Після рейдів у Паттайї проти номінальних власників: що іноземному покупцю віли чи кондо в Таїланді слід перевірити перед оплатою?

Рейди в Паттайї привернули увагу до номінального володіння землею. У цій статті розмежовано законні способи володіння нерухомістю для іноземців і ті, що несуть ризик примусових заходів, а також перелічено, що слід задокументувати.

Thaiger повідомляє, що 21 жовтня поліція обшукала 12 локацій у Паттайї та виявила номінальну землю й елітні будинки вартістю понад 800 мільйонів бат. Thaiger Legal зазначає, що штрафи за Законом про іноземний бізнес за структури з номінальними компаніями сягають трьох років ув'язнення та штрафу до 1 000 000 THB.

Проти чого насправді були спрямовані рейди в Паттайї?

Вони були спрямовані проти підозрюваного незаконного володіння іноземцями через номінальних власників. Thaiger повідомляє, що Департамент земельних ресурсів і Провінційне управління торгівлі Чонбурі провели обшуки за ордерами Провінційного суду Паттайї. Слідчі виявили 12 компаній, 11 будинків і 16 земельних ділянок загальною площею приблизно 50 рай. Поліція перевіряє, чи не володіли громадяни Таїланду майном для іноземних інвесторів. Thaiger додає, що рейди відбулися після розпорядження прем'єр-міністра Анутіна Чарнвіракула від 19 жовтня про загальнонаціональне розслідування.

Які структури володіння визнає таїландське законодавство для іноземного покупця?

Thaiger Legal каже, що купівля нерухомості іноземцем є законною та поширеною, з одним суттєвим винятком: земля. Ви можете володіти кондомініумом повністю, на праві повної власності, у своє власне ім'я, за умови що іноземці володіють не більш ніж 49% загальної площі приміщень будівлі, призначених для продажу. Це ґрунтується на розділі 19 Закону про кондомініуми B.E. 2522 (1979). Квота застосовується до кожної будівлі, тому Thaiger Legal радить перед внесенням будь-якого завдатку попросити в офісі юридичної особи (управляючої організації) письмове підтвердження квоти.

Як іноземець може володіти будинком і що не дозволяється?

Для будинку потрібне зареєстроване право на землю, якою ви не володієте. Thaiger Legal називає оренду строком до 30 років, узуфрукт (довічне користування, що закінчується з вашою смертю) або суперфіцій (ви володієте будівлею, і вона успадковується). Також повідомляється про рішення Верховного суду від березня 2025 року, згідно з яким заздалегідь погоджені умови автоматичного продовження є недійсними, тож для продовження потрібна нова реєстрація, якщо власник землі й надалі згоден. Thaiger Legal прямо говорить про альтернативи: таїландська компанія з номінальними акціонерами є незаконною, а гроші, які ви надаєте на купівлю на ім'я таїландського партнера, з юридичної точки зору є подарунком. Якщо ви перебуваєте в шлюбі, Земельне управління вимагає, щоб обидва з подружжя підписали декларацію про те, що гроші на купівлю є особистою власністю таїландського з подружжя, що формально означає відмову від будь-яких прав власності з вашого боку. Thaiger Legal каже, що якщо стосунки закінчаться, зареєстрований власник може на законних підставах продати майно, закласти його або вигнати вас.

Про що рейди не говорять?

Рейди не говорять, як ставитимуться до окремого покупця. Thaiger повідомляє, що посадовці Департаменту земельних ресурсів заявили: землю, яку буде доведено незаконно утримувану, може бути примусово продано протягом 180 днів. Також повідомляється про грудневий термін для розслідувань високого ризику та вказівку встановити осіб, які фактично контролюють підозрілі активи й отримують від них вигоду. Джерела не повідомляють, які інші райони обшукуватимуть і як перевірятимуть власників, що володіють орендою та кондо на законних підставах. Розглядайте це як одну провінційну операцію в межах ширшого урядового розпорядження, а не як вердикт щодо будь-якого ринку.

Що слід задокументувати перед оплатою?

Задокументуйте шлях грошей і правову підставу володіння. Thaiger Legal каже, що кошти мають надійти в іноземній валюті, бути конвертовані в бати в Таїланді, надійти на ім'я самого покупця та мати зазначену мету, наприклад «купівля кондомініуму». Від US$50,000 таїландський банк-отримувач видає форму Foreign Exchange Transaction (FET); за меншої суми попросіть лист-підтвердження. Зберігайте кожну копію. Hush Villas пропонує чотири віли під ключ із приватним басейном на Koh Phangan від $135,000, передача у 1 кварталі 2027 року; при підписанні реєструється й гарантується оренда на 30 років, а подальші умови залежать від домовленості під час продовження.