A crackdown in Prachuap Khiri Khan is targeting company-held land. This article explains what the officials found and which ownership routes a foreign buyer can use.
Hua Hin Today reports that the latest checks in Prachuap Khiri Khan focus on 92 land plots held by 71 legal entities. Of those, 70 are being told to sell within a legally prescribed period of between 180 days and one year.
Hua Hin Today, in its report of 22 October 2026, says the latest checks focus on 92 land plots held by 71 legal entities whose ownership structures breached landholding rules. The report says these plots cover 76 rai and 12.2 square wah. The provincial land office and its branches placed the entities under Sections 97 and 98 of the Land Code, because foreigners held more than 49 per cent of their shares or made up more than half of their shareholders.
| Item | Figure reported | Source |
|---|---|---|
| Land plots checked | 92 | Hua Hin Today |
| Legal entities | 71 | Hua Hin Today |
| Entities told to sell | 70 | Hua Hin Today |
| Disposal period | 180 days to one year | Hua Hin Today |
Hua Hin Today quotes officials saying that failure to sell within the prescribed period would lead to enforcement action and sale by public auction. The Department of Lands director-general sets the disposal period, and it must fall between 180 days and one year. The report also says one entity has already sold a plot in Hua Hin measuring 30.1 square wah and valued at more than 300,000 baht; it does not say when that sale took place relative to the crackdown. The report describes the situation in Prachuap Khiri Khan only, and says nothing about other provinces.
Thaiger Legal's 2026 guide says buying property as a foreigner is legal and common, with one big carve-out: you cannot own land. A condo can be owned freehold in your own name, provided foreigners hold no more than 49% of the building's saleable floor area. A house needs a registered lease of up to 30 years, a usufruct (use for life, ending at your death) or a superficies (you own the building, and it is inheritable). The same guide says a Thai company with nominee shareholders is illegal, and that, under a Department of Business Development order, enforcement tightened from 1 January 2026; that is the scope the guide gives for the tightening, and it should not be read as a wider rule.
The Hua Hin Today report covers one province and does not describe how the 71 entities were set up beyond the share and shareholder thresholds. Thaiger Legal's guide is general information, not advice on your own deed. Two points in it carry their own limits. A March 2025 Supreme Court ruling killed the old "30+30+30 equals 90 years" pitch, because that ruling held pre-agreed automatic renewal clauses void; the guide ties this to that specific ruling rather than presenting it as a universal rule, and renewal of a lease takes a fresh registration if the landowner still agrees. And the stimulus cut of the transfer fee to 0.01% is real and runs to 30 June 2027, but only for buyers who are Thai natural persons, on properties at or under 7,000,000 THB, so a foreign buyer pays the full 2% of official appraised value, split by negotiation.
Start with whose name sits on the title and how the money travels, which Thaiger Legal calls the two decisions that carry nearly all the risk. Ask for written confirmation of the structure from your own lawyer, and keep every bank copy. For a condo, ask the juristic person office for written quota confirmation before paying any deposit.
| Check | What to ask for | Why |
|---|---|---|
| Title holder | Your name, or a registered lease, usufruct or superficies | Nominee companies are illegal |
| Condo quota | Written confirmation from the juristic person office | Quota is 49% per building |
| Funds | Foreign currency, your name, stated purpose | Land Office needs evidence |
| Bank record | FET form at US$50,000 or more, otherwise a bank letter | Needed again when you sell |
| Lease term | Treat 30 years as the real term | Renewal needs a fresh registration; the March 2025 Supreme Court ruling voided pre-agreed automatic renewal clauses |
Hush Villas offers four turnkey private-pool villas on Koh Phangan from $135,000, with handover in Q1 2027. What is registered and guaranteed at signing is the 30-year lease; later terms depend on agreement at renewal, and under the lease agreement the lease passes to the buyer's heirs on its existing terms.
Checked October 25, 2026
Thaiger Legal says a Thai company with nominee shareholders is illegal, with Foreign Business Act penalties up to three years in prison and fines up to 1,000,000 THB.
Hua Hin Today reports 92 land plots held by 71 legal entities whose foreign ownership breached landholding rules, with 70 entities told to sell.
Thaiger Legal says funds must arrive from abroad in foreign currency, under the buyer's own name, with a stated purpose and bank evidence.
No. Thaiger Legal says the cut is real and runs to 30 June 2027, but only for Thai natural persons on properties at or under 7,000,000 THB; foreign buyers pay the full 2%.
Кампания в провинции Прачуапкхирикхан направлена против земли, находящейся в собственности компаний. В статье рассказывается, что выяснили чиновники и какие способы владения доступны иностранному покупателю.
По сообщению Hua Hin Today, последние проверки в Прачуапкхирикхане сосредоточены на 92 земельных участках, принадлежащих 71 юридическому лицу. Из них 70 получили требование продать землю в установленный законом срок от 180 дней до одного года.
Hua Hin Today в материале от 22 октября 2026 года сообщает, что последние проверки сосредоточены на 92 земельных участках, принадлежащих 71 юридическому лицу, структуры собственности которых нарушали правила землевладения. По данным издания, площадь этих участков составляет 76 рай и 12,2 квадратных ва. Земельное управление провинции и его отделения применили к этим лицам статьи 97 и 98 Земельного кодекса, поскольку иностранцам принадлежало более 49 процентов их акций либо они составляли более половины акционеров.
| Показатель | Приведённые данные | Источник |
|---|---|---|
| Проверено земельных участков | 92 | Hua Hin Today |
| Юридических лиц | 71 | Hua Hin Today |
| Лиц, получивших требование продать землю | 70 | Hua Hin Today |
| Срок отчуждения | от 180 дней до одного года | Hua Hin Today |
Hua Hin Today цитирует чиновников, которые говорят, что непродажа земли в установленный срок повлечёт принудительные меры и продажу с публичных торгов. Срок отчуждения устанавливает генеральный директор Департамента земель, и он должен составлять от 180 дней до одного года. В материале также сказано, что одно юридическое лицо уже продало участок в Хуахине площадью 30,1 квадратных ва стоимостью более 300 000 бат; когда именно была совершена эта сделка по отношению к началу кампании, не уточняется. В материале описана ситуация только в Прачуапкхирикхане, о других провинциях в нём ничего не говорится.
В руководстве Thaiger Legal на 2026 год говорится, что покупка недвижимости иностранцем законна и широко распространена, но с одним важным исключением: владеть землёй нельзя. Квартиру в кондоминиуме можно приобрести в полную собственность на своё имя при условии, что иностранцам принадлежит не более 49% продаваемой площади здания. Для дома нужна зарегистрированная аренда сроком до 30 лет, узуфрукт (пожизненное пользование, прекращающееся со смертью пользователя) или суперфиций (вы владеете постройкой, и она переходит по наследству). В том же руководстве сказано, что тайская компания с номинальными акционерами незаконна и что, согласно приказу Департамента развития бизнеса, контроль ужесточился с 1 января 2026 года; именно такие рамки ужесточения указывает руководство, и их не следует толковать как более широкое правило.
Материал Hua Hin Today охватывает одну провинцию и не описывает, как были устроены эти 71 юридическое лицо, кроме пороговых значений по акциям и акционерам. Руководство Thaiger Legal содержит общую информацию, а не рекомендации по вашему конкретному документу о праве собственности. У двух положений в нём есть собственные ограничения. Решение Верховного суда от марта 2025 года поставило крест на прежней схеме «30+30+30 равно 90 лет», поскольку суд признал недействительными заранее оговорённые условия автоматического продления; руководство связывает это именно с данным решением, а не подаёт как универсальное правило, а продление аренды требует новой регистрации, если землевладелец по-прежнему согласен. И ещё: стимулирующее снижение сбора за переход прав до 0,01% действительно существует и действует до 30 июня 2027 года, но только для покупателей — тайских физических лиц и только для объектов стоимостью не более 7 000 000 THB, поэтому иностранный покупатель платит полные 2% от официальной оценочной стоимости, которые делятся по договорённости.
Начните с того, на чьё имя оформлено право собственности и каким путём идут деньги: именно эти два решения Thaiger Legal называет несущими почти весь риск. Попросите своего юриста письменно подтвердить структуру сделки и сохраняйте все банковские копии. Для квартиры в кондоминиуме до внесения любого задатка запросите в офисе юридического лица письменное подтверждение квоты.
| Проверка | Что запросить | Зачем |
|---|---|---|
| Владелец титула | Ваше имя либо зарегистрированная аренда, узуфрукт или суперфиций | Номинальные компании незаконны |
| Квота по кондоминиуму | Письменное подтверждение от офиса юридического лица | Квота составляет 49% по зданию |
| Средства | Иностранная валюта, ваше имя, указанная цель | Земельному управлению нужны подтверждения |
| Банковская запись | Форма FET при сумме от US$50,000, иначе письмо банка | Понадобится снова при продаже |
| Срок аренды | Считайте реальным сроком 30 лет | Продление требует новой регистрации; решение Верховного суда от марта 2025 года признало недействительными заранее оговорённые условия автоматического продления |
Hush Villas предлагает четыре виллы с частным бассейном «под ключ» на Koh Phangan от $135,000 со сдачей в I квартале 2027 года. При подписании регистрируется и гарантируется аренда на 30 лет; последующие сроки зависят от договорённости при продлении, а по договору аренды право аренды переходит к наследникам покупателя на прежних условиях.
Проверено 25 октября 2026 г.
Thaiger Legal говорит, что тайская компания с номинальными акционерами незаконна, а наказание по Закону об иностранном бизнесе включает до трёх лет тюрьмы и штраф до 1 000 000 THB.
Hua Hin Today сообщает о 92 земельных участках, принадлежащих 71 юридическому лицу, иностранное владение которых нарушало правила землевладения; 70 лицам предписано продать землю.
Thaiger Legal сообщает, что средства должны поступить из-за рубежа в иностранной валюте на имя самого покупателя, с указанием цели и банковским подтверждением.
Нет. Thaiger Legal говорит, что снижение действительно существует и действует до 30 июня 2027 года, но только для тайских физических лиц и для объектов стоимостью не более 7 000 000 THB; иностранные покупатели платят полные 2%.
Кампанія в Прачуапкхіріхані спрямована проти землі, якою володіють компанії. У цій статті пояснюється, що виявили чиновники і якими способами володіння може скористатися іноземний покупець.
Hua Hin Today повідомляє, що останні перевірки в Прачуапкхіріхані зосереджені на 92 земельних ділянках, які належать 71 юридичній особі. З них 70 отримали вимогу продати землю протягом встановленого законом строку від 180 днів до одного року.
Hua Hin Today у своєму матеріалі від 22 жовтня 2026 року повідомляє, що останні перевірки зосереджені на 92 земельних ділянках, які належать 71 юридичній особі, чия структура власності порушувала правила землеволодіння. За даними видання, ці ділянки займають 76 рай і 12,2 квадратного ва. Провінційне земельне управління та його філії поставили ці особи під дію статей 97 і 98 Земельного кодексу, оскільки іноземці володіли понад 49 відсотками їхніх акцій або становили понад половину їхніх акціонерів.
| Показник | Заявлена цифра | Джерело |
|---|---|---|
| Перевірено земельних ділянок | 92 | Hua Hin Today |
| Юридичних осіб | 71 | Hua Hin Today |
| Осіб, яким наказано продати | 70 | Hua Hin Today |
| Строк відчуження | від 180 днів до одного року | Hua Hin Today |
Hua Hin Today цитує чиновників, за словами яких непродаж у встановлений строк призведе до заходів примусового виконання та продажу з публічних торгів. Строк відчуження визначає генеральний директор Департаменту земель, і він має становити від 180 днів до одного року. У матеріалі також сказано, що одна юридична особа вже продала ділянку в Хуахіні площею 30,1 квадратного ва вартістю понад 300 000 бат; коли саме відбувся цей продаж стосовно початку кампанії, не уточнюється. Видання описує ситуацію лише в Прачуапкхіріхані і нічого не каже про інші провінції.
У путівнику Thaiger Legal за 2026 рік зазначено, що купівля нерухомості іноземцем є законною і поширеною, за одним суттєвим винятком: землею володіти не можна. Квартиру можна мати на праві повної власності на власне ім'я за умови, що іноземці володіють не більш ніж 49% загальної площі будівлі, призначеної для продажу. Для будинку потрібна зареєстрована оренда строком до 30 років, узуфрукт (довічне користування, яке закінчується зі смертю власника) або суперфіцій (ви володієте будівлею, і вона успадковується). У тому самому путівнику сказано, що таїландська компанія з номінальними акціонерами є незаконною і що відповідно до розпорядження Департаменту розвитку бізнесу контроль посилився з 1 січня 2026 року; саме такий обсяг посилення вказує путівник, і його не слід тлумачити як ширше правило.
Матеріал Hua Hin Today охоплює одну провінцію і не описує, як було влаштовано 71 юридичну особу, окрім порогів щодо акцій та акціонерів. Путівник Thaiger Legal містить загальну інформацію, а не пораду щодо вашого власного правовстановлювального документа. Два його положення мають власні обмеження. Рішення Верховного суду від березня 2025 року поховало стару схему «30+30+30 дорівнює 90 років», оскільки суд визнав недійсними заздалегідь погоджені умови автоматичного продовження; путівник пов'язує це саме з цим рішенням, а не подає як універсальне правило, а продовження оренди потребує нової реєстрації, якщо власник землі все ще згоден. І ще: зниження збору за переоформлення до 0,01% у межах стимулювальних заходів справді діє і триватиме до 30 червня 2027 року, але лише для покупців, які є таїландськими фізичними особами, і для об'єктів вартістю до 7 000 000 THB включно, тож іноземний покупець сплачує повні 2% офіційної оціночної вартості, які розподіляються за домовленістю сторін.
Почніть із того, на чиє ім'я оформлено право власності і як рухаються гроші: Thaiger Legal називає це двома рішеннями, на яких тримається майже весь ризик. Попросіть свого юриста письмово підтвердити структуру і зберігайте всі банківські копії. Для квартири до внесення будь-якого завдатку попросіть в офісі юридичної особи будинку письмове підтвердження квоти.
| Перевірка | Що запитати | Навіщо |
|---|---|---|
| Власник титулу | Ваше ім'я або зареєстрована оренда, узуфрукт чи суперфіцій | Номінальні компанії незаконні |
| Квота для квартир | Письмове підтвердження від офісу юридичної особи будинку | Квота становить 49% на будівлю |
| Кошти | Іноземна валюта, ваше ім'я, зазначена мета | Земельному управлінню потрібні докази |
| Банківський запис | Форма FET за суми від US$50,000, інакше лист із банку | Знадобиться знову під час продажу |
| Строк оренди | Вважайте реальним строком 30 років | Продовження потребує нової реєстрації; рішення Верховного суду від березня 2025 року визнало недійсними заздалегідь погоджені умови автоматичного продовження |
Hush Villas пропонує чотири віли «під ключ» із приватним басейном на Koh Phangan від $135,000, з передачею в першому кварталі 2027 року. Під час підписання реєструється і гарантується 30-річна оренда; подальші строки залежать від домовленості під час продовження, а за договором оренди право оренди переходить до спадкоємців покупця на чинних умовах.
Перевірено 25 жовтня 2026 р.
Thaiger Legal зазначає, що таїландська компанія з номінальними акціонерами є незаконною, а покарання за Законом про іноземний бізнес сягає трьох років ув'язнення та штрафу до 1 000 000 THB.
Hua Hin Today повідомляє про 92 земельні ділянки, що належать 71 юридичній особі, чия іноземна власність порушувала правила землеволодіння; 70 юридичним особам наказано продати землю.
Thaiger Legal зазначає, що кошти мають надійти з-за кордону в іноземній валюті, на ім'я самого покупця, із зазначеною метою та банківським підтвердженням.
Ні. Thaiger Legal зазначає, що зниження справді діє і триватиме до 30 червня 2027 року, але лише для таїландських фізичних осіб на об'єкти вартістю до 7 000 000 THB включно; іноземні покупці сплачують повні 2%.
Eine Razzia in Prachuap Khiri Khan nimmt Land in Firmenbesitz ins Visier. Dieser Artikel erklärt, was die Beamten festgestellt haben und welche Eigentumswege einem ausländischen Käufer offenstehen.
Hua Hin Today berichtet, dass sich die jüngsten Prüfungen in Prachuap Khiri Khan auf 92 Grundstücke konzentrieren, die von 71 juristischen Personen gehalten werden. Davon werden 70 aufgefordert, innerhalb einer gesetzlich vorgeschriebenen Frist von 180 Tagen bis zu einem Jahr zu verkaufen.
Hua Hin Today nennt in seinem Bericht vom 22. Oktober 2026, dass sich die jüngsten Prüfungen auf 92 Grundstücke konzentrieren, die von 71 juristischen Personen gehalten werden, deren Eigentümerstrukturen gegen die Vorschriften zum Grunderwerb verstießen. Laut dem Bericht umfassen diese Grundstücke 76 Rai und 12,2 Quadrat-Wah. Das Grundbuchamt der Provinz und seine Zweigstellen stellten die Einheiten nach den Paragraphen 97 und 98 des Land Code unter Aufsicht, weil Ausländer mehr als 49 Prozent ihrer Anteile hielten oder mehr als die Hälfte ihrer Gesellschafter stellten.
| Posten | Gemeldete Zahl | Quelle |
|---|---|---|
| Geprüfte Grundstücke | 92 | Hua Hin Today |
| Juristische Personen | 71 | Hua Hin Today |
| Zum Verkauf aufgeforderte Einheiten | 70 | Hua Hin Today |
| Veräußerungsfrist | 180 Tage bis ein Jahr | Hua Hin Today |
Hua Hin Today zitiert Beamte, wonach ein Verkauf nicht innerhalb der vorgeschriebenen Frist zu Vollstreckungsmaßnahmen und einem Verkauf im Wege der öffentlichen Versteigerung führen würde. Die Veräußerungsfrist legt der Generaldirektor des Department of Lands fest, und sie muss zwischen 180 Tagen und einem Jahr liegen. Der Bericht besagt außerdem, dass eine Einheit bereits ein Grundstück in Hua Hin mit 30,1 Quadrat-Wah und einem Wert von mehr als 300.000 Baht verkauft hat; wann dieser Verkauf im Verhältnis zur Razzia stattfand, nennt er nicht. Der Bericht beschreibt ausschließlich die Lage in Prachuap Khiri Khan und sagt nichts über andere Provinzen.
Der Leitfaden 2026 von Thaiger Legal besagt, dass der Immobilienkauf als Ausländer legal und üblich ist, mit einer großen Ausnahme: Land dürfen Sie nicht besitzen. Eine Eigentumswohnung kann als Volleigentum auf den eigenen Namen erworben werden, sofern Ausländer nicht mehr als 49 % der verkaufsfähigen Gesamtfläche des Gebäudes halten. Für ein Haus braucht es einen eingetragenen Pachtvertrag mit einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren, einen Nießbrauch (lebenslanges Nutzungsrecht, das mit Ihrem Tod endet) oder ein Überbaurecht (Superficies; Sie besitzen das Gebäude, und es ist vererbbar). Derselbe Leitfaden hält fest, dass eine thailändische Gesellschaft mit Nominee-Gesellschaftern illegal ist und dass sich die Durchsetzung aufgrund einer Anordnung des Department of Business Development seit dem 1. Januar 2026 verschärft hat; das ist der Geltungsbereich, den der Leitfaden für die Verschärfung angibt, und er sollte nicht als allgemeinere Regel verstanden werden.
Der Bericht von Hua Hin Today betrifft eine Provinz und beschreibt über die Schwellenwerte für Anteile und Gesellschafter hinaus nicht, wie die 71 Einheiten aufgebaut waren. Der Leitfaden von Thaiger Legal ist eine allgemeine Information und keine Beratung zu Ihrer eigenen Urkunde. Zwei Punkte darin haben ihre eigenen Grenzen. Ein Urteil des Obersten Gerichtshofs vom März 2025 hat die alte Verkaufsformel „30+30+30 ergibt 90 Jahre“ erledigt, weil das Gericht im Voraus vereinbarte automatische Verlängerungsklauseln für nichtig erklärte; der Leitfaden knüpft dies an dieses konkrete Urteil, statt es als allgemeingültige Regel darzustellen, und die Verlängerung eines Pachtvertrags erfordert eine neue Eintragung, sofern der Grundeigentümer weiterhin zustimmt. Und die im Rahmen des Konjunkturpakets auf 0,01 % gesenkte Übertragungsgebühr gibt es tatsächlich, und sie gilt bis zum 30. Juni 2027, aber nur für Käufer, die thailändische natürliche Personen sind, bei Immobilien bis einschließlich 7.000.000 THB; ein ausländischer Käufer zahlt also die vollen 2 % des amtlichen Schätzwerts, aufgeteilt nach Verhandlung.
Beginnen Sie damit, auf wessen Namen der Titel lautet und wie das Geld fließt; Thaiger Legal nennt dies die beiden Entscheidungen, die fast das gesamte Risiko tragen. Lassen Sie sich die Struktur von Ihrem eigenen Anwalt schriftlich bestätigen und bewahren Sie jede Bankkopie auf. Bei einer Eigentumswohnung holen Sie sich vor jeder Anzahlung beim Büro der juristischen Person (Eigentümergemeinschaft) eine schriftliche Bestätigung der Quote ein.
| Prüfpunkt | Was Sie verlangen sollten | Warum |
|---|---|---|
| Titelinhaber | Ihr Name oder ein eingetragener Pachtvertrag, Nießbrauch oder Überbaurecht (Superficies) | Nominee-Gesellschaften sind illegal |
| Wohnungsquote | Schriftliche Bestätigung des Büros der juristischen Person | Die Quote beträgt 49 % pro Gebäude |
| Mittel | Fremdwährung, auf Ihren Namen, mit angegebenem Zweck | Das Grundbuchamt braucht Nachweise |
| Bankbeleg | FET-Formular ab US$50.000, sonst ein Bankschreiben | Wird beim Verkauf erneut benötigt |
| Pachtdauer | Betrachten Sie 30 Jahre als die tatsächliche Laufzeit | Die Verlängerung erfordert eine neue Eintragung; das Urteil des Obersten Gerichtshofs vom März 2025 erklärte im Voraus vereinbarte automatische Verlängerungsklauseln für nichtig |
Hush Villas bietet vier schlüsselfertige Villen mit privatem Pool auf Koh Phangan ab $135.000 an, Übergabe im ersten Quartal 2027. Eingetragen und bei Vertragsabschluss garantiert ist der 30-jährige Pachtvertrag; spätere Laufzeiten hängen von der Einigung bei der Verlängerung ab, und nach dem Pachtvertrag geht die Pacht zu den bestehenden Bedingungen auf die Erben des Käufers über.
Geprüft 25. Oktober 2026
Thaiger Legal sagt, dass eine thailändische Gesellschaft mit Nominee-Gesellschaftern illegal ist, mit Strafen nach dem Foreign Business Act von bis zu drei Jahren Haft und Geldbußen von bis zu 1.000.000 THB.
Hua Hin Today berichtet von 92 Grundstücken, die von 71 juristischen Personen gehalten werden, deren ausländischer Besitz gegen die Vorschriften zum Grunderwerb verstieß; 70 Einheiten wurden zum Verkauf aufgefordert.
Thaiger Legal sagt, dass die Mittel in Fremdwährung aus dem Ausland auf den eigenen Namen des Käufers eingehen müssen, mit angegebenem Zweck und Bankbeleg.
Nein. Thaiger Legal sagt, die Senkung gibt es tatsächlich und sie gilt bis zum 30. Juni 2027, aber nur für thailändische natürliche Personen bei Immobilien bis einschließlich 7.000.000 THB; ausländische Käufer zahlen die vollen 2 %.
Une répression menée à Prachuap Khiri Khan cible les terrains détenus par des sociétés. Cet article explique ce que les autorités ont constaté et quelles voies de propriété s'offrent à un acheteur étranger.
Hua Hin Today rapporte que les derniers contrôles à Prachuap Khiri Khan portent sur 92 parcelles détenues par 71 personnes morales. Parmi elles, 70 reçoivent l'ordre de vendre dans un délai légal compris entre 180 jours et un an.
Hua Hin Today, dans son article du 22 octobre 2026, indique que les derniers contrôles portent sur 92 parcelles détenues par 71 personnes morales dont les structures de propriété enfreignaient les règles foncières. Selon l'article, ces parcelles couvrent 76 rai et 12,2 wah carrés. Le bureau foncier provincial et ses antennes ont placé ces entités sous le coup des articles 97 et 98 du Code foncier, car des étrangers détenaient plus de 49 % de leurs parts ou formaient plus de la moitié de leurs actionnaires.
| Élément | Chiffre rapporté | Source |
|---|---|---|
| Parcelles contrôlées | 92 | Hua Hin Today |
| Personnes morales | 71 | Hua Hin Today |
| Entités sommées de vendre | 70 | Hua Hin Today |
| Délai de cession | 180 jours à un an | Hua Hin Today |
Hua Hin Today cite des responsables selon lesquels l'absence de vente dans le délai prescrit entraînerait des mesures coercitives et une vente aux enchères publiques. Le directeur général du Department of Lands fixe le délai de cession, qui doit être compris entre 180 jours et un an. L'article indique aussi qu'une entité a déjà vendu une parcelle à Hua Hin de 30,1 wah carrés, évaluée à plus de 300 000 bahts ; il ne précise pas quand cette vente a eu lieu par rapport à la répression. L'article décrit uniquement la situation à Prachuap Khiri Khan et ne dit rien des autres provinces.
Le guide 2026 de Thaiger Legal explique qu'acheter un bien immobilier en tant qu'étranger est légal et courant, avec une grande exception : on ne peut pas posséder de terrain. Un condo peut être détenu en pleine propriété à son propre nom, à condition que les étrangers ne détiennent pas plus de 49 % de la surface vendable de l'immeuble. Une maison nécessite un bail enregistré d'une durée maximale de 30 ans, un usufruit (usage viager, qui prend fin à votre décès) ou une superficie (vous possédez la construction, et elle est transmissible par héritage). Le même guide indique qu'une société thaïlandaise avec des actionnaires prête-noms est illégale et que, selon un arrêté du Department of Business Development, l'application des règles s'est durcie à partir du 1 janvier 2026 ; c'est le périmètre que donne le guide pour ce durcissement, et il ne faut pas y voir une règle plus large.
L'article de Hua Hin Today couvre une seule province et ne décrit pas la façon dont les 71 entités ont été constituées, au-delà des seuils de parts et d'actionnaires. Le guide de Thaiger Legal est une information générale, pas un conseil sur votre propre titre. Deux points y comportent leurs propres limites. Un arrêt de la Cour suprême de mars 2025 a enterré l'ancien argument « 30+30+30 égale 90 ans », car cet arrêt a jugé nulles les clauses de renouvellement automatique convenues à l'avance ; le guide rattache cela à cette décision précise plutôt que d'en faire une règle universelle, et le renouvellement d'un bail exige un nouvel enregistrement si le propriétaire du terrain est toujours d'accord. Et la baisse des frais de transfert à 0,01 % dans le cadre du plan de relance est bien réelle et court jusqu'au 30 juin 2027, mais uniquement pour les acheteurs qui sont des personnes physiques thaïlandaises, sur des biens d'une valeur inférieure ou égale à 7 000 000 THB ; un acheteur étranger paie donc les 2 % complets de la valeur d'évaluation officielle, répartis par négociation.
Commencez par le nom inscrit sur le titre et la manière dont l'argent circule, ce que Thaiger Legal appelle les deux décisions qui concentrent presque tout le risque. Demandez à votre propre avocat une confirmation écrite de la structure, et conservez toutes les copies bancaires. Pour un condo, demandez au bureau de la personne morale une confirmation écrite du quota avant de verser le moindre acompte.
| Vérification | Ce qu'il faut demander | Pourquoi |
|---|---|---|
| Titulaire du titre | Votre nom, ou un bail, un usufruit ou une superficie enregistrés | Les sociétés prête-noms sont illégales |
| Quota du condo | Confirmation écrite du bureau de la personne morale | Le quota est de 49 % par immeuble |
| Fonds | Devise étrangère, à votre nom, objet indiqué | Le Land Office exige des preuves |
| Justificatif bancaire | Formulaire FET à partir de US$50,000, sinon une lettre de la banque | Nécessaire à nouveau lors de la revente |
| Durée du bail | Considérez 30 ans comme la durée réelle | Le renouvellement exige un nouvel enregistrement ; l'arrêt de la Cour suprême de mars 2025 a annulé les clauses de renouvellement automatique convenues à l'avance |
Hush Villas propose quatre villas clés en main avec piscine privée à Koh Phangan à partir de $135,000, avec livraison au T1 2027. Ce qui est enregistré et garanti à la signature, c'est le bail de 30 ans ; les durées ultérieures dépendent d'un accord lors du renouvellement, et, aux termes du contrat de bail, le bail est transmis aux héritiers de l'acheteur dans ses conditions existantes.
Vérifié le 25 octobre 2026
Thaiger Legal indique qu'une société thaïlandaise avec des actionnaires prête-noms est illégale, avec des sanctions prévues par le Foreign Business Act allant jusqu'à trois ans de prison et des amendes pouvant atteindre 1 000 000 THB.
Hua Hin Today rapporte 92 parcelles détenues par 71 personnes morales dont la détention étrangère enfreignait les règles foncières, 70 entités ayant reçu l'ordre de vendre.
Thaiger Legal indique que les fonds doivent arriver de l'étranger en devise étrangère, au nom de l'acheteur, avec un objet indiqué et des preuves bancaires.
Non. Thaiger Legal indique que la baisse est bien réelle et court jusqu'au 30 juin 2027, mais uniquement pour les personnes physiques thaïlandaises sur des biens d'une valeur inférieure ou égale à 7 000 000 THB ; les acheteurs étrangers paient les 2 % complets.
Una ofensiva en Prachuap Khiri Khan tiene como objetivo los terrenos en manos de sociedades. Este artículo explica qué encontraron los funcionarios y qué vías de propiedad puede utilizar un comprador extranjero.
Hua Hin Today informa de que las últimas inspecciones en Prachuap Khiri Khan se centran en 92 parcelas de terreno en poder de 71 personas jurídicas. De ellas, a 70 se les ordena vender en un plazo legalmente establecido de entre 180 días y un año.
Hua Hin Today, en su informe del 22 de octubre de 2026, indica que las últimas inspecciones se centran en 92 parcelas de terreno en poder de 71 personas jurídicas cuyas estructuras de propiedad infringían las normas sobre tenencia de tierras. El informe señala que estas parcelas suman 76 rai y 12,2 wah cuadrados. La oficina provincial de tierras y sus sucursales sometieron a las entidades a los artículos 97 y 98 del Código de Tierras, porque los extranjeros poseían más del 49 por ciento de sus acciones o constituían más de la mitad de sus accionistas.
| Elemento | Cifra informada | Fuente |
|---|---|---|
| Parcelas inspeccionadas | 92 | Hua Hin Today |
| Personas jurídicas | 71 | Hua Hin Today |
| Entidades obligadas a vender | 70 | Hua Hin Today |
| Plazo de enajenación | De 180 días a un año | Hua Hin Today |
Hua Hin Today cita a funcionarios que afirman que no vender dentro del plazo establecido daría lugar a medidas coercitivas y a la venta en subasta pública. El director general del Departamento de Tierras fija el plazo de enajenación, que debe situarse entre 180 días y un año. El informe añade que una entidad ya ha vendido una parcela en Hua Hin de 30,1 wah cuadrados y valorada en más de 300 000 baht; no indica cuándo se realizó esa venta en relación con la ofensiva. El informe describe únicamente la situación en Prachuap Khiri Khan y no dice nada sobre otras provincias.
La guía de 2026 de Thaiger Legal señala que comprar una propiedad siendo extranjero es legal y habitual, con una gran excepción: no se puede ser propietario de la tierra. Un condominio puede poseerse en pleno dominio a su nombre, siempre que los extranjeros no tengan más del 49% de la superficie vendible del edificio. Una casa requiere un arrendamiento registrado de hasta 30 años, un usufructo (uso de por vida, que termina con su fallecimiento) o una superficie (usted es dueño de la construcción, y es heredable). La misma guía afirma que una sociedad tailandesa con accionistas testaferros es ilegal y que, en virtud de una orden del Departamento de Desarrollo Empresarial, la aplicación de la norma se endureció a partir del 1 de enero de 2026; ese es el alcance que la guía da a dicho endurecimiento, y no debe interpretarse como una norma más amplia.
El informe de Hua Hin Today abarca una sola provincia y no describe cómo se constituyeron las 71 entidades más allá de los umbrales de acciones y accionistas. La guía de Thaiger Legal es información general, no asesoramiento sobre su propia escritura. Dos puntos de la guía tienen sus propios límites. Una sentencia del Tribunal Supremo de marzo de 2025 acabó con el viejo argumento de «30+30+30 es igual a 90 años», porque dicha sentencia declaró nulas las cláusulas de renovación automática pactadas de antemano; la guía vincula esto a esa sentencia concreta en lugar de presentarlo como una norma universal, y la renovación de un arrendamiento requiere un nuevo registro si el propietario del terreno sigue de acuerdo. Y la reducción de la tasa de transferencia al 0,01% como estímulo es real y se extiende hasta el 30 de junio de 2027, pero solo para compradores que sean personas físicas tailandesas, en propiedades de hasta 7 000 000 THB, por lo que un comprador extranjero paga el 2% completo del valor de tasación oficial, repartido por negociación.
Empiece por saber a nombre de quién figura el título y cómo viaja el dinero, que Thaiger Legal denomina las dos decisiones que concentran casi todo el riesgo. Pida a su propio abogado una confirmación por escrito de la estructura y conserve todas las copias bancarias. Si se trata de un condominio, solicite a la oficina de la persona jurídica una confirmación escrita del cupo antes de pagar cualquier depósito.
| Comprobación | Qué solicitar | Por qué |
|---|---|---|
| Titular del título | Su nombre, o un arrendamiento, usufructo o superficie registrados | Las sociedades testaferro son ilegales |
| Cupo del condominio | Confirmación escrita de la oficina de la persona jurídica | El cupo es del 49% por edificio |
| Fondos | Divisa extranjera, a su nombre, con finalidad declarada | La Oficina de Tierras necesita pruebas |
| Registro bancario | Formulario FET a partir de US$50 000, y en caso contrario una carta del banco | Se necesita de nuevo cuando venda |
| Plazo del arrendamiento | Considere 30 años como el plazo real | La renovación requiere un nuevo registro; la sentencia del Tribunal Supremo de marzo de 2025 anuló las cláusulas de renovación automática pactadas de antemano |
Hush Villas ofrece cuatro villas llave en mano con piscina privada en Koh Phangan desde $135 000, con entrega en el primer trimestre de 2027. Lo que queda registrado y garantizado en la firma es el arrendamiento de 30 años; los plazos posteriores dependen del acuerdo en el momento de la renovación, y, según el contrato de arrendamiento, este pasa a los herederos del comprador en sus mismos términos.
Verificado el 25 de octubre de 2026
Thaiger Legal afirma que una sociedad tailandesa con accionistas testaferros es ilegal, con sanciones de la Ley de Negocios Extranjeros de hasta tres años de prisión y multas de hasta 1 000 000 THB.
Hua Hin Today informa de 92 parcelas de terreno en poder de 71 personas jurídicas cuya propiedad extranjera infringía las normas sobre tenencia de tierras, con 70 entidades obligadas a vender.
Thaiger Legal indica que los fondos deben llegar del extranjero en divisa extranjera, a nombre del propio comprador, con una finalidad declarada y prueba bancaria.
No. Thaiger Legal señala que la reducción es real y se extiende hasta el 30 de junio de 2027, pero solo para personas físicas tailandesas en propiedades de hasta 7 000 000 THB; los compradores extranjeros pagan el 2% completo.
A crackdown in Prachuap Khiri Khan is targeting company-held land. This article explains what the officials found and which ownership routes a foreign buyer can use.
Hua Hin Today reports that the latest checks in Prachuap Khiri Khan focus on 92 land plots held by 71 legal entities. Of those, 70 are being told to sell within a legally prescribed period of between 180 days and one year.
Hua Hin Today, in its report of 22 October 2026, says the latest checks focus on 92 land plots held by 71 legal entities whose ownership structures breached landholding rules. The report says these plots cover 76 rai and 12.2 square wah. The provincial land office and its branches placed the entities under Sections 97 and 98 of the Land Code, because foreigners held more than 49 per cent of their shares or made up more than half of their shareholders.
| Item | Figure reported | Source |
|---|---|---|
| Land plots checked | 92 | Hua Hin Today |
| Legal entities | 71 | Hua Hin Today |
| Entities told to sell | 70 | Hua Hin Today |
| Disposal period | 180 days to one year | Hua Hin Today |
Hua Hin Today quotes officials saying that failure to sell within the prescribed period would lead to enforcement action and sale by public auction. The Department of Lands director-general sets the disposal period, and it must fall between 180 days and one year. The report also says one entity has already sold a plot in Hua Hin measuring 30.1 square wah and valued at more than 300,000 baht; it does not say when that sale took place relative to the crackdown. The report describes the situation in Prachuap Khiri Khan only, and says nothing about other provinces.
Thaiger Legal's 2026 guide says buying property as a foreigner is legal and common, with one big carve-out: you cannot own land. A condo can be owned freehold in your own name, provided foreigners hold no more than 49% of the building's saleable floor area. A house needs a registered lease of up to 30 years, a usufruct (use for life, ending at your death) or a superficies (you own the building, and it is inheritable). The same guide says a Thai company with nominee shareholders is illegal, and that, under a Department of Business Development order, enforcement tightened from 1 January 2026; that is the scope the guide gives for the tightening, and it should not be read as a wider rule.
The Hua Hin Today report covers one province and does not describe how the 71 entities were set up beyond the share and shareholder thresholds. Thaiger Legal's guide is general information, not advice on your own deed. Two points in it carry their own limits. A March 2025 Supreme Court ruling killed the old "30+30+30 equals 90 years" pitch, because that ruling held pre-agreed automatic renewal clauses void; the guide ties this to that specific ruling rather than presenting it as a universal rule, and renewal of a lease takes a fresh registration if the landowner still agrees. And the stimulus cut of the transfer fee to 0.01% is real and runs to 30 June 2027, but only for buyers who are Thai natural persons, on properties at or under 7,000,000 THB, so a foreign buyer pays the full 2% of official appraised value, split by negotiation.
Start with whose name sits on the title and how the money travels, which Thaiger Legal calls the two decisions that carry nearly all the risk. Ask for written confirmation of the structure from your own lawyer, and keep every bank copy. For a condo, ask the juristic person office for written quota confirmation before paying any deposit.
| Check | What to ask for | Why |
|---|---|---|
| Title holder | Your name, or a registered lease, usufruct or superficies | Nominee companies are illegal |
| Condo quota | Written confirmation from the juristic person office | Quota is 49% per building |
| Funds | Foreign currency, your name, stated purpose | Land Office needs evidence |
| Bank record | FET form at US$50,000 or more, otherwise a bank letter | Needed again when you sell |
| Lease term | Treat 30 years as the real term | Renewal needs a fresh registration; the March 2025 Supreme Court ruling voided pre-agreed automatic renewal clauses |
Hush Villas offers four turnkey private-pool villas on Koh Phangan from $135,000, with handover in Q1 2027. What is registered and guaranteed at signing is the 30-year lease; later terms depend on agreement at renewal, and under the lease agreement the lease passes to the buyer's heirs on its existing terms.
核查日期 2026年10月25日
Thaiger Legal says a Thai company with nominee shareholders is illegal, with Foreign Business Act penalties up to three years in prison and fines up to 1,000,000 THB.
Hua Hin Today reports 92 land plots held by 71 legal entities whose foreign ownership breached landholding rules, with 70 entities told to sell.
Thaiger Legal says funds must arrive from abroad in foreign currency, under the buyer's own name, with a stated purpose and bank evidence.
No. Thaiger Legal says the cut is real and runs to 30 June 2027, but only for Thai natural persons on properties at or under 7,000,000 THB; foreign buyers pay the full 2%.
มาตรการปราบปรามในจังหวัดประจวบคีรีขันธ์กำลังมุ่งเป้าไปที่ที่ดินที่นิติบุคคลถือครอง บทความนี้อธิบายสิ่งที่เจ้าหน้าที่ตรวจพบ และรูปแบบการถือครองที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติสามารถใช้ได้
Hua Hin Today รายงานว่าการตรวจสอบล่าสุดในจังหวัดประจวบคีรีขันธ์มุ่งเน้นที่ที่ดิน 92 แปลงซึ่งถือครองโดยนิติบุคคล 71 ราย โดย 70 รายในจำนวนนี้ถูกแจ้งให้ขายภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด ซึ่งอยู่ระหว่าง 180 วันถึงหนึ่งปี
Hua Hin Today ในรายงานฉบับวันที่ 22 ตุลาคม 2026 ระบุว่าการตรวจสอบล่าสุดมุ่งเน้นที่ที่ดิน 92 แปลงซึ่งถือครองโดยนิติบุคคล 71 ราย ที่มีโครงสร้างการถือครองฝ่าฝืนกฎเกณฑ์การถือครองที่ดิน รายงานระบุว่าที่ดินเหล่านี้มีเนื้อที่รวม 76 ไร่ 12.2 ตารางวา สำนักงานที่ดินจังหวัดและสำนักงานที่ดินสาขาได้นำนิติบุคคลเหล่านี้เข้าสู่กระบวนการตามมาตรา 97 และมาตรา 98 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เนื่องจากชาวต่างชาติถือหุ้นเกินร้อยละ 49 หรือมีสัดส่วนเกินกึ่งหนึ่งของผู้ถือหุ้นทั้งหมด
| รายการ | ตัวเลขที่รายงาน | แหล่งที่มา |
|---|---|---|
| แปลงที่ดินที่ตรวจสอบ | 92 | Hua Hin Today |
| นิติบุคคล | 71 | Hua Hin Today |
| นิติบุคคลที่ถูกแจ้งให้ขาย | 70 | Hua Hin Today |
| ระยะเวลาจำหน่าย | 180 วันถึงหนึ่งปี | Hua Hin Today |
Hua Hin Today อ้างคำกล่าวของเจ้าหน้าที่ว่า หากไม่ขายภายในระยะเวลาที่กำหนดจะมีการบังคับใช้กฎหมายและขายทอดตลาด อธิบดีกรมที่ดินเป็นผู้กำหนดระยะเวลาจำหน่าย ซึ่งต้องอยู่ระหว่าง 180 วันถึงหนึ่งปี รายงานยังระบุด้วยว่ามีนิติบุคคลหนึ่งรายขายที่ดินในหัวหินไปแล้วหนึ่งแปลง เนื้อที่ 30.1 ตารางวา มูลค่ากว่า 300,000 บาท แต่ไม่ได้ระบุว่าการขายดังกล่าวเกิดขึ้นเมื่อใดเมื่อเทียบกับช่วงที่เริ่มมาตรการปราบปราม รายงานนี้กล่าวถึงสถานการณ์ในจังหวัดประจวบคีรีขันธ์เท่านั้น และไม่ได้กล่าวถึงจังหวัดอื่น
คู่มือปี 2026 ของ Thaiger Legal ระบุว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในฐานะชาวต่างชาติเป็นเรื่องถูกกฎหมายและพบได้ทั่วไป โดยมีข้อยกเว้นสำคัญข้อเดียวคือ คุณไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ ห้องชุดสามารถถือกรรมสิทธิ์แบบเด็ดขาดในชื่อของคุณเองได้ หากชาวต่างชาติถือครองไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายได้ของอาคาร ส่วนบ้านต้องใช้สัญญาเช่าที่จดทะเบียนไม่เกิน 30 ปี สิทธิเก็บกิน (การใช้ประโยชน์ตลอดชีวิต สิ้นสุดเมื่อคุณเสียชีวิต) หรือสิทธิเหนือพื้นดิน (คุณเป็นเจ้าของอาคาร และสามารถตกทอดเป็นมรดกได้) คู่มือเดียวกันระบุว่าบริษัทไทยที่มีผู้ถือหุ้นนอมินีเป็นสิ่งผิดกฎหมาย และตามคำสั่งของกรมพัฒนาธุรกิจการค้า การบังคับใช้เข้มงวดขึ้นตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2026 ซึ่งเป็นขอบเขตที่คู่มือระบุไว้สำหรับการเข้มงวดดังกล่าว และไม่ควรตีความว่าเป็นกฎที่กว้างกว่านั้น
รายงานของ Hua Hin Today ครอบคลุมเพียงจังหวัดเดียว และไม่ได้อธิบายว่านิติบุคคลทั้ง 71 รายถูกจัดตั้งขึ้นอย่างไร นอกเหนือจากเกณฑ์สัดส่วนหุ้นและผู้ถือหุ้น คู่มือของ Thaiger Legal เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำสำหรับโฉนดของคุณเอง มีสองประเด็นในคู่มือที่มีข้อจำกัดของตัวเอง คำพิพากษาศาลฎีกาเดือนมีนาคม 2025 ทำให้แนวทางเสนอขายแบบเดิมที่ว่า "30+30+30 เท่ากับ 90 ปี" ใช้ไม่ได้อีกต่อไป เพราะคำพิพากษานั้นวินิจฉัยว่าข้อสัญญาต่ออายุอัตโนมัติที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้าเป็นโมฆะ คู่มือผูกประเด็นนี้กับคำพิพากษาดังกล่าวโดยเฉพาะ ไม่ได้นำเสนอเป็นกฎสากล และการต่ออายุสัญญาเช่าต้องจดทะเบียนใหม่ หากเจ้าของที่ดินยังตกลงอยู่ นอกจากนี้ การลดค่าธรรมเนียมการโอนเหลือ 0.01% ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจมีอยู่จริงและมีผลถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2027 แต่ใช้กับผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยเท่านั้น สำหรับทรัพย์สินที่มีราคาไม่เกิน 7,000,000 THB ดังนั้นผู้ซื้อชาวต่างชาติจึงต้องจ่ายเต็ม 2% ของราคาประเมินทางการ โดยแบ่งจ่ายตามที่เจรจากัน
เริ่มจากดูว่าชื่อใครอยู่บนโฉนด และเงินเดินทางมาอย่างไร ซึ่ง Thaiger Legal เรียกว่าเป็นสองการตัดสินใจที่แบกรับความเสี่ยงเกือบทั้งหมด ขอให้ทนายความของคุณยืนยันโครงสร้างเป็นลายลักษณ์อักษร และเก็บสำเนาจากธนาคารทุกฉบับไว้ สำหรับห้องชุด ให้ขอหนังสือยืนยันโควตาเป็นลายลักษณ์อักษรจากสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุดก่อนจ่ายเงินมัดจำใดๆ
| สิ่งที่ตรวจสอบ | สิ่งที่ควรขอ | เหตุผล |
|---|---|---|
| ผู้ถือโฉนด | ชื่อของคุณ หรือสัญญาเช่า สิทธิเก็บกิน หรือสิทธิเหนือพื้นดินที่จดทะเบียนแล้ว | บริษัทนอมินีผิดกฎหมาย |
| โควตาห้องชุด | หนังสือยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรจากสำนักงานนิติบุคคล | โควตาคือ 49% ต่ออาคาร |
| เงินทุน | สกุลเงินต่างประเทศ ในชื่อของคุณ ระบุวัตถุประสงค์ | สำนักงานที่ดินต้องการหลักฐาน |
| บันทึกธนาคาร | แบบฟอร์ม FET เมื่อโอนตั้งแต่ US$50,000 ขึ้นไป หากต่ำกว่านั้นใช้หนังสือจากธนาคาร | ต้องใช้อีกครั้งตอนขาย |
| ระยะเวลาเช่า | ถือว่า 30 ปีคือระยะเวลาที่แท้จริง | การต่ออายุต้องจดทะเบียนใหม่ คำพิพากษาศาลฎีกาเดือนมีนาคม 2025 ทำให้ข้อสัญญาต่ออายุอัตโนมัติที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้าเป็นโมฆะ |
Hush Villas เสนอวิลล่าพร้อมสระว่ายน้ำส่วนตัวแบบพร้อมเข้าอยู่สี่หลังบน Koh Phangan เริ่มต้นที่ $135,000 โดยส่งมอบในไตรมาสที่ 1 ปี 2027 สิ่งที่จดทะเบียนและรับประกันเมื่อลงนามคือสัญญาเช่า 30 ปี ส่วนระยะเวลาหลังจากนั้นขึ้นอยู่กับข้อตกลงเมื่อถึงเวลาต่ออายุ และตามสัญญาเช่า สิทธิการเช่าจะตกทอดไปยังทายาทของผู้ซื้อตามเงื่อนไขเดิม
ตรวจสอบเมื่อ 25 ตุลาคม 2569
Thaiger Legal ระบุว่าบริษัทไทยที่มีผู้ถือหุ้นนอมินีเป็นสิ่งผิดกฎหมาย โดยมีโทษตามพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวจำคุกสูงสุดสามปี และปรับสูงสุด 1,000,000 THB
Hua Hin Today รายงานว่ามีที่ดิน 92 แปลงที่ถือครองโดยนิติบุคคล 71 ราย ซึ่งการถือครองของชาวต่างชาติฝ่าฝืนกฎเกณฑ์การถือครองที่ดิน โดย 70 รายถูกแจ้งให้ขาย
Thaiger Legal ระบุว่าเงินทุนต้องโอนเข้ามาจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ ในชื่อของผู้ซื้อเอง พร้อมระบุวัตถุประสงค์และมีหลักฐานจากธนาคาร
ไม่ใช้ Thaiger Legal ระบุว่ามาตรการลดค่าธรรมเนียมนี้มีอยู่จริงและมีผลถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2027 แต่ใช้กับบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยเท่านั้น สำหรับทรัพย์สินที่มีราคาไม่เกิน 7,000,000 THB ผู้ซื้อชาวต่างชาติต้องจ่ายเต็ม 2%
Penertiban di Prachuap Khiri Khan menyasar tanah yang dimiliki melalui perusahaan. Artikel ini menjelaskan temuan para pejabat dan jalur kepemilikan apa saja yang dapat digunakan pembeli asing.
Hua Hin Today melaporkan bahwa pemeriksaan terbaru di Prachuap Khiri Khan berfokus pada 92 bidang tanah yang dimiliki 71 badan hukum. Dari jumlah itu, 70 badan hukum diperintahkan menjual tanahnya dalam jangka waktu yang ditetapkan undang-undang, yakni antara 180 hari hingga satu tahun.
Hua Hin Today, dalam laporannya tanggal 22 Oktober 2026, menyebutkan bahwa pemeriksaan terbaru berfokus pada 92 bidang tanah yang dimiliki 71 badan hukum yang struktur kepemilikannya melanggar aturan kepemilikan tanah. Laporan itu menyebutkan bahwa bidang-bidang tanah tersebut seluas 76 rai dan 12,2 wah persegi. Kantor pertanahan provinsi beserta cabang-cabangnya menempatkan badan-badan hukum itu di bawah Pasal 97 dan 98 Kitab Undang-Undang Pertanahan (Land Code), karena orang asing menguasai lebih dari 49 persen saham atau merupakan lebih dari separuh pemegang saham mereka.
| Butir | Angka yang dilaporkan | Sumber |
|---|---|---|
| Bidang tanah yang diperiksa | 92 | Hua Hin Today |
| Badan hukum | 71 | Hua Hin Today |
| Badan hukum yang diperintahkan menjual | 70 | Hua Hin Today |
| Jangka waktu pelepasan | 180 hari hingga satu tahun | Hua Hin Today |
Hua Hin Today mengutip para pejabat yang mengatakan bahwa kegagalan menjual dalam jangka waktu yang ditetapkan akan berujung pada tindakan penegakan hukum dan penjualan melalui lelang umum. Direktur jenderal Departemen Pertanahan menetapkan jangka waktu pelepasan, dan jangka waktu itu harus berada di antara 180 hari dan satu tahun. Laporan itu juga menyebutkan bahwa satu badan hukum telah menjual sebidang tanah di Hua Hin seluas 30,1 wah persegi dengan nilai lebih dari 300.000 baht; laporan itu tidak menyebutkan kapan penjualan tersebut terjadi dibandingkan dengan waktu penertiban. Laporan itu hanya menggambarkan situasi di Prachuap Khiri Khan, dan tidak menyinggung provinsi lain.
Panduan 2026 dari Thaiger Legal menyatakan bahwa membeli properti sebagai orang asing adalah sah dan lazim, dengan satu pengecualian besar: Anda tidak dapat memiliki tanah. Kondominium dapat dimiliki dengan hak milik penuh atas nama Anda sendiri, asalkan orang asing menguasai tidak lebih dari 49% luas lantai bangunan yang dapat dijual. Rumah memerlukan sewa terdaftar hingga 30 tahun, usufruct (hak pakai seumur hidup, berakhir saat Anda meninggal), atau superficies (Anda memiliki bangunannya, dan hak itu dapat diwariskan). Panduan yang sama menyatakan bahwa perusahaan Thailand dengan pemegang saham nominee adalah ilegal, dan bahwa, berdasarkan perintah Departemen Pengembangan Bisnis, penegakan hukum diperketat mulai 1 Januari 2026; itulah cakupan pengetatan yang disebutkan panduan tersebut, dan tidak boleh dibaca sebagai aturan yang lebih luas.
Laporan Hua Hin Today hanya mencakup satu provinsi dan tidak menjelaskan bagaimana 71 badan hukum itu dibentuk, selain ambang batas saham dan pemegang saham. Panduan Thaiger Legal bersifat informasi umum, bukan nasihat atas akta Anda sendiri. Dua poin di dalamnya memiliki batasnya sendiri. Putusan Mahkamah Agung bulan Maret 2025 mematahkan penawaran lama "30+30+30 sama dengan 90 tahun", karena putusan itu menyatakan klausul perpanjangan otomatis yang disepakati di muka batal demi hukum; panduan itu mengaitkan hal ini dengan putusan spesifik tersebut dan tidak menyajikannya sebagai aturan universal, dan perpanjangan sewa memerlukan pendaftaran baru jika pemilik tanah masih setuju. Selain itu, pemotongan biaya balik nama menjadi 0,01% dalam paket stimulus memang nyata dan berlaku hingga 30 Juni 2027, tetapi hanya untuk pembeli yang merupakan orang perseorangan berkewarganegaraan Thailand, atas properti senilai 7.000.000 THB atau kurang, sehingga pembeli asing membayar penuh 2% dari nilai taksiran resmi, yang pembagiannya ditentukan melalui negosiasi.
Mulailah dengan atas nama siapa sertifikat tercatat dan bagaimana uang mengalir, yang oleh Thaiger Legal disebut sebagai dua keputusan yang menanggung hampir semua risiko. Minta konfirmasi tertulis mengenai strukturnya dari pengacara Anda sendiri, dan simpan setiap salinan dokumen bank. Untuk kondominium, minta konfirmasi kuota tertulis dari kantor badan hukum pengelola (juristic person) sebelum membayar uang muka apa pun.
| Pemeriksaan | Yang perlu diminta | Alasan |
|---|---|---|
| Pemegang sertifikat | Atas nama Anda, atau sewa, usufruct, atau superficies yang terdaftar | Perusahaan nominee itu ilegal |
| Kuota kondominium | Konfirmasi tertulis dari kantor badan hukum pengelola (juristic person) | Kuotanya 49% per bangunan |
| Dana | Mata uang asing, atas nama Anda, tujuan dicantumkan | Kantor Pertanahan memerlukan bukti |
| Catatan bank | Formulir FET untuk US$50.000 atau lebih, selain itu surat bank | Diperlukan lagi saat Anda menjual |
| Jangka waktu sewa | Anggap 30 tahun sebagai jangka waktu yang sebenarnya | Perpanjangan memerlukan pendaftaran baru; putusan Mahkamah Agung Maret 2025 membatalkan klausul perpanjangan otomatis yang disepakati di muka |
Hush Villas menawarkan empat vila siap huni dengan kolam renang pribadi di Koh Phangan mulai dari $135,000, dengan serah terima pada kuartal pertama 2027. Yang terdaftar dan dijamin saat penandatanganan adalah sewa 30 tahun; jangka waktu berikutnya bergantung pada kesepakatan saat perpanjangan, dan berdasarkan perjanjian sewa, hak sewa beralih kepada ahli waris pembeli dengan ketentuan yang ada.
Diperiksa 25 Oktober 2026
Thaiger Legal menyatakan bahwa perusahaan Thailand dengan pemegang saham nominee adalah ilegal, dengan sanksi berdasarkan Foreign Business Act berupa pidana penjara hingga tiga tahun dan denda hingga 1.000.000 THB.
Hua Hin Today melaporkan 92 bidang tanah yang dimiliki 71 badan hukum yang kepemilikan asingnya melanggar aturan kepemilikan tanah, dengan 70 badan hukum diperintahkan menjual.
Thaiger Legal menyatakan bahwa dana harus tiba dari luar negeri dalam mata uang asing, atas nama pembeli sendiri, dengan tujuan yang dicantumkan dan bukti dari bank.
Tidak. Thaiger Legal menyatakan bahwa pemotongan itu nyata dan berlaku hingga 30 Juni 2027, tetapi hanya untuk orang perseorangan berkewarganegaraan Thailand atas properti senilai 7.000.000 THB atau kurang; pembeli asing membayar penuh 2%.
מבצע אכיפה במחוז פראצ'ואפ חירי חאן מכוון נגד קרקעות המוחזקות באמצעות חברות. המאמר מסביר מה מצאו הפקידים ואילו דרכי בעלות פתוחות בפני רוכש זר.
Hua Hin Today מדווח כי הבדיקות האחרונות בפראצ'ואפ חירי חאן מתמקדות ב-92 חלקות קרקע המוחזקות על ידי 71 תאגידים. מתוכם, ל-70 נאמר למכור בתוך תקופה שנקבעה בחוק, בין 180 ימים לשנה אחת.
Hua Hin Today, בדיווחו מ-22 באוקטובר 2026, מציין כי הבדיקות האחרונות מתמקדות ב-92 חלקות קרקע המוחזקות על ידי 71 תאגידים שמבני הבעלות שלהם הפרו את כללי החזקת הקרקע. לפי הדיווח, החלקות משתרעות על 76 ראי ו-12.2 וואה רבועים. לשכת רישום המקרקעין המחוזית וסניפיה הציבו את התאגידים תחת סעיפים 97 ו-98 של חוק הקרקעות, משום שזרים החזיקו ביותר מ-49 אחוז ממניותיהם או היוו יותר ממחצית מבעלי המניות.
| פריט | נתון שדווח | מקור |
|---|---|---|
| חלקות קרקע שנבדקו | 92 | Hua Hin Today |
| תאגידים | 71 | Hua Hin Today |
| תאגידים שנאמר להם למכור | 70 | Hua Hin Today |
| תקופת המכירה | 180 ימים עד שנה | Hua Hin Today |
Hua Hin Today מצטט פקידים האומרים כי אי-מכירה בתוך התקופה שנקבעה תוביל לפעולות אכיפה ולמכירה במכרז פומבי. מנכ"ל מחלקת הקרקעות קובע את תקופת המכירה, והיא חייבת לחול בין 180 ימים לשנה. הדיווח מציין גם כי תאגיד אחד כבר מכר חלקה בהואה הין בשטח 30.1 וואה רבועים ובשווי של יותר מ-300,000 באט; הוא אינו מציין מתי התבצעה המכירה ביחס למבצע האכיפה. הדיווח מתאר את המצב בפראצ'ואפ חירי חאן בלבד, ואינו אומר דבר על מחוזות אחרים.
המדריך של Thaiger Legal לשנת 2026 קובע כי רכישת נכס על ידי זר היא חוקית ושכיחה, עם הסתייגות גדולה אחת: אי אפשר להיות בעלים של קרקע. דירה בבניין משותף אפשר להחזיק בבעלות מלאה על שמכם, בתנאי שהזרים אינם מחזיקים ביותר מ-49% משטח הרצפה הניתן למכירה בבניין. בית דורש חכירה רשומה של עד 30 שנה, זכות שימוש לכל החיים (usufruct, שימוש לכל החיים שמסתיים במותכם) או זכות בנייה (superficies, שבה אתם הבעלים של המבנה, והיא ניתנת להורשה). המדריך קובע עוד כי חברה תאילנדית עם בעלי מניות נומינליים אינה חוקית, וכי לפי צו של מחלקת פיתוח העסקים, האכיפה הוחמרה החל מ-1 בינואר 2026; זה ההיקף שהמדריך מציין להחמרה, ואין לקרוא אותו ככלל רחב יותר.
הדיווח של Hua Hin Today מכסה מחוז אחד ואינו מתאר כיצד הוקמו 71 התאגידים מעבר לספי המניות ובעלי המניות. המדריך של Thaiger Legal הוא מידע כללי, לא ייעוץ לגבי שטר הבעלות שלכם. שתי נקודות בו נושאות מגבלות משלהן. פסק דין של בית המשפט העליון ממרץ 2025 קבר את הקמפיין הישן של "30+30+30 שווה 90 שנה", משום שבפסק הדין נקבע כי סעיפי חידוש אוטומטי שהוסכמו מראש בטלים; המדריך קושר זאת לפסק הדין הספציפי ואינו מציג זאת ככלל אוניברסלי, וחידוש חכירה דורש רישום חדש אם בעל הקרקע עדיין מסכים. ובנוסף, הפחתת דמי ההעברה ל-0.01% במסגרת הסיוע הממשלתי היא אמיתית ותקפה עד 30 ביוני 2027, אך רק לרוכשים שהם אנשים טבעיים תאילנדים, בנכסים בשווי של עד 7,000,000 THB, ולכן רוכש זר משלם את מלוא 2% משווי ההערכה הרשמי, בחלוקה לפי משא ומתן.
התחילו בשאלה על שם מי רשום השטר ואיך הכסף עובר, שני הגורמים ש-Thaiger Legal מכנה אותם ההחלטות שנושאות כמעט את כל הסיכון. בקשו מעורך הדין שלכם אישור בכתב על המבנה, ושמרו כל העתק בנקאי. בדירה בבניין משותף, בקשו ממשרד האישיות המשפטית של הבניין אישור בכתב על המכסה לפני תשלום כלשהו של מקדמה.
| בדיקה | מה לבקש | מדוע |
|---|---|---|
| בעל השטר | השם שלכם, או חכירה רשומה, usufruct או superficies | חברות נומינליות אינן חוקיות |
| מכסת הדירות | אישור בכתב ממשרד האישיות המשפטית | המכסה היא 49% לכל בניין |
| כספים | מטבע זר, על שמכם, עם מטרה מוצהרת | רשם המקרקעין דורש ראיות |
| תיעוד בנקאי | טופס FET בסכום של US$50,000 ומעלה, אחרת מכתב מהבנק | נדרש שוב בעת המכירה |
| תקופת החכירה | התייחסו ל-30 שנה כאל התקופה האמיתית | חידוש דורש רישום חדש; פסק הדין של בית המשפט העליון ממרץ 2025 ביטל סעיפי חידוש אוטומטי שהוסכמו מראש |
Hush Villas מציעה ארבע וילות פרטיות עם בריכה, מוכנות למגורים, בקו פנגן (Koh Phangan) החל מ-$135,000, עם מסירה ברבעון הראשון של 2027. מה שרשום ומובטח בעת החתימה הוא החכירה ל-30 שנה; תנאים מאוחרים יותר תלויים בהסכמה בעת החידוש, ולפי הסכם החכירה, החכירה עוברת ליורשי הרוכש בתנאיה הקיימים.
נבדק ב- 25 באוקטובר 2026
Thaiger Legal מציין כי חברה תאילנדית עם בעלי מניות נומינליים אינה חוקית, עם עונשי חוק העסקים הזרים של עד שלוש שנות מאסר וקנסות של עד 1,000,000 THB.
Hua Hin Today מדווח על 92 חלקות קרקע המוחזקות על ידי 71 תאגידים שהבעלות הזרה בהם הפרה את כללי החזקת הקרקע, כאשר ל-70 תאגידים נאמר למכור.
Thaiger Legal מציין כי הכספים חייבים להגיע מחו"ל במטבע זר, על שם הרוכש עצמו, עם מטרה מוצהרת וראיות בנקאיות.
לא. Thaiger Legal מציין כי ההפחתה אמיתית ותקפה עד 30 ביוני 2027, אך רק לאנשים טבעיים תאילנדים בנכסים בשווי של עד 7,000,000 THB; רוכשים זרים משלמים את מלוא 2%.
Considering a villa investment on Koh Phangan? Hush Villas — 4 villas available, from $135,000, keys Q1 2027.
Get in touch