Raids in Pattaya put nominee land holdings under scrutiny. This article separates the legal ownership routes for foreigners from the ones that carry enforcement risk, and lists what to document.
Thaiger reports that police searched 12 locations in Pattaya on October 21 and identified nominee land and luxury homes worth more than 800 million baht. Thaiger Legal states that Foreign Business Act penalties for nominee company structures reach three years in prison and fines up to 1,000,000 THB.
They targeted suspected illegal foreign ownership through nominees. Thaiger reports that the Department of Lands and the Chon Buri Provincial Commerce Office searched under warrants issued by Pattaya Provincial Court. Investigators identified 12 companies, 11 houses and 16 land plots covering approximately 50 rai. Police are examining whether Thai nationals held property for foreign investors. Thaiger adds that the raids followed Prime Minister Anutin Charnvirakul's October 19 order for a nationwide investigation.
| Item | Figure reported by Thaiger | Detail |
|---|---|---|
| Locations searched | 12 | Searched on October 21 |
| Companies identified | 12 | Suspected of unlawful nominee arrangements |
| Houses and land plots | 11 houses, 16 plots | Plots cover approximately 50 rai |
| Combined value | Over 800 million baht | Properties under investigation |
Thaiger Legal says buying property as a foreigner is legal and common, with one big carve-out: land. You can own a condominium outright, freehold, in your own name, provided foreigners hold no more than 49% of the building's saleable floor area. This rests on section 19 of the Condominium Act B.E. 2522 (1979). The quota is per building, so Thaiger Legal advises asking the juristic person office for written quota confirmation before paying any deposit.
A house needs a registered right over land you do not own. Thaiger Legal lists a lease of up to 30 years, a usufruct (use for life, ending at your death) or a superficies (you own the building, and it is inheritable). It also reports a March 2025 Supreme Court ruling that pre-agreed automatic renewal clauses are void, so renewal needs a fresh registration if the landowner still agrees. Thaiger Legal is blunt about the alternatives: a Thai company with nominee shareholders is illegal, and money you provide for a purchase in a Thai partner's name is, in law, a gift. If you are married, the Land Office requires both spouses to sign a declaration that the purchase money is the Thai spouse's personal property, which formally disclaims any ownership interest on your part. Thaiger Legal says that if the relationship ends, the registered owner can legally sell, mortgage or remove you.
The raids do not say how any individual buyer will be treated. Thaiger reports that Department of Lands officials said land proven to have been unlawfully held could be subject to compulsory sale within 180 days. It also reports a December deadline for high-risk investigations and an instruction to identify the people who actually control and benefit from suspicious holdings. The sources do not say which other areas will be searched, or how lawful lease and condo owners will be checked. Treat this as one provincial operation inside a wider government order, not a ruling on any market.
Document the route of the money and the legal basis of ownership. Thaiger Legal says the funds must arrive in foreign currency, be converted to baht in Thailand, come in under the buyer's own name and carry a stated purpose such as "purchase of condominium". From US$50,000 the receiving Thai bank issues a Foreign Exchange Transaction (FET) form; below that, ask for a confirmation letter. Keep every copy. Hush Villas offers four turnkey private-pool villas on Koh Phangan from $135,000, handover Q1 2027; what is registered and guaranteed at signing is the 30-year lease, and later terms depend on agreement at renewal.
| Check | What to obtain | Why it matters |
|---|---|---|
| Ownership route | Condo freehold, or registered lease, usufruct or superficies | Foreigners cannot own land |
| Condo quota | Written confirmation from the juristic person office | 49% foreign limit per building |
| Money transfer | FET form, or bank confirmation letter | Needed for registration and later repatriation |
| Transfer fee | Split fixed in the contract | Foreign buyers pay the full 2% |
| Company structures | Avoid nominee shareholders | Illegal under Foreign Business Act |
Checked October 23, 2026
No. Thaiger Legal says foreigners cannot own land, so a house needs a lease of up to 30 years, a usufruct or a superficies.
Thaiger Legal calls it illegal, with enforcement tightened from 1 January 2026 under a Department of Business Development order and penalties up to three years in prison and fines up to 1,000,000 THB.
Thaiger reports Department of Lands officials said such land could be subject to compulsory sale within 180 days under the relevant legal procedures.
Thaiger Legal says the Land Office needs it to register a condo, and you need it again to send the proceeds out of Thailand when you sell.
Рейды в Паттайе поставили под пристальное внимание номинальное владение землёй. В статье разграничены законные способы владения недвижимостью для иностранцев и те, что несут риск принудительных мер, а также перечислено, что нужно задокументировать.
Thaiger сообщает, что 21 октября полиция провела обыски в 12 местах в Паттайе и выявила номинально оформленную землю и элитные дома стоимостью более 800 миллионов бат. По данным Thaiger Legal, наказание по Закону об иностранном бизнесе за структуры с номинальными компаниями достигает трёх лет тюрьмы и штрафа до 1 000 000 THB.
Они были направлены против предполагаемого незаконного владения недвижимостью иностранцами через номинальных владельцев. Thaiger сообщает, что Департамент земельных ресурсов и Провинциальное управление торговли Чонбури проводили обыски по ордерам, выданным Провинциальным судом Паттайи. Следователи выявили 12 компаний, 11 домов и 16 земельных участков общей площадью примерно 50 рай. Полиция выясняет, не владели ли граждане Таиланда имуществом для иностранных инвесторов. Thaiger добавляет, что рейды последовали за приказом премьер-министра Анутина Чарнвиракула от 19 октября о проведении общенационального расследования.
| Показатель | Данные, приведённые Thaiger | Подробности |
|---|---|---|
| Места обысков | 12 | Обыски проведены 21 октября |
| Выявленные компании | 12 | Подозреваются в незаконных номинальных схемах |
| Дома и земельные участки | 11 домов, 16 участков | Участки занимают примерно 50 рай |
| Общая стоимость | Более 800 миллионов бат | Объекты, в отношении которых ведётся расследование |
По словам Thaiger Legal, покупка недвижимости иностранцем законна и распространена, с одним существенным исключением: землёй. Вы можете владеть кондоминиумом полностью, на правах полной собственности, на своё имя при условии, что доля иностранцев не превышает 49% продаваемой площади здания. Это основано на статье 19 Закона о кондоминиумах 2522 года буддийской эры (1979). Квота действует для каждого здания отдельно, поэтому Thaiger Legal советует до внесения любого депозита запросить у управляющей организации письменное подтверждение квоты.
Для дома нужно зарегистрированное право на землю, которой вы не владеете. Thaiger Legal перечисляет аренду на срок до 30 лет, узуфрукт (пожизненное пользование, прекращающееся со смертью владельца) или суперфиций (вы владеете строением, и оно наследуется). Там же сообщается о решении Верховного суда в марте 2025 года, согласно которому заранее оговорённые условия автоматического продления недействительны, поэтому для продления требуется новая регистрация, если землевладелец по-прежнему согласен. Thaiger Legal категорично высказывается об альтернативах: тайская компания с номинальными акционерами незаконна, а деньги, которые вы передаёте на покупку, оформляемую на тайского партнёра, юридически считаются подарком. Если вы состоите в браке, Земельное управление требует, чтобы оба супруга подписали заявление о том, что деньги на покупку являются личной собственностью тайского супруга, что формально означает отказ от любых имущественных прав с вашей стороны. Thaiger Legal отмечает, что в случае расставания зарегистрированный владелец вправе законно продать имущество, заложить его или выселить вас.
Рейды не говорят о том, как поступят с каким-либо отдельным покупателем. Thaiger сообщает, что представители Департамента земельных ресурсов заявили: земля, незаконное владение которой будет доказано, может быть подвергнута принудительной продаже в течение 180 дней. Также сообщается о декабрьском сроке для расследований высокого риска и поручении установить лиц, которые фактически контролируют подозрительные активы и получают от них выгоду. В источниках не сказано, в каких ещё районах пройдут обыски и как будут проверять законных арендаторов и владельцев кондо. Воспринимайте это как одну провинциальную операцию в рамках более широкого правительственного приказа, а не как приговор какому-либо рынку.
Задокументируйте путь денег и правовое основание владения. По словам Thaiger Legal, средства должны поступить в иностранной валюте, быть конвертированы в баты в Таиланде, поступить на имя самого покупателя и сопровождаться указанием назначения, например «покупка кондоминиума». Начиная с US$50,000 принимающий тайский банк выдаёт форму Foreign Exchange Transaction (FET); при меньшей сумме запросите письмо-подтверждение. Сохраняйте все копии. Hush Villas предлагает четыре виллы «под ключ» с частным бассейном на Koh Phangan от $135,000, передача в 1 квартале 2027 года; при подписании регистрируется и гарантируется аренда на 30 лет, а дальнейшие условия зависят от договорённости при продлении.
| Проверка | Что получить | Почему это важно |
|---|---|---|
| Способ владения | Кондо в полной собственности либо зарегистрированная аренда, узуфрукт или суперфиций | Иностранцы не могут владеть землёй |
| Квота по кондо | Письменное подтверждение от управляющей организации | Лимит для иностранцев 49% на здание |
| Перевод денег | Форма FET или письмо-подтверждение банка | Нужно для регистрации и последующего вывода средств |
| Сбор за переход права | Распределение, зафиксированное в договоре | Иностранные покупатели платят полные 2% |
| Корпоративные структуры | Избегать номинальных акционеров | Незаконно по Закону об иностранном бизнесе |
Проверено 23 октября 2026 г.
Нет. Thaiger Legal указывает, что иностранцы не могут владеть землёй, поэтому для дома требуется аренда на срок до 30 лет, узуфрукт или суперфиций.
Thaiger Legal называет это незаконным: контроль ужесточён с 1 января 2026 года на основании приказа Департамента развития бизнеса, а наказание достигает трёх лет тюрьмы и штрафа до 1 000 000 THB.
Thaiger сообщает, что представители Департамента земельных ресурсов заявили: такая земля может быть подвергнута принудительной продаже в течение 180 дней в рамках соответствующих правовых процедур.
Thaiger Legal сообщает, что Земельное управление требует этот документ для регистрации кондо, а вам он снова понадобится, чтобы вывести выручку из Таиланда при продаже.
Рейди в Паттайї привернули увагу до номінального володіння землею. У цій статті розмежовано законні способи володіння нерухомістю для іноземців і ті, що несуть ризик примусових заходів, а також перелічено, що слід задокументувати.
Thaiger повідомляє, що 21 жовтня поліція обшукала 12 локацій у Паттайї та виявила номінальну землю й елітні будинки вартістю понад 800 мільйонів бат. Thaiger Legal зазначає, що штрафи за Законом про іноземний бізнес за структури з номінальними компаніями сягають трьох років ув'язнення та штрафу до 1 000 000 THB.
Вони були спрямовані проти підозрюваного незаконного володіння іноземцями через номінальних власників. Thaiger повідомляє, що Департамент земельних ресурсів і Провінційне управління торгівлі Чонбурі провели обшуки за ордерами Провінційного суду Паттайї. Слідчі виявили 12 компаній, 11 будинків і 16 земельних ділянок загальною площею приблизно 50 рай. Поліція перевіряє, чи не володіли громадяни Таїланду майном для іноземних інвесторів. Thaiger додає, що рейди відбулися після розпорядження прем'єр-міністра Анутіна Чарнвіракула від 19 жовтня про загальнонаціональне розслідування.
| Показник | Дані, наведені Thaiger | Подробиці |
|---|---|---|
| Обшукано локацій | 12 | Обшуки проведено 21 жовтня |
| Виявлено компаній | 12 | Підозра в незаконних номінальних схемах |
| Будинки та земельні ділянки | 11 будинків, 16 ділянок | Ділянки займають приблизно 50 рай |
| Загальна вартість | Понад 800 мільйонів бат | Об'єкти, щодо яких триває розслідування |
Thaiger Legal каже, що купівля нерухомості іноземцем є законною та поширеною, з одним суттєвим винятком: земля. Ви можете володіти кондомініумом повністю, на праві повної власності, у своє власне ім'я, за умови що іноземці володіють не більш ніж 49% загальної площі приміщень будівлі, призначених для продажу. Це ґрунтується на розділі 19 Закону про кондомініуми B.E. 2522 (1979). Квота застосовується до кожної будівлі, тому Thaiger Legal радить перед внесенням будь-якого завдатку попросити в офісі юридичної особи (управляючої організації) письмове підтвердження квоти.
Для будинку потрібне зареєстроване право на землю, якою ви не володієте. Thaiger Legal називає оренду строком до 30 років, узуфрукт (довічне користування, що закінчується з вашою смертю) або суперфіцій (ви володієте будівлею, і вона успадковується). Також повідомляється про рішення Верховного суду від березня 2025 року, згідно з яким заздалегідь погоджені умови автоматичного продовження є недійсними, тож для продовження потрібна нова реєстрація, якщо власник землі й надалі згоден. Thaiger Legal прямо говорить про альтернативи: таїландська компанія з номінальними акціонерами є незаконною, а гроші, які ви надаєте на купівлю на ім'я таїландського партнера, з юридичної точки зору є подарунком. Якщо ви перебуваєте в шлюбі, Земельне управління вимагає, щоб обидва з подружжя підписали декларацію про те, що гроші на купівлю є особистою власністю таїландського з подружжя, що формально означає відмову від будь-яких прав власності з вашого боку. Thaiger Legal каже, що якщо стосунки закінчаться, зареєстрований власник може на законних підставах продати майно, закласти його або вигнати вас.
Рейди не говорять, як ставитимуться до окремого покупця. Thaiger повідомляє, що посадовці Департаменту земельних ресурсів заявили: землю, яку буде доведено незаконно утримувану, може бути примусово продано протягом 180 днів. Також повідомляється про грудневий термін для розслідувань високого ризику та вказівку встановити осіб, які фактично контролюють підозрілі активи й отримують від них вигоду. Джерела не повідомляють, які інші райони обшукуватимуть і як перевірятимуть власників, що володіють орендою та кондо на законних підставах. Розглядайте це як одну провінційну операцію в межах ширшого урядового розпорядження, а не як вердикт щодо будь-якого ринку.
Задокументуйте шлях грошей і правову підставу володіння. Thaiger Legal каже, що кошти мають надійти в іноземній валюті, бути конвертовані в бати в Таїланді, надійти на ім'я самого покупця та мати зазначену мету, наприклад «купівля кондомініуму». Від US$50,000 таїландський банк-отримувач видає форму Foreign Exchange Transaction (FET); за меншої суми попросіть лист-підтвердження. Зберігайте кожну копію. Hush Villas пропонує чотири віли під ключ із приватним басейном на Koh Phangan від $135,000, передача у 1 кварталі 2027 року; при підписанні реєструється й гарантується оренда на 30 років, а подальші умови залежать від домовленості під час продовження.
| Перевірка | Що отримати | Чому це важливо |
|---|---|---|
| Спосіб володіння | Кондо на праві повної власності або зареєстрована оренда, узуфрукт чи суперфіцій | Іноземці не можуть володіти землею |
| Квота для кондо | Письмове підтвердження від офісу юридичної особи | Ліміт для іноземців 49% на будівлю |
| Переказ коштів | Форма FET або лист-підтвердження від банку | Потрібні для реєстрації та подальшого виведення коштів |
| Збір за передачу прав | Розподіл, зафіксований у договорі | Іноземні покупці сплачують повні 2% |
| Корпоративні структури | Уникайте номінальних акціонерів | Незаконно за Законом про іноземний бізнес |
Перевірено 23 жовтня 2026 р.
Ні. Thaiger Legal каже, що іноземці не можуть володіти землею, тому для будинку потрібна оренда строком до 30 років, узуфрукт або суперфіцій.
Thaiger Legal називає це незаконним; контроль посилено з 1 січня 2026 року відповідно до розпорядження Департаменту розвитку бізнесу, а покарання сягають до трьох років ув'язнення та штрафу до 1 000 000 THB.
Thaiger повідомляє, що посадовці Департаменту земельних ресурсів заявили: таку землю може бути примусово продано протягом 180 днів за відповідними правовими процедурами.
Thaiger Legal каже, що Земельне управління вимагає її для реєстрації кондо, а вона знадобиться вам знову, щоб вивести виручку з Таїланду після продажу.
Razzien in Pattaya rücken Landbesitz über Nominees in den Fokus. Dieser Artikel trennt die rechtmäßigen Eigentumswege für Ausländer von jenen, die ein Durchsetzungsrisiko bergen, und listet auf, was Sie dokumentieren sollten.
Thaiger berichtet, dass die Polizei am 21. Oktober 12 Objekte in Pattaya durchsuchte und Nominee-Land sowie Luxusvillen im Wert von mehr als 800 Millionen Baht identifizierte. Laut Thaiger Legal drohen bei Nominee-Gesellschaftsstrukturen nach dem Foreign Business Act bis zu drei Jahre Haft und Geldstrafen von bis zu 1,000,000 THB.
Sie zielten auf den Verdacht illegalen ausländischen Eigentums über Nominees. Thaiger berichtet, dass das Department of Lands und das Chon Buri Provincial Commerce Office auf der Grundlage von Durchsuchungsbeschlüssen des Provinzgerichts Pattaya durchsuchten. Die Ermittler identifizierten 12 Unternehmen, 11 Häuser und 16 Grundstücke mit einer Fläche von rund 50 Rai. Die Polizei prüft, ob thailändische Staatsangehörige Immobilien für ausländische Investoren hielten. Thaiger ergänzt, die Razzien seien auf die Anordnung einer landesweiten Untersuchung durch Premierminister Anutin Charnvirakul vom 19. Oktober gefolgt.
| Posten | Von Thaiger berichtete Zahl | Detail |
|---|---|---|
| Durchsuchte Objekte | 12 | Durchsucht am 21. Oktober |
| Identifizierte Unternehmen | 12 | Verdacht auf unzulässige Nominee-Konstruktionen |
| Häuser und Grundstücke | 11 Häuser, 16 Grundstücke | Grundstücke umfassen rund 50 Rai |
| Gesamtwert | Über 800 Millionen Baht | Immobilien unter Ermittlung |
Laut Thaiger Legal ist der Immobilienkauf für Ausländer legal und üblich, mit einer wesentlichen Ausnahme: Land. Eine Eigentumswohnung können Sie als Volleigentum (Freehold) im eigenen Namen erwerben, sofern Ausländer nicht mehr als 49% der verkaufbaren Gesamtfläche des Gebäudes halten. Grundlage ist Abschnitt 19 des Condominium Act B.E. 2522 (1979). Die Quote gilt pro Gebäude; Thaiger Legal rät daher, vor jeder Anzahlung beim Büro der juristischen Person (Juristic Person Office) eine schriftliche Quotenbestätigung einzuholen.
Für ein Haus braucht es ein eingetragenes Recht an einem Grundstück, das Ihnen nicht gehört. Thaiger Legal nennt einen Pachtvertrag von bis zu 30 Jahren, einen Nießbrauch (lebenslanges Nutzungsrecht, das mit Ihrem Tod endet) oder ein Superficies-Recht (Sie besitzen das Gebäude, und es ist vererbbar). Zudem berichtet es von einem Urteil des Obersten Gerichtshofs vom März 2025, wonach vorab vereinbarte automatische Verlängerungsklauseln nichtig sind; eine Verlängerung erfordert daher eine neue Eintragung, sofern der Grundeigentümer weiterhin zustimmt. Thaiger Legal ist bei den Alternativen deutlich: Eine thailändische Gesellschaft mit Nominee-Gesellschaftern ist illegal, und Geld, das Sie für einen Kauf auf den Namen eines thailändischen Partners bereitstellen, gilt rechtlich als Schenkung. Wenn Sie verheiratet sind, verlangt das Grundbuchamt (Land Office) von beiden Ehegatten eine Erklärung, dass das Kaufgeld persönliches Eigentum des thailändischen Ehegatten ist, womit Sie formell auf jeden Eigentumsanspruch verzichten. Thaiger Legal zufolge kann der eingetragene Eigentümer Sie nach einem Ende der Beziehung rechtmäßig verkaufen, beleihen oder aus dem Objekt entfernen.
Die Razzien sagen nichts darüber aus, wie einzelne Käufer behandelt werden. Thaiger berichtet, Beamte des Department of Lands hätten erklärt, Land, dessen unrechtmäßiger Besitz nachgewiesen werde, könne einem Zwangsverkauf innerhalb von 180 Tagen unterliegen. Ferner nennt Thaiger eine Frist im Dezember für Ermittlungen mit hohem Risiko und die Anweisung, die Personen zu ermitteln, die verdächtige Bestände tatsächlich kontrollieren und davon profitieren. Die Quellen geben nicht an, welche anderen Gebiete durchsucht werden oder wie rechtmäßige Pächter und Wohnungseigentümer geprüft werden. Betrachten Sie dies als eine Operation in einer Provinz im Rahmen einer umfassenderen Regierungsanordnung, nicht als Urteil über einen Markt.
Dokumentieren Sie den Weg des Geldes und die rechtliche Grundlage des Eigentums. Laut Thaiger Legal müssen die Mittel in Fremdwährung eintreffen, in Thailand in Baht umgetauscht werden, auf den Namen des Käufers eingehen und einen angegebenen Zweck wie „Kauf einer Eigentumswohnung“ tragen. Ab US$50,000 stellt die empfangende thailändische Bank ein Foreign Exchange Transaction (FET)-Formular aus; darunter bitten Sie um ein Bestätigungsschreiben. Bewahren Sie jede Kopie auf. Hush Villas bietet vier schlüsselfertige Privatpool-Villen auf Koh Phangan ab $135,000 an, Übergabe im 1. Quartal 2027; bei Vertragsunterzeichnung sind der 30-jährige Pachtvertrag eingetragen und garantiert, spätere Konditionen hängen von der Einigung bei der Verlängerung ab.
| Prüfpunkt | Was einzuholen ist | Warum es wichtig ist |
|---|---|---|
| Eigentumsweg | Condo-Volleigentum oder eingetragener Pachtvertrag, Nießbrauch oder Superficies | Ausländer können kein Land besitzen |
| Condo-Quote | Schriftliche Bestätigung des Büros der juristischen Person | 49%-Grenze für Ausländer pro Gebäude |
| Geldtransfer | FET-Formular oder Bankbestätigungsschreiben | Erforderlich für die Registrierung und die spätere Rückführung |
| Übertragungsgebühr | Im Vertrag festgelegte Aufteilung | Ausländische Käufer zahlen die vollen 2% |
| Gesellschaftsstrukturen | Nominee-Gesellschafter vermeiden | Nach dem Foreign Business Act illegal |
Geprüft 23. Oktober 2026
Nein. Laut Thaiger Legal können Ausländer kein Land besitzen; für ein Haus braucht es daher einen Pachtvertrag von bis zu 30 Jahren, einen Nießbrauch oder ein Superficies-Recht.
Thaiger Legal bezeichnet sie als illegal, mit verschärfter Durchsetzung ab dem 1. Januar 2026 durch eine Anordnung des Department of Business Development und Strafen von bis zu drei Jahren Haft und Geldstrafen von bis zu 1,000,000 THB.
Thaiger berichtet, Beamte des Department of Lands hätten erklärt, solches Land könne nach den einschlägigen Rechtsverfahren einem Zwangsverkauf innerhalb von 180 Tagen unterliegen.
Laut Thaiger Legal benötigt das Land Office es zur Registrierung einer Eigentumswohnung, und Sie brauchen es beim Verkauf erneut, um den Erlös aus Thailand zu überweisen.
Des descentes à Pattaya mettent les terrains détenus par prête-noms sous surveillance. Cet article distingue les voies de propriété légales pour les étrangers de celles qui comportent un risque de sanction, et dresse la liste des documents à conserver.
Thaiger rapporte que la police a perquisitionné 12 sites à Pattaya le 21 octobre et identifié des terrains et des résidences de luxe détenus par prête-noms pour plus de 800 millions de baht. Thaiger Legal indique que les sanctions du Foreign Business Act pour les structures de sociétés prête-noms peuvent atteindre trois ans de prison et 1 000 000 THB d'amende.
Elles visaient des soupçons de détention étrangère illégale par l'intermédiaire de prête-noms. Thaiger rapporte que le Department of Lands et le bureau provincial du commerce de Chon Buri ont mené les perquisitions en vertu de mandats délivrés par le tribunal provincial de Pattaya. Les enquêteurs ont identifié 12 sociétés, 11 maisons et 16 parcelles couvrant environ 50 rai. La police cherche à établir si des ressortissants thaïlandais détenaient des biens pour des investisseurs étrangers. Thaiger ajoute que les descentes ont fait suite à l'ordre donné le 19 octobre par le Premier ministre Anutin Charnvirakul d'ouvrir une enquête à l'échelle nationale.
| Élément | Chiffre rapporté par Thaiger | Détail |
|---|---|---|
| Sites perquisitionnés | 12 | Perquisitionnés le 21 octobre |
| Sociétés identifiées | 12 | Soupçonnées de montages illicites avec prête-noms |
| Maisons et parcelles | 11 maisons, 16 parcelles | Parcelles couvrant environ 50 rai |
| Valeur cumulée | Plus de 800 millions de baht | Biens faisant l'objet d'une enquête |
Thaiger Legal explique qu'acheter un bien immobilier en tant qu'étranger est légal et courant, avec une grande exception : le terrain. Vous pouvez posséder un condominium en pleine propriété, en votre nom propre, à condition que les étrangers ne détiennent pas plus de 49 % de la surface vendable de l'immeuble. Cette règle repose sur la section 19 du Condominium Act B.E. 2522 (1979). Le quota s'applique par immeuble ; Thaiger Legal conseille donc de demander au bureau de la personne morale une confirmation écrite du quota avant de verser le moindre acompte.
Une maison nécessite un droit enregistré sur un terrain dont vous n'êtes pas propriétaire. Thaiger Legal cite un bail pouvant aller jusqu'à 30 ans, un usufruit (droit d'usage à vie, qui s'éteint à votre décès) ou une superficie (vous possédez la construction, et elle est transmissible par héritage). Il rapporte aussi un arrêt de la Cour suprême de mars 2025 selon lequel les clauses de renouvellement automatique convenues à l'avance sont nulles : le renouvellement exige donc un nouvel enregistrement, si le propriétaire du terrain y consent toujours. Thaiger Legal est catégorique sur les autres solutions : une société thaïlandaise avec actionnaires prête-noms est illégale, et l'argent que vous fournissez pour un achat au nom d'un partenaire thaïlandais est, en droit, une donation. Si vous êtes marié, le Land Office exige que les deux conjoints signent une déclaration attestant que les fonds de l'achat sont un bien propre du conjoint thaïlandais, ce qui revient à renoncer formellement à tout droit de propriété de votre part. Thaiger Legal précise que si la relation prend fin, le propriétaire enregistré peut légalement vendre, hypothéquer ou vous évincer.
Les descentes ne disent pas comment sera traité chaque acheteur pris individuellement. Thaiger rapporte que des responsables du Department of Lands ont déclaré qu'un terrain dont la détention illicite serait prouvée pourrait faire l'objet d'une vente forcée dans un délai de 180 jours. Il fait aussi état d'une échéance en décembre pour les enquêtes à haut risque et d'une consigne d'identifier les personnes qui contrôlent réellement les avoirs suspects et en bénéficient. Les sources ne précisent ni quelles autres zones seront perquisitionnées, ni comment seront contrôlés les propriétaires légitimes de baux et de condos. Voyez-y une opération provinciale s'inscrivant dans un ordre gouvernemental plus large, et non un verdict sur un marché.
Documentez le parcours de l'argent et la base juridique de la propriété. Thaiger Legal indique que les fonds doivent arriver en devises, être convertis en baht en Thaïlande, être virés au nom de l'acheteur lui-même et porter une mention de motif, par exemple « achat de condominium ». À partir de US$50,000, la banque thaïlandaise destinataire délivre un formulaire Foreign Exchange Transaction (FET) ; en dessous, demandez une lettre de confirmation. Conservez chaque exemplaire. Hush Villas propose quatre villas clés en main avec piscine privée à Koh Phangan à partir de $135,000, livraison au T1 2027 ; ce qui est enregistré et garanti à la signature, c'est le bail de 30 ans, les conditions ultérieures dépendant d'un accord lors du renouvellement.
| Vérification | Ce qu'il faut obtenir | Pourquoi c'est important |
|---|---|---|
| Voie de propriété | Condo en pleine propriété, ou bail, usufruit ou superficie enregistré | Les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain |
| Quota du condo | Confirmation écrite du bureau de la personne morale | Limite de 49 % pour les étrangers par immeuble |
| Transfert de fonds | Formulaire FET, ou lettre de confirmation de la banque | Nécessaire pour l'enregistrement et le rapatriement ultérieur |
| Frais de transfert | Répartition fixée dans le contrat | Les acheteurs étrangers paient la totalité des 2 % |
| Structures de société | Éviter les actionnaires prête-noms | Illégal au regard du Foreign Business Act |
Vérifié le 23 octobre 2026
Non. Thaiger Legal indique que les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain ; une maison exige donc un bail pouvant aller jusqu'à 30 ans, un usufruit ou une superficie.
Thaiger Legal la qualifie d'illégale, avec un durcissement des contrôles à compter du 1 janvier 2026 en vertu d'un arrêté du Department of Business Development, et des peines pouvant atteindre trois ans de prison et 1 000 000 THB d'amende.
Thaiger rapporte que des responsables du Department of Lands ont déclaré qu'un tel terrain pourrait faire l'objet d'une vente forcée dans un délai de 180 jours, selon les procédures légales applicables.
Thaiger Legal explique que le Land Office l'exige pour enregistrer un condo, et que vous en aurez de nouveau besoin pour rapatrier le produit de la vente hors de Thaïlande.
Las redadas en Pattaya han puesto bajo la lupa las propiedades de tierra en manos de testaferros. Este artículo distingue las vías legales de propiedad para extranjeros de las que conllevan riesgo de sanción, y enumera qué hay que documentar.
Thaiger informa de que la policía registró 12 lugares en Pattaya el 21 de octubre e identificó tierras y viviendas de lujo en manos de testaferros por un valor superior a 800 millones de baht. Thaiger Legal señala que las sanciones de la Ley de Negocios Extranjeros para las estructuras societarias con testaferros llegan a tres años de prisión y multas de hasta 1,000,000 THB.
Se dirigieron contra presuntas propiedades extranjeras ilegales mediante testaferros. Thaiger informa de que el Departamento de Tierras y la Oficina Provincial de Comercio de Chon Buri realizaron los registros con órdenes emitidas por el Tribunal Provincial de Pattaya. Los investigadores identificaron 12 sociedades, 11 casas y 16 parcelas de terreno que abarcan aproximadamente 50 rai. La policía examina si ciudadanos tailandeses mantenían propiedades para inversores extranjeros. Thaiger añade que las redadas siguieron a la orden del primer ministro Anutin Charnvirakul, del 19 de octubre, de abrir una investigación a escala nacional.
| Concepto | Cifra comunicada por Thaiger | Detalle |
|---|---|---|
| Lugares registrados | 12 | Registrados el 21 de octubre |
| Sociedades identificadas | 12 | Sospechosas de acuerdos ilícitos con testaferros |
| Casas y parcelas | 11 casas, 16 parcelas | Las parcelas abarcan aproximadamente 50 rai |
| Valor total | Más de 800 millones de baht | Propiedades bajo investigación |
Thaiger Legal afirma que comprar una propiedad siendo extranjero es legal y habitual, con una gran excepción: la tierra. Se puede ser propietario de un condominio en pleno dominio, a su propio nombre, siempre que los extranjeros no posean más del 49% de la superficie vendible del edificio. Esto se basa en la sección 19 de la Ley de Condominios B.E. 2522 (1979). La cuota se aplica por edificio, por lo que Thaiger Legal aconseja pedir a la oficina de la persona jurídica una confirmación escrita de la cuota antes de pagar cualquier depósito.
Una casa requiere un derecho registrado sobre un terreno que no es de su propiedad. Thaiger Legal enumera un arrendamiento de hasta 30 años, un usufructo (uso vitalicio, que termina con su fallecimiento) o una superficie (usted es dueño de la construcción y esta es heredable). También informa de una sentencia del Tribunal Supremo de marzo de 2025 según la cual las cláusulas de renovación automática pactadas de antemano son nulas, por lo que la renovación exige un nuevo registro si el propietario del terreno sigue conforme. Thaiger Legal es tajante respecto a las alternativas: una sociedad tailandesa con accionistas testaferros es ilegal, y el dinero que usted aporta para una compra a nombre de una pareja tailandesa es, legalmente, una donación. Si está casado, el Registro de la Propiedad exige que ambos cónyuges firmen una declaración de que el dinero de la compra es patrimonio personal del cónyuge tailandés, lo que renuncia formalmente a cualquier derecho de propiedad por su parte. Thaiger Legal señala que, si la relación termina, el propietario registrado puede legalmente vender, hipotecar o echarle de la propiedad.
Las redadas no indican cómo se tratará a cada comprador en particular. Thaiger informa de que funcionarios del Departamento de Tierras dijeron que la tierra de la que se demuestre que se poseía ilícitamente podría ser objeto de venta forzosa en un plazo de 180 días. También informa de un plazo en diciembre para las investigaciones de alto riesgo y de una instrucción de identificar a las personas que realmente controlan y se benefician de las propiedades sospechosas. Las fuentes no dicen qué otras zonas serán registradas ni cómo se comprobará a los propietarios legítimos de arrendamientos y condominios. Considere esto como una operación provincial dentro de una orden gubernamental más amplia, no como un veredicto sobre ningún mercado.
Documente el recorrido del dinero y el fundamento jurídico de la propiedad. Thaiger Legal indica que los fondos deben llegar en moneda extranjera, convertirse a baht en Tailandia, ingresar a nombre del propio comprador y llevar un motivo declarado, como "compra de condominio". A partir de US$50,000, el banco tailandés receptor emite un formulario de Transacción de Cambio de Divisas (FET); por debajo de esa cifra, pida una carta de confirmación. Conserve todas las copias. Hush Villas ofrece cuatro villas llave en mano con piscina privada en Koh Phangan desde $135,000, con entrega en el primer trimestre de 2027; lo que queda registrado y garantizado en la firma es el arrendamiento de 30 años, y las condiciones posteriores dependen de que haya acuerdo en la renovación.
| Comprobación | Qué obtener | Por qué importa |
|---|---|---|
| Vía de propiedad | Pleno dominio de condominio, o arrendamiento, usufructo o superficie registrados | Los extranjeros no pueden poseer tierra |
| Cuota del condominio | Confirmación escrita de la oficina de la persona jurídica | Límite del 49% para extranjeros por edificio |
| Transferencia del dinero | Formulario FET, o carta de confirmación del banco | Necesario para el registro y para la repatriación posterior |
| Tasa de transmisión | Reparto fijado en el contrato | Los compradores extranjeros pagan el 2% completo |
| Estructuras societarias | Evitar accionistas testaferros | Ilegal según la Ley de Negocios Extranjeros |
Verificado el 23 de octubre de 2026
No. Thaiger Legal indica que los extranjeros no pueden poseer tierra, por lo que una casa requiere un arrendamiento de hasta 30 años, un usufructo o una superficie.
Thaiger Legal la califica de ilegal, con una aplicación más estricta desde el 1 de enero de 2026 en virtud de una orden del Departamento de Desarrollo Empresarial y sanciones de hasta tres años de prisión y multas de hasta 1,000,000 THB.
Thaiger informa de que funcionarios del Departamento de Tierras dijeron que dicha tierra podría ser objeto de venta forzosa en un plazo de 180 días conforme a los procedimientos legales aplicables.
Thaiger Legal afirma que el Registro de la Propiedad lo necesita para inscribir un condominio, y usted lo necesita de nuevo para sacar el dinero de Tailandia cuando venda.
芭堤雅的突击搜查使代持土地持有问题受到审视。本文区分外国人合法的所有权途径与存在执法风险的途径,并列出应留存的文件。
Thaiger 报道称,警方于10月21日搜查了芭堤雅的12处地点,查出价值超过8亿泰铢的代持土地和豪华住宅。Thaiger Legal 表示,针对代持公司架构,《外商经营法》规定的处罚最高可达三年监禁和1,000,000 THB罚款。
搜查针对的是涉嫌通过代持人进行的非法外国人持有。Thaiger 报道称,土地厅和春武里府商业办公室依据芭堤雅府法院签发的搜查令展开搜查。调查人员查出12家公司、11套房屋和16块土地,面积约50莱。警方正在调查是否有泰国公民代外国投资者持有房产。Thaiger 补充说,此次搜查是在总理阿努廷·差云维拉恭(Anutin Charnvirakul)10月19日下令在全国范围内展开调查之后进行的。
| 项目 | Thaiger 报道的数字 | 详情 |
|---|---|---|
| 搜查地点 | 12 | 于10月21日搜查 |
| 查出的公司 | 12 | 涉嫌非法代持安排 |
| 房屋和土地 | 11套房屋,16块土地 | 土地面积约50莱 |
| 总价值 | 超过8亿泰铢 | 接受调查的房产 |
Thaiger Legal 表示,外国人购买房产是合法且常见的,但有一个重大例外:土地。你可以以个人名义完全拥有公寓的永久产权,前提是外国人持有的份额不超过该楼宇可售建筑面积的49%。这一规定的依据是《1979年(佛历2522年)公寓法》第19条。配额按每栋楼宇计算,因此 Thaiger Legal 建议在支付任何定金之前,先向法人办公室索取书面配额确认。
房屋需要对你并不拥有的土地享有已登记的权利。Thaiger Legal 列出了最长30年的租约、用益权(终身使用,至你去世时终止)或地上权(你拥有建筑物,且可继承)。它还报道了2025年3月最高法院的一项裁决:预先约定的自动续约条款无效,因此如果土地所有人仍然同意,续约需要重新登记。对于其他做法,Thaiger Legal 的态度很直接:由代持股东组成的泰国公司属于违法,而你以泰国伴侣的名义出资购房,在法律上属于赠与。如果你已婚,土地办公室要求夫妻双方签署声明,确认购房款为泰国配偶的个人财产,这在形式上等于放弃你自己的任何所有权权益。Thaiger Legal 表示,如果关系终结,登记所有人可以依法出售、抵押房产,或将你赶出。
这次搜查并未说明任何个别买家将受到怎样的对待。Thaiger 报道称,土地厅官员表示,被证实为非法持有的土地可能在180天内被强制出售。它还报道了高风险调查的12月期限,以及查明实际控制和受益于可疑持有物的人员的指示。消息来源没有说明还会搜查哪些其他地区,也没有说明将如何核查合法的租约和公寓业主。应将此视为一项更广泛的政府命令之下的一次省级行动,而不是对任何市场的裁定。
应留存资金流向和所有权法律依据的文件。Thaiger Legal 表示,资金必须以外币汇入,在泰国兑换为泰铢,以买家本人名义汇入,并注明用途,例如"购买公寓"。从US$50,000起,收款的泰国银行会出具外汇交易(FET)表;低于该金额的,请索取确认函。请保留所有副本。Hush Villas 在 Koh Phangan 提供四栋交钥匙私人泳池别墅,起价$135,000,预计2027年第一季度交付;签约时登记并有保障的是30年租约,后续条款取决于续约时的协商。
| 核查项目 | 应取得的文件 | 重要性 |
|---|---|---|
| 所有权途径 | 公寓永久产权,或已登记的租约、用益权或地上权 | 外国人不能拥有土地 |
| 公寓配额 | 法人办公室的书面确认 | 每栋楼宇外国人持有上限为49% |
| 资金汇入 | FET表,或银行确认函 | 登记和日后汇出款项时需要 |
| 过户费 | 在合同中约定分摊方式 | 外国买家需承担全部2% |
| 公司架构 | 避免代持股东 | 违反《外商经营法》 |
核查日期 2026年10月23日
不可以。Thaiger Legal 表示,外国人不能拥有土地,因此购买房屋需要最长30年的租约、用益权或地上权。
Thaiger Legal 称其属于违法,商业发展厅的一项命令自2026年1月1日起加强了执法力度,处罚最高可达三年监禁和1,000,000 THB罚款。
Thaiger 报道称,土地厅官员表示,此类土地可能依照相关法律程序在180天内被强制出售。
Thaiger Legal 表示,土地办公室登记公寓时需要它,出售后将款项汇出泰国时你也再次需要它。
การบุกตรวจค้นที่พัทยาทำให้การถือครองที่ดินผ่านนอมินีตกอยู่ภายใต้การจับตา บทความนี้แยกแยะช่องทางการถือครองที่ถูกกฎหมายสำหรับชาวต่างชาติ ออกจากช่องทางที่มีความเสี่ยงต่อการบังคับใช้กฎหมาย พร้อมระบุสิ่งที่ควรจัดทำเป็นเอกสาร
Thaiger รายงานว่าตำรวจตรวจค้น 12 จุดในพัทยาเมื่อวันที่ 21 ตุลาคม และพบที่ดินนอมินีกับบ้านหรูมูลค่ารวมกว่า 800 ล้านบาท Thaiger Legal ระบุว่าบทลงโทษตามกฎหมายประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวสำหรับโครงสร้างบริษัทนอมินีมีโทษจำคุกสูงสุดสามปี และปรับสูงสุด 1,000,000 THB
มุ่งเป้าไปที่การต้องสงสัยว่ามีการถือครองกรรมสิทธิ์โดยชาวต่างชาติอย่างผิดกฎหมายผ่านนอมินี Thaiger รายงานว่ากรมที่ดินและสำนักงานพาณิชย์จังหวัดชลบุรีเข้าตรวจค้นตามหมายศาลจังหวัดพัทยา เจ้าหน้าที่ตรวจพบ 12 บริษัท บ้าน 11 หลัง และที่ดิน 16 แปลง รวมพื้นที่ประมาณ 50 ไร่ ตำรวจกำลังตรวจสอบว่าคนสัญชาติไทยถือครองทรัพย์สินแทนนักลงทุนต่างชาติหรือไม่ Thaiger เพิ่มเติมว่าการบุกตรวจค้นเกิดขึ้นหลังนายกรัฐมนตรีอนุทิน ชาญวีรกูล สั่งการเมื่อวันที่ 19 ตุลาคมให้ตรวจสอบทั่วประเทศ
| รายการ | ตัวเลขที่ Thaiger รายงาน | รายละเอียด |
|---|---|---|
| จุดที่ตรวจค้น | 12 | ตรวจค้นเมื่อวันที่ 21 ตุลาคม |
| บริษัทที่ตรวจพบ | 12 | ต้องสงสัยว่ามีการจัดการนอมินีที่ผิดกฎหมาย |
| บ้านและที่ดิน | บ้าน 11 หลัง ที่ดิน 16 แปลง | ที่ดินรวมประมาณ 50 ไร่ |
| มูลค่ารวม | กว่า 800 ล้านบาท | ทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างการสอบสวน |
Thaiger Legal ระบุว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในฐานะชาวต่างชาติเป็นเรื่องถูกกฎหมายและพบได้ทั่วไป โดยมีข้อยกเว้นสำคัญข้อเดียวคือที่ดิน คุณสามารถถือกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมแบบ freehold ในนามของตนเองได้โดยสมบูรณ์ ตราบใดที่ชาวต่างชาติถือครองไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายได้ทั้งหมดของอาคาร ซึ่งอาศัยมาตรา 19 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 (ค.ศ. 1979) โควตานี้คิดตามแต่ละอาคาร Thaiger Legal จึงแนะนำให้ขอหนังสือยืนยันโควตาเป็นลายลักษณ์อักษรจากสำนักงานนิติบุคคลก่อนจ่ายเงินมัดจำใดๆ
บ้านต้องอาศัยสิทธิที่จดทะเบียนไว้เหนือที่ดินที่คุณไม่ได้เป็นเจ้าของ Thaiger Legal ระบุทางเลือกไว้ ได้แก่ สัญญาเช่าสูงสุด 30 ปี สิทธิเก็บกิน (ใช้ประโยชน์ตลอดชีวิตและสิ้นสุดเมื่อคุณเสียชีวิต) หรือสิทธิเหนือพื้นดิน (คุณเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างและสามารถตกทอดเป็นมรดกได้) นอกจากนี้ยังรายงานคำพิพากษาศาลฎีกาเมื่อเดือนมีนาคม 2025 ที่ว่าข้อตกลงต่ออายุอัตโนมัติที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้าเป็นโมฆะ ดังนั้นการต่ออายุจึงต้องจดทะเบียนใหม่ หากเจ้าของที่ดินยังยินยอม Thaiger Legal พูดอย่างตรงไปตรงมาเกี่ยวกับทางเลือกอื่นๆ ว่า บริษัทไทยที่มีผู้ถือหุ้นนอมินีเป็นสิ่งผิดกฎหมาย และเงินที่คุณให้เพื่อซื้อทรัพย์สินในนามของคู่ครองชาวไทยถือเป็นการให้โดยเสน่หาตามกฎหมาย หากคุณสมรสแล้ว สำนักงานที่ดินกำหนดให้คู่สมรสทั้งสองฝ่ายลงนามในคำแถลงว่าเงินซื้อเป็นสินส่วนตัวของคู่สมรสชาวไทย ซึ่งเท่ากับเป็นการสละส่วนได้เสียในกรรมสิทธิ์ของคุณอย่างเป็นทางการ Thaiger Legal ระบุว่าหากความสัมพันธ์สิ้นสุดลง เจ้าของที่จดทะเบียนสามารถขาย จำนอง หรือให้คุณออกจากทรัพย์สินได้โดยชอบด้วยกฎหมาย
การบุกตรวจค้นไม่ได้บอกว่าผู้ซื้อแต่ละรายจะได้รับการปฏิบัติอย่างไร Thaiger รายงานว่าเจ้าหน้าที่กรมที่ดินกล่าวว่าที่ดินที่พิสูจน์ได้ว่าถูกถือครองโดยมิชอบอาจถูกบังคับขายภายใน 180 วัน นอกจากนี้ยังรายงานถึงกำหนดเส้นตายในเดือนธันวาคมสำหรับการสอบสวนกรณีความเสี่ยงสูง และคำสั่งให้ระบุตัวผู้ที่ควบคุมและได้รับประโยชน์จริงจากการถือครองที่น่าสงสัย แหล่งข่าวไม่ได้ระบุว่าจะมีการตรวจค้นในพื้นที่อื่นใดอีก หรือจะตรวจสอบเจ้าของสัญญาเช่าและคอนโดที่ถูกต้องตามกฎหมายอย่างไร ควรมองว่านี่เป็นปฏิบัติการระดับจังหวัดหนึ่งครั้งภายใต้คำสั่งรัฐบาลที่กว้างกว่า ไม่ใช่คำตัดสินต่อตลาดใดตลาดหนึ่ง
ควรจัดทำเอกสารเส้นทางของเงินและฐานทางกฎหมายของการถือกรรมสิทธิ์ Thaiger Legal ระบุว่าเงินต้องเข้ามาเป็นเงินตราต่างประเทศ แปลงเป็นเงินบาทในประเทศไทย เข้ามาในนามของผู้ซื้อเอง และมีวัตถุประสงค์ระบุไว้ เช่น "ซื้อคอนโดมิเนียม" ตั้งแต่ US$50,000 ขึ้นไป ธนาคารไทยที่รับเงินจะออกแบบฟอร์มธุรกรรมแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ (FET) ให้ หากต่ำกว่านั้นให้ขอหนังสือยืนยัน เก็บสำเนาไว้ทุกฉบับ Hush Villas เสนอวิลลาพร้อมสระว่ายน้ำส่วนตัวแบบพร้อมเข้าอยู่ 4 หลังบนเกาะ Koh Phangan ราคาเริ่มต้น $135,000 กำหนดส่งมอบไตรมาส 1 ปี 2027 สิ่งที่จดทะเบียนและรับประกันได้ ณ วันลงนามคือสัญญาเช่า 30 ปี ส่วนเงื่อนไขหลังจากนั้นขึ้นอยู่กับข้อตกลงเมื่อถึงเวลาต่ออายุ
| รายการตรวจสอบ | สิ่งที่ควรขอรับ | เหตุผลที่สำคัญ |
|---|---|---|
| ช่องทางการถือกรรมสิทธิ์ | คอนโด freehold หรือสัญญาเช่า สิทธิเก็บกิน หรือสิทธิเหนือพื้นดินที่จดทะเบียนแล้ว | ชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ |
| โควตาคอนโด | หนังสือยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรจากสำนักงานนิติบุคคล | ข้อจำกัดชาวต่างชาติ 49% ต่ออาคาร |
| การโอนเงิน | แบบฟอร์ม FET หรือหนังสือยืนยันจากธนาคาร | จำเป็นสำหรับการจดทะเบียนและการโอนเงินกลับประเทศในภายหลัง |
| ค่าธรรมเนียมการโอน | สัดส่วนการแบ่งจ่ายที่กำหนดไว้ในสัญญา | ผู้ซื้อชาวต่างชาติจ่ายเต็ม 2% |
| โครงสร้างบริษัท | หลีกเลี่ยงผู้ถือหุ้นนอมินี | ผิดกฎหมายตามกฎหมายประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว |
ตรวจสอบเมื่อ 23 ตุลาคม 2569
ไม่ได้ Thaiger Legal ระบุว่าชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ ดังนั้นบ้านจึงต้องอาศัยสัญญาเช่าสูงสุด 30 ปี สิทธิเก็บกิน หรือสิทธิเหนือพื้นดิน
Thaiger Legal ระบุว่าผิดกฎหมาย โดยการบังคับใช้เข้มงวดขึ้นตั้งแต่ 1 มกราคม 2026 ตามคำสั่งของกรมพัฒนาธุรกิจการค้า มีโทษจำคุกสูงสุดสามปีและปรับสูงสุด 1,000,000 THB
Thaiger รายงานว่าเจ้าหน้าที่กรมที่ดินกล่าวว่าที่ดินดังกล่าวอาจถูกบังคับขายภายใน 180 วันตามขั้นตอนทางกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
Thaiger Legal ระบุว่าสำนักงานที่ดินต้องใช้เอกสารนี้ในการจดทะเบียนคอนโด และคุณต้องใช้อีกครั้งเพื่อโอนเงินที่ได้จากการขายออกนอกประเทศไทย
Penggerebekan di Pattaya menyorot kepemilikan tanah melalui nominee. Artikel ini memisahkan jalur kepemilikan yang sah bagi orang asing dari jalur yang berisiko ditindak, serta mendaftar dokumen apa saja yang perlu disimpan.
Thaiger melaporkan bahwa polisi menggeledah 12 lokasi di Pattaya pada 21 Oktober dan menemukan tanah serta rumah mewah atas nama nominee senilai lebih dari 800 juta baht. Thaiger Legal menyatakan bahwa sanksi Foreign Business Act untuk struktur perusahaan nominee mencapai tiga tahun penjara dan denda hingga 1.000.000 THB.
Sasarannya adalah dugaan kepemilikan asing yang ilegal melalui nominee. Thaiger melaporkan bahwa Department of Lands dan Chon Buri Provincial Commerce Office melakukan penggeledahan berdasarkan surat perintah yang dikeluarkan Pattaya Provincial Court. Penyidik mengidentifikasi 12 perusahaan, 11 rumah, dan 16 bidang tanah seluas sekitar 50 rai. Polisi sedang memeriksa apakah warga negara Thailand menguasai properti untuk investor asing. Thaiger menambahkan bahwa penggerebekan itu menyusul perintah Perdana Menteri Anutin Charnvirakul pada 19 Oktober untuk menggelar penyelidikan di seluruh negeri.
| Butir | Angka yang dilaporkan Thaiger | Keterangan |
|---|---|---|
| Lokasi yang digeledah | 12 | Digeledah pada 21 Oktober |
| Perusahaan yang teridentifikasi | 12 | Diduga menjalankan pengaturan nominee yang melanggar hukum |
| Rumah dan bidang tanah | 11 rumah, 16 bidang | Bidang tanah seluas sekitar 50 rai |
| Nilai gabungan | Lebih dari 800 juta baht | Properti yang sedang diselidiki |
Thaiger Legal menyatakan bahwa membeli properti sebagai orang asing itu sah dan lazim, dengan satu pengecualian besar: tanah. Anda dapat memiliki kondominium secara penuh, freehold, atas nama sendiri, selama kepemilikan asing tidak melebihi 49% dari luas lantai yang dapat dijual di gedung tersebut. Ketentuan ini bersandar pada pasal 19 Condominium Act B.E. 2522 (1979). Kuota ini berlaku per gedung, sehingga Thaiger Legal menyarankan Anda meminta konfirmasi tertulis mengenai kuota dari kantor badan hukum pengelola gedung sebelum membayar uang muka apa pun.
Rumah memerlukan hak terdaftar atas tanah yang bukan milik Anda. Thaiger Legal menyebutkan sewa hingga 30 tahun, usufruct (hak pakai seumur hidup, berakhir saat Anda meninggal), atau superficies (Anda memiliki bangunannya, dan dapat diwariskan). Thaiger Legal juga melaporkan putusan Mahkamah Agung pada Maret 2025 bahwa klausul perpanjangan otomatis yang disepakati di muka batal demi hukum, sehingga perpanjangan memerlukan pendaftaran baru jika pemilik tanah masih setuju. Thaiger Legal bersikap tegas soal alternatif lain: perusahaan Thailand dengan pemegang saham nominee itu ilegal, dan uang yang Anda berikan untuk pembelian atas nama pasangan Thailand secara hukum dianggap hibah. Jika Anda menikah, Land Office mewajibkan kedua pasangan menandatangani pernyataan bahwa uang pembelian merupakan harta pribadi pasangan Thailand, yang secara resmi melepaskan klaim kepemilikan apa pun di pihak Anda. Thaiger Legal menyatakan bahwa jika hubungan berakhir, pemilik terdaftar secara hukum dapat menjual, menjaminkan, atau mengeluarkan Anda.
Penggerebekan ini tidak menjelaskan bagaimana setiap pembeli akan diperlakukan. Thaiger melaporkan bahwa pejabat Department of Lands mengatakan tanah yang terbukti dikuasai secara melanggar hukum dapat dikenai penjualan paksa dalam 180 hari. Thaiger juga melaporkan adanya tenggat Desember untuk penyelidikan berisiko tinggi dan instruksi untuk mengidentifikasi orang-orang yang benar-benar mengendalikan dan menikmati manfaat dari kepemilikan yang mencurigakan. Sumber-sumber tidak menyebutkan wilayah lain mana yang akan digeledah, atau bagaimana pemilik sewa dan kondominium yang sah akan diperiksa. Anggaplah ini sebagai satu operasi tingkat provinsi di dalam perintah pemerintah yang lebih luas, bukan putusan atas pasar mana pun.
Dokumentasikan jalur uang dan dasar hukum kepemilikan. Thaiger Legal menyatakan bahwa dana harus masuk dalam mata uang asing, dikonversi ke baht di Thailand, masuk atas nama pembeli sendiri, dan mencantumkan tujuan yang jelas seperti "pembelian kondominium". Mulai US$50,000, bank penerima di Thailand menerbitkan formulir Foreign Exchange Transaction (FET); di bawah jumlah itu, mintalah surat konfirmasi. Simpan setiap salinannya. Hush Villas menawarkan empat vila turnkey dengan kolam renang pribadi di Koh Phangan mulai dari $135,000, serah terima Q1 2027; yang terdaftar dan dijamin saat penandatanganan adalah sewa 30 tahun, sedangkan ketentuan selanjutnya bergantung pada kesepakatan saat perpanjangan.
| Pemeriksaan | Yang perlu diperoleh | Mengapa penting |
|---|---|---|
| Jalur kepemilikan | Kondominium freehold, atau sewa, usufruct, atau superficies terdaftar | Orang asing tidak dapat memiliki tanah |
| Kuota kondominium | Konfirmasi tertulis dari kantor badan hukum pengelola gedung | Batas kepemilikan asing 49% per gedung |
| Transfer uang | Formulir FET, atau surat konfirmasi bank | Diperlukan untuk pendaftaran dan repatriasi dana di kemudian hari |
| Biaya balik nama | Pembagian yang ditetapkan dalam kontrak | Pembeli asing membayar penuh 2% |
| Struktur perusahaan | Hindari pemegang saham nominee | Ilegal menurut Foreign Business Act |
Diperiksa 23 Oktober 2026
Tidak. Thaiger Legal menyatakan bahwa orang asing tidak dapat memiliki tanah, sehingga rumah memerlukan sewa hingga 30 tahun, usufruct, atau superficies.
Thaiger Legal menyebutnya ilegal, dengan penegakan yang diperketat mulai 1 Januari 2026 berdasarkan perintah Department of Business Development, serta sanksi hingga tiga tahun penjara dan denda hingga 1.000.000 THB.
Thaiger melaporkan pejabat Department of Lands mengatakan tanah semacam itu dapat dikenai penjualan paksa dalam 180 hari sesuai prosedur hukum yang berlaku.
Thaiger Legal menyatakan Land Office memerlukannya untuk mendaftarkan kondominium, dan Anda memerlukannya lagi untuk mengirim hasil penjualan ke luar Thailand saat Anda menjual.
פשיטות בפטאיה העמידו תחת בחינה החזקות קרקע באמצעות נומיני. המאמר מבחין בין דרכי הבעלות החוקיות עבור זרים לבין אלו שכרוכות בסיכון אכיפה, ומפרט מה כדאי לתעד.
Thaiger מדווח כי המשטרה חיפשה ב-12 מקומות בפטאיה ב-21 באוקטובר וזיהתה קרקעות נומיני ובתי יוקרה בשווי של יותר מ-800 מיליון baht. Thaiger Legal מציין כי העונשים לפי חוק העסקים הזרים על מבני חברות נומיני מגיעים לשלוש שנות מאסר וקנס של עד 1,000,000 THB.
הפשיטות כוונו לחשד לבעלות זרה בלתי חוקית באמצעות נומיני. Thaiger מדווח כי Department of Lands ו-Chon Buri Provincial Commerce Office ערכו חיפושים לפי צווים שהוציא בית המשפט המחוזי של פטאיה. החוקרים זיהו 12 חברות, 11 בתים ו-16 חלקות קרקע בשטח של כ-50 rai. המשטרה בוחנת אם אזרחים תאילנדים החזיקו נכסים עבור משקיעים זרים. Thaiger מוסיף כי הפשיטות באו בעקבות הוראתו של ראש הממשלה Anutin Charnvirakul מ-19 באוקטובר לחקירה ארצית.
| פריט | נתון כפי שדווח על ידי Thaiger | פירוט |
|---|---|---|
| מקומות שנערך בהם חיפוש | 12 | החיפושים נערכו ב-21 באוקטובר |
| חברות שזוהו | 12 | חשד להסדרי נומיני בלתי חוקיים |
| בתים וחלקות קרקע | 11 בתים, 16 חלקות | החלקות משתרעות על כ-50 rai |
| שווי משולב | מעל 800 מיליון baht | נכסים שנמצאים בחקירה |
Thaiger Legal אומר שרכישת נכס על ידי זר היא חוקית ושכיחה, עם חריג גדול אחד: קרקע. אפשר להיות בעלים של דירה בבעלות מלאה, freehold, על שמכם, בתנאי שזרים אינם מחזיקים ביותר מ-49% משטח הרצפה למכירה של הבניין. הדבר נשען על סעיף 19 של Condominium Act B.E. 2522 (1979). המכסה חלה על כל בניין בנפרד, ולכן Thaiger Legal ממליץ לבקש ממשרד הישות המשפטית (juristic person) אישור כתוב על המכסה לפני תשלום כלשהו של מקדמה.
בית מחייב זכות רשומה על קרקע שאינכם בעליה. Thaiger Legal מונה חכירה של עד 30 שנה, זכות שימוש (usufruct, שימוש לכל החיים שמסתיים במותכם) או זכות בנייה (superficies, שבה אתם בעלי המבנה והוא ניתן להורשה). הוא מדווח גם על פסק דין של בית המשפט העליון ממרץ 2025 שלפיו סעיפי חידוש אוטומטי שהוסכמו מראש בטלים, ולכן חידוש מצריך רישום חדש אם בעל הקרקע עדיין מסכים. Thaiger Legal ישיר לגבי החלופות: חברה תאילנדית עם בעלי מניות נומיני היא בלתי חוקית, וכסף שאתם מעבירים לרכישה על שם שותף תאילנדי הוא, מבחינת החוק, מתנה. אם אתם נשואים, משרד רישום המקרקעין (Land Office) דורש משני בני הזוג לחתום על הצהרה שכסף הרכישה הוא רכושו האישי של בן הזוג התאילנדי, מה שמוותר רשמית על כל זכות בעלות מצדכם. Thaiger Legal אומר שאם מערכת היחסים מסתיימת, הבעלים הרשום רשאי על פי החוק למכור, למשכן או להרחיק אתכם.
הפשיטות אינן קובעות כיצד יטופל קונה מסוים. Thaiger מדווח כי בכירי Department of Lands אמרו שקרקע שיוכח כי הוחזקה שלא כדין עשויה להיות כפופה למכירה כפויה תוך 180 ימים. הוא מדווח גם על מועד אחרון בדצמבר לחקירות בסיכון גבוה ועל הנחיה לזהות את האנשים ששולטים בפועל בהחזקות החשודות ונהנים מהן. המקורות אינם אומרים אילו אזורים נוספים ייסרקו, או כיצד ייבדקו בעלי חכירות ובעלי דירות כחוק. התייחסו לכך כאל מבצע מחוזי אחד במסגרת צו ממשלתי רחב יותר, ולא כאל פסיקה לגבי שוק כלשהו.
תעדו את מסלול הכסף ואת הבסיס המשפטי של הבעלות. Thaiger Legal אומר שהכספים צריכים להגיע במטבע זר, להיות מומרים ל-baht בתאילנד, להיכנס על שם הקונה עצמו ולשאת מטרה מוצהרת כגון "רכישת דירה". החל מ-US$50,000 הבנק התאילנדי המקבל מנפיק טופס Foreign Exchange Transaction (FET); מתחת לסכום זה, בקשו מכתב אישור. שמרו כל עותק. Hush Villas מציעה ארבע וילות פרטיות עם בריכה, מוכנות למגורים, ב-Koh Phangan החל מ-$135,000, מסירה ברבעון הראשון של 2027; מה שרשום ומובטח בעת החתימה הוא החכירה ל-30 שנה, והתנאים המאוחרים יותר תלויים בהסכמה בעת החידוש.
| בדיקה | מה להשיג | למה זה חשוב |
|---|---|---|
| מסלול הבעלות | דירה בבעלות מלאה, או חכירה רשומה, usufruct או superficies | זרים אינם יכולים להיות בעלי קרקע |
| מכסת דירות | אישור כתוב ממשרד הישות המשפטית (juristic person) | מגבלת 49% זרים בכל בניין |
| העברת כספים | טופס FET, או מכתב אישור מהבנק | נדרש לרישום ולהוצאת הכסף בהמשך |
| אגרת העברה | חלוקה קבועה בחוזה | קונים זרים משלמים את מלוא ה-2% |
| מבני חברות | הימנעו מבעלי מניות נומיני | בלתי חוקי לפי חוק העסקים הזרים |
נבדק ב- 23 באוקטובר 2026
לא. Thaiger Legal אומר שזרים אינם יכולים להיות בעלי קרקע, ולכן בית מחייב חכירה של עד 30 שנה, usufruct או superficies.
Thaiger Legal מגדיר אותה כבלתי חוקית, כאשר האכיפה הוחמרה מ-1 בינואר 2026 מכוח צו של Department of Business Development, והעונשים כוללים עד שלוש שנות מאסר וקנס של עד 1,000,000 THB.
Thaiger מדווח כי בכירי Department of Lands אמרו שקרקע כזו עשויה להיות כפופה למכירה כפויה תוך 180 ימים במסגרת ההליכים המשפטיים הרלוונטיים.
Thaiger Legal אומר שה-Land Office זקוק לו לרישום דירה, ואתם זקוקים לו שוב כדי להוציא את התמורה מתאילנד בעת המכירה.
Considering a villa investment on Koh Phangan? Hush Villas — 4 villas available, from $135,000, keys Q1 2027.
Get in touch