אתר בבעלות מלאה בבנגקוק נמכר, כך דווח, בסכום עצום. המאמר מציג מה אומרת הידיעה הזו, ומה קונה זר יכול בפועל להחזיק, לשלם ולהוכיח.
Thaiger דיווח ב-6 באוקטובר 2026 ששתי קבוצות נדל"ן תאילנדיות רכשו את אתר השגרירות ההולנדית לשעבר ברחוב Wireless Road תמורת יותר מ-20 מיליארד באט. האתר הוא בבעלות מלאה. קונה זר יכול להחזיק יחידת קונדו בבעלות מלאה, במסגרת מכסת זרים של 49%, אך אינו יכול להחזיק קרקע.
היא מלמדת קונה זר על שתי קבוצות תאילנדיות ועל אתר אחד בבעלות מלאה, ואינה אומרת דבר על זכויות של זרים. Thaiger מדווח על קרקע בשטח של כ-7,926 וואה רבועים, הנגישה מ-Wireless Road ומ-Soi Ton Son. לפי הדיווח, המחיר יוצא כ-2.52 מיליון באט לוואה רבוע, בעוד שמעריכים העמידו את שער השוק על 2.8 עד 3.5 מיליון באט לפני שהמכירה דווחה. Thaiger מתאר את המכירה כמכירה שדווחה, לא כמכירה שאושרה.
| פריט | דיווח Thaiger | כלל Thaiger Legal לזרים |
|---|---|---|
| קונה | שתי קבוצות נדל"ן תאילנדיות | זרים אינם יכולים להחזיק קרקע |
| סוג הזכות | קרקע בבעלות מלאה | יחידת קונדו בבעלות מלאה במסגרת מכסה של 49% |
| מחיר ראשי | יותר מ-20 מיליארד באט | דמי העברה של 2% לקונים זרים |
הוא נותן לכם בעלות מלאה על שמכם, בתנאי שזרים מחזיקים לא יותר מ-49% מהשטח הרצפתי הניתן למכירה בבניין. Thaiger Legal מצטט לשם כך את סעיף 19 לחוק הקונדומיניום B.E. 2522 (1979). המכסה היא לכל בניין, ו-Thaiger Legal מציין שבבניינים פופולריים המכסה מתמלאת. עצתו היא לקבל אישור כתוב על המכסה ממשרד הישות המשפטית (juristic person) לפני תשלום כל מקדמה. עסקת קרקע בבנגקוק בין קבוצות תאילנדיות אינה משנה את הבדיקה הזו ביחס ליחידה שאתם שוקלים.
אתם מחזיקים זכויות על קרקע של מישהו אחר, לא את הקרקע עצמה. Thaiger Legal מונה חכירה רשומה של 30 שנה לכל היותר, זכות שימוש (usufruct; שימוש לכל החיים, הנפסק במותכם) או זכות בנייה (superficies; אתם הבעלים של המבנה, והוא ניתן להורשה). הוא גם מדווח על פסק דין של בית המשפט העליון ממרץ 2025, לפיו סעיפי חידוש אוטומטי שהוסכמו מראש בטלים. חידוש דורש רישום חדש, אם בעל הקרקע עדיין מסכים. לכן התייחסו ל-30 שנה כאל התקופה האמיתית, וקראו כל הבטחת חידוש בחוברת פרסומית מתוך כך.
היא נעצרת במה ששני המקורות אומרים. הידיעה ב-Thaiger אינה מציינת בשם מי פועלים המוכרים או הקונים מעבר לשתי הקבוצות, מה הם מתכננים לבנות, או אם המחיר שולם במלואו. אף אחד משני המקורות אינו קושר את המכירה הזו למחירי קונדו או וילות במקומות אחרים, ולכן אין להניח קשר כזה. הכללים של Thaiger Legal נוגעים לקונים זרים; רכישת קרקע בידי שתי קבוצות תאילנדיות נמצאת מחוץ להם. חברה תאילנדית שמשמשת כנאמן (nominee) אינה פתרון עוקף: Thaiger Legal מגדיר אותה כבלתי חוקית, עם עונשים לפי Foreign Business Act של עד שלוש שנות מאסר וקנסות של עד 1,000,000 THB.
עשו שלושה דברים, לפי Thaiger Legal: אשרו את המכסה בכתב, העבירו את הכספים נכון, ובקשו שהחוזה ותעודת הבעלות ייקראו בידי מי שפועל רק למענכם. הכספים חייבים להגיע במטבע חוץ, על שמכם, עם ציון המטרה. שמרו את טופס FET (המונפק מ-US$50,000 ומעלה) או את מכתב הבנק מתחת לסכום זה; תזדקקו לו שוב כדי להעביר החוצה את תמורת המכירה.
| שלב | מה להשיג | מדוע |
|---|---|---|
| מכסה | אישור כתוב מהישות המשפטית (juristic person) | מגבלת זרים של 49% לכל בניין |
| כספים | טופס FET או מכתב אישור מהבנק | רישום בלשכת רישום המקרקעין; החזרה מאוחרת של הכספים לחו"ל |
| עמלות | חוזה הקובע את חלוקת דמי ההעברה של 2% | החלוקה נתונה למשא ומתן; זרים משלמים את מלוא ה-2% |
| בדיקה משפטית | חוזה ותעודת בעלות שנקראים בידי היועץ שלכם | לפני החתימה, לא אחריה |
Hush Villas מציעה ארבע וילות פרטיות עם בריכה, מוכנות למסירה, ב-Koh Phangan, החל מ-$135,000, מסירה ברבעון הראשון של 2027. מה שרשום ומובטח בחתימה הוא חוזה החכירה ל-30 שנה; התנאים המאוחרים תלויים בהסכמה בעת החידוש, והחכירה עוברת ליורשי הקונה בתנאיה הקיימים.
נבדק ב- 8 באוקטובר 2026
שום דבר בדיווח של Thaiger או במדריך של Thaiger Legal אינו אומר זאת. זרים עדיין אינם יכולים להחזיק קרקע, ויכולים להחזיק יחידות קונדו במסגרת מכסת 49%.
Thaiger Legal אומר 2% מהשווי המוערך, בחלוקה לפי משא ומתן. שיעור התמריץ של 0.01% חל רק על יחידים תאילנדים ועל נכס של עד 7,000,000 THB.
Thaiger Legal מזהיר שבאט שנלווה בתוך תאילנד אינו מטבע חוץ שהועבר מחו"ל, ולכן הראיות לפי סעיף 19 עדיין חייבות לבוא מכספים מחו"ל.
Thaiger Legal מציין מס עסקים ספציפי של 3.3% על מכירות בתוך חמש שנים, או מס בולים של 0.5% בכל מקרה אחר, אף פעם לא שניהם, עם פטורים ברשימה.
שוקל השקעה בוילה בקו פנגן? Hush Villas — זמינות 4 וילות, מ-$135,000, מסירה Q1 2027.
צור קשר