito.
Los esquemas de testaferro no son un atajo. Thaiger Legal informa de que la aplicación se endureció desde el 1 de enero de 2026 por orden del Departamento de Desarrollo de Negocios. Las sanciones de la Foreign Business Act llegan a tres años de prisión y multas de hasta 1.000.000 de bahts.
Endeudarse es difícil. Thaiger Legal dice que la mayoría de los compradores extranjeros paga al contado. Los programas bancarios offshore prestan divisa extranjera a cerca del 50% al 70% del valor, y los prestamistas con garantía radicados en Tailandia en torno al 50% del valor, con tipos cercanos al 8% al 12% y plazos cortos.
Hush Villas son cuatro villas llave en mano con piscina privada en Koh Phangan, desde $135.000, entrega en el primer trimestre de 2027. Lo que se inscribe y garantiza al firmar es el arrendamiento de 30 años; los plazos posteriores dependen de un acuerdo en la renovación, y lo decimos en nuestra FAQ. Nuestra proyección es de alrededor del 15% de rentabilidad neta de alquiler al año; vea cómo se calcula. Según nuestro contrato de arrendamiento, el arrendamiento pasa a los herederos del comprador, que lo asumen en sus condiciones actuales.
Verificado el 7 de octubre de 2026
Sí, pero no el terreno. Un extranjero tiene una villa mediante un arrendamiento inscrito de hasta 30 años, un usufructo o un derecho de superficie sobre el edificio. Una unidad de condo puede tenerse en propiedad plena dentro de una cuota extranjera del 49%.
No. La ley tailandesa impide a los extranjeros poseer terrenos. Una casa necesita un arrendamiento u otro derecho inscrito sobre la parcela, y una sociedad tailandesa con socios testaferros es ilegal.
La tasa de transferencia es del 2% del valor tasado, repartida por negociación, y un depósito de reserva suele ser del 1% al 2% del precio. Inscribir un derecho de superficie o un usufructo añade un 1% de tasa y un 0,1% de timbre, según terms.law.
Un arrendamiento dura como máximo 30 años por plazo. La renovación exige una nueva inscripción si el propietario del terreno está de acuerdo; una renovación automática pactada de antemano fue declarada nula en el caso 4655/2566 del Tribunal Supremo.
Puede, pero el dinero que aporta es legalmente una donación, y los compradores casados firman una declaración de que es patrimonio personal del cónyuge tailandés. Un arrendamiento o usufructo inscrito le protege, y un derecho de superficie puede darle la propiedad de la propia casa.
Thaiger Legal aconseja un abogado que actúe solo para usted para revisar el contrato, buscar el título y comprobar el día de la transferencia, y dice que cualquier problema es más barato de corregir antes de que se mueva el dinero.
外国人在帕岸岛乃至泰国任何地方都不能拥有土地，但仍可持有别墅。以下是法律途径、从预订到过户日的步骤，以及各自的费用。
一条规则和一个数字决定了途径。规则：外国人不能在泰国拥有土地。数字：登记的租约每期最长30年。因此岛上的别墅是通过对地块的权利持有的，您选择的文件结构决定了您能出售、继承或失去什么。
外国人不能拥有土地。Thaiger Legal说得很直接：您不能拥有土地，所以房屋需要租约或对其所在地块的其他登记权利。外国人能以永久产权持有的，是公寓楼中的一套单位，限于每栋楼49%的外国配额。
对别墅而言，法律工具箱里有三种登记权利：最长30年的租约、用益权和地上权。每一种都必须在过户当天登记。哪一种合适，取决于您想出售、继承，还是只是居住。
| 途径 | 您得到什么 | 主要限制 |
|---|---|---|
| 登记租约 | 每期最长30年使用土地的权利 | 是保护而非所有权；事先约定的自动续租无效 |
| 地上权 | 对建筑物的所有权，可继承 | 您拥有房屋，但不拥有土地 |
| 用益权 | 终身使用该不动产 | 随您去世而终止 |
| 公寓单位 | 以您名义的永久产权 | 每栋楼49%的外国配额；资金必须来自境外 |
| 泰国伴侣的名字 | 您的伴侣是法定所有人 | 您出的钱在法律上是赠与；您没有所有权主张 |
| 名义持股公司 | 泰国公司替您持有房屋 | 非法；《外商经营法》的处罚最高三年监禁和1,000,000泰铢罚款 |
Thaiger Legal指出，以您为受益人登记的租约或用益权在分手后仍然有效并约束新所有人，但两者都不会让您成为所有人。过户前请把任何此类安排交给家事律师审阅。
预订并签约。预订定金通常为价格的1%至2%。签约前请让只为您服务的人审阅买卖合同。
核查房产。Thaiger Legal列出了尽职调查：登记所有人、抵押和产权负担、建筑许可以及开发商的记录。请在支付定金前进行，而不是之后。
在过户日登记。您带着地契、卖家的文件和付款凭证前往土地局。无论采用哪种途径，该结构都必须在过户当天登记。
过户费为官方评估价值的2%，由买卖双方谈判分摊，因此请在合同中固定分摊方式。
2026年7月1日至2027年6月30日适用的0.01%税率，仅适用于购买不超过700万泰铢住宅的泰国公民。据Nation Thailand和Thaiger Legal，外国买家须缴纳完整的2%。
据terms.law，登记地上权或用益权需按该权利价值缴纳1%的登记费和0.1%的印花税。
若房产在取得后五年内出售，卖家缴纳3.3%的特别营业税，否则缴纳0.5%的印花税，两者不会同时适用。这仍会影响您能谈到的价格。
下面每一项在钱款发生转移之前纠正都更便宜。
| 核查项 | 要求提供什么 | 由谁来做 |
|---|---|---|
| 产权 | 登记所有人、抵押和产权负担 | 只为您服务的律师 |
| 许可 | 建筑许可和开发商的记录 | 只为您服务的律师 |
| 结构 | 租约、用益权或地上权已起草并登记，而不只是签署 | 您的律师，在土地局 |
| 续期 | 续期写成您登记新期限的选择权，并写明租金 | 您的律师 |
| 资金 | 公寓：以外币从境外汇入的资金，附$50,000及以上的FET表格 | 您的银行 |
| 合同 | 费用、付款日期和2%过户费的分摊以书面固定 | 您的律师 |
续租不是自动的。最高法院（案号4655/2566，2023年）认定普吉岛一份租约中预付的再续两期30年的承诺无效，Addleshaw Goddard于2025年3月作了归纳。请把30年视为登记期限。
名义持股方案不是捷径。Thaiger Legal报告称，自2026年1月1日起，依商业发展厅的命令执法趋严。《外商经营法》的处罚最高可达三年监禁和1,000,000泰铢罚款。
贷款很难。Thaiger Legal称大多数外国买家支付现金。离岸银行项目以外币放贷，约为价值的50%至70%；泰国本地有抵押的放贷人约为价值的50%，利率约8%至12%，期限较短。
Hush Villas是帕岸岛上四栋带私人泳池的交钥匙别墅，起价$135,000，2027年第一季度交付。签约时登记并保证的是30年租约；后续期限取决于续期时的协议，我们在常见问题中如实说明。我们的预测是每年约15%的净租金收益；见计算方式。 根据我们的租赁协议，租约由买家的继承人承继，并按现有条款继续履行。
核查日期 2026年10月7日
能，但不包括土地。外国人通过最长30年的登记租约、用益权或对建筑物的地上权持有别墅。公寓单位可在49%的外国配额内以永久产权持有。
不能。泰国法律禁止外国人拥有土地。房屋需要租约或对地块的其他登记权利，而带有名义股东的泰国公司是非法的。
过户费为评估价值的2%，分摊由谈判决定，预订定金通常为价格的1%至2%。据terms.law，登记地上权或用益权另加1%的费用和0.1%的印花税。
租约每期最长30年。续租需要在土地所有人同意时重新登记；事先约定的自动续租在最高法院案号4655/2566中被认定无效。
可以，但您出的钱在法律上是赠与，已婚买家要签署声明，承认这是泰国配偶的个人财产。登记的租约或用益权能保护您，地上权则可以让您拥有房屋本身。
Thaiger Legal建议聘请只为您服务的律师来审阅合同、查询产权并核对过户日，并称任何问题在钱款发生转移之前纠正都更便宜。
ชาวต่างชาติถือครองที่ดินบนเกาะพะงันหรือที่ใดในไทยไม่ได้ แต่ยังถือวิลล่าได้ นี่คือช่องทางตามกฎหมาย ขั้นตอนจากการจองถึงวันโอน และค่าใช้จ่ายของแต่ละช่องทาง
กฎหนึ่งข้อและตัวเลขหนึ่งตัวกำหนดเส้นทาง กฎคือ ชาวต่างชาติถือครองที่ดินในไทยไม่ได้ ตัวเลขคือ สัญญาเช่าที่จดทะเบียนยาวได้ไม่เกิน 30 ปีต่อรอบ วิลล่าบนเกาะจึงถือผ่านสิทธิในแปลงที่ดิน และเอกสารที่คุณเลือกกำหนดว่าคุณขาย ส่งต่อเป็นมรดก หรือสูญเสียอะไรได้บ้าง
การถือครองที่ดินปิดสำหรับชาวต่างชาติ Thaiger Legal ระบุตรง ๆ ว่า ถือครองที่ดินไม่ได้ ดังนั้นบ้านต้องมีสัญญาเช่าหรือสิทธิที่จดทะเบียนอื่นในแปลงที่ดินที่บ้านตั้งอยู่ สิ่งที่ชาวต่างชาติถือครองเป็นกรรมสิทธิ์เต็มได้คือห้องชุดในอาคารชุด ภายในโควตาต่างชาติ 49% ต่ออาคาร
สำหรับวิลล่า กล่องเครื่องมือทางกฎหมายมีสิทธิที่จดทะเบียนได้สามอย่าง: สัญญาเช่าไม่เกิน 30 ปี สิทธิเก็บกิน และสิทธิเหนือพื้นดิน แต่ละอย่างต้องจดทะเบียนในวันโอน อย่างไหนเหมาะขึ้นอยู่กับว่าคุณต้องการขาย ส่งต่อเป็นมรดก หรือแค่อยู่อาศัย
| ช่องทาง | สิ่งที่คุณได้รับ | ข้อจำกัดหลัก |
|---|---|---|
| สัญญาเช่าที่จดทะเบียน | สิทธิใช้ที่ดินได้ถึง 30 ปีต่อรอบ | เป็นการคุ้มครอง ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ การต่ออายุอัตโนมัติที่ตกลงล่วงหน้าเป็นโมฆะ |
| สิทธิเหนือพื้นดิน | กรรมสิทธิ์ในตัวอาคาร ส่งต่อเป็นมรดกได้ | คุณเป็นเจ้าของบ้าน ไม่ใช่ที่ดิน |
| สิทธิเก็บกิน | ใช้ทรัพย์สินได้ตลอดชีวิต | สิ้นสุดเมื่อคุณเสียชีวิต |
| ห้องชุดคอนโด | กรรมสิทธิ์เต็มในนามคุณ | โควตาต่างชาติ 49% ต่ออาคาร เงินต้องมาจากต่างประเทศ |
| ในนามคู่ครองชาวไทย | คู่ครองของคุณเป็นเจ้าของตามกฎหมาย | เงินที่คุณให้ถือเป็นการให้โดยเสน่หาตามกฎหมาย คุณไม่มีสิทธิอ้างกรรมสิทธิ์ |
| บริษัทนอมินี | บริษัทไทยถือบ้านแทนคุณ | ผิดกฎหมาย โทษตามพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวสูงสุดจำคุกสามปีและปรับ 1,000,000 บาท |
สัญญาเช่าหรือสิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนให้คุณยังคงอยู่หลังเลิกราและผูกพันเจ้าของใหม่ Thaiger Legal ระบุ แต่ทั้งสองอย่างไม่ทำให้คุณเป็นเจ้าของ นำข้อตกลงใดก็ตามไปให้ทนายความด้านครอบครัวดูก่อนวันโอน
จองและเซ็นสัญญา เงินมัดจำการจองมักอยู่ที่ 1% ถึง 2% ของราคา ให้ผู้ที่ทำงานให้คุณฝ่ายเดียวตรวจสัญญาซื้อขายก่อนเซ็น
ตรวจสอบทรัพย์สิน Thaiger Legal ระบุรายการตรวจสอบ: เจ้าของที่จดทะเบียน การจำนองและภาระผูกพัน ใบอนุญาตก่อสร้าง และประวัติของผู้พัฒนา ทำก่อนจ่ายมัดจำ ไม่ใช่หลังจากนั้น
จดทะเบียนในวันโอน คุณไปที่สำนักงานที่ดินพร้อมโฉนด เอกสารของผู้ขาย และหลักฐานการชำระเงิน ไม่ว่าจะใช้ช่องทางใด โครงสร้างต้องจดทะเบียนในวันโอน
ค่าธรรมเนียมการโอนคือ 2% ของมูลค่าประเมินอย่างเป็นทางการ แบ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายตามการเจรจา จึงควรกำหนดสัดส่วนในสัญญา
อัตรา 0.01% ที่ใช้ตั้งแต่ 1 กรกฎาคม 2026 ถึง 30 มิถุนายน 2027 สำหรับพลเมืองไทยที่ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ผู้ซื้อต่างชาติชำระเต็ม 2% ตามรายงานของ Nation Thailand และ Thaiger Legal
การจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินหรือสิทธิเก็บกินมีค่าธรรมเนียมจดทะเบียน 1% และอากรแสตมป์ 0.1% ของมูลค่าสิทธิ ตาม terms.law
ผู้ขายชำระภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หากขายภายในห้าปีนับจากวันได้มา หรืออากรแสตมป์ 0.5% ในกรณีอื่น ไม่ใช่ทั้งสองอย่าง ซึ่งยังกระทบราคาที่คุณต่อรองได้
ทุกข้อด้านล่างแก้ไขได้ถูกกว่าก่อนที่เงินจะเคลื่อนไหว
| รายการตรวจ | สิ่งที่ควรขอ | ใครควรทำ |
|---|---|---|
| กรรมสิทธิ์ | เจ้าของที่จดทะเบียน การจำนองและภาระผูกพัน | ทนายความที่ทำงานให้คุณฝ่ายเดียว |
| ใบอนุญาต | ใบอนุญาตก่อสร้างและประวัติของผู้พัฒนา | ทนายความที่ทำงานให้คุณฝ่ายเดียว |
| โครงสร้าง | สัญญาเช่า สิทธิเก็บกิน หรือสิทธิเหนือพื้นดินที่ร่างและจดทะเบียนแล้ว ไม่ใช่แค่เซ็นชื่อ | ทนายความของคุณ ที่สำนักงานที่ดิน |
| การต่ออายุ | การต่ออายุเขียนเป็นสิทธิเลือกของคุณในการจดทะเบียนระยะเวลาใหม่ พร้อมระบุค่าเช่า | ทนายความของคุณ |
| เงิน | สำหรับคอนโด: เงินทุนจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ พร้อมแบบฟอร์ม FET ตั้งแต่ US$50,000 | ธนาคารของคุณ |
| สัญญา | ค่าใช้จ่าย วันชำระเงิน และการแบ่งค่าธรรมเนียมการโอน 2% กำหนดเป็นลายลักษณ์อักษร | ทนายความของคุณ |
การต่ออายุไม่เป็นอัตโนมัติ ศาลฎีกา (คดี 4655/2566 ปี 2023) วินิจฉัยว่าคำมั่นชำระล่วงหน้าเรื่องการเช่าเพิ่มอีกสองรอบรอบละ 30 ปีในสัญญาเช่าที่ภูเก็ตเป็นโมฆะ ตามที่ Addleshaw Goddard สรุปไว้ในเดือนมีนาคม 2025 ให้ถือว่า 30 ปีเป็นระยะเวลาที่จดทะเบียน
รูปแบบนอมินีไม่ใช่ทางลัด Thaiger Legal รายงานว่าการบังคับใช้เข้มงวดขึ้นตั้งแต่ 1 มกราคม 2026 ตามคำสั่งของกรมพัฒนาธุรกิจการค้า โทษตามพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวสูงสุดจำคุกสามปีและปรับสูงสุด 1,000,000 บาท
การกู้ยืมทำได้ยาก Thaiger Legal ระบุว่าผู้ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่จ่ายเงินสด โครงการของธนาคารต่างประเทศให้กู้เป็นเงินตราต่างประเทศราว 50% ถึง 70% ของมูลค่า และผู้ให้กู้ที่มีหลักประกันในไทยราว 50% ของมูลค่า ดอกเบี้ยราว 8% ถึง 12% ระยะเวลาสั้น
Hush Villas คือวิลล่าพร้อมอยู่สี่หลังพร้อมสระส่วนตัวบนเกาะพะงัน ราคาเริ่มต้น $135,000 ส่งมอบไตรมาสแรกของปี 2027 สิ่งที่จดทะเบียนและรับประกันเมื่อเซ็นสัญญาคือสัญญาเช่า 30 ปี ส่วนระยะเวลาต่อไปขึ้นอยู่กับข้อตกลงเมื่อต่ออายุ และเราระบุตรง ๆ ใน FAQ ของเรา ประมาณการของเราคือผลตอบแทนค่าเช่าสุทธิประมาณ 15% ต่อปี ดูวิธีคำนวณ ตามสัญญาเช่าของเรา สิทธิการเช่าตกทอดแก่ทายาทของผู้ซื้อ ซึ่งรับช่วงตามเงื่อนไขเดิม
ตรวจสอบเมื่อ 7 ตุลาคม 2569
ได้ แต่ไม่รวมที่ดิน ชาวต่างชาติถือวิลล่าผ่านสัญญาเช่าที่จดทะเบียนไม่เกิน 30 ปี สิทธิเก็บกิน หรือสิทธิเหนือพื้นดินในตัวอาคาร ห้องชุดคอนโดถือเป็นกรรมสิทธิ์เต็มได้ภายในโควตาต่างชาติ 49%
ไม่ได้ กฎหมายไทยห้ามชาวต่างชาติถือครองที่ดิน บ้านต้องมีสัญญาเช่าหรือสิทธิที่จดทะเบียนอื่นในแปลงที่ดิน และบริษัทไทยที่มีผู้ถือหุ้นนอมินีผิดกฎหมาย
ค่าธรรมเนียมการโอนคือ 2% ของมูลค่าประเมิน แบ่งจ่ายตามการเจรจา และเงินมัดจำการจองมักอยู่ที่ 1% ถึง 2% ของราคา การจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินหรือสิทธิเก็บกินเพิ่มค่าธรรมเนียม 1% และอากรแสตมป์ 0.1% ตาม terms.law
สัญญาเช่ามีอายุไม่เกิน 30 ปีต่อรอบ การต่ออายุต้องจดทะเบียนใหม่หากเจ้าของที่ดินยินยอม การต่ออายุอัตโนมัติที่ตกลงล่วงหน้าถูกวินิจฉัยว่าเป็นโมฆะในคดีศาลฎีกา 4655/2566
ได้ แต่เงินที่คุณให้ถือเป็นการให้โดยเสน่หาตามกฎหมาย และผู้ซื้อที่สมรสแล้วเซ็นคำรับรองว่าเป็นสินส่วนตัวของคู่สมรสชาวไทย สัญญาเช่าหรือสิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนคุ้มครองคุณ และสิทธิเหนือพื้นดินอาจให้กรรมสิทธิ์ในตัวบ้านแก่คุณ
Thaiger Legal แนะนำทนายความที่ทำงานให้คุณฝ่ายเดียวเพื่อตรวจสัญญา ค้นกรรมสิทธิ์ และตรวจวันโอน และระบุว่าปัญหาใด ๆ แก้ไขได้ถูกกว่าก่อนที่เงินจะเคลื่อนไหว
Orang asing tidak dapat memiliki tanah di Koh Phangan atau di mana pun di Thailand, tetapi tetap dapat memegang vila. Berikut jalur hukumnya, langkah dari reservasi hingga hari pengalihan, dan biaya masing-masing.
Satu aturan dan satu angka menentukan jalurnya. Aturannya: orang asing tidak dapat memiliki tanah di Thailand. Angkanya: sewa terdaftar paling lama 30 tahun per masa. Vila di pulau ini karena itu dipegang melalui hak atas bidang tanah, dan dokumen yang Anda pilih menentukan apa yang dapat Anda jual, wariskan, atau hilangkan.
Kepemilikan tanah tertutup bagi orang asing. Thaiger Legal menyatakannya terus terang: Anda tidak dapat memiliki tanah, jadi rumah memerlukan sewa atau hak terdaftar lain atas bidang tanah tempatnya berdiri. Yang dapat dipegang orang asing dengan hak milik penuh adalah unit kondominium, dalam kuota asing 49% per gedung.
Untuk vila, perangkat hukumnya memiliki tiga hak terdaftar: sewa hingga 30 tahun, hak pakai, dan superfisies. Masing-masing harus didaftarkan pada hari pengalihan. Mana yang cocok bergantung pada apakah Anda ingin menjual, mewariskan, atau sekadar tinggal di sana.
| Jalur | Yang Anda dapatkan | Batas utama |
|---|---|---|
| Sewa terdaftar | Hak memakai tanah hingga 30 tahun per masa | Perlindungan, bukan kepemilikan; perpanjangan otomatis yang disepakati di muka batal |
| Superfisies | Kepemilikan bangunan, yang dapat diwariskan | Anda memiliki rumahnya, bukan tanahnya |
| Hak pakai | Pemakaian properti seumur hidup | Berakhir saat Anda meninggal |
| Unit kondo | Hak milik penuh atas nama Anda | Kuota asing 49% per gedung; uang harus datang dari luar negeri |
| Nama pasangan Thailand | Pasangan Anda adalah pemilik sah | Uang yang Anda berikan secara hukum adalah hibah; Anda tidak memiliki klaim kepemilikan |
| Perusahaan nominee | Perusahaan Thailand memegang rumah untuk Anda | Ilegal; sanksi menurut Foreign Business Act mencapai tiga tahun penjara dan denda 1.000.000 baht |
Sewa atau hak pakai terdaftar untuk keuntungan Anda bertahan setelah perpisahan dan mengikat pemilik baru, catat Thaiger Legal, tetapi keduanya tidak menjadikan Anda pemilik. Tunjukkan pengaturan seperti itu kepada pengacara keluarga sebelum pengalihan.
Reservasi dan tanda tangan. Uang muka reservasi biasanya 1% hingga 2% dari harga. Minta perjanjian jual beli ditinjau oleh pihak yang bertindak hanya untuk Anda sebelum menandatangani.
Periksa propertinya. Thaiger Legal mendaftar uji tuntas: pemilik terdaftar, hipotek dan beban, izin mendirikan bangunan, serta rekam jejak pengembang. Lakukan sebelum uang muka, bukan sesudahnya.
Daftarkan pada hari pengalihan. Anda datang ke Kantor Pertanahan dengan sertifikat tanah, dokumen penjual, dan bukti pembayaran. Apa pun jalurnya, struktur harus didaftarkan pada hari pengalihan.
Biaya pengalihan adalah 2% dari nilai taksiran resmi, dibagi antara pembeli dan penjual lewat negosiasi, jadi tetapkan pembagiannya dalam kontrak.
Tarif 0,01% yang berlaku dari 1 Juli 2026 hingga 30 Juni 2027 untuk warga negara Thailand yang membeli rumah hingga 7 juta baht. Pembeli asing membayar penuh 2%, menurut Nation Thailand dan Thaiger Legal.
Mendaftarkan superfisies atau hak pakai dikenai biaya pendaftaran 1% dan bea meterai 0,1% atas nilai hak tersebut, menurut terms.law.
Penjual membayar pajak usaha khusus 3,3% bila properti dijual dalam lima tahun sejak diperoleh, atau bea meterai 0,5% bila tidak, tidak pernah keduanya. Ini tetap memengaruhi harga yang dapat dinegosiasikan.
Setiap butir di bawah lebih murah diperbaiki sebelum uang berpindah.
| Pemeriksaan | Yang diminta | Siapa yang melakukannya |
|---|---|---|
| Hak atas tanah | Pemilik terdaftar, hipotek dan beban | Pengacara yang bertindak hanya untuk Anda |
| Izin | Izin mendirikan bangunan dan rekam jejak pengembang | Pengacara yang bertindak hanya untuk Anda |
| Struktur | Sewa, hak pakai, atau superfisies disusun dan didaftarkan, bukan hanya ditandatangani | Pengacara Anda, di Kantor Pertanahan |
| Perpanjangan | Perpanjangan disusun sebagai opsi Anda untuk mendaftarkan masa baru, dengan sewa dinyatakan | Pengacara Anda |
| Uang | Untuk kondo: dana dari luar negeri dalam mata uang asing, dengan formulir FET mulai US$50.000 | Bank Anda |
| Kontrak | Biaya, tanggal pembayaran, dan pembagian biaya pengalihan 2% ditetapkan secara tertulis | Pengacara Anda |
Perpanjangan tidak otomatis. Mahkamah Agung (perkara 4655/2566, 2023) membatalkan janji prabayar dua masa tambahan 30 tahun dalam sewa di Phuket, seperti diringkas Addleshaw Goddard pada Maret 2025. Anggap 30 tahun sebagai jangka terdaftar.
Skema nominee bukan jalan pintas. Thaiger Legal melaporkan bahwa penegakan diperketat sejak 1 Januari 2026 berdasarkan perintah Departemen Pengembangan Bisnis. Sanksi menurut Foreign Business Act mencapai tiga tahun penjara dan denda hingga 1.000.000 baht.
Meminjam itu sulit. Thaiger Legal mengatakan sebagian besar pembeli asing membayar tunai. Program bank luar negeri meminjamkan mata uang asing sekitar 50% hingga 70% dari nilai, dan pemberi pinjaman berjaminan di Thailand sekitar 50% dari nilai dengan bunga sekitar 8% hingga 12% untuk jangka pendek.
Hush Villas adalah empat vila siap huni dengan kolam renang pribadi di Koh Phangan, mulai $135.000, serah terima kuartal pertama 2027. Yang didaftarkan dan dijamin saat penandatanganan adalah sewa 30 tahun; masa berikutnya bergantung pada kesepakatan saat perpanjangan, dan kami menyatakannya di FAQ kami. Proyeksi kami sekitar 15% imbal hasil sewa bersih per tahun; lihat cara menghitungnya. Menurut perjanjian sewa kami, sewa beralih kepada ahli waris pembeli, yang melanjutkannya dengan syarat yang ada.
Diperiksa 7 Oktober 2026
Ya, tetapi bukan tanahnya. Orang asing memegang vila melalui sewa terdaftar hingga 30 tahun, hak pakai, atau superfisies atas bangunan. Unit kondo dapat dimiliki dengan hak milik penuh dalam kuota asing 49%.
Tidak. Hukum Thailand melarang orang asing memiliki tanah. Rumah memerlukan sewa atau hak terdaftar lain atas bidang tanah, dan perusahaan Thailand dengan pemegang saham nominee adalah ilegal.
Biaya pengalihan adalah 2% dari nilai taksiran, dibagi lewat negosiasi, dan uang muka reservasi biasanya 1% hingga 2% dari harga. Mendaftarkan superfisies atau hak pakai menambah biaya 1% dan bea meterai 0,1%, menurut terms.law.
Sewa berlaku paling lama 30 tahun per masa. Perpanjangan memerlukan pendaftaran baru bila pemilik tanah setuju; perpanjangan otomatis yang disepakati di muka dinyatakan batal dalam perkara Mahkamah Agung 4655/2566.
Bisa, tetapi uang yang Anda berikan secara hukum adalah hibah, dan pembeli yang menikah menandatangani pernyataan bahwa itu harta pribadi pasangan Thailand. Sewa atau hak pakai terdaftar melindungi Anda, dan superfisies dapat memberi Anda kepemilikan atas rumahnya sendiri.
Thaiger Legal menyarankan pengacara yang bertindak hanya untuk Anda untuk meninjau kontrak, memeriksa hak atas tanah, dan mengawasi hari pengalihan, dan mengatakan setiap masalah lebih murah diperbaiki sebelum uang berpindah.
זר אינו יכול להחזיק קרקע בקו פנגן או בשום מקום אחר בתאילנד, אך עדיין יכול להחזיק וילה. הנה הדרכים החוקיות, השלבים מההזמנה ועד יום ההעברה, ומה עולה כל אחת.
כלל אחד ומספר אחד קובעים את הדרך. הכלל: זרים אינם יכולים להחזיק קרקע בתאילנד. המספר: חכירה רשומה נמשכת לכל היותר 30 שנה לתקופה. וילה באי מוחזקת אפוא דרך זכויות בחלקה, והמסמכים שתבחרו קובעים מה תוכלו למכור, להוריש או לאבד.
בעלות על קרקע סגורה בפני זרים. Thaiger Legal אומר זאת בפשטות: אי אפשר להחזיק קרקע, ולכן בית זקוק לחכירה או לזכות רשומה אחרת בחלקה שעליה הוא עומד. מה שזר יכול להחזיק בבעלות מלאה הוא יחידה בקונדומיניום, בתוך מכסת זרים של 49% לבניין.
לוילה יש בארגז הכלים המשפטי שלוש זכויות רשומות: חכירה עד 30 שנה, usufruct ו-superficies. כל אחת חייבת להירשם ביום ההעברה. איזו מתאימה תלוי אם אתם רוצים למכור, להוריש או פשוט לגור שם.
| דרך | מה מקבלים | המגבלה העיקרית |
|---|---|---|
| חכירה רשומה | הזכות להשתמש בקרקע עד 30 שנה לתקופה | הגנה ולא בעלות; הארכה אוטומטית שהוסכמה מראש בטלה |
| Superficies | בעלות על המבנה, שאפשר להוריש | אתם בעלי הבית, לא הקרקע |
| Usufruct | שימוש בנכס לכל החיים | מסתיים במותכם |
| יחידת קונדו | בעלות מלאה על שמכם | מכסת זרים של 49% לבניין; הכסף חייב להגיע מחו"ל |
| על שם בן/בת זוג תאילנדי | בן הזוג הוא הבעלים החוקי | כסף שאתם מעבירים הוא מתנה על פי חוק; אין לכם טענת בעלות |
| חברה נומינלית | חברה תאילנדית מחזיקה את הבית בשבילכם | אסור; העונשים לפי Foreign Business Act מגיעים לשלוש שנות מאסר וקנס של 1,000,000 באט |
חכירה או usufruct שנרשמו לטובתכם שורדים פרידה ומחייבים בעלים חדש, מציין Thaiger Legal, אך אף אחד מהם אינו הופך אתכם לבעלים. הציגו כל הסדר כזה לעורך דין משפחה לפני ההעברה.
הזמנה וחתימה. מקדמת הזמנה היא בדרך כלל 1% עד 2% מהמחיר. בקשו מי שפועל רק בשבילכם לבדוק את הסכם המכר לפני החתימה.
בדיקת הנכס. Thaiger Legal מפרט את בדיקת הנאותות: הבעלים הרשום, משכנתאות ושעבודים, היתרי בנייה ורקורד היזם. בצעו אותה לפני המקדמה, לא אחריה.
רישום ביום ההעברה. אתם מגיעים ללשכת רישום המקרקעין עם שטר הבעלות, מסמכי המוכר והוכחת התשלום. בכל דרך שתבחרו, המבנה חייב להירשם ביום ההעברה.
דמי ההעברה הם 2% מהשווי המוערך הרשמי, מתחלקים בין הקונה למוכר במשא ומתן, ולכן קבעו את החלוקה בחוזה.
שיעור 0.01% בתוקף מ-1 ביולי 2026 עד 30 ביוני 2027 הוא לאזרחי תאילנד הרוכשים בתים עד 7 מיליון באט. קונה זר משלם 2% מלאים, לפי Nation Thailand ו-Thaiger Legal.
רישום superficies או usufruct עולה 1% דמי רישום ו-0.1% היטל בולים על שווי הזכות, לפי terms.law.
המוכר משלם מס עסקי ספציפי של 3.3% אם הנכס נמכר תוך חמש שנים מהרכישה, או היטל בולים של 0.5% אחרת, לעולם לא שניהם. זה עדיין מעצב את המחיר שתוכלו לנהל עליו משא ומתן.
כל סעיף למטה זול יותר לתקן לפני שהכסף זז.
| בדיקה | מה לבקש | מי צריך לעשות זאת |
|---|---|---|
| בעלות | הבעלים הרשום, משכנתאות ושעבודים | עורך דין שפועל רק בשבילכם |
| היתרים | היתרי בנייה ורקורד היזם | עורך דין שפועל רק בשבילכם |
| מבנה | החכירה, ה-usufruct או ה-superficies מנוסחים ורשומים, לא רק חתומים | עורך הדין שלכם, בלשכת רישום המקרקעין |
| הארכה | ההארכה מנוסחת כאופציה שלכם לרשום תקופה חדשה, עם השכירות מצוינת | עורך הדין שלכם |
| כסף | לקונדו: כספים מחו"ל במטבע זר, עם טופס FET מ-US$50,000 | הבנק שלכם |
| חוזה | עלויות, מועדי תשלום וחלוקת דמי ההעברה של 2% נקבעים בכתב | עורך הדין שלכם |
ההארכה אינה אוטומטית. בית המשפט העליון (תיק 4655/2566, 2023) ביטל הבטחה בתשלום מראש לשתי תקופות נוספות של 30 שנה בחכירה בפוקט, כפי שסיכם Addleshaw Goddard במרץ 2025. ראו ב-30 שנה את התקופה הרשומה.
הסדרי נומינה אינם קיצור דרך. Thaiger Legal מדווח שהאכיפה הוחמרה מאז 1 בינואר 2026 בהוראת מחלקת פיתוח העסקים. העונשים לפי Foreign Business Act מגיעים לשלוש שנות מאסר וקנסות של עד 1,000,000 באט.
קשה ללוות. Thaiger Legal אומר שרוב הקונים הזרים משלמים במזומן. תוכניות בנקים בחו"ל מלוות במטבע זר בכ-50% עד 70% מהשווי, ומלווים מובטחים שבסיסם בתאילנד בכ-50% מהשווי בריביות של כ-8% עד 12% לתקופות קצרות.
Hush Villas הן ארבע וילות מוכנות למגורים עם בריכה פרטית בקו פנגן, החל מ-$135,000, מסירה ברבעון הראשון של 2027. מה שנרשם ומובטח בחתימה הוא החכירה ל-30 שנה; תקופות נוספות תלויות בהסכמה בעת ההארכה, ואנו אומרים זאת בגלוי ב-שאלות הנפוצות שלנו. התחזית שלנו היא כ-15% תשואת שכירות נטו בשנה; ראו איך היא מחושבת. לפי הסכם החכירה שלנו, החכירה עוברת ליורשי הקונה, שמשכים אותה בתנאים הקיימים.
נבדק ב- 7 באוקטובר 2026
כן, אבל לא את הקרקע. זר מחזיק וילה דרך חכירה רשומה עד 30 שנה, usufruct או superficies על המבנה. יחידת קונדו אפשר להחזיק בבעלות מלאה בתוך מכסת זרים של 49%.
לא. החוק התאילנדי מונע מזרים להחזיק קרקע. בית זקוק לחכירה או לזכות רשומה אחרת בחלקה, וחברה תאילנדית עם בעלי מניות נומינליים אסורה.
דמי ההעברה הם 2% מהשווי המוערך, מתחלקים במשא ומתן, ומקדמת הזמנה היא בדרך כלל 1% עד 2% מהמחיר. רישום superficies או usufruct מוסיף 1% דמי רישום ו-0.1% היטל בולים, לפי terms.law.
חכירה נמשכת לכל היותר 30 שנה לתקופה. הארכה דורשת רישום חדש אם בעל הקרקע מסכים; הארכה אוטומטית שהוסכמה מראש נקבעה כבטלה בתיק 4655/2566 של בית המשפט העליון.
אפשר, אבל כסף שאתם מעבירים הוא מתנה על פי חוק, וקונים נשואים חותמים על הצהרה שמדובר ברכוש אישי של בן הזוג התאילנדי. חכירה או usufruct רשומים מגנים עליכם, ו-superficies יכולה להקנות לכם בעלות על הבית עצמו.
Thaiger Legal ממליץ על עורך דין שפועל רק בשבילכם כדי לבדוק את החוזה, לחפש בעלות ולבדוק את יום ההעברה, ואומר שכל בעיה זולה יותר לתקן לפני שהכסף זז.
Considering a villa investment on Koh Phangan? Hush Villas — 4 villas available, from $135,000, keys Q1 2027.
Get in touch