אחרי פשיטות הנומיני בפטאיה, מה צריך קונה זר של וילה או דירה בתאילנד לבדוק לפני התשלום?

פשיטות בפטאיה העמידו תחת בחינה החזקות קרקע באמצעות נומיני. המאמר מבחין בין דרכי הבעלות החוקיות עבור זרים לבין אלו שכרוכות בסיכון אכיפה, ומפרט מה כדאי לתעד.

Thaiger מדווח כי המשטרה חיפשה ב-12 מקומות בפטאיה ב-21 באוקטובר וזיהתה קרקעות נומיני ובתי יוקרה בשווי של יותר מ-800 מיליון baht. Thaiger Legal מציין כי העונשים לפי חוק העסקים הזרים על מבני חברות נומיני מגיעים לשלוש שנות מאסר וקנס של עד 1,000,000 THB.

מה היו מטרות הפשיטות בפטאיה בפועל?

הפשיטות כוונו לחשד לבעלות זרה בלתי חוקית באמצעות נומיני. Thaiger מדווח כי Department of Lands ו-Chon Buri Provincial Commerce Office ערכו חיפושים לפי צווים שהוציא בית המשפט המחוזי של פטאיה. החוקרים זיהו 12 חברות, 11 בתים ו-16 חלקות קרקע בשטח של כ-50 rai. המשטרה בוחנת אם אזרחים תאילנדים החזיקו נכסים עבור משקיעים זרים. Thaiger מוסיף כי הפשיטות באו בעקבות הוראתו של ראש הממשלה Anutin Charnvirakul מ-19 באוקטובר לחקירה ארצית.

אילו מבנים מקבל החוק התאילנדי עבור קונה זר?

Thaiger Legal אומר שרכישת נכס על ידי זר היא חוקית ושכיחה, עם חריג גדול אחד: קרקע. אפשר להיות בעלים של דירה בבעלות מלאה, freehold, על שמכם, בתנאי שזרים אינם מחזיקים ביותר מ-49% משטח הרצפה למכירה של הבניין. הדבר נשען על סעיף 19 של Condominium Act B.E. 2522 (1979). המכסה חלה על כל בניין בנפרד, ולכן Thaiger Legal ממליץ לבקש ממשרד הישות המשפטית (juristic person) אישור כתוב על המכסה לפני תשלום כלשהו של מקדמה.

כיצד זר יכול להחזיק בית, ומה אסור?

בית מחייב זכות רשומה על קרקע שאינכם בעליה. Thaiger Legal מונה חכירה של עד 30 שנה, זכות שימוש (usufruct, שימוש לכל החיים שמסתיים במותכם) או זכות בנייה (superficies, שבה אתם בעלי המבנה והוא ניתן להורשה). הוא מדווח גם על פסק דין של בית המשפט העליון ממרץ 2025 שלפיו סעיפי חידוש אוטומטי שהוסכמו מראש בטלים, ולכן חידוש מצריך רישום חדש אם בעל הקרקע עדיין מסכים. Thaiger Legal ישיר לגבי החלופות: חברה תאילנדית עם בעלי מניות נומיני היא בלתי חוקית, וכסף שאתם מעבירים לרכישה על שם שותף תאילנדי הוא, מבחינת החוק, מתנה. אם אתם נשואים, משרד רישום המקרקעין (Land Office) דורש משני בני הזוג לחתום על הצהרה שכסף הרכישה הוא רכושו האישי של בן הזוג התאילנדי, מה שמוותר רשמית על כל זכות בעלות מצדכם. Thaiger Legal אומר שאם מערכת היחסים מסתיימת, הבעלים הרשום רשאי על פי החוק למכור, למשכן או להרחיק אתכם.

מה הפשיטות אינן מלמדות אותנו?

הפשיטות אינן קובעות כיצד יטופל קונה מסוים. Thaiger מדווח כי בכירי Department of Lands אמרו שקרקע שיוכח כי הוחזקה שלא כדין עשויה להיות כפופה למכירה כפויה תוך 180 ימים. הוא מדווח גם על מועד אחרון בדצמבר לחקירות בסיכון גבוה ועל הנחיה לזהות את האנשים ששולטים בפועל בהחזקות החשודות ונהנים מהן. המקורות אינם אומרים אילו אזורים נוספים ייסרקו, או כיצד ייבדקו בעלי חכירות ובעלי דירות כחוק. התייחסו לכך כאל מבצע מחוזי אחד במסגרת צו ממשלתי רחב יותר, ולא כאל פסיקה לגבי שוק כלשהו.

מה כדאי לתעד לפני התשלום?

תעדו את מסלול הכסף ואת הבסיס המשפטי של הבעלות. Thaiger Legal אומר שהכספים צריכים להגיע במטבע זר, להיות מומרים ל-baht בתאילנד, להיכנס על שם הקונה עצמו ולשאת מטרה מוצהרת כגון "רכישת דירה". החל מ-US$50,000 הבנק התאילנדי המקבל מנפיק טופס Foreign Exchange Transaction (FET); מתחת לסכום זה, בקשו מכתב אישור. שמרו כל עותק. Hush Villas מציעה ארבע וילות פרטיות עם בריכה, מוכנות למגורים, ב-Koh Phangan החל מ-$135,000, מסירה ברבעון הראשון של 2027; מה שרשום ומובטח בעת החתימה הוא החכירה ל-30 שנה, והתנאים המאוחרים יותר תלויים בהסכמה בעת החידוש.