ขายที่ดินกรุงเทพฯ มูลค่า 20 พันล้านบาท: มีผลอะไรต่อชาวต่างชาติที่จะซื้อคอนโดหรือวิลล่าในไทย?

มีรายงานว่าที่ดินฟรีโฮลด์ผืนหนึ่งในกรุงเทพฯ ถูกขายด้วยราคาสูงมาก บทความนี้อธิบายว่าข่าวดังกล่าวบอกอะไรไว้ และชาวต่างชาติสามารถถือครอง จ่ายเงิน และพิสูจน์อะไรได้จริงบ้าง

Thaiger รายงานเมื่อวันที่ 6 ตุลาคม 2026 ว่ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ของไทย 2 กลุ่มซื้อที่ดินอดีตสถานเอกอัครราชทูตเนเธอร์แลนด์บนถนนวิทยุด้วยราคามากกว่า 20 พันล้านบาท ที่ดินผืนนี้เป็นฟรีโฮลด์ ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแบบฟรีโฮลด์ได้ภายใต้โควตาต่างชาติ 49% แต่ไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้

รายงานการขายนี้บอกอะไรผู้ซื้อต่างชาติได้จริง?

บอกเพียงเรื่องกลุ่มทุนไทย 2 กลุ่มและที่ดินฟรีโฮลด์ 1 แปลง แต่ไม่ได้บอกอะไรเกี่ยวกับสิทธิของชาวต่างชาติเลย Thaiger รายงานว่าที่ดินมีขนาดประมาณ 7,926 ตารางวา เข้าถึงได้จากถนนวิทยุและซอยโทนสน ราคาที่ซื้อขายคิดเป็นประมาณ 2.52 ล้านบาทต่อตารางวา ขณะที่ผู้ประเมินราคาเคยประเมินราคาตลาดไว้ที่ 2.8 ถึง 3.5 ล้านบาทก่อนที่จะมีรายงานการขาย Thaiger ระบุว่าการขายนี้เป็นเพียงข้อมูลที่มีการรายงาน ยังไม่ได้รับการยืนยัน

ถ้าต้องการซื้อคอนโด กฎหมายให้สิทธิอะไรบ้าง?

กฎหมายให้กรรมสิทธิ์ฟรีโฮลด์ในนามของคุณเอง โดยมีเงื่อนไขว่าชาวต่างชาติต้องถือครองไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายได้ทั้งหมดของอาคาร Thaiger Legal อ้างมาตรา 19 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 (ค.ศ. 1979) สำหรับเรื่องนี้ โควตาคิดต่ออาคาร และ Thaiger Legal ระบุว่าอาคารยอดนิยมมักเต็มโควตาแล้ว คำแนะนำคือให้ขอหนังสือยืนยันโควตาเป็นลายลักษณ์อักษรจากสำนักงานนิติบุคคลก่อนจ่ายเงินมัดจำใดๆ การซื้อขายที่ดินในกรุงเทพฯ ระหว่างกลุ่มทุนไทยไม่ได้เปลี่ยนขั้นตอนตรวจสอบนี้สำหรับห้องชุดที่คุณกำลังพิจารณา

ถ้าต้องการซื้อบ้าน คุณจะถือสิทธิอะไรแทน?

คุณถือสิทธิเหนือที่ดินของผู้อื่น ไม่ใช่ตัวที่ดิน Thaiger Legal ระบุทางเลือกไว้ ได้แก่ สัญญาเช่าที่จดทะเบียนไม่เกิน 30 ปี สิทธิเก็บกิน (ใช้ได้ตลอดชีวิตและสิ้นสุดเมื่อคุณเสียชีวิต) หรือสิทธิเหนือพื้นดิน (คุณเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง และตกทอดเป็นมรดกได้) นอกจากนี้ยังรายงานคำพิพากษาศาลฎีกาเมื่อเดือนมีนาคม 2025 ว่าข้อสัญญาต่ออายุอัตโนมัติที่ตกลงไว้ล่วงหน้าเป็นโมฆะ การต่ออายุต้องจดทะเบียนใหม่ หากเจ้าของที่ดินยังยินยอม ดังนั้นให้ถือ 30 ปีเป็นระยะเวลาจริง และอ่านคำสัญญาเรื่องการต่ออายุในโบรชัวร์โดยคำนึงถึงข้อนี้

การตีความนี้ไปได้ไกลแค่ไหน?

ไปได้เพียงเท่าที่แหล่งข้อมูลทั้งสองระบุไว้ รายงานของ Thaiger ไม่ได้ระบุว่าผู้ขายหรือผู้ซื้อกระทำการแทนใครนอกจากสองกลุ่มนี้ จะพัฒนาโครงการอะไร หรือชำระราคาครบถ้วนหรือไม่ แหล่งข้อมูลทั้งสองไม่ได้เชื่อมโยงการขายครั้งนี้กับราคาคอนโดหรือวิลล่าในที่อื่น จึงไม่ควรสันนิษฐานว่ามีความเชื่อมโยงเช่นนั้น กฎของ Thaiger Legal เกี่ยวข้องกับผู้ซื้อต่างชาติ การที่กลุ่มทุนไทย 2 กลุ่มซื้อที่ดินจึงอยู่นอกขอบเขตของกฎเหล่านั้น การใช้บริษัทไทยแทนตัว (นอมินี) ไม่ใช่ทางออก Thaiger Legal ระบุว่าผิดกฎหมาย มีโทษตามพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวสูงสุดจำคุก 3 ปีและปรับสูงสุด 1,000,000 THB

ควรทำอะไรก่อนโอนเงิน?

ทำ 3 อย่างตามคำแนะนำของ Thaiger Legal คือ ยืนยันโควตาเป็นลายลักษณ์อักษร โอนเงินให้ถูกต้อง และให้ผู้ที่ทำงานเพื่อคุณเพียงฝ่ายเดียวอ่านสัญญาและโฉนด เงินต้องโอนเข้ามาเป็นเงินตราต่างประเทศ ในนามของคุณเอง พร้อมระบุวัตถุประสงค์ เก็บแบบฟอร์ม FET (ออกให้เมื่อโอนตั้งแต่ US$50,000 ขึ้นไป) หรือหนังสือยืนยันจากธนาคารสำหรับยอดที่ต่ำกว่านั้นไว้ เพราะคุณจะต้องใช้อีกครั้งเมื่อโอนเงินที่ได้จากการขายออกนอกประเทศ

Hush Villas เสนอวิลล่าพร้อมสระว่ายน้ำส่วนตัวแบบพร้อมเข้าอยู่ 4 หลังบน Koh Phangan เริ่มต้นที่ $135,000 ส่งมอบไตรมาส 1 ปี 2027 สิ่งที่จดทะเบียนและรับประกันได้ ณ วันลงนามคือสัญญาเช่า 30 ปี ส่วนเงื่อนไขหลังจากนั้นขึ้นอยู่กับข้อตกลงเมื่อถึงเวลาต่ออายุ และสัญญาเช่าจะตกทอดไปยังทายาทของผู้ซื้อตามเงื่อนไขเดิม