Setelah penggerebekan nominee di Pattaya, apa yang harus diperiksa pembeli asing vila atau kondominium di Thailand sebelum membayar?

Penggerebekan di Pattaya menyorot kepemilikan tanah melalui nominee. Artikel ini memisahkan jalur kepemilikan yang sah bagi orang asing dari jalur yang berisiko ditindak, serta mendaftar dokumen apa saja yang perlu disimpan.

Thaiger melaporkan bahwa polisi menggeledah 12 lokasi di Pattaya pada 21 Oktober dan menemukan tanah serta rumah mewah atas nama nominee senilai lebih dari 800 juta baht. Thaiger Legal menyatakan bahwa sanksi Foreign Business Act untuk struktur perusahaan nominee mencapai tiga tahun penjara dan denda hingga 1.000.000 THB.

Apa sebenarnya sasaran penggerebekan di Pattaya?

Sasarannya adalah dugaan kepemilikan asing yang ilegal melalui nominee. Thaiger melaporkan bahwa Department of Lands dan Chon Buri Provincial Commerce Office melakukan penggeledahan berdasarkan surat perintah yang dikeluarkan Pattaya Provincial Court. Penyidik mengidentifikasi 12 perusahaan, 11 rumah, dan 16 bidang tanah seluas sekitar 50 rai. Polisi sedang memeriksa apakah warga negara Thailand menguasai properti untuk investor asing. Thaiger menambahkan bahwa penggerebekan itu menyusul perintah Perdana Menteri Anutin Charnvirakul pada 19 Oktober untuk menggelar penyelidikan di seluruh negeri.

Struktur apa yang diterima hukum Thailand bagi pembeli asing?

Thaiger Legal menyatakan bahwa membeli properti sebagai orang asing itu sah dan lazim, dengan satu pengecualian besar: tanah. Anda dapat memiliki kondominium secara penuh, freehold, atas nama sendiri, selama kepemilikan asing tidak melebihi 49% dari luas lantai yang dapat dijual di gedung tersebut. Ketentuan ini bersandar pada pasal 19 Condominium Act B.E. 2522 (1979). Kuota ini berlaku per gedung, sehingga Thaiger Legal menyarankan Anda meminta konfirmasi tertulis mengenai kuota dari kantor badan hukum pengelola gedung sebelum membayar uang muka apa pun.

Bagaimana orang asing memiliki rumah, dan apa yang tidak diperbolehkan?

Rumah memerlukan hak terdaftar atas tanah yang bukan milik Anda. Thaiger Legal menyebutkan sewa hingga 30 tahun, usufruct (hak pakai seumur hidup, berakhir saat Anda meninggal), atau superficies (Anda memiliki bangunannya, dan dapat diwariskan). Thaiger Legal juga melaporkan putusan Mahkamah Agung pada Maret 2025 bahwa klausul perpanjangan otomatis yang disepakati di muka batal demi hukum, sehingga perpanjangan memerlukan pendaftaran baru jika pemilik tanah masih setuju. Thaiger Legal bersikap tegas soal alternatif lain: perusahaan Thailand dengan pemegang saham nominee itu ilegal, dan uang yang Anda berikan untuk pembelian atas nama pasangan Thailand secara hukum dianggap hibah. Jika Anda menikah, Land Office mewajibkan kedua pasangan menandatangani pernyataan bahwa uang pembelian merupakan harta pribadi pasangan Thailand, yang secara resmi melepaskan klaim kepemilikan apa pun di pihak Anda. Thaiger Legal menyatakan bahwa jika hubungan berakhir, pemilik terdaftar secara hukum dapat menjual, menjaminkan, atau mengeluarkan Anda.

Apa yang tidak dijawab oleh penggerebekan ini?

Penggerebekan ini tidak menjelaskan bagaimana setiap pembeli akan diperlakukan. Thaiger melaporkan bahwa pejabat Department of Lands mengatakan tanah yang terbukti dikuasai secara melanggar hukum dapat dikenai penjualan paksa dalam 180 hari. Thaiger juga melaporkan adanya tenggat Desember untuk penyelidikan berisiko tinggi dan instruksi untuk mengidentifikasi orang-orang yang benar-benar mengendalikan dan menikmati manfaat dari kepemilikan yang mencurigakan. Sumber-sumber tidak menyebutkan wilayah lain mana yang akan digeledah, atau bagaimana pemilik sewa dan kondominium yang sah akan diperiksa. Anggaplah ini sebagai satu operasi tingkat provinsi di dalam perintah pemerintah yang lebih luas, bukan putusan atas pasar mana pun.

Apa yang perlu didokumentasikan sebelum membayar?

Dokumentasikan jalur uang dan dasar hukum kepemilikan. Thaiger Legal menyatakan bahwa dana harus masuk dalam mata uang asing, dikonversi ke baht di Thailand, masuk atas nama pembeli sendiri, dan mencantumkan tujuan yang jelas seperti "pembelian kondominium". Mulai US$50,000, bank penerima di Thailand menerbitkan formulir Foreign Exchange Transaction (FET); di bawah jumlah itu, mintalah surat konfirmasi. Simpan setiap salinannya. Hush Villas menawarkan empat vila turnkey dengan kolam renang pribadi di Koh Phangan mulai dari $135,000, serah terima Q1 2027; yang terdaftar dan dijamin saat penandatanganan adalah sewa 30 tahun, sedangkan ketentuan selanjutnya bergantung pada kesepakatan saat perpanjangan.