Иностранец не может владеть землёй ни на Пангане, ни где-либо ещё в Таиланде, но может владеть виллой. Законные способы, шаги от бронирования до дня перехода прав и расходы на каждом из них.
Маршрут определяют одно правило и одно число. Правило: иностранцы не могут владеть землёй в Таиланде. Число: зарегистрированная аренда длится не более 30 лет за срок. Поэтому вилла на острове держится на правах на участок, а выбранный вами способ оформления решает, что вы сможете продать, передать по наследству или потерять.
Владение землёй для иностранцев закрыто. Thaiger Legal говорит прямо: землёй владеть нельзя, поэтому дому нужна аренда или другое зарегистрированное право на участок, на котором он стоит. Иностранец может владеть в полную собственность только квартирой в кондоминиуме, в пределах иностранной квоты 49% на здание.
Для виллы есть три зарегистрированных права: аренда до 30 лет, узуфрукт и суперфиций. Каждое нужно зарегистрировать в день перехода прав. Что подойдёт, зависит от того, хотите ли вы продавать, передавать по наследству или просто жить.
| Способ | Что вы получаете | Главное ограничение |
|---|---|---|
| Зарегистрированная аренда | Право пользоваться землёй до 30 лет за срок | Защита, но не собственность; заранее оговорённое автоматическое продление недействительно |
| Суперфиций | Собственность на здание, которую можно передать по наследству | Вы владеете домом, но не землёй |
| Узуфрукт | Пользование имуществом пожизненно | Прекращается с вашей смертью |
| Квартира в кондо | Полная собственность на ваше имя | Иностранная квота 49% на здание; деньги должны прийти из-за границы |
| Имя тайского партнёра | Законный владелец — ваш партнёр | Деньги, которые вы вносите, по закону считаются подарком; прав собственности у вас нет |
| Номинальная компания | Тайская компания держит дом за вас | Незаконно; штрафы по Закону об иностранной деятельности — до трёх лет лишения свободы и до 1 000 000 бат |
Зарегистрированная в вашу пользу аренда или узуфрукт переживает расставание и обязывает нового владельца, отмечает Thaiger Legal, но ни то, ни другое не делает вас собственником. Покажите любую такую схему семейному юристу до перехода прав.
Бронирование и подписание. Депозит за бронирование обычно составляет 1–2% от цены. Дайте проверить договор купли-продажи тому, кто действует только в ваших интересах, до подписания.
Проверка объекта. Thaiger Legal перечисляет проверки: зарегистрированный владелец, ипотеки и обременения, разрешения на строительство и репутация застройщика. Проводите их до депозита, а не после.
Регистрация в день перехода прав. Вы приходите в земельное управление с документом на землю, документами продавца и подтверждением платежа. Какой бы способ вы ни выбрали, оформление должно быть зарегистрировано в день перехода прав.
Сбор за переход прав — 2% от официальной оценочной стоимости, распределение между покупателем и продавцом по договорённости, поэтому зафиксируйте его в договоре.
Ставка 0,01%, действующая с 1 июля 2026 по 30 июня 2027 года, — для граждан Таиланда, покупающих жильё до 7 млн бат. Иностранный покупатель платит полные 2%, сообщают Nation Thailand и Thaiger Legal.
Регистрация суперфиция или узуфрукта стоит 1% регистрационного сбора и 0,1% гербового сбора от стоимости права, по данным terms.law.
Продавец платит специальный налог на бизнес 3,3%, если продаёт в течение пяти лет после приобретения, или гербовый сбор 0,5% в остальных случаях, но не оба сразу. Это всё равно влияет на цену, о которой можно договориться.
Каждый пункт ниже дешевле исправить до того, как деньги ушли.
| Проверка | Что запросить | Кто это делает |
|---|---|---|
| Право на землю | Зарегистрированный владелец, ипотеки и обременения | Юрист, который действует только в ваших интересах |
| Разрешения | Разрешения на строительство и репутация застройщика | Юрист, который действует только в ваших интересах |
| Оформление | Аренда, узуфрукт или суперфиций составлены и зарегистрированы, а не просто подписаны | Ваш юрист, в земельном управлении |
| Продление | Продление записано как ваш опцион на регистрацию нового срока, с указанной арендной платой | Ваш юрист |
| Деньги | Для кондо: средства из-за границы в иностранной валюте, с формой FET от US$50 000 | Ваш банк |
| Договор | Расходы, даты платежей и распределение сбора 2% зафиксированы письменно | Ваш юрист |
Продление не автоматическое. Верховный суд (дело 4655/2566, 2023 год) признал недействительным предоплаченное обещание двух дополнительных 30-летних сроков в аренде на Пхукете, как резюмировала фирма Addleshaw Goddard в марте 2025 года. Считайте зарегистрированным сроком 30 лет.
Номинальные схемы — не короткий путь. Thaiger Legal сообщает, что с 1 января 2026 года контроль ужесточён по приказу Департамента развития бизнеса. Штрафы по Закону об иностранной деятельности достигают трёх лет лишения свободы и до 1 000 000 бат.
Взять кредит трудно. Thaiger Legal пишет, что большинство иностранцев платят наличными. Зарубежные банковские программы кредитуют в иностранной валюте примерно на 50–70% стоимости, а тайские кредиторы под залог — примерно на 50% стоимости, по ставкам около 8–12% и на короткие сроки.
Hush Villas — это четыре виллы «под ключ» с частными бассейнами на Ко Пангане, от $135 000, передача в первом квартале 2027 года. При подписании регистрируется и гарантируется 30-летняя аренда; дальнейшие сроки зависят от соглашения при продлении, и мы прямо говорим об этом в нашем разделе FAQ. Наша прогнозная доходность — около 15% чистой аренды в год; см. как это рассчитывается. По нашему договору аренды аренда переходит к наследникам покупателя, которые принимают её на существующих условиях.
Проверено 7 октября 2026 г.
Да, но не землю. Иностранец держит виллу через зарегистрированную аренду до 30 лет, узуфрукт или суперфиций на здание. Квартиру в кондо можно иметь в полную собственность в пределах иностранной квоты 49%.
Нет. Закон Таиланда запрещает иностранцам владеть землёй. Дому нужна аренда или другое зарегистрированное право на участок, а тайская компания с номинальными акционерами незаконна.
Сбор за переход прав — 2% от оценочной стоимости, распределение по договорённости, а депозит за бронирование обычно составляет 1–2% от цены. Регистрация суперфиция или узуфрукта добавляет 1% сбора и 0,1% гербового сбора, по данным terms.law.
Аренда действует не более 30 лет за срок. Продление требует новой регистрации, если землевладелец согласен; заранее оговорённое автоматическое продление признано недействительным по делу Верховного суда 4655/2566.
Можно, но деньги, которые вы вносите, по закону считаются подарком, а состоящие в браке покупатели подписывают заявление, что это личное имущество тайского супруга. Зарегистрированная аренда или узуфрукт вас защищает, а суперфиций может дать вам собственность на сам дом.
Thaiger Legal советует юриста, который действует только в ваших интересах: проверить договор, право на землю и день перехода прав, и отмечает, что любую проблему дешевле исправить до того, как деньги ушли.
Рассматриваете инвестицию в виллу на Ко Пхангане? Hush Villas — доступно 4 виллы, от $135 000, ключи Q1 2027.
Написать нам