Ein Ausländer kann weder auf Koh Phangan noch sonst irgendwo in Thailand Land besitzen, aber dennoch eine Villa halten. Hier sind die rechtlichen Wege, die Schritte von der Reservierung bis zum Übertragungstag und was jeder kostet.
Eine Regel und eine Zahl bestimmen den Weg. Die Regel: Ausländer können in Thailand kein Land besitzen. Die Zahl: Eine eingetragene Pacht läuft höchstens 30 Jahre pro Laufzeit. Eine Villa auf der Insel wird daher über Rechte am Grundstück gehalten, und die Konstruktion, die Sie wählen, entscheidet darüber, was Sie verkaufen, vererben oder verlieren können.
Landbesitz ist für Ausländer ausgeschlossen. Thaiger Legal sagt es deutlich: Sie können kein Land besitzen, ein Haus braucht also eine Pacht oder ein anderes eingetragenes Recht am Grundstück, auf dem es steht. Was ein Ausländer als Volleigentum halten kann, ist eine Wohnung in einem Condominium, innerhalb einer Ausländerquote von 49% pro Gebäude.
Für eine Villa hat der rechtliche Werkzeugkasten drei eingetragene Rechte: eine Pacht von bis zu 30 Jahren, einen Nießbrauch und ein Überbaurecht. Jedes muss am Übertragungstag eingetragen werden. Welches passt, hängt davon ab, ob Sie verkaufen, vererben oder einfach dort wohnen wollen.
| Weg | Was Sie bekommen | Wichtigste Grenze |
|---|---|---|
| Eingetragene Pacht | Das Recht, das Land bis zu 30 Jahre pro Laufzeit zu nutzen | Schutz, nicht Eigentum; eine im Voraus vereinbarte automatische Verlängerung ist nichtig |
| Überbaurecht | Eigentum am Gebäude, das vererbt werden kann | Sie besitzen das Haus, nicht das Land |
| Nießbrauch | Nutzung der Immobilie auf Lebenszeit | Endet mit Ihrem Tod |
| Condo-Einheit | Volleigentum auf Ihren Namen | 49-%-Ausländerquote pro Gebäude; das Geld muss aus dem Ausland kommen |
| Name des thailändischen Partners | Ihr Partner ist der rechtliche Eigentümer | Geld, das Sie einbringen, gilt rechtlich als Schenkung; Sie haben keinen Eigentumsanspruch |
| Nominee-Gesellschaft | Eine thailändische Gesellschaft hält das Haus für Sie | Illegal; Strafen nach dem Foreign Business Act reichen bis zu drei Jahren Haft und 1.000.000 Baht Geldstrafe |
Eine zu Ihren Gunsten eingetragene Pacht oder ein Nießbrauch übersteht eine Trennung und bindet einen neuen Eigentümer, so Thaiger Legal, aber keines von beiden macht Sie zum Eigentümer. Legen Sie jede solche Regelung vor der Übertragung einem Familienanwalt vor.
Reservieren und unterschreiben. Eine Reservierungsanzahlung beträgt typischerweise 1% bis 2% des Preises. Lassen Sie den Kaufvertrag vor der Unterschrift von jemandem prüfen, der ausschließlich für Sie handelt.
Das Objekt prüfen. Thaiger Legal nennt die Prüfpunkte: den eingetragenen Eigentümer, Hypotheken und Belastungen, Baugenehmigungen und die Bilanz des Bauträgers. Führen Sie sie vor der Anzahlung durch, nicht danach.
Am Übertragungstag eintragen. Sie erscheinen im Landamt mit der Eigentumsurkunde, den Unterlagen des Verkäufers und Ihrem Zahlungsnachweis. Welchen Weg Sie auch nutzen: Die Konstruktion muss am Übertragungstag eingetragen werden.
Die Übertragungsgebühr beträgt 2% des amtlichen Schätzwerts, aufgeteilt zwischen Käufer und Verkäufer nach Verhandlung – legen Sie die Aufteilung also im Vertrag fest.
Der Satz von 0,01%, der vom 1. Juli 2026 bis zum 30. Juni 2027 gilt, ist für thailändische Staatsangehörige beim Kauf von Häusern bis 7 Mio. Baht. Ein ausländischer Käufer zahlt die vollen 2%, berichten Nation Thailand und Thaiger Legal.
Die Eintragung eines Überbaurechts oder Nießbrauchs kostet 1% Eintragungsgebühr und 0,1% Stempelsteuer auf den Wert des Rechts, laut terms.law.
Der Verkäufer zahlt die spezielle Gewerbesteuer von 3,3%, wenn die Immobilie innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb verkauft wird, sonst eine Stempelsteuer von 0,5%, nie beides. Das prägt dennoch den Preis, den Sie aushandeln können.
Jeden Punkt unten korrigiert man billiger, bevor das Geld fließt.
| Prüfung | Was Sie verlangen sollten | Wer es erledigen sollte |
|---|---|---|
| Rechtstitel | Der eingetragene Eigentümer, Hypotheken und Belastungen | Ein Anwalt, der ausschließlich für Sie handelt |
| Genehmigungen | Baugenehmigungen und die Bilanz des Bauträgers | Ein Anwalt, der ausschließlich für Sie handelt |
| Konstruktion | Pacht, Nießbrauch oder Überbaurecht aufgesetzt und eingetragen, nicht nur unterschrieben | Ihr Anwalt, im Landamt |
| Verlängerung | Verlängerung als Ihre Option zur Eintragung einer neuen Laufzeit formuliert, mit angegebener Pacht | Ihr Anwalt |
| Geld | Für ein Condo: Mittel aus dem Ausland in Fremdwährung, mit FET-Formular ab US$50.000 | Ihre Bank |
| Vertrag | Kosten, Zahlungstermine und die Aufteilung der Übertragungsgebühr von 2% schriftlich festgelegt | Ihr Anwalt |
Die Verlängerung ist nicht automatisch. Der Oberste Gerichtshof (Fall 4655/2566, 2023) erklärte ein vorausbezahltes Versprechen zweier weiterer 30-Jahres-Laufzeiten in einer Pacht auf Phuket für nichtig, wie Addleshaw Goddard im März 2025 zusammenfasste. Betrachten Sie 30 Jahre als die eingetragene Laufzeit.
Nominee-Konstruktionen sind keine Abkürzung. Thaiger Legal berichtet, dass die Durchsetzung seit dem 1. Januar 2026 auf Anordnung des Department of Business Development verschärft wurde. Strafen nach dem Foreign Business Act reichen bis zu drei Jahren Haft und Geldstrafen von bis zu 1.000.000 Baht.
Kreditaufnahme ist schwer. Thaiger Legal sagt, die meisten ausländischen Käufer zahlen bar. Offshore-Bankprogramme verleihen Fremdwährung zu etwa 50% bis 70% des Werts, und in Thailand ansässige besicherte Kreditgeber etwa 50% des Werts zu Zinssätzen um 8% bis 12% bei kurzen Laufzeiten.
Hush Villas sind vier schlüsselfertige Villen mit privatem Pool auf Koh Phangan, ab $135.000, Übergabe im ersten Quartal 2027. Bei der Unterzeichnung eingetragen und garantiert ist die 30-jährige Pacht; weitere Laufzeiten hängen von der Vereinbarung bei der Verlängerung ab, und das sagen wir offen in unseren FAQ. Unsere Prognose liegt bei etwa 15% Nettomietrendite pro Jahr; siehe wie sie berechnet wird. Nach unserem Pachtvertrag geht die Pacht auf die Erben des Käufers über, die sie zu den bestehenden Bedingungen übernehmen.
Geprüft 7. Oktober 2026
Ja, aber nicht das Land. Ein Ausländer hält eine Villa über eine eingetragene Pacht von bis zu 30 Jahren, einen Nießbrauch oder ein Überbaurecht am Gebäude. Eine Condo-Einheit kann innerhalb einer Ausländerquote von 49% als Volleigentum gehalten werden.
Nein. Das thailändische Recht untersagt Ausländern den Landbesitz. Ein Haus braucht eine Pacht oder ein anderes eingetragenes Recht am Grundstück, und eine thailändische Gesellschaft mit Nominee-Gesellschaftern ist illegal.
Die Übertragungsgebühr beträgt 2% des Schätzwerts, aufgeteilt nach Verhandlung, und eine Reservierungsanzahlung beträgt typischerweise 1% bis 2% des Preises. Die Eintragung eines Überbaurechts oder Nießbrauchs kommt laut terms.law mit 1% Gebühr und 0,1% Stempelsteuer hinzu.
Eine Pacht läuft höchstens 30 Jahre pro Laufzeit. Eine Verlängerung erfordert eine neue Eintragung, wenn der Grundeigentümer zustimmt; eine im Voraus vereinbarte automatische Verlängerung wurde im Fall 4655/2566 des Obersten Gerichtshofs für nichtig erklärt.
Sie können, aber Geld, das Sie einbringen, gilt rechtlich als Schenkung, und verheiratete Käufer unterschreiben eine Erklärung, es sei persönliches Vermögen des thailändischen Ehepartners. Eine eingetragene Pacht oder ein Nießbrauch schützt Sie, und ein Überbaurecht kann Ihnen das Eigentum am Haus selbst geben.
Thaiger Legal rät zu einem Anwalt, der nur für Sie handelt, um den Vertrag zu prüfen, den Rechtstitel zu recherchieren und den Übertragungstag zu kontrollieren, und sagt, jedes Problem lasse sich billiger beheben, bevor das Geld fließt.
Erwägen Sie eine Villa-Investition auf Koh Phangan? Hush Villas — 4 Villen verfügbar, ab $135.000, Schlüssel Q1 2027.
Kontakt aufnehmen