Was sollten ausländische Käufer einer Villa oder Eigentumswohnung in Thailand nach den Nominee-Razzien in Pattaya vor der Zahlung prüfen?

Razzien in Pattaya rücken Landbesitz über Nominees in den Fokus. Dieser Artikel trennt die rechtmäßigen Eigentumswege für Ausländer von jenen, die ein Durchsetzungsrisiko bergen, und listet auf, was Sie dokumentieren sollten.

Thaiger berichtet, dass die Polizei am 21. Oktober 12 Objekte in Pattaya durchsuchte und Nominee-Land sowie Luxusvillen im Wert von mehr als 800 Millionen Baht identifizierte. Laut Thaiger Legal drohen bei Nominee-Gesellschaftsstrukturen nach dem Foreign Business Act bis zu drei Jahre Haft und Geldstrafen von bis zu 1,000,000 THB.

Worauf zielten die Razzien in Pattaya tatsächlich ab?

Sie zielten auf den Verdacht illegalen ausländischen Eigentums über Nominees. Thaiger berichtet, dass das Department of Lands und das Chon Buri Provincial Commerce Office auf der Grundlage von Durchsuchungsbeschlüssen des Provinzgerichts Pattaya durchsuchten. Die Ermittler identifizierten 12 Unternehmen, 11 Häuser und 16 Grundstücke mit einer Fläche von rund 50 Rai. Die Polizei prüft, ob thailändische Staatsangehörige Immobilien für ausländische Investoren hielten. Thaiger ergänzt, die Razzien seien auf die Anordnung einer landesweiten Untersuchung durch Premierminister Anutin Charnvirakul vom 19. Oktober gefolgt.

Welche Strukturen akzeptiert das thailändische Recht für ausländische Käufer?

Laut Thaiger Legal ist der Immobilienkauf für Ausländer legal und üblich, mit einer wesentlichen Ausnahme: Land. Eine Eigentumswohnung können Sie als Volleigentum (Freehold) im eigenen Namen erwerben, sofern Ausländer nicht mehr als 49% der verkaufbaren Gesamtfläche des Gebäudes halten. Grundlage ist Abschnitt 19 des Condominium Act B.E. 2522 (1979). Die Quote gilt pro Gebäude; Thaiger Legal rät daher, vor jeder Anzahlung beim Büro der juristischen Person (Juristic Person Office) eine schriftliche Quotenbestätigung einzuholen.

Wie hält ein Ausländer ein Haus, und was ist nicht erlaubt?

Für ein Haus braucht es ein eingetragenes Recht an einem Grundstück, das Ihnen nicht gehört. Thaiger Legal nennt einen Pachtvertrag von bis zu 30 Jahren, einen Nießbrauch (lebenslanges Nutzungsrecht, das mit Ihrem Tod endet) oder ein Superficies-Recht (Sie besitzen das Gebäude, und es ist vererbbar). Zudem berichtet es von einem Urteil des Obersten Gerichtshofs vom März 2025, wonach vorab vereinbarte automatische Verlängerungsklauseln nichtig sind; eine Verlängerung erfordert daher eine neue Eintragung, sofern der Grundeigentümer weiterhin zustimmt. Thaiger Legal ist bei den Alternativen deutlich: Eine thailändische Gesellschaft mit Nominee-Gesellschaftern ist illegal, und Geld, das Sie für einen Kauf auf den Namen eines thailändischen Partners bereitstellen, gilt rechtlich als Schenkung. Wenn Sie verheiratet sind, verlangt das Grundbuchamt (Land Office) von beiden Ehegatten eine Erklärung, dass das Kaufgeld persönliches Eigentum des thailändischen Ehegatten ist, womit Sie formell auf jeden Eigentumsanspruch verzichten. Thaiger Legal zufolge kann der eingetragene Eigentümer Sie nach einem Ende der Beziehung rechtmäßig verkaufen, beleihen oder aus dem Objekt entfernen.

Was sagt uns die Razzia nicht?

Die Razzien sagen nichts darüber aus, wie einzelne Käufer behandelt werden. Thaiger berichtet, Beamte des Department of Lands hätten erklärt, Land, dessen unrechtmäßiger Besitz nachgewiesen werde, könne einem Zwangsverkauf innerhalb von 180 Tagen unterliegen. Ferner nennt Thaiger eine Frist im Dezember für Ermittlungen mit hohem Risiko und die Anweisung, die Personen zu ermitteln, die verdächtige Bestände tatsächlich kontrollieren und davon profitieren. Die Quellen geben nicht an, welche anderen Gebiete durchsucht werden oder wie rechtmäßige Pächter und Wohnungseigentümer geprüft werden. Betrachten Sie dies als eine Operation in einer Provinz im Rahmen einer umfassenderen Regierungsanordnung, nicht als Urteil über einen Markt.

Was sollten Sie vor der Zahlung dokumentieren?

Dokumentieren Sie den Weg des Geldes und die rechtliche Grundlage des Eigentums. Laut Thaiger Legal müssen die Mittel in Fremdwährung eintreffen, in Thailand in Baht umgetauscht werden, auf den Namen des Käufers eingehen und einen angegebenen Zweck wie „Kauf einer Eigentumswohnung“ tragen. Ab US$50,000 stellt die empfangende thailändische Bank ein Foreign Exchange Transaction (FET)-Formular aus; darunter bitten Sie um ein Bestätigungsschreiben. Bewahren Sie jede Kopie auf. Hush Villas bietet vier schlüsselfertige Privatpool-Villen auf Koh Phangan ab $135,000 an, Übergabe im 1. Quartal 2027; bei Vertragsunterzeichnung sind der 30-jährige Pachtvertrag eingetragen und garantiert, spätere Konditionen hängen von der Einigung bei der Verlängerung ab.