זר אינו יכול להחזיק קרקע בקו פנגן או בשום מקום אחר בתאילנד, אך עדיין יכול להחזיק וילה. הנה הדרכים החוקיות, השלבים מההזמנה ועד יום ההעברה, ומה עולה כל אחת.
כלל אחד ומספר אחד קובעים את הדרך. הכלל: זרים אינם יכולים להחזיק קרקע בתאילנד. המספר: חכירה רשומה נמשכת לכל היותר 30 שנה לתקופה. וילה באי מוחזקת אפוא דרך זכויות בחלקה, והמסמכים שתבחרו קובעים מה תוכלו למכור, להוריש או לאבד.
בעלות על קרקע סגורה בפני זרים. Thaiger Legal אומר זאת בפשטות: אי אפשר להחזיק קרקע, ולכן בית זקוק לחכירה או לזכות רשומה אחרת בחלקה שעליה הוא עומד. מה שזר יכול להחזיק בבעלות מלאה הוא יחידה בקונדומיניום, בתוך מכסת זרים של 49% לבניין.
לוילה יש בארגז הכלים המשפטי שלוש זכויות רשומות: חכירה עד 30 שנה, usufruct ו-superficies. כל אחת חייבת להירשם ביום ההעברה. איזו מתאימה תלוי אם אתם רוצים למכור, להוריש או פשוט לגור שם.
| דרך | מה מקבלים | המגבלה העיקרית |
|---|---|---|
| חכירה רשומה | הזכות להשתמש בקרקע עד 30 שנה לתקופה | הגנה ולא בעלות; הארכה אוטומטית שהוסכמה מראש בטלה |
| Superficies | בעלות על המבנה, שאפשר להוריש | אתם בעלי הבית, לא הקרקע |
| Usufruct | שימוש בנכס לכל החיים | מסתיים במותכם |
| יחידת קונדו | בעלות מלאה על שמכם | מכסת זרים של 49% לבניין; הכסף חייב להגיע מחו"ל |
| על שם בן/בת זוג תאילנדי | בן הזוג הוא הבעלים החוקי | כסף שאתם מעבירים הוא מתנה על פי חוק; אין לכם טענת בעלות |
| חברה נומינלית | חברה תאילנדית מחזיקה את הבית בשבילכם | אסור; העונשים לפי Foreign Business Act מגיעים לשלוש שנות מאסר וקנס של 1,000,000 באט |
חכירה או usufruct שנרשמו לטובתכם שורדים פרידה ומחייבים בעלים חדש, מציין Thaiger Legal, אך אף אחד מהם אינו הופך אתכם לבעלים. הציגו כל הסדר כזה לעורך דין משפחה לפני ההעברה.
הזמנה וחתימה. מקדמת הזמנה היא בדרך כלל 1% עד 2% מהמחיר. בקשו מי שפועל רק בשבילכם לבדוק את הסכם המכר לפני החתימה.
בדיקת הנכס. Thaiger Legal מפרט את בדיקת הנאותות: הבעלים הרשום, משכנתאות ושעבודים, היתרי בנייה ורקורד היזם. בצעו אותה לפני המקדמה, לא אחריה.
רישום ביום ההעברה. אתם מגיעים ללשכת רישום המקרקעין עם שטר הבעלות, מסמכי המוכר והוכחת התשלום. בכל דרך שתבחרו, המבנה חייב להירשם ביום ההעברה.
דמי ההעברה הם 2% מהשווי המוערך הרשמי, מתחלקים בין הקונה למוכר במשא ומתן, ולכן קבעו את החלוקה בחוזה.
שיעור 0.01% בתוקף מ-1 ביולי 2026 עד 30 ביוני 2027 הוא לאזרחי תאילנד הרוכשים בתים עד 7 מיליון באט. קונה זר משלם 2% מלאים, לפי Nation Thailand ו-Thaiger Legal.
רישום superficies או usufruct עולה 1% דמי רישום ו-0.1% היטל בולים על שווי הזכות, לפי terms.law.
המוכר משלם מס עסקי ספציפי של 3.3% אם הנכס נמכר תוך חמש שנים מהרכישה, או היטל בולים של 0.5% אחרת, לעולם לא שניהם. זה עדיין מעצב את המחיר שתוכלו לנהל עליו משא ומתן.
כל סעיף למטה זול יותר לתקן לפני שהכסף זז.
| בדיקה | מה לבקש | מי צריך לעשות זאת |
|---|---|---|
| בעלות | הבעלים הרשום, משכנתאות ושעבודים | עורך דין שפועל רק בשבילכם |
| היתרים | היתרי בנייה ורקורד היזם | עורך דין שפועל רק בשבילכם |
| מבנה | החכירה, ה-usufruct או ה-superficies מנוסחים ורשומים, לא רק חתומים | עורך הדין שלכם, בלשכת רישום המקרקעין |
| הארכה | ההארכה מנוסחת כאופציה שלכם לרשום תקופה חדשה, עם השכירות מצוינת | עורך הדין שלכם |
| כסף | לקונדו: כספים מחו"ל במטבע זר, עם טופס FET מ-US$50,000 | הבנק שלכם |
| חוזה | עלויות, מועדי תשלום וחלוקת דמי ההעברה של 2% נקבעים בכתב | עורך הדין שלכם |
ההארכה אינה אוטומטית. בית המשפט העליון (תיק 4655/2566, 2023) ביטל הבטחה בתשלום מראש לשתי תקופות נוספות של 30 שנה בחכירה בפוקט, כפי שסיכם Addleshaw Goddard במרץ 2025. ראו ב-30 שנה את התקופה הרשומה.
הסדרי נומינה אינם קיצור דרך. Thaiger Legal מדווח שהאכיפה הוחמרה מאז 1 בינואר 2026 בהוראת מחלקת פיתוח העסקים. העונשים לפי Foreign Business Act מגיעים לשלוש שנות מאסר וקנסות של עד 1,000,000 באט.
קשה ללוות. Thaiger Legal אומר שרוב הקונים הזרים משלמים במזומן. תוכניות בנקים בחו"ל מלוות במטבע זר בכ-50% עד 70% מהשווי, ומלווים מובטחים שבסיסם בתאילנד בכ-50% מהשווי בריביות של כ-8% עד 12% לתקופות קצרות.
Hush Villas הן ארבע וילות מוכנות למגורים עם בריכה פרטית בקו פנגן, החל מ-$135,000, מסירה ברבעון הראשון של 2027. מה שנרשם ומובטח בחתימה הוא החכירה ל-30 שנה; תקופות נוספות תלויות בהסכמה בעת ההארכה, ואנו אומרים זאת בגלוי ב-שאלות הנפוצות שלנו. התחזית שלנו היא כ-15% תשואת שכירות נטו בשנה; ראו איך היא מחושבת. לפי הסכם החכירה שלנו, החכירה עוברת ליורשי הקונה, שמשכים אותה בתנאים הקיימים.
נבדק ב- 7 באוקטובר 2026
כן, אבל לא את הקרקע. זר מחזיק וילה דרך חכירה רשומה עד 30 שנה, usufruct או superficies על המבנה. יחידת קונדו אפשר להחזיק בבעלות מלאה בתוך מכסת זרים של 49%.
לא. החוק התאילנדי מונע מזרים להחזיק קרקע. בית זקוק לחכירה או לזכות רשומה אחרת בחלקה, וחברה תאילנדית עם בעלי מניות נומינליים אסורה.
דמי ההעברה הם 2% מהשווי המוערך, מתחלקים במשא ומתן, ומקדמת הזמנה היא בדרך כלל 1% עד 2% מהמחיר. רישום superficies או usufruct מוסיף 1% דמי רישום ו-0.1% היטל בולים, לפי terms.law.
חכירה נמשכת לכל היותר 30 שנה לתקופה. הארכה דורשת רישום חדש אם בעל הקרקע מסכים; הארכה אוטומטית שהוסכמה מראש נקבעה כבטלה בתיק 4655/2566 של בית המשפט העליון.
אפשר, אבל כסף שאתם מעבירים הוא מתנה על פי חוק, וקונים נשואים חותמים על הצהרה שמדובר ברכוש אישי של בן הזוג התאילנדי. חכירה או usufruct רשומים מגנים עליכם, ו-superficies יכולה להקנות לכם בעלות על הבית עצמו.
Thaiger Legal ממליץ על עורך דין שפועל רק בשבילכם כדי לבדוק את החוזה, לחפש בעלות ולבדוק את יום ההעברה, ואומר שכל בעיה זולה יותר לתקן לפני שהכסף זז.
שוקל השקעה בוילה בקו פנגן? Hush Villas — זמינות 4 וילות, מ-$135,000, מסירה Q1 2027.
צור קשר