Tras las redadas por testaferros en Pattaya, ¿qué debe comprobar un comprador extranjero de una villa o un condominio en Tailandia antes de pagar?

Las redadas en Pattaya han puesto bajo la lupa las propiedades de tierra en manos de testaferros. Este artículo distingue las vías legales de propiedad para extranjeros de las que conllevan riesgo de sanción, y enumera qué hay que documentar.

Thaiger informa de que la policía registró 12 lugares en Pattaya el 21 de octubre e identificó tierras y viviendas de lujo en manos de testaferros por un valor superior a 800 millones de baht. Thaiger Legal señala que las sanciones de la Ley de Negocios Extranjeros para las estructuras societarias con testaferros llegan a tres años de prisión y multas de hasta 1,000,000 THB.

¿Contra qué se dirigieron realmente las redadas de Pattaya?

Se dirigieron contra presuntas propiedades extranjeras ilegales mediante testaferros. Thaiger informa de que el Departamento de Tierras y la Oficina Provincial de Comercio de Chon Buri realizaron los registros con órdenes emitidas por el Tribunal Provincial de Pattaya. Los investigadores identificaron 12 sociedades, 11 casas y 16 parcelas de terreno que abarcan aproximadamente 50 rai. La policía examina si ciudadanos tailandeses mantenían propiedades para inversores extranjeros. Thaiger añade que las redadas siguieron a la orden del primer ministro Anutin Charnvirakul, del 19 de octubre, de abrir una investigación a escala nacional.

¿Qué estructuras acepta la ley tailandesa para un comprador extranjero?

Thaiger Legal afirma que comprar una propiedad siendo extranjero es legal y habitual, con una gran excepción: la tierra. Se puede ser propietario de un condominio en pleno dominio, a su propio nombre, siempre que los extranjeros no posean más del 49% de la superficie vendible del edificio. Esto se basa en la sección 19 de la Ley de Condominios B.E. 2522 (1979). La cuota se aplica por edificio, por lo que Thaiger Legal aconseja pedir a la oficina de la persona jurídica una confirmación escrita de la cuota antes de pagar cualquier depósito.

¿Cómo puede un extranjero tener una casa y qué no está permitido?

Una casa requiere un derecho registrado sobre un terreno que no es de su propiedad. Thaiger Legal enumera un arrendamiento de hasta 30 años, un usufructo (uso vitalicio, que termina con su fallecimiento) o una superficie (usted es dueño de la construcción y esta es heredable). También informa de una sentencia del Tribunal Supremo de marzo de 2025 según la cual las cláusulas de renovación automática pactadas de antemano son nulas, por lo que la renovación exige un nuevo registro si el propietario del terreno sigue conforme. Thaiger Legal es tajante respecto a las alternativas: una sociedad tailandesa con accionistas testaferros es ilegal, y el dinero que usted aporta para una compra a nombre de una pareja tailandesa es, legalmente, una donación. Si está casado, el Registro de la Propiedad exige que ambos cónyuges firmen una declaración de que el dinero de la compra es patrimonio personal del cónyuge tailandés, lo que renuncia formalmente a cualquier derecho de propiedad por su parte. Thaiger Legal señala que, si la relación termina, el propietario registrado puede legalmente vender, hipotecar o echarle de la propiedad.

¿Qué no nos dicen las redadas?

Las redadas no indican cómo se tratará a cada comprador en particular. Thaiger informa de que funcionarios del Departamento de Tierras dijeron que la tierra de la que se demuestre que se poseía ilícitamente podría ser objeto de venta forzosa en un plazo de 180 días. También informa de un plazo en diciembre para las investigaciones de alto riesgo y de una instrucción de identificar a las personas que realmente controlan y se benefician de las propiedades sospechosas. Las fuentes no dicen qué otras zonas serán registradas ni cómo se comprobará a los propietarios legítimos de arrendamientos y condominios. Considere esto como una operación provincial dentro de una orden gubernamental más amplia, no como un veredicto sobre ningún mercado.

¿Qué debe documentar antes de pagar?

Documente el recorrido del dinero y el fundamento jurídico de la propiedad. Thaiger Legal indica que los fondos deben llegar en moneda extranjera, convertirse a baht en Tailandia, ingresar a nombre del propio comprador y llevar un motivo declarado, como "compra de condominio". A partir de US$50,000, el banco tailandés receptor emite un formulario de Transacción de Cambio de Divisas (FET); por debajo de esa cifra, pida una carta de confirmación. Conserve todas las copias. Hush Villas ofrece cuatro villas llave en mano con piscina privada en Koh Phangan desde $135,000, con entrega en el primer trimestre de 2027; lo que queda registrado y garantizado en la firma es el arrendamiento de 30 años, y las condiciones posteriores dependen de que haya acuerdo en la renovación.