Thailand's land offices are now checking nominee holdings nationwide. This article explains what that means for a foreigner buying, holding or selling a villa or condo, and what to document first.
Hua Hin Today reported that the Department of Lands ordered all 462 land offices to intensify nominee checks, with more than 157,000 landholders identified for investigation. Thaiger Legal describes a Thai company with nominee shareholders as illegal. How your ownership is structured is now worth checking carefully before you commit.
Hua Hin Today reports that the Department of Lands has ordered all 462 land offices nationwide to intensify checks on suspected nominee arrangements, with more than 157,000 landholders identified for investigation. Director-general Somchai Leelanoy outlined the measures on Monday, 19 October. Land offices must examine legal entities holding land in their areas, scrutinising shareholding structures and related activities. The article adds that more than 14,000 of the landholders had undergone preliminary screening.
| Target of the checks | Per Hua Hin Today |
|---|---|
| Companies over the legal foreign shareholder limit | Targeted for investigation |
| Entities with reasonable grounds for suspicion | Land possibly held on behalf of foreigners |
| Thai nationals with foreign spouses (preventive check before registration) | Checked to confirm compliance with the law |
| Individual buyers above stated price thresholds (preventive check before registration) | Funding source and occupation examined |
Hua Hin Today says the department also outlined preventive checks required before land rights and legal transactions are registered. As part of these preventive checks, for individuals buying land, officials must examine funding sources and occupations where the purchase price exceeds 2 million baht or the land's appraised value exceeds 5 million baht. The preventive checks also apply to Thai nationals with foreign spouses, with the aim of ensuring that land ownership arrangements comply with the law. In practice, a buyer or a Thai partner should expect to be asked where the money came from, so have the transfer records ready before the registration appointment.
A condo is the structure Thai law openly provides for foreigners. Thaiger Legal states that you can own a condominium outright, freehold, in your own name, provided foreigners hold no more than 49% of the building's saleable floor area, under section 19 of the Condominium Act B.E. 2522 (1979). The purchase money must arrive from abroad in foreign currency, be converted to baht in Thailand, come in under your own name and carry a stated purpose. For US$50,000 and above the bank issues an FET form; below that, ask for a confirmation letter. Ask the juristic person office for written quota confirmation before any deposit.
Thaiger Legal says foreigners cannot own land, so a house needs rights over the plot: a registered lease of up to 30 years, a usufruct or a superficies. It reports a March 2025 Supreme Court ruling that pre-agreed automatic renewal clauses are void. On companies, Thaiger Legal calls nominee shareholders illegal, with enforcement tightened from 1 January 2026 under a Department of Business Development order and Foreign Business Act penalties reaching three years in prison and fines up to 1,000,000 THB. Putting a villa in a Thai partner's name is described differently: the money is in law a gift, and a married foreigner signs a declaration disclaiming any ownership interest.
The reports do not say how many of the 157,000 landholders will be found to hold land unlawfully, or which cases will be prosecuted. They do not describe how any individual structure would be judged. Hua Hin Today gives the directive and the criteria; it does not publish outcomes. Thaiger Legal is a general guide, not advice on your file. Neither source says whether a lawfully registered condo or leasehold would be examined, so treat any claim about your own exposure as a question for a lawyer who acts only for you.
Thaiger Legal's three steps before any money moves are a useful base: written quota confirmation from the juristic person, funds arriving in foreign currency in your own name with the purpose stated, and a lawyer acting only for you who reads the contract and title before you sign. Add a copy of every document, since Thaiger Legal says the same paperwork lets you send proceeds out of Thailand on sale. Hush Villas offers four turnkey private-pool villas on Koh Phangan from $135,000, with handover in Q1 2027. What is registered and guaranteed at signing is the 30-year lease; later terms depend on agreement at renewal, and the lease passes to the buyer's heirs on its existing terms.
| Item | Evidence to keep |
|---|---|
| Condo quota | Written confirmation from the juristic person office |
| Purchase money | FET form (US$50,000 and above) or bank confirmation letter |
| House on leased land | Registered lease, usufruct or superficies document |
| Contract and title | Read by a lawyer acting only for you |
| Transfer fee split | Written in the contract; fee is 2% of appraised value |
Checked October 24, 2026
The reports describe no such restriction. Thaiger Legal says a foreigner can own a condo freehold within the 49% foreign quota per building.
Thaiger Legal says a Thai company with nominee shareholders is illegal, with Foreign Business Act penalties up to three years in prison and fines up to 1,000,000 THB.
Hua Hin Today says that, as part of the preventive checks before registration, officials must examine funding sources and occupations for individual land buyers where the purchase price exceeds 2 million baht or the appraised value exceeds 5 million baht.
Thaiger Legal describes it as the Thai bank's record that your money arrived from abroad in foreign currency, issued at US$50,000 and above, needed at registration and again on sale.
Земельные управления Таиланда теперь проверяют номинальное владение по всей стране. В этой статье объясняется, что это значит для иностранца, который покупает, держит или продаёт виллу или кондо, и какие документы нужно подготовить в первую очередь.
Hua Hin Today сообщило, что Департамент земель приказал всем 462 земельным управлениям усилить проверки номинальных схем: более 157 000 землевладельцев выявлены для расследования. Thaiger Legal называет тайскую компанию с номинальными акционерами незаконной. Прежде чем брать на себя обязательства, стоит внимательно проверить, как оформлено ваше право собственности.
Hua Hin Today сообщает, что Департамент земель приказал всем 462 земельным управлениям страны усилить проверки предполагаемых номинальных схем: более 157 000 землевладельцев выявлены для расследования. Генеральный директор Сомчай Лиланой изложил меры в понедельник, 19 октября. Земельные управления должны изучить юридические лица, владеющие землёй на их территории, тщательно проверяя структуру акционерного капитала и связанную деятельность. В статье добавляется, что более 14 000 землевладельцев уже прошли предварительную проверку.
| Объект проверок | По данным Hua Hin Today |
|---|---|
| Компании, превышающие законный лимит доли иностранных акционеров | Выбраны для расследования |
| Юридические лица, в отношении которых есть разумные основания для подозрений | Земля, возможно, удерживается от имени иностранцев |
| Граждане Таиланда с иностранными супругами (превентивная проверка перед регистрацией) | Проверяется соблюдение закона |
| Физические лица-покупатели выше установленных ценовых порогов (превентивная проверка перед регистрацией) | Изучаются источник средств и род занятий |
Hua Hin Today сообщает, что департамент также изложил превентивные проверки, обязательные перед регистрацией прав на землю и юридических сделок. В рамках этих превентивных проверок для физических лиц, покупающих землю, чиновники должны изучить источники средств и род занятий, если цена покупки превышает 2 миллиона бат или оценочная стоимость земли превышает 5 миллионов бат. Превентивные проверки также распространяются на граждан Таиланда с иностранными супругами, чтобы убедиться, что схемы владения землёй соответствуют закону. На практике покупателю или его тайскому партнёру следует ожидать вопроса о происхождении денег, поэтому подготовьте записи о переводах до визита на регистрацию.
Кондо — это конструкция, которую тайское право прямо предусматривает для иностранцев. Thaiger Legal указывает, что вы можете владеть кондоминиумом полностью, на праве полной собственности, на своё имя, при условии что иностранцам принадлежит не более 49% продаваемой площади здания, согласно статье 19 Закона о кондоминиумах B.E. 2522 (1979). Деньги на покупку должны поступить из-за рубежа в иностранной валюте, быть конвертированы в баты в Таиланде, прийти на ваше имя и содержать указание назначения платежа. При сумме от US$50,000 банк выдаёт форму FET; при меньшей сумме запросите письмо-подтверждение. До внесения любого залога запросите у офиса юридического лица письменное подтверждение квоты.
Thaiger Legal говорит, что иностранцы не могут владеть землёй, поэтому для дома нужны права на участок: зарегистрированная аренда сроком до 30 лет, узуфрукт или суперфиций. Издание сообщает о решении Верховного суда в марте 2025 года, согласно которому заранее оговорённые условия об автоматическом продлении недействительны. Что касается компаний, Thaiger Legal называет номинальных акционеров незаконными: с 1 января 2026 года правоприменение ужесточено приказом Департамента развития бизнеса, а штрафы по Закону об иностранном бизнесе достигают трёх лет тюрьмы и 1,000,000 THB. Оформление виллы на имя тайского партнёра описывается иначе: деньги по закону считаются подарком, а состоящий в браке иностранец подписывает заявление об отказе от каких-либо прав собственности.
В сообщениях не сказано, у скольких из 157 000 землевладельцев будет установлено незаконное владение землёй и какие дела дойдут до суда. Не описано, как будет оцениваться какая-либо конкретная структура. Hua Hin Today приводит распоряжение и критерии, но не публикует результатов. Thaiger Legal — общий справочник, а не консультация по вашему делу. Ни один из источников не говорит, будут ли проверять законно зарегистрированное кондо или аренду, поэтому любые утверждения о вашем собственном риске — вопрос к юристу, который работает только на вас.
Три шага Thaiger Legal до перевода любых денег — хорошая основа: письменное подтверждение квоты от юридического лица, поступление средств в иностранной валюте на ваше имя с указанием назначения и юрист, работающий только на вас, который прочтёт договор и правоустанавливающий документ до подписания. Добавьте копию каждого документа, поскольку, по словам Thaiger Legal, те же бумаги позволяют вывести выручку из Таиланда при продаже. Hush Villas предлагает четыре виллы «под ключ» с частным бассейном на Koh Phangan от $135,000, передача — в 1 квартале 2027 года. При подписании регистрируется и гарантируется 30-летняя аренда; последующие условия зависят от договорённости при продлении, а аренда переходит к наследникам покупателя на прежних условиях.
| Пункт | Что сохранить |
|---|---|
| Квота кондо | Письменное подтверждение от офиса юридического лица |
| Деньги на покупку | Форма FET (от US$50,000) или банковское письмо-подтверждение |
| Дом на арендованной земле | Документ о зарегистрированной аренде, узуфрукте или суперфиции |
| Договор и правоустанавливающий документ | Прочитаны юристом, работающим только на вас |
| Распределение сбора за передачу | Прописано в договоре; сбор составляет 2% от оценочной стоимости |
Проверено 24 октября 2026 г.
В сообщениях такое ограничение не описано. Thaiger Legal говорит, что иностранец может владеть кондо на праве полной собственности в пределах иностранной квоты 49% на здание.
Thaiger Legal говорит, что тайская компания с номинальными акционерами незаконна: штрафы по Закону об иностранном бизнесе включают до трёх лет тюрьмы и штраф до 1,000,000 THB.
Hua Hin Today сообщает, что в рамках превентивных проверок перед регистрацией чиновники должны изучить источники средств и род занятий физических лиц, покупающих землю, если цена покупки превышает 2 миллиона бат или оценочная стоимость превышает 5 миллионов бат.
Thaiger Legal описывает её как запись тайского банка о том, что ваши деньги поступили из-за рубежа в иностранной валюте; выдаётся от US$50,000, нужна при регистрации и снова при продаже.
Земельні управління Таїланду тепер перевіряють номінальне володіння по всій країні. У цій статті пояснюємо, що це означає для іноземця, який купує, утримує чи продає віллу або кондо, і які документи оформити насамперед.
Hua Hin Today повідомило, що Департамент земель наказав усім 462 земельним управлінням посилити перевірки номінальних власників, а понад 157 000 землевласників визначено для розслідування. Thaiger Legal називає тайську компанію з номінальними акціонерами незаконною. Те, як оформлено ваше право власності, тепер варто уважно перевірити, перш ніж брати на себе зобов'язання.
Hua Hin Today повідомляє, що Департамент земель наказав усім 462 земельним управлінням країни посилити перевірки підозрілих номінальних схем, а понад 157 000 землевласників визначено для розслідування. Генеральний директор Сомчай Ліланой виклав заходи в понеділок, 19 жовтня. Земельні управління мають перевіряти юридичних осіб, що володіють землею на їхній території, ретельно вивчаючи структури акціонерної власності та пов'язану діяльність. У статті додається, що понад 14 000 із цих землевласників уже пройшли попередню перевірку.
| Об'єкт перевірок | За даними Hua Hin Today |
|---|---|
| Компанії, що перевищують законний ліміт іноземних акціонерів | Визначені для розслідування |
| Юридичні особи з обґрунтованими підставами для підозри | Земля, можливо, утримується від імені іноземців |
| Громадяни Таїланду з іноземними дружинами чи чоловіками (превентивна перевірка перед реєстрацією) | Перевіряється відповідність закону |
| Індивідуальні покупці з вартістю угоди вище встановлених порогів (превентивна перевірка перед реєстрацією) | Досліджуються джерело коштів і рід занять |
Hua Hin Today повідомляє, що департамент також окреслив превентивні перевірки, потрібні перед реєстрацією прав на землю та юридичних операцій. У межах цих превентивних перевірок для фізичних осіб, які купують землю, посадовці мають вивчати джерела коштів і рід занять, якщо ціна купівлі перевищує 2 мільйони бат або оціночна вартість землі перевищує 5 мільйонів бат. Превентивні перевірки стосуються й громадян Таїланду з іноземними дружинами чи чоловіками, щоб забезпечити відповідність землеволодіння закону. На практиці покупцеві або його тайському партнеру варто очікувати запитання, звідки взялися гроші, тож підготуйте записи про перекази ще до призначеної реєстрації.
Кондо є структурою, яку тайське законодавство відкрито передбачає для іноземців. Thaiger Legal зазначає, що ви можете володіти кондомініумом повністю, на праві повної власності, на власне ім'я, за умови що іноземці володіють не більш ніж 49% загальної площі будівлі, придатної для продажу, відповідно до статті 19 Закону про кондомініуми B.E. 2522 (1979). Кошти на купівлю мають надійти з-за кордону в іноземній валюті, бути конвертовані в баты в Таїланді, надійти на ваше власне ім'я та мати зазначене призначення. Для сум від US$50,000 банк видає форму FET; для менших сум попросіть лист-підтвердження. До внесення будь-якого завдатку попросіть в офісі юридичної особи кондомініуму письмове підтвердження квоти.
Thaiger Legal зазначає, що іноземці не можуть володіти землею, тому для будинку потрібні права на ділянку: зареєстрована оренда терміном до 30 років, узуфрукт або суперфіцій. Видання повідомляє про рішення Верховного суду від березня 2025 року, яким визнано нікчемними заздалегідь погоджені умови автоматичного продовження. Щодо компаній, Thaiger Legal називає номінальних акціонерів незаконними: з 1 січня 2026 року виконання посилено наказом Департаменту розвитку бізнесу, а покарання за Законом про іноземний бізнес сягають трьох років позбавлення волі та штрафів до 1,000,000 THB. Оформлення вілли на ім'я тайського партнера описано інакше: гроші за законом вважаються подарунком, а одружений іноземець підписує декларацію про відмову від будь-яких прав власності.
Повідомлення не вказують, скільки із 157 000 землевласників виявляться такими, що незаконно володіють землею, і які справи дійдуть до судового переслідування. Вони не описують, як оцінюватиметься будь-яка окрема структура. Hua Hin Today наводить директиву та критерії, але не публікує результатів. Thaiger Legal є загальним посібником, а не порадою щодо вашої справи. Жодне з джерел не каже, чи перевірятимуть законно зареєстроване кондо або оренду, тож будь-яке твердження про ваш власний ризик слід розглядати як питання до юриста, який діє виключно в ваших інтересах.
Три кроки Thaiger Legal до будь-якого переказу коштів є корисною основою: письмове підтвердження квоти від юридичної особи кондомініуму, надходження коштів в іноземній валюті на ваше власне ім'я із зазначеним призначенням та юрист, який діє виключно в ваших інтересах і прочитає договір та правовстановлювальні документи до підписання. Додайте копію кожного документа, бо, за словами Thaiger Legal, ті самі документи дозволяють вивести виручку з Таїланду під час продажу. Hush Villas пропонує чотири віллі «під ключ» із приватними басейнами на Koh Phangan від $135,000, передача у Q1 2027. Під час підписання реєструється й гарантується 30-річна оренда; подальші умови залежать від домовленості під час продовження, а оренда переходить до спадкоємців покупця на чинних умовах.
| Пункт | Докази, які слід зберігати |
|---|---|
| Квота кондо | Письмове підтвердження від офісу юридичної особи кондомініуму |
| Кошти на купівлю | Форма FET (від US$50,000) або банківський лист-підтвердження |
| Будинок на орендованій землі | Документ про зареєстровану оренду, узуфрукт або суперфіцій |
| Договір і правовстановлювальні документи | Прочитані юристом, який діє виключно у ваших інтересах |
| Розподіл збору за передачу | Зазначається в договорі; збір становить 2% оціночної вартості |
Перевірено 24 жовтня 2026 р.
У повідомленнях не описано жодного такого обмеження. Thaiger Legal зазначає, що іноземець може володіти кондо на праві повної власності в межах квоти 49% для іноземців на будівлю.
Thaiger Legal зазначає, що тайська компанія з номінальними акціонерами є незаконною, а покарання за Законом про іноземний бізнес сягають трьох років позбавлення волі та штрафів до 1,000,000 THB.
Hua Hin Today повідомляє, що в межах превентивних перевірок перед реєстрацією посадовці мають вивчати джерела коштів і рід занять фізичних осіб, які купують землю, якщо ціна купівлі перевищує 2 мільйони бат або оціночна вартість перевищує 5 мільйонів бат.
Thaiger Legal описує її як запис тайського банку про те, що ваші кошти надійшли з-за кордону в іноземній валюті; вона видається від US$50,000, потрібна під час реєстрації та знову під час продажу.
Thailands Grundbuchämter prüfen derzeit landesweit Strohmann-Beteiligungen. Dieser Artikel erklärt, was das für Ausländer bedeutet, die eine Villa oder Eigentumswohnung kaufen, halten oder verkaufen, und welche Unterlagen Sie zuerst dokumentieren sollten.
Hua Hin Today berichtete, dass das Department of Lands alle 462 Grundbuchämter angewiesen hat, die Prüfungen auf Strohmänner zu verschärfen; mehr als 157.000 Landeigentümer wurden für Untersuchungen identifiziert. Thaiger Legal bezeichnet eine thailändische Gesellschaft mit Strohmann-Gesellschaftern als illegal. Wie Ihr Eigentum strukturiert ist, sollten Sie jetzt sorgfältig prüfen, bevor Sie sich verpflichten.
Hua Hin Today berichtet, dass das Department of Lands alle 462 Grundbuchämter im ganzen Land angewiesen hat, die Prüfungen mutmaßlicher Strohmann-Konstruktionen zu verschärfen; mehr als 157.000 Landeigentümer wurden für Untersuchungen identifiziert. Generaldirektor Somchai Leelanoy erläuterte die Maßnahmen am Montag, dem 19. Oktober. Die Grundbuchämter müssen juristische Personen prüfen, die in ihrem Zuständigkeitsbereich Land halten, und dabei Beteiligungsstrukturen und damit verbundene Aktivitäten genau unter die Lupe nehmen. Der Artikel fügt hinzu, dass mehr als 14.000 der Landeigentümer bereits eine Vorprüfung durchlaufen hatten.
| Ziel der Prüfungen | Laut Hua Hin Today |
|---|---|
| Gesellschaften über der gesetzlichen Obergrenze für ausländische Gesellschafter | Ziel von Untersuchungen |
| Einheiten mit begründetem Verdacht | Land wird möglicherweise im Auftrag von Ausländern gehalten |
| Thailändische Staatsangehörige mit ausländischen Ehepartnern (vorbeugende Prüfung vor der Eintragung) | Geprüft, um die Gesetzeskonformität zu bestätigen |
| Einzelne Käufer oberhalb bestimmter Preisschwellen (vorbeugende Prüfung vor der Eintragung) | Herkunft der Mittel und Beruf werden geprüft |
Hua Hin Today zufolge hat die Behörde außerdem vorbeugende Prüfungen dargelegt, die vor der Eintragung von Grundrechten und Rechtsgeschäften erforderlich sind. Im Rahmen dieser vorbeugenden Prüfungen müssen die Beamten bei Privatpersonen, die Land kaufen, die Herkunft der Mittel und den Beruf prüfen, wenn der Kaufpreis 2 Millionen Baht oder der Schätzwert des Grundstücks 5 Millionen Baht übersteigt. Die vorbeugenden Prüfungen gelten auch für thailändische Staatsangehörige mit ausländischen Ehepartnern; Ziel ist sicherzustellen, dass die Eigentumsverhältnisse am Land gesetzeskonform sind. In der Praxis sollten sich Käufer oder ein thailändischer Partner darauf einstellen, gefragt zu werden, woher das Geld stammt; halten Sie daher die Überweisungsnachweise vor dem Eintragungstermin bereit.
Die Eigentumswohnung ist die Konstruktion, die das thailändische Recht ausdrücklich für Ausländer vorsieht. Thaiger Legal erklärt, dass Sie eine Eigentumswohnung vollständig, als Volleigentum, auf Ihren eigenen Namen erwerben können, sofern Ausländer nicht mehr als 49 % der verkäuflichen Gesamtfläche des Gebäudes halten, gemäß Abschnitt 19 des Condominium Act B.E. 2522 (1979). Das Kaufgeld muss in Fremdwährung aus dem Ausland eingehen, in Thailand in Baht umgetauscht werden, auf Ihren eigenen Namen eingehen und einen angegebenen Verwendungszweck tragen. Ab 50.000 US$ stellt die Bank ein FET-Formular aus; darunter bitten Sie um ein Bestätigungsschreiben. Verlangen Sie vor jeder Anzahlung eine schriftliche Quotenbestätigung vom Büro der juristischen Person (Juristic Person Office).
Thaiger Legal erklärt, dass Ausländer kein Land besitzen dürfen; für ein Haus braucht man daher Rechte am Grundstück: einen eingetragenen Pachtvertrag mit bis zu 30 Jahren Laufzeit, einen Nießbrauch oder ein Überbaurecht (Superficies). Berichtet wird von einem Urteil des Obersten Gerichtshofs vom März 2025, wonach im Voraus vereinbarte automatische Verlängerungsklauseln nichtig sind. Zu Gesellschaften bezeichnet Thaiger Legal Strohmann-Gesellschafter als illegal; die Durchsetzung wurde ab dem 1. Januar 2026 durch eine Anordnung des Department of Business Development verschärft, und die Strafen nach dem Foreign Business Act reichen bis zu drei Jahren Haft und Geldstrafen von bis zu 1.000.000 THB. Eine Villa auf den Namen eines thailändischen Partners einzutragen, wird anders beschrieben: Das Geld gilt rechtlich als Schenkung, und ein verheirateter Ausländer unterzeichnet eine Erklärung, in der er auf jeden Eigentumsanspruch verzichtet.
Die Berichte sagen nicht, bei wie vielen der 157.000 Landeigentümer sich herausstellen wird, dass sie Land unrechtmäßig halten, oder welche Fälle strafrechtlich verfolgt werden. Sie beschreiben nicht, wie eine einzelne Konstruktion beurteilt würde. Hua Hin Today nennt die Weisung und die Kriterien, veröffentlicht aber keine Ergebnisse. Thaiger Legal ist ein allgemeiner Leitfaden, keine Beratung zu Ihrem konkreten Fall. Keine der beiden Quellen sagt, ob eine rechtmäßig eingetragene Eigentumswohnung oder ein Pachtrecht überprüft würde; behandeln Sie daher jede Aussage zu Ihrem eigenen Risiko als Frage an einen Anwalt, der ausschließlich für Sie tätig ist.
Die drei Schritte von Thaiger Legal, bevor Geld fließt, sind eine brauchbare Grundlage: eine schriftliche Quotenbestätigung der juristischen Person, Mittel, die in Fremdwährung auf Ihren eigenen Namen mit angegebenem Zweck eingehen, und ein Anwalt, der ausschließlich für Sie tätig ist und Vertrag und Eigentumsurkunde vor Ihrer Unterschrift liest. Legen Sie zusätzlich von jedem Dokument eine Kopie an, denn Thaiger Legal zufolge ermöglichen dieselben Unterlagen beim Verkauf die Ausfuhr der Erlöse aus Thailand. Hush Villas bietet vier schlüsselfertige Villen mit privatem Pool auf Koh Phangan ab $135,000 an, Übergabe im 1. Quartal 2027. Bei Vertragsunterzeichnung sind der 30-jährige Pachtvertrag eingetragen und garantiert; spätere Bedingungen hängen von der Einigung bei der Verlängerung ab, und der Pachtvertrag geht zu den bestehenden Bedingungen auf die Erben des Käufers über.
| Punkt | Aufzubewahrender Nachweis |
|---|---|
| Quote der Eigentumswohnung | Schriftliche Bestätigung des Büros der juristischen Person |
| Kaufgeld | FET-Formular (ab 50.000 US$) oder Bankbestätigungsschreiben |
| Haus auf gepachtetem Land | Eingetragener Pachtvertrag, Nießbrauch- oder Überbaurechtsdokument |
| Vertrag und Eigentumsurkunde | Von einem ausschließlich für Sie tätigen Anwalt gelesen |
| Aufteilung der Übertragungsgebühr | Im Vertrag schriftlich festgehalten; die Gebühr beträgt 2 % des Schätzwerts |
Geprüft 24. Oktober 2026
Die Berichte beschreiben keine solche Beschränkung. Thaiger Legal zufolge kann ein Ausländer eine Eigentumswohnung innerhalb der 49-%-Ausländerquote pro Gebäude als Volleigentum erwerben.
Thaiger Legal zufolge ist eine thailändische Gesellschaft mit Strohmann-Gesellschaftern illegal; nach dem Foreign Business Act drohen bis zu drei Jahre Haft und Geldstrafen von bis zu 1.000.000 THB.
Hua Hin Today zufolge müssen die Beamten im Rahmen der vorbeugenden Prüfungen vor der Eintragung bei privaten Landkäufern die Herkunft der Mittel und den Beruf prüfen, wenn der Kaufpreis 2 Millionen Baht oder der Schätzwert 5 Millionen Baht übersteigt.
Thaiger Legal beschreibt es als den Nachweis der thailändischen Bank, dass Ihr Geld in Fremdwährung aus dem Ausland eingegangen ist; es wird ab 50.000 US$ ausgestellt und wird bei der Eintragung und erneut beim Verkauf benötigt.
Les bureaux fonciers thaïlandais contrôlent désormais les détentions par prête-noms dans tout le pays. Cet article explique ce que cela signifie pour un étranger qui achète, détient ou revend une villa ou un condo, et quels documents réunir en premier.
Hua Hin Today a rapporté que le Department of Lands a ordonné aux 462 bureaux fonciers d'intensifier les contrôles sur les prête-noms, avec plus de 157 000 propriétaires fonciers identifiés pour enquête. Thaiger Legal décrit comme illégale une société thaïlandaise détenue par des actionnaires prête-noms. La manière dont votre propriété est structurée mérite désormais un examen attentif avant de vous engager.
Hua Hin Today rapporte que le Department of Lands a ordonné aux 462 bureaux fonciers du pays d'intensifier les contrôles sur les montages soupçonnés de recourir à des prête-noms, avec plus de 157 000 propriétaires fonciers identifiés pour enquête. Le directeur général Somchai Leelanoy a détaillé les mesures le lundi 19 octobre. Les bureaux fonciers doivent examiner les personnes morales détenant des terrains dans leur ressort, en passant au crible les structures d'actionnariat et les activités connexes. L'article ajoute que plus de 14 000 de ces propriétaires fonciers avaient déjà fait l'objet d'un examen préliminaire.
| Cible des contrôles | Selon Hua Hin Today |
|---|---|
| Sociétés dépassant la limite légale de participation étrangère | Visées par une enquête |
| Entités pour lesquelles il existe des motifs raisonnables de soupçon | Terrain possiblement détenu pour le compte d'étrangers |
| Ressortissants thaïlandais ayant un conjoint étranger (contrôle préventif avant enregistrement) | Vérification de la conformité à la loi |
| Acheteurs individuels au-dessus de seuils de prix déterminés (contrôle préventif avant enregistrement) | Origine des fonds et profession examinées |
Hua Hin Today indique que le département a également détaillé les contrôles préventifs exigés avant l'enregistrement des droits fonciers et des actes juridiques. Dans le cadre de ces contrôles préventifs, pour les particuliers qui achètent un terrain, les agents doivent examiner l'origine des fonds et la profession lorsque le prix d'achat dépasse 2 millions de bahts ou que la valeur d'expertise du terrain dépasse 5 millions de bahts. Les contrôles préventifs s'appliquent aussi aux ressortissants thaïlandais ayant un conjoint étranger, afin de s'assurer que les modalités de détention du terrain respectent la loi. En pratique, un acheteur ou son partenaire thaïlandais doit s'attendre à ce qu'on lui demande d'où vient l'argent ; mieux vaut donc avoir les justificatifs de virement prêts avant le rendez-vous d'enregistrement.
Le condo est la structure que la loi thaïlandaise prévoit ouvertement pour les étrangers. Thaiger Legal indique que vous pouvez posséder un condominium en pleine propriété, en votre nom propre, à condition que les étrangers ne détiennent pas plus de 49 % de la surface habitable vendable de l'immeuble, en vertu de l'article 19 du Condominium Act B.E. 2522 (1979). Les fonds de l'achat doivent provenir de l'étranger en devise étrangère, être convertis en bahts en Thaïlande, arriver à votre nom et mentionner un objet précis. À partir de 50 000 US$, la banque délivre un formulaire FET ; en dessous, demandez une lettre de confirmation. Demandez au bureau de la personne morale une confirmation écrite du quota avant tout versement d'acompte.
Thaiger Legal explique que les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain ; une maison suppose donc des droits sur la parcelle : un bail enregistré de 30 ans maximum, un usufruit ou un droit de superficie. Il fait état d'un arrêt de la Cour suprême de mars 2025 selon lequel les clauses de renouvellement automatique convenues à l'avance sont nulles. Concernant les sociétés, Thaiger Legal qualifie d'illégaux les actionnaires prête-noms, avec une application durcie à compter du 1er janvier 2026 en vertu d'un ordre du Department of Business Development et des sanctions du Foreign Business Act pouvant aller jusqu'à trois ans de prison et 1 000 000 THB d'amende. Mettre une villa au nom d'un partenaire thaïlandais est présenté différemment : l'argent constitue en droit une donation, et l'étranger marié signe une déclaration renonçant à toute prétention de propriété.
Les reportages ne disent pas combien de ces 157 000 propriétaires fonciers seront reconnus coupables de détenir un terrain illégalement, ni quelles affaires donneront lieu à des poursuites. Ils ne décrivent pas comment une structure donnée serait jugée. Hua Hin Today donne la directive et les critères ; il ne publie pas de résultats. Thaiger Legal est un guide général, pas un conseil sur votre dossier. Aucune des deux sources ne précise si un condo ou un bail régulièrement enregistré serait examiné ; toute affirmation sur votre propre exposition est donc une question à poser à un avocat qui agit uniquement pour vous.
Les trois étapes de Thaiger Legal avant tout transfert d'argent constituent une bonne base : la confirmation écrite du quota par la personne morale, des fonds arrivant en devise étrangère à votre nom avec l'objet indiqué, et un avocat qui agit uniquement pour vous et lit le contrat et le titre avant votre signature. Ajoutez une copie de chaque document, car Thaiger Legal affirme que ces mêmes papiers vous permettent de rapatrier le produit de la vente hors de Thaïlande. Hush Villas propose quatre villas clés en main avec piscine privée à Koh Phangan à partir de 135 000 $, avec remise des clés au T1 2027. Ce qui est enregistré et garanti à la signature, c'est le bail de 30 ans ; les conditions ultérieures dépendent d'un accord au moment du renouvellement, et le bail est transmis aux héritiers de l'acheteur dans ses conditions existantes.
| Élément | Preuve à conserver |
|---|---|
| Quota du condo | Confirmation écrite du bureau de la personne morale |
| Fonds de l'achat | Formulaire FET (à partir de 50 000 US$) ou lettre de confirmation de la banque |
| Maison sur terrain loué | Document de bail, d'usufruit ou de droit de superficie enregistré |
| Contrat et titre | Lus par un avocat qui agit uniquement pour vous |
| Répartition des frais de transfert | Inscrite dans le contrat ; les frais s'élèvent à 2 % de la valeur d'expertise |
Vérifié le 24 octobre 2026
Les reportages ne décrivent aucune restriction de ce type. Thaiger Legal indique qu'un étranger peut posséder un condo en pleine propriété dans la limite du quota étranger de 49 % par immeuble.
Thaiger Legal indique qu'une société thaïlandaise avec des actionnaires prête-noms est illégale, avec des sanctions du Foreign Business Act allant jusqu'à trois ans de prison et 1 000 000 THB d'amende.
Hua Hin Today indique que, dans le cadre des contrôles préventifs avant enregistrement, les agents doivent examiner l'origine des fonds et la profession des particuliers qui achètent un terrain lorsque le prix d'achat dépasse 2 millions de bahts ou que la valeur d'expertise dépasse 5 millions de bahts.
Thaiger Legal le décrit comme l'attestation de la banque thaïlandaise que votre argent est arrivé de l'étranger en devise étrangère, délivrée à partir de 50 000 US$, nécessaire à l'enregistrement puis de nouveau à la revente.
Las oficinas de tierras de Tailandia están revisando ahora las tenencias a través de testaferros en todo el país. Este artículo explica qué significa eso para un extranjero que compra, posee o vende una villa o un condominio, y qué documentar primero.
Hua Hin Today informó de que el Departamento de Tierras ordenó a las 462 oficinas de tierras intensificar las verificaciones de testaferros, con más de 157,000 propietarios identificados para su investigación. Thaiger Legal describe como ilegal una sociedad tailandesa con accionistas testaferros. Conviene revisar con cuidado cómo está estructurada su propiedad antes de comprometerse.
Hua Hin Today informa de que el Departamento de Tierras ha ordenado a las 462 oficinas de tierras de todo el país intensificar las verificaciones de posibles acuerdos de testaferros, con más de 157,000 propietarios identificados para su investigación. El director general Somchai Leelanoy expuso las medidas el lunes 19 de octubre. Las oficinas de tierras deben examinar las personas jurídicas que poseen terrenos en sus áreas, escrutando las estructuras accionariales y las actividades relacionadas. El artículo añade que más de 14,000 de los propietarios habían pasado por una evaluación preliminar.
| Objetivo de las verificaciones | Según Hua Hin Today |
|---|---|
| Sociedades que superan el límite legal de accionistas extranjeros | Objeto de investigación |
| Entidades con motivos razonables de sospecha | Posible tenencia de tierras en nombre de extranjeros |
| Ciudadanos tailandeses con cónyuges extranjeros (verificación preventiva antes de la inscripción) | Se comprueba el cumplimiento de la ley |
| Compradores individuales por encima de los umbrales de precio indicados (verificación preventiva antes de la inscripción) | Se examinan el origen de los fondos y la ocupación |
Hua Hin Today señala que el departamento también expuso verificaciones preventivas exigidas antes de inscribir los derechos sobre la tierra y las transacciones jurídicas. Como parte de estas verificaciones preventivas, en el caso de las personas que compran terrenos, los funcionarios deben examinar el origen de los fondos y la ocupación cuando el precio de compra supera los 2 millones de baht o el valor de tasación del terreno supera los 5 millones de baht. Las verificaciones preventivas se aplican también a los ciudadanos tailandeses con cónyuges extranjeros, con el objetivo de garantizar que los acuerdos de propiedad de la tierra cumplan la ley. En la práctica, un comprador o su pareja tailandesa debe esperar que le pregunten de dónde procede el dinero, así que conviene tener los registros de la transferencia listos antes de la cita de inscripción.
Un condominio es la estructura que la ley tailandesa prevé abiertamente para los extranjeros. Thaiger Legal afirma que se puede poseer un condominio en pleno dominio, a su propio nombre, siempre que los extranjeros no tengan más del 49% de la superficie vendible del edificio, conforme al artículo 19 de la Ley de Condominios B.E. 2522 (1979). El dinero de la compra debe llegar del extranjero en divisa, convertirse a baht en Tailandia, ingresar a su propio nombre y llevar un propósito declarado. A partir de US$50,000 el banco emite un formulario FET; por debajo de esa cifra, pida una carta de confirmación. Solicite a la oficina de la persona jurídica una confirmación escrita de la cuota antes de cualquier depósito.
Thaiger Legal afirma que los extranjeros no pueden poseer tierra, por lo que una casa requiere derechos sobre la parcela: un arrendamiento inscrito de hasta 30 años, un usufructo o un derecho de superficie. Informa de una sentencia del Tribunal Supremo de marzo de 2025 según la cual las cláusulas de renovación automática pactadas de antemano son nulas. En cuanto a las sociedades, Thaiger Legal califica de ilegales los accionistas testaferros, con una aplicación endurecida desde el 1 de enero de 2026 en virtud de una orden del Departamento de Desarrollo Empresarial y sanciones de la Ley de Negocios Extranjeros que alcanzan los tres años de prisión y multas de hasta 1,000,000 THB. Poner una villa a nombre de una pareja tailandesa se describe de otro modo: el dinero es, jurídicamente, una donación, y el extranjero casado firma una declaración en la que renuncia a cualquier derecho de propiedad.
Los informes no dicen cuántos de los 157,000 propietarios resultarán tener tierras de forma ilícita, ni qué casos serán procesados. No describen cómo se juzgaría ninguna estructura concreta. Hua Hin Today ofrece la directiva y los criterios; no publica resultados. Thaiger Legal es una guía general, no asesoramiento sobre su expediente. Ninguna de las dos fuentes dice si un condominio o un arrendamiento debidamente inscritos serían examinados, así que trate cualquier afirmación sobre su propia exposición como una pregunta para un abogado que actúe únicamente para usted.
Los tres pasos de Thaiger Legal antes de mover cualquier dinero son una buena base: confirmación escrita de la cuota por parte de la persona jurídica, fondos que lleguen en divisa a su propio nombre con el propósito declarado, y un abogado que actúe únicamente para usted y lea el contrato y el título antes de firmar. Añada una copia de cada documento, ya que Thaiger Legal afirma que esos mismos papeles le permiten enviar el producto de la venta fuera de Tailandia. Hush Villas ofrece cuatro villas llave en mano con piscina privada en Koh Phangan desde $135,000, con entrega en el primer trimestre de 2027. Lo que queda inscrito y garantizado en la firma es el arrendamiento de 30 años; los plazos posteriores dependen del acuerdo en la renovación, y el arrendamiento pasa a los herederos del comprador en sus mismos términos.
| Elemento | Prueba que conservar |
|---|---|
| Cuota del condominio | Confirmación escrita de la oficina de la persona jurídica |
| Dinero de la compra | Formulario FET (US$50,000 o más) o carta de confirmación del banco |
| Casa en terreno arrendado | Documento de arrendamiento, usufructo o derecho de superficie inscrito |
| Contrato y título | Leídos por un abogado que actúe únicamente para usted |
| Reparto de la tasa de transferencia | Por escrito en el contrato; la tasa es el 2% del valor de tasación |
Verificado el 24 de octubre de 2026
Los informes no describen ninguna restricción de ese tipo. Thaiger Legal afirma que un extranjero puede poseer un condominio en pleno dominio dentro de la cuota extranjera del 49% por edificio.
Thaiger Legal afirma que una sociedad tailandesa con accionistas testaferros es ilegal, con sanciones de la Ley de Negocios Extranjeros de hasta tres años de prisión y multas de hasta 1,000,000 THB.
Hua Hin Today señala que, como parte de las verificaciones preventivas antes de la inscripción, los funcionarios deben examinar el origen de los fondos y la ocupación de los compradores individuales de tierra cuando el precio de compra supera los 2 millones de baht o el valor de tasación supera los 5 millones de baht.
Thaiger Legal lo describe como el registro del banco tailandés de que su dinero llegó del extranjero en divisa, emitido a partir de US$50,000, necesario en la inscripción y de nuevo en la venta.
泰国各地土地局目前正在全国范围内核查代持持有情况。本文说明这对购买、持有或出售别墅或公寓的外国人意味着什么,以及应首先备齐哪些文件。
Hua Hin Today 报道称,土地厅已责令全部462个土地局加强代持核查,已有超过157,000名土地持有人被列为调查对象。Thaiger Legal 称,由代持股东组成的泰国公司属于非法。在您作出承诺之前,有必要仔细核查您的所有权结构。
Hua Hin Today 报道称,土地厅已责令全国462个土地局加强对疑似代持安排的核查,已有超过157,000名土地持有人被列为调查对象。厅长 Somchai Leelanoy 于10月19日(周一)说明了相关措施。各土地局须审查所辖地区内持有土地的法人实体,仔细审查其股权结构及相关活动。该报道还提到,其中超过14,000名土地持有人已完成初步筛查。
| 核查对象 | 据 Hua Hin Today |
|---|---|
| 外资股东比例超过法定上限的公司 | 列为调查对象 |
| 有合理理由被怀疑的实体 | 土地可能为外国人代持 |
| 配偶为外国人的泰国国民(登记前的预防性核查) | 核查是否符合法律规定 |
| 超过规定价格门槛的个人买家(登记前的预防性核查) | 审查资金来源和职业 |
Hua Hin Today 称,土地厅还说明了在办理土地权利及法律交易登记之前必须进行的预防性核查。作为这些预防性核查的一部分,对于购买土地的个人,如果购买价格超过200万泰铢,或土地评估价值超过500万泰铢,官员必须审查其资金来源和职业。预防性核查同样适用于配偶为外国人的泰国国民,目的是确保土地所有权安排符合法律规定。实际操作中,买家或其泰国伴侣应预料到会被问及资金从何而来,因此请在登记预约之前备好转账记录。
公寓是泰国法律明确为外国人提供的产权结构。Thaiger Legal 指出,根据《1979年(佛历2522年)公寓法》第19条,只要外国人持有的面积不超过楼宇可售建筑面积的49%,您就可以以自己的名义完全拥有公寓的永久产权。购房款必须以外币从境外汇入,在泰国兑换为泰铢,以您本人的名义汇入,并注明用途。汇款金额达到50,000美元及以上时,银行会出具 FET 表格;低于该金额,则可要求银行出具确认函。在支付任何定金之前,请向法人管理处索取书面的配额确认。
Thaiger Legal 称,外国人不能拥有土地,因此房屋需要取得对地块的权利:最长30年的登记租赁权、用益权或地上权。它报道了2025年3月最高法院的一项裁决,即预先约定自动续期的条款无效。关于公司,Thaiger Legal 称代持股东属于非法,自2026年1月1日起,依据商业发展厅的一项命令加强执法,依《外商经营法》的处罚最高可达三年监禁和1,000,000 THB 的罚款。将别墅登记在泰国伴侣名下的情形则有不同的描述:这笔资金在法律上视为赠与,已婚的外国人须签署声明,放弃任何所有权权益。
这些报道没有说明157,000名土地持有人中有多少人会被认定非法持有土地,也没有说明哪些案件将被起诉。它们也没有描述任何具体结构会如何被认定。Hua Hin Today 给出了指令和标准,但没有公布结果。Thaiger Legal 是一份通用指南,并非针对您个案的建议。两个消息来源都没有说明依法登记的公寓或租赁权是否会被审查,因此,关于您自身风险的任何说法,都应向一位只代表您的律师咨询。
Thaiger Legal 提出的资金转出前的三个步骤是一个有用的基础:法人管理处出具的书面配额确认;资金以外币汇入、使用您本人名义并注明用途;以及由只代表您的律师在您签字之前审阅合同和产权文件。另外请保留每份文件的副本,因为 Thaiger Legal 称,同样的文件能让您在出售时将所得款项汇出泰国。Hush Villas 在 Koh Phangan 提供四栋可拎包入住的私人泳池别墅,售价自 $135,000 起,预计2027年第一季度交付。签约时登记并有保障的是30年租约;之后的条款取决于续期时的协议,租约将按现有条款由买家的继承人继承。
| 事项 | 应保留的证据 |
|---|---|
| 公寓配额 | 法人管理处出具的书面确认 |
| 购房款 | FET 表格(50,000美元及以上)或银行确认函 |
| 租赁土地上的房屋 | 已登记的租赁权、用益权或地上权文件 |
| 合同和产权 | 由只代表您的律师审阅 |
| 过户费分摊 | 写入合同;费用为评估价值的2% |
核查日期 2026年10月24日
报道中没有描述任何此类限制。Thaiger Legal 称,外国人可以在每栋楼49%的外资配额内拥有公寓的永久产权。
Thaiger Legal 称,由代持股东组成的泰国公司属于非法,依《外商经营法》的处罚最高可达三年监禁和1,000,000 THB 的罚款。
Hua Hin Today 称,作为登记前预防性核查的一部分,对于个人土地买家,如果购买价格超过200万泰铢或评估价值超过500万泰铢,官员必须审查其资金来源和职业。
Thaiger Legal 将其描述为泰国银行出具的记录,证明您的资金以外币从境外汇入,汇款金额达到50,000美元及以上时出具,登记时需要,出售时也需要。
ขณะนี้สำนักงานที่ดินทั่วประเทศไทยกำลังตรวจสอบการถือครองแบบนอมินี บทความนี้อธิบายว่าสิ่งนี้มีความหมายอย่างไรต่อชาวต่างชาติที่ซื้อ ถือครอง หรือขายวิลล่าหรือคอนโด และควรจัดทำเอกสารอะไรก่อน
Hua Hin Today รายงานว่ากรมที่ดินสั่งการให้สำนักงานที่ดินทั้ง 462 แห่งเพิ่มความเข้มข้นในการตรวจสอบนอมินี โดยระบุตัวผู้ถือครองที่ดินกว่า 157,000 รายเพื่อสอบสวน Thaiger Legal ระบุว่าบริษัทไทยที่มีผู้ถือหุ้นนอมินีนั้นผิดกฎหมาย โครงสร้างการถือครองของคุณจึงเป็นสิ่งที่ควรตรวจสอบอย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจผูกมัด
Hua Hin Today รายงานว่ากรมที่ดินสั่งการให้สำนักงานที่ดินทั้ง 462 แห่งทั่วประเทศเพิ่มความเข้มข้นในการตรวจสอบการจัดการที่ต้องสงสัยว่าเป็นนอมินี โดยระบุตัวผู้ถือครองที่ดินกว่า 157,000 รายเพื่อสอบสวน อธิบดีสมชาย ลีลานอย ชี้แจงมาตรการดังกล่าวเมื่อวันจันทร์ที่ 19 ตุลาคม สำนักงานที่ดินต้องตรวจสอบนิติบุคคลที่ถือครองที่ดินในพื้นที่ของตน โดยพิจารณาโครงสร้างการถือหุ้นและกิจกรรมที่เกี่ยวข้องอย่างละเอียด บทความยังระบุเพิ่มเติมว่าผู้ถือครองที่ดินกว่า 14,000 รายได้ผ่านการคัดกรองเบื้องต้นแล้ว
| เป้าหมายของการตรวจสอบ | ตามรายงานของ Hua Hin Today |
|---|---|
| บริษัทที่มีผู้ถือหุ้นต่างชาติเกินสัดส่วนตามกฎหมาย | เป็นเป้าหมายของการสอบสวน |
| นิติบุคคลที่มีเหตุอันควรสงสัย | อาจถือครองที่ดินแทนชาวต่างชาติ |
| คนสัญชาติไทยที่มีคู่สมรสเป็นชาวต่างชาติ (ตรวจสอบเชิงป้องกันก่อนการจดทะเบียน) | ตรวจสอบเพื่อยืนยันว่าเป็นไปตามกฎหมาย |
| ผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาซึ่งมีมูลค่าเกินเกณฑ์ที่กำหนด (ตรวจสอบเชิงป้องกันก่อนการจดทะเบียน) | ตรวจสอบแหล่งเงินทุนและอาชีพ |
Hua Hin Today ระบุว่ากรมยังได้ชี้แจงการตรวจสอบเชิงป้องกันที่ต้องทำก่อนการจดทะเบียนสิทธิในที่ดินและนิติกรรม ในการตรวจสอบเชิงป้องกันนี้ สำหรับบุคคลธรรมดาที่ซื้อที่ดิน เจ้าหน้าที่ต้องตรวจสอบแหล่งเงินทุนและอาชีพ หากราคาซื้อขายเกิน 2 ล้านบาท หรือราคาประเมินของที่ดินเกิน 5 ล้านบาท การตรวจสอบเชิงป้องกันยังใช้กับคนสัญชาติไทยที่มีคู่สมรสเป็นชาวต่างชาติด้วย โดยมีเป้าหมายเพื่อให้การถือครองที่ดินเป็นไปตามกฎหมาย ในทางปฏิบัติ ผู้ซื้อหรือคู่ครองชาวไทยควรคาดว่าจะถูกถามว่าเงินมาจากไหน จึงควรเตรียมหลักฐานการโอนเงินไว้ให้พร้อมก่อนวันนัดจดทะเบียน
คอนโดคือรูปแบบที่กฎหมายไทยเปิดให้ชาวต่างชาติถือครองอย่างชัดเจน Thaiger Legal ระบุว่าคุณสามารถเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมได้อย่างสมบูรณ์ในรูปแบบกรรมสิทธิ์เต็มในนามของคุณเอง ตราบใดที่ชาวต่างชาติถือครองไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายได้ทั้งหมดของอาคาร ตามมาตรา 19 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 (1979) เงินค่าซื้อต้องโอนมาจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ แลกเป็นเงินบาทในประเทศไทย โอนเข้ามาในนามของคุณเอง และระบุวัตถุประสงค์ไว้ หากเป็นจำนวน 50,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป ธนาคารจะออกแบบฟอร์ม FET ให้ ถ้าต่ำกว่านั้นให้ขอหนังสือยืนยัน ควรขอให้สำนักงานนิติบุคคลยืนยันโควตาเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนวางเงินมัดจำ
Thaiger Legal ระบุว่าชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ ดังนั้นบ้านจึงต้องมีสิทธิเหนือที่ดินแปลงนั้น ได้แก่ สัญญาเช่าที่จดทะเบียนไว้นานสูงสุด 30 ปี สิทธิเก็บกิน หรือสิทธิเหนือพื้นดิน โดยรายงานถึงคำพิพากษาศาลฎีกาเมื่อเดือนมีนาคม 2025 ที่วินิจฉัยว่าข้อตกลงต่ออายุอัตโนมัติที่ตกลงกันล่วงหน้านั้นเป็นโมฆะ ในส่วนของบริษัท Thaiger Legal ระบุว่าผู้ถือหุ้นนอมินีผิดกฎหมาย โดยการบังคับใช้เข้มงวดขึ้นตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2026 ตามคำสั่งของกรมพัฒนาธุรกิจการค้า และบทลงโทษตามพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวสูงสุดจำคุกสามปีและปรับไม่เกิน 1,000,000 THB ส่วนการให้วิลล่าอยู่ในชื่อของคู่ครองชาวไทยนั้นถูกอธิบายแตกต่างออกไป คือเงินที่ให้ถือเป็นการให้โดยเสน่หาตามกฎหมาย และชาวต่างชาติที่สมรสแล้วต้องลงนามในคำแถลงว่าสละสิทธิ์ความเป็นเจ้าของใดๆ
รายงานไม่ได้ระบุว่าผู้ถือครองที่ดิน 157,000 รายนี้จะพบว่าถือครองที่ดินโดยผิดกฎหมายกี่ราย หรือคดีใดจะถูกดำเนินคดี รายงานไม่ได้อธิบายว่าโครงสร้างแต่ละรูปแบบจะถูกพิจารณาอย่างไร Hua Hin Today ให้ข้อมูลเพียงคำสั่งและเกณฑ์ ไม่ได้เผยแพร่ผลลัพธ์ Thaiger Legal เป็นคู่มือทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำสำหรับกรณีของคุณ ไม่มีแหล่งข้อมูลใดระบุว่าคอนโดหรือสิทธิการเช่าที่จดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมายจะถูกตรวจสอบหรือไม่ ดังนั้นข้อกล่าวอ้างใดๆ เกี่ยวกับความเสี่ยงของคุณเองควรเป็นคำถามสำหรับทนายความที่ทำงานให้คุณเพียงฝ่ายเดียว
สามขั้นตอนของ Thaiger Legal ก่อนโอนเงินเป็นพื้นฐานที่เป็นประโยชน์ ได้แก่ การยืนยันโควตาเป็นลายลักษณ์อักษรจากนิติบุคคล การโอนเงินเข้ามาเป็นเงินตราต่างประเทศในนามของคุณเองพร้อมระบุวัตถุประสงค์ และทนายความที่ทำงานให้คุณเพียงฝ่ายเดียวเป็นผู้อ่านสัญญาและโฉนดก่อนที่คุณจะลงนาม ควรเพิ่มสำเนาเอกสารทุกฉบับด้วย เพราะ Thaiger Legal ระบุว่าเอกสารชุดเดียวกันนี้ช่วยให้คุณโอนเงินที่ได้จากการขายออกนอกประเทศไทยได้ Hush Villas เสนอวิลล่าพร้อมสระว่ายน้ำส่วนตัวแบบเข้าอยู่ได้ทันทีสี่หลังบนเกาะ Koh Phangan ราคาเริ่มต้น $135,000 โดยส่งมอบในไตรมาสที่ 1 ปี 2027 สิ่งที่จดทะเบียนและรับประกันได้ ณ วันลงนามคือสัญญาเช่า 30 ปี ส่วนเงื่อนไขในภายหลังขึ้นอยู่กับข้อตกลงเมื่อถึงเวลาต่อสัญญา และสัญญาเช่าจะตกทอดไปยังทายาทของผู้ซื้อตามเงื่อนไขเดิม
| รายการ | หลักฐานที่ควรเก็บ |
|---|---|
| โควตาคอนโด | หนังสือยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรจากสำนักงานนิติบุคคล |
| เงินค่าซื้อ | แบบฟอร์ม FET (50,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป) หรือหนังสือยืนยันจากธนาคาร |
| บ้านบนที่ดินเช่า | เอกสารสัญญาเช่า สิทธิเก็บกิน หรือสิทธิเหนือพื้นดินที่จดทะเบียนไว้ |
| สัญญาและโฉนด | ให้ทนายความที่ทำงานให้คุณเพียงฝ่ายเดียวอ่าน |
| การแบ่งค่าธรรมเนียมการโอน | เขียนไว้ในสัญญา ค่าธรรมเนียมคือ 2% ของราคาประเมิน |
ตรวจสอบเมื่อ 24 ตุลาคม 2569
รายงานไม่ได้กล่าวถึงข้อจำกัดดังกล่าว Thaiger Legal ระบุว่าชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของคอนโดแบบกรรมสิทธิ์เต็มภายในโควตาต่างชาติ 49% ต่ออาคาร
Thaiger Legal ระบุว่าบริษัทไทยที่มีผู้ถือหุ้นนอมินีนั้นผิดกฎหมาย โดยมีบทลงโทษตามพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวสูงสุดจำคุกสามปีและปรับไม่เกิน 1,000,000 THB
Hua Hin Today ระบุว่า ในการตรวจสอบเชิงป้องกันก่อนการจดทะเบียน เจ้าหน้าที่ต้องตรวจสอบแหล่งเงินทุนและอาชีพของบุคคลธรรมดาที่ซื้อที่ดิน หากราคาซื้อขายเกิน 2 ล้านบาท หรือราคาประเมินเกิน 5 ล้านบาท
Thaiger Legal อธิบายว่าเป็นบันทึกของธนาคารไทยที่แสดงว่าเงินของคุณโอนมาจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ ออกให้เมื่อเป็นจำนวน 50,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป ต้องใช้ตอนจดทะเบียนและใช้อีกครั้งเมื่อขาย
Kantor-kantor pertanahan Thailand kini memeriksa kepemilikan nominee di seluruh negeri. Artikel ini menjelaskan apa artinya bagi orang asing yang membeli, memegang, atau menjual vila atau kondominium, dan dokumen apa yang perlu disiapkan lebih dulu.
Hua Hin Today melaporkan bahwa Departemen Pertanahan memerintahkan seluruh 462 kantor pertanahan untuk mempertegas pemeriksaan nominee, dengan lebih dari 157,000 pemilik tanah teridentifikasi untuk diselidiki. Thaiger Legal menyebut perusahaan Thailand dengan pemegang saham nominee sebagai tindakan ilegal. Bagaimana struktur kepemilikan Anda diatur kini patut diperiksa dengan cermat sebelum Anda berkomitmen.
Hua Hin Today melaporkan bahwa Departemen Pertanahan telah memerintahkan seluruh 462 kantor pertanahan di seluruh negeri untuk mempertegas pemeriksaan terhadap dugaan pengaturan nominee, dengan lebih dari 157,000 pemilik tanah teridentifikasi untuk diselidiki. Direktur jenderal Somchai Leelanoy menguraikan langkah-langkah tersebut pada hari Senin, 19 Oktober. Kantor pertanahan harus memeriksa badan hukum yang memegang tanah di wilayah mereka, dengan meneliti struktur kepemilikan saham dan kegiatan terkait. Artikel itu menambahkan bahwa lebih dari 14,000 pemilik tanah telah menjalani penyaringan awal.
| Sasaran pemeriksaan | Menurut Hua Hin Today |
|---|---|
| Perusahaan yang melampaui batas hukum kepemilikan saham asing | Menjadi sasaran penyelidikan |
| Badan yang memiliki dasar kecurigaan yang wajar | Tanah kemungkinan dikuasai atas nama orang asing |
| Warga negara Thailand dengan pasangan asing (pemeriksaan pencegahan sebelum pendaftaran) | Diperiksa untuk memastikan kepatuhan terhadap hukum |
| Pembeli perorangan di atas ambang harga yang ditetapkan (pemeriksaan pencegahan sebelum pendaftaran) | Sumber dana dan pekerjaan diperiksa |
Hua Hin Today mengatakan departemen tersebut juga menguraikan pemeriksaan pencegahan yang diwajibkan sebelum hak atas tanah dan transaksi hukum didaftarkan. Sebagai bagian dari pemeriksaan pencegahan ini, bagi perorangan yang membeli tanah, petugas wajib memeriksa sumber dana dan pekerjaan apabila harga pembelian melebihi 2 juta baht atau nilai taksiran tanah melebihi 5 juta baht. Pemeriksaan pencegahan ini juga berlaku bagi warga negara Thailand yang memiliki pasangan asing, dengan tujuan memastikan bahwa pengaturan kepemilikan tanah sesuai dengan hukum. Dalam praktiknya, pembeli atau pasangannya yang berkewarganegaraan Thailand sebaiknya siap ditanya dari mana uang itu berasal, jadi siapkan catatan transfer sebelum jadwal pendaftaran.
Kondominium adalah struktur yang secara terbuka disediakan hukum Thailand bagi orang asing. Thaiger Legal menyatakan bahwa Anda dapat memiliki kondominium secara penuh, freehold, atas nama Anda sendiri, asalkan orang asing tidak memegang lebih dari 49% luas lantai yang dapat dijual dari gedung tersebut, berdasarkan pasal 19 Undang-Undang Kondominium B.E. 2522 (1979). Dana pembelian harus masuk dari luar negeri dalam mata uang asing, dikonversi ke baht di Thailand, masuk atas nama Anda sendiri, dan mencantumkan tujuan yang dinyatakan. Untuk US$50,000 ke atas, bank menerbitkan formulir FET; di bawah jumlah itu, mintalah surat konfirmasi. Mintalah konfirmasi kuota tertulis dari kantor badan hukum pengelola sebelum menyetor uang muka apa pun.
Thaiger Legal mengatakan orang asing tidak dapat memiliki tanah, sehingga rumah memerlukan hak atas bidang tanahnya: sewa terdaftar hingga 30 tahun, usufruct, atau superficies. Thaiger Legal melaporkan putusan Mahkamah Agung bulan Maret 2025 yang menyatakan klausul perpanjangan otomatis yang disepakati di muka batal. Mengenai perusahaan, Thaiger Legal menyebut pemegang saham nominee sebagai ilegal, dengan penegakan yang diperketat mulai 1 Januari 2026 berdasarkan perintah Departemen Pengembangan Bisnis dan sanksi Foreign Business Act yang mencapai tiga tahun penjara dan denda hingga 1,000,000 THB. Menempatkan vila atas nama pasangan Thailand digambarkan secara berbeda: uang tersebut secara hukum merupakan hibah, dan orang asing yang menikah menandatangani pernyataan yang melepaskan segala kepentingan kepemilikan.
Laporan-laporan itu tidak menyebutkan berapa banyak dari 157,000 pemilik tanah tersebut yang akan terbukti menguasai tanah secara melanggar hukum, atau kasus mana yang akan dituntut. Laporan juga tidak menjelaskan bagaimana struktur tertentu akan dinilai. Hua Hin Today menyampaikan perintah dan kriterianya; tidak menerbitkan hasilnya. Thaiger Legal adalah panduan umum, bukan nasihat atas berkas Anda. Kedua sumber tidak menyatakan apakah kondominium atau hak sewa yang terdaftar secara sah akan diperiksa, sehingga setiap klaim tentang risiko Anda sendiri sebaiknya ditanyakan kepada pengacara yang bertindak hanya untuk Anda.
Tiga langkah Thaiger Legal sebelum uang berpindah tangan merupakan dasar yang berguna: konfirmasi kuota tertulis dari badan hukum pengelola, dana yang masuk dalam mata uang asing atas nama Anda sendiri dengan tujuan yang dinyatakan, dan pengacara yang bertindak hanya untuk Anda yang membaca kontrak dan sertifikat sebelum Anda menandatangani. Tambahkan salinan setiap dokumen, karena Thaiger Legal mengatakan dokumen yang sama memungkinkan Anda mengirim hasil penjualan ke luar Thailand saat menjual. Hush Villas menawarkan empat vila siap huni dengan kolam renang pribadi di Koh Phangan mulai dari $135,000, dengan serah terima pada Q1 2027. Yang terdaftar dan terjamin saat penandatanganan adalah sewa 30 tahun; ketentuan selanjutnya bergantung pada kesepakatan saat perpanjangan, dan sewa tersebut berpindah kepada ahli waris pembeli dengan ketentuan yang ada.
| Hal | Bukti yang perlu disimpan |
|---|---|
| Kuota kondominium | Konfirmasi tertulis dari kantor badan hukum pengelola |
| Dana pembelian | Formulir FET (US$50,000 ke atas) atau surat konfirmasi bank |
| Rumah di atas tanah sewa | Dokumen sewa terdaftar, usufruct, atau superficies |
| Kontrak dan sertifikat | Dibaca oleh pengacara yang bertindak hanya untuk Anda |
| Pembagian biaya balik nama | Dicantumkan dalam kontrak; biayanya 2% dari nilai taksiran |
Diperiksa 24 Oktober 2026
Laporan-laporan tersebut tidak menggambarkan pembatasan semacam itu. Thaiger Legal mengatakan orang asing dapat memiliki kondominium secara freehold dalam kuota asing 49% per gedung.
Thaiger Legal mengatakan perusahaan Thailand dengan pemegang saham nominee adalah ilegal, dengan sanksi Foreign Business Act hingga tiga tahun penjara dan denda hingga 1,000,000 THB.
Hua Hin Today mengatakan bahwa, sebagai bagian dari pemeriksaan pencegahan sebelum pendaftaran, petugas wajib memeriksa sumber dana dan pekerjaan bagi pembeli tanah perorangan apabila harga pembelian melebihi 2 juta baht atau nilai taksiran melebihi 5 juta baht.
Thaiger Legal menggambarkannya sebagai catatan bank Thailand bahwa uang Anda masuk dari luar negeri dalam mata uang asing, diterbitkan pada US$50,000 ke atas, dibutuhkan saat pendaftaran dan sekali lagi saat menjual.
משרדי הקרקעות בתאילנד בודקים כעת החזקות נומיניז בכל רחבי המדינה. המאמר מסביר מה המשמעות עבור זר שקונה, מחזיק או מוכר וילה או דירה, ואילו מסמכים כדאי לתעד קודם.
Hua Hin Today דיווח כי מחלקת הקרקעות הורתה לכל 462 משרדי הקרקעות להגביר את בדיקות הנומיניז, ויותר מ-157,000 בעלי קרקעות אותרו לצורך חקירה. Thaiger Legal מתאר חברה תאילנדית עם בעלי מניות נומיניז כבלתי חוקית. כדאי לבדוק בקפידה כיצד מוגדרת הבעלות שלכם לפני שאתם מתחייבים.
Hua Hin Today מדווח כי מחלקת הקרקעות הורתה לכל 462 משרדי הקרקעות ברחבי המדינה להגביר את הבדיקות של הסדרי נומיניז חשודים, ויותר מ-157,000 בעלי קרקעות אותרו לצורך חקירה. מנכ"ל המחלקה, סומצ'אי לילנוי, תיאר את האמצעים ביום שני, 19 באוקטובר. משרדי הקרקעות נדרשים לבחון גופים משפטיים המחזיקים קרקע באזוריהם, ולבדוק לעומק את מבני ההחזקה בהם ואת הפעילויות הקשורות. הכתבה מוסיפה כי יותר מ-14,000 מבעלי הקרקעות עברו סינון ראשוני.
| יעד הבדיקות | לפי Hua Hin Today |
|---|---|
| חברות החורגות ממגבלת בעלי המניות הזרים המותרת בחוק | מיועדות לחקירה |
| גופים עם יסוד סביר לחשד | ייתכן שהקרקע מוחזקת מטעם זרים |
| אזרחים תאילנדים עם בני זוג זרים (בדיקה מונעת לפני הרישום) | נבדקים כדי לוודא עמידה בחוק |
| רוכשים פרטיים מעל רף מחיר מוגדר (בדיקה מונעת לפני הרישום) | נבדקים מקור המימון והעיסוק |
Hua Hin Today אומר כי המחלקה תיארה גם בדיקות מונעות הנדרשות לפני רישום זכויות בקרקע ועסקאות משפטיות. במסגרת הבדיקות המונעות הללו, ביחס ליחידים הרוכשים קרקע, על הפקידים לבחון את מקורות המימון והעיסוק כאשר מחיר הרכישה עולה על 2 מיליון באט או כאשר שווי הקרקע המוערך עולה על 5 מיליון באט. הבדיקות המונעות חלות גם על אזרחים תאילנדים עם בני זוג זרים, במטרה להבטיח שהסדרי הבעלות בקרקע עומדים בחוק. בפועל, רוכש או בן זוג תאילנדי צריכים לצפות לשאלה מאין הגיע הכסף, ולכן כדאי להכין את רישומי ההעברה לפני מועד הרישום.
דירה היא המבנה שהחוק התאילנדי מתיר לזרים במפורש. Thaiger Legal קובע שאפשר להחזיק דירה בבעלות מלאה, freehold, על שמכם, בתנאי שזרים אינם מחזיקים ביותר מ-49% משטח הרצפה הכולל למכירה בבניין, לפי סעיף 19 לחוק הדירות (Condominium Act B.E. 2522 (1979)). כסף הרכישה חייב להגיע מחו"ל במטבע זר, להומר לבאט בתאילנד, להגיע על שמכם ולהיות מלווה בציון המטרה. עבור 50,000 דולר ומעלה הבנק מנפיק טופס FET; מתחת לסכום זה, בקשו מכתב אישור. בקשו ממשרד הגוף המשפטי של הבניין (juristic person) אישור כתוב על המכסה לפני כל מקדמה.
Thaiger Legal אומר שזרים אינם יכולים להחזיק קרקע, ולכן בית דורש זכויות על המגרש: חכירה רשומה של עד 30 שנה, זכות שימוש (usufruct) או זכות בנייה (superficies). הוא מדווח על פסק דין של בית המשפט העליון ממרץ 2025, לפיו סעיפי חידוש אוטומטי שהוסכמו מראש בטלים. לגבי חברות, Thaiger Legal מגדיר בעלי מניות נומיניז כבלתי חוקיים, כשהאכיפה הוחמרה מ-1 בינואר 2026 מכוח צו של מחלקת פיתוח העסקים, ועונשי חוק העסקים הזרים מגיעים עד שלוש שנות מאסר וקנסות של עד 1,000,000 THB. רישום וילה על שם בן זוג תאילנדי מתואר אחרת: הכסף נחשב בחוק למתנה, וזר נשוי חותם על הצהרה שבה הוא מוותר על כל זכות בעלות.
הדיווחים אינם אומרים כמה מ-157,000 בעלי הקרקעות יימצאו מחזיקים קרקע שלא כחוק, ואילו מקרים יובאו לדין. הם אינם מתארים כיצד ייבחן כל מבנה בנפרד. Hua Hin Today מביא את ההנחיה ואת הקריטריונים; הוא אינו מפרסם תוצאות. Thaiger Legal הוא מדריך כללי, ולא ייעוץ לתיק שלכם. אף אחד מהמקורות אינו אומר אם דירה או חכירה שנרשמו כדין ייבדקו, ולכן כל טענה לגבי החשיפה שלכם היא שאלה לעורך דין שפועל רק בשבילכם.
שלושת השלבים של Thaiger Legal לפני שהכסף זז הם בסיס מועיל: אישור כתוב על המכסה מהגוף המשפטי של הבניין (juristic person), כספים שמגיעים במטבע זר על שמכם עם ציון המטרה, ועורך דין שפועל רק בשבילכם וקורא את החוזה ואת הטאבו לפני שאתם חותמים. הוסיפו עותק של כל מסמך, שכן Thaiger Legal אומר שאותם מסמכים מאפשרים להעביר את התמורה אל מחוץ לתאילנד במכירה. Hush Villas מציעה ארבע וילות פרטיות עם בריכה, מוכנות למגורים, ב-Koh Phangan, החל מ-$135,000, עם מסירה ברבעון הראשון של 2027. מה שרשום ומובטח בעת החתימה הוא החכירה ל-30 שנה; תנאים מאוחרים יותר תלויים בהסכמה בעת החידוש, והחכירה עוברת ליורשי הרוכש בתנאיה הקיימים.
| פריט | ראיות לשמירה |
|---|---|
| מכסת דירה | אישור כתוב ממשרד הגוף המשפטי של הבניין |
| כסף הרכישה | טופס FET (50,000 דולר ומעלה) או מכתב אישור מהבנק |
| בית על קרקע חכורה | מסמך חכירה רשומה, זכות שימוש או זכות בנייה |
| חוזה וטאבו | נקראים על ידי עורך דין שפועל רק בשבילכם |
| חלוקת דמי ההעברה | נכתבת בחוזה; הדמים הם 2% מהשווי המוערך |
נבדק ב- 24 באוקטובר 2026
הדיווחים אינם מתארים מגבלה כזו. Thaiger Legal אומר שזר יכול להחזיק דירה בבעלות מלאה (freehold) במסגרת מכסת הזרים של 49% בכל בניין.
Thaiger Legal אומר שחברה תאילנדית עם בעלי מניות נומיניז היא בלתי חוקית, עם עונשי חוק העסקים הזרים של עד שלוש שנות מאסר וקנסות של עד 1,000,000 THB.
Hua Hin Today אומר שבמסגרת הבדיקות המונעות לפני הרישום, על הפקידים לבחון את מקורות המימון והעיסוק של רוכשי קרקע פרטיים כאשר מחיר הרכישה עולה על 2 מיליון באט או כאשר השווי המוערך עולה על 5 מיליון באט.
Thaiger Legal מתאר אותו כרישום של הבנק התאילנדי לכך שהכסף שלכם הגיע מחו"ל במטבע זר, המונפק מ-50,000 דולר ומעלה, ונדרש ברישום ושוב במכירה.
Considering a villa investment on Koh Phangan? Hush Villas — 4 villas available, from $135,000, keys Q1 2027.
Get in touch