Два числа визначають, чим може володіти іноземець у Таїланді: 49 і 30. Що означає кожне для кондо та для вілли, де кожен варіант справді виграє і що перевірити, перш ніж вносити депозит.
Сорок дев'ять відсотків і тридцять років. Іноземні власники разом можуть володіти не більш ніж 49% площі кондомініуму. Оренда землі чи будинку може тривати не довше 30 років за один раз. Ціна, краєвид і дохідність вторинні порівняно з тим, під яке з двох обмежень ви потрапляєте, а більшість покупців дізнається про них лише на етапі договору.
Межа в 49% випливає із Закону про кондомініуми: іноземні власники разом можуть володіти не більш ніж 49% загальної площі проєкту. Юристи Nagashima Ohno & Tsunematsu зазначають у Chambers Real Estate 2026, що квартира включає частку в спільному майні, зокрема в землі під будівлею, пропорційно її площі, і це можна розглядати як виняток із заборони іноземцям володіти землею.
Межа в 30 років випливає зі статті 540 Цивільного та торгового кодексу: оренда нерухомості не може перевищувати 30 років, а довший узгоджений строк скорочується до 30. За статтею 538 оренда довше трьох років має бути зареєстрована в Земельному управлінні. Незареєстрована діє не більш як три роки.
| Квартира в кондо | Вілла на орендованій землі | |
|---|---|---|
| Правова основа | Закон про кондомініуми (статті 19 і 19 bis) | Цивільний і торговий кодекс: оренда, узуфрукт, суперфіцій |
| На ваше ім'я | Право власності на квартиру плюс частка в спільному майні та землі | Права на землю (зареєстрована оренда або узуфрукт); сам будинок — через суперфіцій там, де застосовується така схема |
| Земля | У спільній власності, пропорційно квартирі | Не у власності: іноземець не може володіти землею |
| Жорстка межа | Іноземна квота 49% на будівлю | 30 років на один строк оренди |
| Гроші | З-за кордону, в іноземній валюті, на ваше ім'я, із зазначенням призначення | Визначаються договором; платежі за об'єкт, що будується, мають прив'язуватися до етапів будівництва |
| Збір, іноземний покупець | 2% від оціночної вартості, розподіл за домовленістю | Залежить від схеми: просіть письмово всі реєстраційні витрати |
Підступ у квоті. Вона обмежена, належить будівлі, і коли заповнена, іноземець не може купити на своє ім'я. Гроші також мають надійти з-за кордону в іноземній валюті: бати, позичені всередині Таїланду, не вважаються іноземною валютою, переказаною з-за кордону (Thaiger Legal).
Вілла дає те, чого не може дати квартира в спільній будівлі: власну ділянку, власний басейн, відсутність спільних стін і комітету, що голосує за те, що ви можете ремонтувати. Для покупця, який хоче там жити або тримати об'єкт роками, а не перепродавати, в цьому і сенс покупки.
Це також єдиний шлях до окремого будинку, бо іноземець не може володіти землею під ним. Ви володієте правом на цю землю. Оренда на 30 років або узуфрукт дають захист і право користування, але не власність; суперфіцій робить будинок вашим, але не землю.
Дохід від оренди залежить від місця, управління та заповнюваності, а не від юридичної форми. Просіть будь-якого продавця показати чисті цифри після комісії управителів, податків і простоїв та порівнюйте співмірне зі співмірним.
Продовження не можна наперед обумовити як автоматичне. «30+30+30» трапляється в багатьох рекламних матеріалах. У 2023 році Верховний суд (справа 4655/2566) розглядав оренду на Пхукеті від 10 травня 1990 року, що містила передплачену обіцянку двох додаткових 30-річних строків на тих самих умовах. Суд визнав цю обіцянку недійсною як спосіб обійти межу в 30 років. Орендар втратив володіння, споруди довелося знести, і було присуджено відшкодування в розмірі 30 000 батів на місяць, як резюмувала фірма Addleshaw Goddard у березні 2025 року. Фірма додає, що рішення не скасовує попередні справи, а умови продовження, які відображають майбутні обставини, можуть залишатися чинними.
Як виглядає надійніше оформлення. У тому самому огляді пропонується опціон орендаря, а не автоматичне право, на реєстрацію нового 30-річного строку; орендна плата з індексацією (наприклад, на інфляцію), що сплачується під час реєстрації; передача споруд землевласнику наприкінці строку проти виплати ринкової вартості, якщо не погоджено новий строк; та опціон на перетворення, якщо довша оренда стане законною.
Довша оренда — це пропозиція, а не закон. Пропозиції про довшу оренду, зокрема 99 років, цього року обговорювалися в новинах, але стаття 540 досі обмежує оренду 30 роками. Не будуйте сьогоднішнє рішення на реформі, яку не ухвалено. Наш чек-лист щодо 99-річної оренди пояснює, як розпорядитися цією інформацією.
Номінальні компанії — не обхідний шлях. Посібник Thaiger Legal (оновлено 26 серпня 2026 року) повідомляє, що з 1 січня 2026 року контроль посилено, а штрафи за Законом про іноземну діяльність сягають трьох років позбавлення волі та штрафу до 1 000 000 батів.
Депозит за бронювання зазвичай становить 1–2% від ціни. Кожен пункт нижче дешевше виправити до того, як гроші пішли.
| Перевірка | Кондо | Вілла |
|---|---|---|
| Реєстрація | Письмове підтвердження від офісу юридичної особи будівлі, що в іноземній квоті є місце | Оренда, узуфрукт або суперфіцій зареєстровані в Земельному управлінні, а не просто підписані |
| Гроші | Кошти надходять з-за кордону в іноземній валюті, на ваше ім'я, із зазначенням призначення; збережіть форму FET (перекази від $50 000) або банківський лист | Кожен платіж прив'язаний до етапу будівництва й підтверджений квитанцією |
| Строк і продовження | Право власності: продовжувати нічого | Продовження оформлено як ваш опціон на реєстрацію нового строку, із зазначеною індексацією оренди |
| Кінець строку | Не застосовується | Що буде з будівлею наприкінці строку, записано |
| Витрати | Збір 2% з обумовленим розподілом (забудовник за новобудовою може перекласти на вас не більш як половину); перевірено внески юридичної особи та резервний фонд | Усі реєстраційні витрати й те, хто їх платить, зазначено в договорі |
| Хто читає договір | Юрист, який діє лише у ваших інтересах, до підписання, а не після | Те саме |
Обирайте кондо, якщо ви хочете право власності на своє ім'я, можете продати протягом кількох років, готові миритися з правилами будівлі та внесками, і там, де ви хочете жити, є будівля з вільною квотою.
Обирайте віллу, якщо ви хочете власну ділянку, басейн і приватність, плануєте володіти й користуватися нею роками та приймаєте, що ваше право на землю — зареєстрована оренда з обмеженим строком, складена юристом із продовженням у вигляді опціону.
Дорога помилка не в тому, щоб обрати «не те». Помилка — не знати, чим саме ви насправді володієте.
Hush Villas — це чотири вілли «під ключ» з приватними басейнами на Ко Панґані, від $135 000, передача в першому кварталі 2027 року. Під час підписання реєструється й гарантується 30-річна оренда; подальші строки залежать від домовленості під час продовження, і ми прямо говоримо про це в нашому розділі FAQ. Наша прогнозна дохідність — близько 15% чистої оренди на рік; див. як це розраховується. За нашим договором оренди оренда переходить до спадкоємців покупця, які приймають її на чинних умовах.
Перевірено 8 жовтня 2026 р.
Так: на праві власності, на своє ім'я, у межах іноземної квоти 49% будівлі та за умови, що гроші надіслано з-за кордону в іноземній валюті. Попросіть офіс юридичної особи письмово підтвердити квоту до внесення депозиту.
Землею — ні. Будинок можна тримати лише через права на землю: зареєстрована оренда (не більш як 30 років за строк), узуфрукт або суперфіцій на будівлю. Яким би шляхом не йшли, його має бути зареєстровано в день переходу прав.
Тридцять років за строк за статтею 540. Продовження допускається, але пункт, що наперед передбачає подальші автоматичні строки, визнано недійсним у справі Верховного суду 4655/2566. Оформлюйте продовження як опціон на реєстрацію нового строку разом з юристом.
Ні. Зниження, схвалене кабінетом міністрів 30 червня 2026 року, застосовується до громадян Таїланду, які купують будинки чи кондо вартістю до 7 млн батів, з 1 липня 2026 до 30 червня 2027 року. Іноземні покупці сплачують стандартні 2% від оціночної вартості, а розподіл із продавцем обумовлюється.
Це форма валютної операції (раніше називалася «Thor Thor 3»), яку банк видає, коли ви переказуєте кошти з-за кордону, за переказів від $50 000; за менших сум підійде банківський лист. Покупцеві кондо це підтвердження знадобиться в день переходу прав.
Ні. Номінальні схеми незаконні, і Thaiger Legal повідомляє, що з 1 січня 2026 року контроль посилено. Див. наш чек-лист щодо боротьби з номінальними схемами.
Розглядаєте інвестицію у віллу на Ко Пхагані? Hush Villas — доступно 4 вілли, від $135 000, ключі Q1 2027.
Написати нам