Après les descentes de Pattaya sur les prête-noms, que doit vérifier un acheteur étranger d'une villa ou d'un condo thaïlandais avant de payer ?

Des descentes à Pattaya mettent les terrains détenus par prête-noms sous surveillance. Cet article distingue les voies de propriété légales pour les étrangers de celles qui comportent un risque de sanction, et dresse la liste des documents à conserver.

Thaiger rapporte que la police a perquisitionné 12 sites à Pattaya le 21 octobre et identifié des terrains et des résidences de luxe détenus par prête-noms pour plus de 800 millions de baht. Thaiger Legal indique que les sanctions du Foreign Business Act pour les structures de sociétés prête-noms peuvent atteindre trois ans de prison et 1 000 000 THB d'amende.

Que visaient réellement les descentes de Pattaya ?

Elles visaient des soupçons de détention étrangère illégale par l'intermédiaire de prête-noms. Thaiger rapporte que le Department of Lands et le bureau provincial du commerce de Chon Buri ont mené les perquisitions en vertu de mandats délivrés par le tribunal provincial de Pattaya. Les enquêteurs ont identifié 12 sociétés, 11 maisons et 16 parcelles couvrant environ 50 rai. La police cherche à établir si des ressortissants thaïlandais détenaient des biens pour des investisseurs étrangers. Thaiger ajoute que les descentes ont fait suite à l'ordre donné le 19 octobre par le Premier ministre Anutin Charnvirakul d'ouvrir une enquête à l'échelle nationale.

Quelles structures le droit thaïlandais accepte-t-il pour un acheteur étranger ?

Thaiger Legal explique qu'acheter un bien immobilier en tant qu'étranger est légal et courant, avec une grande exception : le terrain. Vous pouvez posséder un condominium en pleine propriété, en votre nom propre, à condition que les étrangers ne détiennent pas plus de 49 % de la surface vendable de l'immeuble. Cette règle repose sur la section 19 du Condominium Act B.E. 2522 (1979). Le quota s'applique par immeuble ; Thaiger Legal conseille donc de demander au bureau de la personne morale une confirmation écrite du quota avant de verser le moindre acompte.

Comment un étranger détient-il une maison, et qu'est-ce qui est interdit ?

Une maison nécessite un droit enregistré sur un terrain dont vous n'êtes pas propriétaire. Thaiger Legal cite un bail pouvant aller jusqu'à 30 ans, un usufruit (droit d'usage à vie, qui s'éteint à votre décès) ou une superficie (vous possédez la construction, et elle est transmissible par héritage). Il rapporte aussi un arrêt de la Cour suprême de mars 2025 selon lequel les clauses de renouvellement automatique convenues à l'avance sont nulles : le renouvellement exige donc un nouvel enregistrement, si le propriétaire du terrain y consent toujours. Thaiger Legal est catégorique sur les autres solutions : une société thaïlandaise avec actionnaires prête-noms est illégale, et l'argent que vous fournissez pour un achat au nom d'un partenaire thaïlandais est, en droit, une donation. Si vous êtes marié, le Land Office exige que les deux conjoints signent une déclaration attestant que les fonds de l'achat sont un bien propre du conjoint thaïlandais, ce qui revient à renoncer formellement à tout droit de propriété de votre part. Thaiger Legal précise que si la relation prend fin, le propriétaire enregistré peut légalement vendre, hypothéquer ou vous évincer.

Que ne nous apprennent pas les descentes ?

Les descentes ne disent pas comment sera traité chaque acheteur pris individuellement. Thaiger rapporte que des responsables du Department of Lands ont déclaré qu'un terrain dont la détention illicite serait prouvée pourrait faire l'objet d'une vente forcée dans un délai de 180 jours. Il fait aussi état d'une échéance en décembre pour les enquêtes à haut risque et d'une consigne d'identifier les personnes qui contrôlent réellement les avoirs suspects et en bénéficient. Les sources ne précisent ni quelles autres zones seront perquisitionnées, ni comment seront contrôlés les propriétaires légitimes de baux et de condos. Voyez-y une opération provinciale s'inscrivant dans un ordre gouvernemental plus large, et non un verdict sur un marché.

Que faut-il documenter avant de payer ?

Documentez le parcours de l'argent et la base juridique de la propriété. Thaiger Legal indique que les fonds doivent arriver en devises, être convertis en baht en Thaïlande, être virés au nom de l'acheteur lui-même et porter une mention de motif, par exemple « achat de condominium ». À partir de US$50,000, la banque thaïlandaise destinataire délivre un formulaire Foreign Exchange Transaction (FET) ; en dessous, demandez une lettre de confirmation. Conservez chaque exemplaire. Hush Villas propose quatre villas clés en main avec piscine privée à Koh Phangan à partir de $135,000, livraison au T1 2027 ; ce qui est enregistré et garanti à la signature, c'est le bail de 30 ans, les conditions ultérieures dépendant d'un accord lors du renouvellement.