После рейдов в Паттайе против номинальных владельцев: что иностранному покупателю тайской виллы или кондо проверить до оплаты?

Рейды в Паттайе поставили под пристальное внимание номинальное владение землёй. В статье разграничены законные способы владения недвижимостью для иностранцев и те, что несут риск принудительных мер, а также перечислено, что нужно задокументировать.

Thaiger сообщает, что 21 октября полиция провела обыски в 12 местах в Паттайе и выявила номинально оформленную землю и элитные дома стоимостью более 800 миллионов бат. По данным Thaiger Legal, наказание по Закону об иностранном бизнесе за структуры с номинальными компаниями достигает трёх лет тюрьмы и штрафа до 1 000 000 THB.

Против чего на самом деле были направлены рейды в Паттайе?

Они были направлены против предполагаемого незаконного владения недвижимостью иностранцами через номинальных владельцев. Thaiger сообщает, что Департамент земельных ресурсов и Провинциальное управление торговли Чонбури проводили обыски по ордерам, выданным Провинциальным судом Паттайи. Следователи выявили 12 компаний, 11 домов и 16 земельных участков общей площадью примерно 50 рай. Полиция выясняет, не владели ли граждане Таиланда имуществом для иностранных инвесторов. Thaiger добавляет, что рейды последовали за приказом премьер-министра Анутина Чарнвиракула от 19 октября о проведении общенационального расследования.

Какие структуры владения тайское законодательство допускает для иностранного покупателя?

По словам Thaiger Legal, покупка недвижимости иностранцем законна и распространена, с одним существенным исключением: землёй. Вы можете владеть кондоминиумом полностью, на правах полной собственности, на своё имя при условии, что доля иностранцев не превышает 49% продаваемой площади здания. Это основано на статье 19 Закона о кондоминиумах 2522 года буддийской эры (1979). Квота действует для каждого здания отдельно, поэтому Thaiger Legal советует до внесения любого депозита запросить у управляющей организации письменное подтверждение квоты.

Как иностранец может владеть домом и что запрещено?

Для дома нужно зарегистрированное право на землю, которой вы не владеете. Thaiger Legal перечисляет аренду на срок до 30 лет, узуфрукт (пожизненное пользование, прекращающееся со смертью владельца) или суперфиций (вы владеете строением, и оно наследуется). Там же сообщается о решении Верховного суда в марте 2025 года, согласно которому заранее оговорённые условия автоматического продления недействительны, поэтому для продления требуется новая регистрация, если землевладелец по-прежнему согласен. Thaiger Legal категорично высказывается об альтернативах: тайская компания с номинальными акционерами незаконна, а деньги, которые вы передаёте на покупку, оформляемую на тайского партнёра, юридически считаются подарком. Если вы состоите в браке, Земельное управление требует, чтобы оба супруга подписали заявление о том, что деньги на покупку являются личной собственностью тайского супруга, что формально означает отказ от любых имущественных прав с вашей стороны. Thaiger Legal отмечает, что в случае расставания зарегистрированный владелец вправе законно продать имущество, заложить его или выселить вас.

О чём рейды не говорят?

Рейды не говорят о том, как поступят с каким-либо отдельным покупателем. Thaiger сообщает, что представители Департамента земельных ресурсов заявили: земля, незаконное владение которой будет доказано, может быть подвергнута принудительной продаже в течение 180 дней. Также сообщается о декабрьском сроке для расследований высокого риска и поручении установить лиц, которые фактически контролируют подозрительные активы и получают от них выгоду. В источниках не сказано, в каких ещё районах пройдут обыски и как будут проверять законных арендаторов и владельцев кондо. Воспринимайте это как одну провинциальную операцию в рамках более широкого правительственного приказа, а не как приговор какому-либо рынку.

Что нужно задокументировать до оплаты?

Задокументируйте путь денег и правовое основание владения. По словам Thaiger Legal, средства должны поступить в иностранной валюте, быть конвертированы в баты в Таиланде, поступить на имя самого покупателя и сопровождаться указанием назначения, например «покупка кондоминиума». Начиная с US$50,000 принимающий тайский банк выдаёт форму Foreign Exchange Transaction (FET); при меньшей сумме запросите письмо-подтверждение. Сохраняйте все копии. Hush Villas предлагает четыре виллы «под ключ» с частным бассейном на Koh Phangan от $135,000, передача в 1 квартале 2027 года; при подписании регистрируется и гарантируется аренда на 30 лет, а дальнейшие условия зависят от договорённости при продлении.