หลังตำรวจบุกตรวจสอบนอมินีที่พัทยา ผู้ซื้อวิลลาหรือคอนโดไทยชาวต่างชาติควรตรวจสอบอะไรก่อนจ่ายเงิน?

การบุกตรวจค้นที่พัทยาทำให้การถือครองที่ดินผ่านนอมินีตกอยู่ภายใต้การจับตา บทความนี้แยกแยะช่องทางการถือครองที่ถูกกฎหมายสำหรับชาวต่างชาติ ออกจากช่องทางที่มีความเสี่ยงต่อการบังคับใช้กฎหมาย พร้อมระบุสิ่งที่ควรจัดทำเป็นเอกสาร

Thaiger รายงานว่าตำรวจตรวจค้น 12 จุดในพัทยาเมื่อวันที่ 21 ตุลาคม และพบที่ดินนอมินีกับบ้านหรูมูลค่ารวมกว่า 800 ล้านบาท Thaiger Legal ระบุว่าบทลงโทษตามกฎหมายประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวสำหรับโครงสร้างบริษัทนอมินีมีโทษจำคุกสูงสุดสามปี และปรับสูงสุด 1,000,000 THB

การบุกตรวจค้นที่พัทยามุ่งเป้าไปที่อะไรกันแน่?

มุ่งเป้าไปที่การต้องสงสัยว่ามีการถือครองกรรมสิทธิ์โดยชาวต่างชาติอย่างผิดกฎหมายผ่านนอมินี Thaiger รายงานว่ากรมที่ดินและสำนักงานพาณิชย์จังหวัดชลบุรีเข้าตรวจค้นตามหมายศาลจังหวัดพัทยา เจ้าหน้าที่ตรวจพบ 12 บริษัท บ้าน 11 หลัง และที่ดิน 16 แปลง รวมพื้นที่ประมาณ 50 ไร่ ตำรวจกำลังตรวจสอบว่าคนสัญชาติไทยถือครองทรัพย์สินแทนนักลงทุนต่างชาติหรือไม่ Thaiger เพิ่มเติมว่าการบุกตรวจค้นเกิดขึ้นหลังนายกรัฐมนตรีอนุทิน ชาญวีรกูล สั่งการเมื่อวันที่ 19 ตุลาคมให้ตรวจสอบทั่วประเทศ

กฎหมายไทยยอมรับโครงสร้างแบบใดสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ?

Thaiger Legal ระบุว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในฐานะชาวต่างชาติเป็นเรื่องถูกกฎหมายและพบได้ทั่วไป โดยมีข้อยกเว้นสำคัญข้อเดียวคือที่ดิน คุณสามารถถือกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมแบบ freehold ในนามของตนเองได้โดยสมบูรณ์ ตราบใดที่ชาวต่างชาติถือครองไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายได้ทั้งหมดของอาคาร ซึ่งอาศัยมาตรา 19 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 (ค.ศ. 1979) โควตานี้คิดตามแต่ละอาคาร Thaiger Legal จึงแนะนำให้ขอหนังสือยืนยันโควตาเป็นลายลักษณ์อักษรจากสำนักงานนิติบุคคลก่อนจ่ายเงินมัดจำใดๆ

ชาวต่างชาติถือครองบ้านได้อย่างไร และอะไรที่ทำไม่ได้?

บ้านต้องอาศัยสิทธิที่จดทะเบียนไว้เหนือที่ดินที่คุณไม่ได้เป็นเจ้าของ Thaiger Legal ระบุทางเลือกไว้ ได้แก่ สัญญาเช่าสูงสุด 30 ปี สิทธิเก็บกิน (ใช้ประโยชน์ตลอดชีวิตและสิ้นสุดเมื่อคุณเสียชีวิต) หรือสิทธิเหนือพื้นดิน (คุณเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างและสามารถตกทอดเป็นมรดกได้) นอกจากนี้ยังรายงานคำพิพากษาศาลฎีกาเมื่อเดือนมีนาคม 2025 ที่ว่าข้อตกลงต่ออายุอัตโนมัติที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้าเป็นโมฆะ ดังนั้นการต่ออายุจึงต้องจดทะเบียนใหม่ หากเจ้าของที่ดินยังยินยอม Thaiger Legal พูดอย่างตรงไปตรงมาเกี่ยวกับทางเลือกอื่นๆ ว่า บริษัทไทยที่มีผู้ถือหุ้นนอมินีเป็นสิ่งผิดกฎหมาย และเงินที่คุณให้เพื่อซื้อทรัพย์สินในนามของคู่ครองชาวไทยถือเป็นการให้โดยเสน่หาตามกฎหมาย หากคุณสมรสแล้ว สำนักงานที่ดินกำหนดให้คู่สมรสทั้งสองฝ่ายลงนามในคำแถลงว่าเงินซื้อเป็นสินส่วนตัวของคู่สมรสชาวไทย ซึ่งเท่ากับเป็นการสละส่วนได้เสียในกรรมสิทธิ์ของคุณอย่างเป็นทางการ Thaiger Legal ระบุว่าหากความสัมพันธ์สิ้นสุดลง เจ้าของที่จดทะเบียนสามารถขาย จำนอง หรือให้คุณออกจากทรัพย์สินได้โดยชอบด้วยกฎหมาย

การบุกตรวจค้นครั้งนี้ไม่ได้บอกอะไรเรา?

การบุกตรวจค้นไม่ได้บอกว่าผู้ซื้อแต่ละรายจะได้รับการปฏิบัติอย่างไร Thaiger รายงานว่าเจ้าหน้าที่กรมที่ดินกล่าวว่าที่ดินที่พิสูจน์ได้ว่าถูกถือครองโดยมิชอบอาจถูกบังคับขายภายใน 180 วัน นอกจากนี้ยังรายงานถึงกำหนดเส้นตายในเดือนธันวาคมสำหรับการสอบสวนกรณีความเสี่ยงสูง และคำสั่งให้ระบุตัวผู้ที่ควบคุมและได้รับประโยชน์จริงจากการถือครองที่น่าสงสัย แหล่งข่าวไม่ได้ระบุว่าจะมีการตรวจค้นในพื้นที่อื่นใดอีก หรือจะตรวจสอบเจ้าของสัญญาเช่าและคอนโดที่ถูกต้องตามกฎหมายอย่างไร ควรมองว่านี่เป็นปฏิบัติการระดับจังหวัดหนึ่งครั้งภายใต้คำสั่งรัฐบาลที่กว้างกว่า ไม่ใช่คำตัดสินต่อตลาดใดตลาดหนึ่ง

ควรจัดทำเอกสารอะไรก่อนจ่ายเงิน?

ควรจัดทำเอกสารเส้นทางของเงินและฐานทางกฎหมายของการถือกรรมสิทธิ์ Thaiger Legal ระบุว่าเงินต้องเข้ามาเป็นเงินตราต่างประเทศ แปลงเป็นเงินบาทในประเทศไทย เข้ามาในนามของผู้ซื้อเอง และมีวัตถุประสงค์ระบุไว้ เช่น "ซื้อคอนโดมิเนียม" ตั้งแต่ US$50,000 ขึ้นไป ธนาคารไทยที่รับเงินจะออกแบบฟอร์มธุรกรรมแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ (FET) ให้ หากต่ำกว่านั้นให้ขอหนังสือยืนยัน เก็บสำเนาไว้ทุกฉบับ Hush Villas เสนอวิลลาพร้อมสระว่ายน้ำส่วนตัวแบบพร้อมเข้าอยู่ 4 หลังบนเกาะ Koh Phangan ราคาเริ่มต้น $135,000 กำหนดส่งมอบไตรมาส 1 ปี 2027 สิ่งที่จดทะเบียนและรับประกันได้ ณ วันลงนามคือสัญญาเช่า 30 ปี ส่วนเงื่อนไขหลังจากนั้นขึ้นอยู่กับข้อตกลงเมื่อถึงเวลาต่ออายุ