外国人如何在帕岸岛购买别墅：途径、步骤与费用

外国人在帕岸岛乃至泰国任何地方都不能拥有土地，但仍可持有别墅。以下是法律途径、从预订到过户日的步骤，以及各自的费用。

一条规则和一个数字决定了途径。规则：外国人不能在泰国拥有土地。数字：登记的租约每期最长30年。因此岛上的别墅是通过对地块的权利持有的，您选择的文件结构决定了您能出售、继承或失去什么。

简短回答

外国人不能拥有土地。Thaiger Legal说得很直接：您不能拥有土地，所以房屋需要租约或对其所在地块的其他登记权利。外国人能以永久产权持有的，是公寓楼中的一套单位，限于每栋楼49%的外国配额。

对别墅而言，法律工具箱里有三种登记权利：最长30年的租约、用益权和地上权。每一种都必须在过户当天登记。哪一种合适，取决于您想出售、继承，还是只是居住。

通往房屋的途径对比

每种途径在实践中如何运作

• 租约加地上权。登记租约锁定地块，地上权使房屋归您。法律信息网站terms.law称这一组合对在租赁土地上建房的外国人最为稳固。
• 用益权。它可以终身有效，并让不动产保持在所有人名下。据terms.law，它不能出售、转让或抵押，并随您去世而终止，不传给继承人。
• 泰国伴侣。夫妻有时把房产登记在泰国伴侣名下。Thaiger Legal警告：您的钱在法律上随后成为赠与，已婚买家要签署声明，承认这是泰国配偶的个人财产。

Thaiger Legal指出，以您为受益人登记的租约或用益权在分手后仍然有效并约束新所有人，但两者都不会让您成为所有人。过户前请把任何此类安排交给家事律师审阅。

从预订到过户日

预订并签约。预订定金通常为价格的1%至2%。签约前请让只为您服务的人审阅买卖合同。

核查房产。Thaiger Legal列出了尽职调查：登记所有人、抵押和产权负担、建筑许可以及开发商的记录。请在支付定金前进行，而不是之后。

在过户日登记。您带着地契、卖家的文件和付款凭证前往土地局。无论采用哪种途径，该结构都必须在过户当天登记。

预期的费用与税费

过户费为官方评估价值的2%，由买卖双方谈判分摊，因此请在合同中固定分摊方式。

2026年7月1日至2027年6月30日适用的0.01%税率，仅适用于购买不超过700万泰铢住宅的泰国公民。据Nation Thailand和Thaiger Legal，外国买家须缴纳完整的2%。

据terms.law，登记地上权或用益权需按该权利价值缴纳1%的登记费和0.1%的印花税。

若房产在取得后五年内出售，卖家缴纳3.3%的特别营业税，否则缴纳0.5%的印花税，两者不会同时适用。这仍会影响您能谈到的价格。

支付定金前的核查

下面每一项在钱款发生转移之前纠正都更便宜。

限制与陷阱

续租不是自动的。最高法院（案号4655/2566，2023年）认定普吉岛一份租约中预付的再续两期30年的承诺无效，Addleshaw Goddard于2025年3月作了归纳。请把30年视为登记期限。

名义持股方案不是捷径。Thaiger Legal报告称，自2026年1月1日起，依商业发展厅的命令执法趋严。《外商经营法》的处罚最高可达三年监禁和1,000,000泰铢罚款。

贷款很难。Thaiger Legal称大多数外国买家支付现金。离岸银行项目以外币放贷，约为价值的50%至70%；泰国本地有抵押的放贷人约为价值的50%，利率约8%至12%，期限较短。

Hush Villas是帕岸岛上四栋带私人泳池的交钥匙别墅，起价$135,000，2027年第一季度交付。签约时登记并保证的是30年租约；后续期限取决于续期时的协议，我们在常见问题中如实说明。我们的预测是每年约15%的净租金收益；见计算方式。 根据我们的租赁协议，租约由买家的继承人承继，并按现有条款继续履行。