芭堤雅代持突击搜查之后,外国买家购买泰国别墅或公寓前应核查什么?

芭堤雅的突击搜查使代持土地持有问题受到审视。本文区分外国人合法的所有权途径与存在执法风险的途径,并列出应留存的文件。

Thaiger 报道称,警方于10月21日搜查了芭堤雅的12处地点,查出价值超过8亿泰铢的代持土地和豪华住宅。Thaiger Legal 表示,针对代持公司架构,《外商经营法》规定的处罚最高可达三年监禁和1,000,000 THB罚款。

芭堤雅的突击搜查究竟针对什么?

搜查针对的是涉嫌通过代持人进行的非法外国人持有。Thaiger 报道称,土地厅和春武里府商业办公室依据芭堤雅府法院签发的搜查令展开搜查。调查人员查出12家公司、11套房屋和16块土地,面积约50莱。警方正在调查是否有泰国公民代外国投资者持有房产。Thaiger 补充说,此次搜查是在总理阿努廷·差云维拉恭(Anutin Charnvirakul)10月19日下令在全国范围内展开调查之后进行的。

泰国法律认可外国买家采用哪些结构?

Thaiger Legal 表示,外国人购买房产是合法且常见的,但有一个重大例外:土地。你可以以个人名义完全拥有公寓的永久产权,前提是外国人持有的份额不超过该楼宇可售建筑面积的49%。这一规定的依据是《1979年(佛历2522年)公寓法》第19条。配额按每栋楼宇计算,因此 Thaiger Legal 建议在支付任何定金之前,先向法人办公室索取书面配额确认。

外国人如何持有房屋,哪些做法不被允许?

房屋需要对你并不拥有的土地享有已登记的权利。Thaiger Legal 列出了最长30年的租约、用益权(终身使用,至你去世时终止)或地上权(你拥有建筑物,且可继承)。它还报道了2025年3月最高法院的一项裁决:预先约定的自动续约条款无效,因此如果土地所有人仍然同意,续约需要重新登记。对于其他做法,Thaiger Legal 的态度很直接:由代持股东组成的泰国公司属于违法,而你以泰国伴侣的名义出资购房,在法律上属于赠与。如果你已婚,土地办公室要求夫妻双方签署声明,确认购房款为泰国配偶的个人财产,这在形式上等于放弃你自己的任何所有权权益。Thaiger Legal 表示,如果关系终结,登记所有人可以依法出售、抵押房产,或将你赶出。

这次搜查没有说明什么?

这次搜查并未说明任何个别买家将受到怎样的对待。Thaiger 报道称,土地厅官员表示,被证实为非法持有的土地可能在180天内被强制出售。它还报道了高风险调查的12月期限,以及查明实际控制和受益于可疑持有物的人员的指示。消息来源没有说明还会搜查哪些其他地区,也没有说明将如何核查合法的租约和公寓业主。应将此视为一项更广泛的政府命令之下的一次省级行动,而不是对任何市场的裁定。

付款前应留存哪些文件?

应留存资金流向和所有权法律依据的文件。Thaiger Legal 表示,资金必须以外币汇入,在泰国兑换为泰铢,以买家本人名义汇入,并注明用途,例如"购买公寓"。从US$50,000起,收款的泰国银行会出具外汇交易(FET)表;低于该金额的,请索取确认函。请保留所有副本。Hush Villas 在 Koh Phangan 提供四栋交钥匙私人泳池别墅,起价$135,000,预计2027年第一季度交付;签约时登记并有保障的是30年租约,后续条款取决于续约时的协商。