ตัวเลขสองตัวกำหนดสิ่งที่ชาวต่างชาติถือครองได้ในไทย คือ 49 และ 30 ตัวเลขแต่ละตัวหมายถึงอะไรสำหรับคอนโดและวิลล่า ตัวเลือกใดได้เปรียบจริง และควรตรวจสอบอะไรก่อนจ่ายเงินมัดจำ
สี่สิบเก้าเปอร์เซ็นต์และสามสิบปี เจ้าของชาวต่างชาติรวมกันถือครองได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่อาคารชุด สัญญาเช่าที่ดินหรือบ้านมีอายุได้ไม่เกิน 30 ปีต่อครั้ง ราคา วิว และผลตอบแทนเป็นเรื่องรองจากการที่คุณอยู่ภายใต้ข้อจำกัดข้อใดในสองข้อนี้ และผู้ซื้อส่วนใหญ่รู้เรื่องนี้ตอนทำสัญญาเท่านั้น
เพดาน 49% มาจากพระราชบัญญัติอาคารชุด: เจ้าของชาวต่างชาติรวมกันถือครองได้สูงสุด 49% ของพื้นที่รวมของโครงการอาคารชุด ผู้เชี่ยวชาญที่ Nagashima Ohno & Tsunematsu ระบุใน Chambers Real Estate 2026 ว่าห้องชุดยังรวมกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง รวมถึงที่ดินใต้อาคาร ตามสัดส่วนพื้นที่ของห้อง ซึ่งอาจมองได้ว่าเป็นข้อยกเว้นจากข้อห้ามที่ชาวต่างชาติถือครองที่ดิน
เพดาน 30 ปีมาจากมาตรา 540 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์: การเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 30 ปีไม่ได้ และระยะเวลาที่ตกลงยาวกว่านั้นจะถูกลดเหลือ 30 ปี ตามมาตรา 538 สัญญาเช่าเกินสามปียังต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน สัญญาที่ไม่จดทะเบียนบังคับได้ไม่เกินสามปี
| ห้องชุดคอนโด | วิลล่าบนที่ดินเช่า | |
|---|---|---|
| ฐานทางกฎหมาย | พระราชบัญญัติอาคารชุด (มาตรา 19 และ 19 bis) | ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์: การเช่า สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน |
| ในนามคุณ | กรรมสิทธิ์เต็มในห้องชุด พร้อมส่วนแบ่งทรัพย์ส่วนกลางและที่ดิน | สิทธิในที่ดิน (สัญญาเช่าที่จดทะเบียนหรือสิทธิเก็บกิน) ตัวบ้านผ่านสิทธิเหนือพื้นดินในกรณีที่ใช้โครงสร้างนั้น |
| ที่ดิน | เป็นเจ้าของร่วมตามสัดส่วนของห้อง | ไม่ได้เป็นเจ้าของ: ชาวต่างชาติถือครองที่ดินไม่ได้ |
| เพดานเด็ดขาด | โควตาต่างชาติ 49% ต่ออาคาร | 30 ปีต่อรอบสัญญาเช่า |
| เงิน | จากต่างประเทศ เป็นเงินตราต่างประเทศ ในนามของคุณเอง ระบุวัตถุประสงค์ | กำหนดโดยสัญญาของคุณ สำหรับโครงการที่กำลังก่อสร้าง การชำระควรผูกกับขั้นตอนการก่อสร้าง |
| ค่าธรรมเนียม ผู้ซื้อต่างชาติ | 2% ของมูลค่าประเมิน การแบ่งจ่ายตามการเจรจา | ขึ้นอยู่กับโครงสร้าง: ขอให้ระบุค่าจดทะเบียนทั้งหมดเป็นลายลักษณ์อักษร |
ข้อเสียคือโควตา โควตามีจำกัด เป็นของอาคาร และเมื่อเต็มแล้วชาวต่างชาติจะซื้อในนามตนเองไม่ได้ เงินต้องโอนเข้ามาจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศด้วย: เงินบาทที่กู้ยืมในไทยไม่นับเป็นเงินตราต่างประเทศที่โอนจากต่างประเทศ (Thaiger Legal)
วิลล่าให้สิ่งที่ห้องชุดในอาคารรวมให้ไม่ได้: แปลงที่ดินของตนเอง สระว่ายน้ำของตนเอง ไม่มีผนังร่วมกัน และไม่มีคณะกรรมการที่ลงมติว่าคุณจะปรับปรุงอะไรได้บ้าง สำหรับผู้ซื้อที่อยากอยู่อาศัยหรือถือยาวหลายปีมากกว่าขายต่อ นั่นคือเหตุผลของการซื้อ
วิลล่ายังเป็นทางเดียวสู่บ้านเดี่ยว เพราะชาวต่างชาติถือครองที่ดินใต้บ้านไม่ได้ สิ่งที่คุณถือคือสิทธิในที่ดินนั้น สัญญาเช่า 30 ปีหรือสิทธิเก็บกินให้การคุ้มครองและการใช้ประโยชน์ ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ สิทธิเหนือพื้นดินทำให้บ้านเป็นของคุณ แต่ไม่ใช่พื้นดิน
รายได้จากการเช่าขึ้นอยู่กับทำเล การบริหาร และอัตราเข้าพัก ไม่ใช่รูปแบบทางกฎหมาย ขอตัวเลขสุทธิจากผู้ขายทุกรายหลังหักค่าบริหาร ภาษี และช่วงว่าง แล้วเปรียบเทียบของที่เทียบกันได้
การต่ออายุตกลงล่วงหน้าให้เป็นอัตโนมัติไม่ได้ “30+30+30” ปรากฏในสื่อการตลาดจำนวนมาก ในปี 2023 ศาลฎีกา (คดี 4655/2566) พิจารณาสัญญาเช่าที่ภูเก็ตลงวันที่ 10 พฤษภาคม 1990 ซึ่งมีคำมั่นชำระล่วงหน้าเรื่องการเช่าเพิ่มอีกสองรอบรอบละ 30 ปีในเงื่อนไขเดิม ศาลวินิจฉัยว่าคำมั่นนั้นเป็นโมฆะเพราะเป็นการเลี่ยงเพดาน 30 ปี ผู้เช่าสูญเสียการครอบครอง สิ่งปลูกสร้างต้องรื้อถอน และมีคำสั่งให้ชดใช้ 30,000 บาทต่อเดือน ตามที่ Addleshaw Goddard สรุปไว้ในเดือนมีนาคม 2025 สำนักงานเสริมว่าคำวินิจฉัยนี้ไม่ได้ล้มล้างคดีก่อนหน้า และเงื่อนไขการต่ออายุที่สะท้อนสถานการณ์ในอนาคตอาจยังมีผลอยู่
การร่างที่แน่นหนากว่าเป็นอย่างไร บทสรุปเดียวกันเสนอ สิทธิเลือก ของผู้เช่า ไม่ใช่สิทธิอัตโนมัติ ในการจดทะเบียนระยะเวลา 30 ปีใหม่ ค่าเช่าที่ปรับเพิ่ม (เช่นตามเงินเฟ้อ) และชำระเมื่อจดทะเบียน เมื่อสิ้นสุดระยะเวลา สิ่งปลูกสร้างตกเป็นของเจ้าของที่ดินโดยชำระมูลค่าตลาด เว้นแต่ตกลงระยะเวลาใหม่ และสิทธิเลือกในการเปลี่ยนรูป หากการเช่าที่ยาวกว่าถูกกฎหมายในอนาคต
การเช่าที่ยาวกว่าเป็นเพียงข้อเสนอ ไม่ใช่กฎหมาย ข้อเสนอเรื่องการเช่าที่ยาวกว่า รวมถึง 99 ปี เป็นข่าวในปีนี้ แต่มาตรา 540 ยังจำกัดการเช่าไว้ที่ 30 ปี อย่าตัดสินใจวันนี้บนการปฏิรูปที่ยังไม่ผ่าน รายการตรวจสอบสิทธิการเช่า 99 ปี ของเราอธิบายว่าควรทำอย่างไรกับข้อมูลนี้
บริษัทนอมินีไม่ใช่ทางลัด คู่มือของ Thaiger Legal (อัปเดต 26 สิงหาคม 2026) รายงานว่าการบังคับใช้เข้มงวดขึ้นตั้งแต่ 1 มกราคม 2026 และโทษตามพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวสูงสุดจำคุกสามปีและปรับสูงสุด 1,000,000 บาท
เงินมัดจำการจองมักอยู่ที่ 1–2% ของราคา ทุกข้อด้านล่างแก้ไขได้ถูกกว่าก่อนที่เงินจะเคลื่อนไหว
| รายการตรวจ | คอนโด | วิลล่า |
|---|---|---|
| การจดทะเบียน | หนังสือยืนยันจากสำนักงานนิติบุคคลว่าโควตาต่างชาติยังเหลือ | สัญญาเช่า สิทธิเก็บกิน หรือสิทธิเหนือพื้นดินจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินแล้ว ไม่ใช่แค่เซ็นชื่อ |
| เงิน | เงินทุนโอนเข้าจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ ในนามคุณ ระบุวัตถุประสงค์ เก็บแบบฟอร์ม FET (โอนตั้งแต่ $50,000) หรือหนังสือจากธนาคาร | ทุกการชำระผูกกับขั้นตอนก่อสร้างและมีใบเสร็จ |
| ระยะเวลาและการต่ออายุ | กรรมสิทธิ์เต็ม: ไม่มีอะไรต้องต่อ | การต่ออายุเขียนเป็นสิทธิเลือกของคุณในการจดทะเบียนระยะเวลาใหม่ พร้อมระบุการปรับค่าเช่า |
| เมื่อสิ้นสุด | ไม่เกี่ยวข้อง | สิ่งที่จะเกิดกับอาคารเมื่อสิ้นสุดระบุไว้เป็นลายลักษณ์อักษร |
| ค่าใช้จ่าย | ค่าธรรมเนียมการโอน 2% การแบ่งจ่ายกำหนดในสัญญา (ผู้พัฒนาโครงการใหม่ผลักภาระให้คุณได้ไม่เกินครึ่งหนึ่ง) ตรวจค่าส่วนกลางและกองทุนสำรอง | ค่าจดทะเบียนทุกรายการและผู้รับผิดชอบระบุไว้ในสัญญา |
| ใครอ่านสัญญา | ทนายความที่ทำงานให้คุณฝ่ายเดียว ก่อนเซ็น ไม่ใช่หลังเซ็น | เหมือนกัน |
เลือกคอนโดหาก คุณต้องการกรรมสิทธิ์เต็มในนามตนเอง อาจขายภายในไม่กี่ปี ยอมรับกฎและค่าใช้จ่ายของอาคารได้ และมีอาคารที่โควตายังว่างในที่ที่คุณอยากอยู่
เลือกวิลล่าหาก คุณต้องการแปลงที่ดิน สระว่ายน้ำ และความเป็นส่วนตัวของตนเอง วางแผนถือและใช้งานหลายปี และยอมรับว่าสิทธิของคุณในที่ดินคือสัญญาเช่าจดทะเบียนที่มีกำหนดเวลา ซึ่งทนายความร่างโดยให้การต่ออายุเป็นสิทธิเลือก
ความผิดพลาดที่แพงไม่ใช่การเลือก “ผิด” แต่คือการไม่รู้ว่าคุณถืออะไรอยู่จริง ๆ
Hush Villas คือวิลล่าพร้อมอยู่สี่หลังพร้อมสระส่วนตัวบนเกาะพะงัน ราคาเริ่มต้น $135,000 ส่งมอบไตรมาสแรกของปี 2027 สิ่งที่จดทะเบียนและรับประกันเมื่อเซ็นสัญญาคือสัญญาเช่า 30 ปี ส่วนระยะเวลาต่อไปขึ้นอยู่กับข้อตกลงเมื่อต่ออายุ และเราระบุตรง ๆ ใน FAQ ของเรา ประมาณการของเราคือผลตอบแทนค่าเช่าสุทธิประมาณ 15% ต่อปี ดูวิธีคำนวณ ตามสัญญาเช่าของเรา สิทธิการเช่าตกทอดแก่ทายาทของผู้ซื้อ ซึ่งรับช่วงตามเงื่อนไขเดิม
ตรวจสอบเมื่อ 8 ตุลาคม 2569
ได้: กรรมสิทธิ์เต็ม ในนามตนเอง ภายในโควตาต่างชาติ 49% ของอาคาร และเงินซื้อโอนมาจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ ขอให้สำนักงานนิติบุคคลยืนยันโควตาเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนจ่ายเงินมัดจำ
ที่ดินไม่ได้ บ้านถือได้เฉพาะผ่านสิทธิในที่ดิน: สัญญาเช่าที่จดทะเบียน (ไม่เกิน 30 ปีต่อครั้ง) สิทธิเก็บกิน หรือสิทธิเหนือพื้นดินในตัวอาคาร ไม่ว่าจะใช้ทางใด ต้องจดทะเบียนในวันโอน
สามสิบปีต่อรอบตามมาตรา 540 การต่ออายุทำได้ แต่ข้อสัญญาที่ตกลงล่วงหน้าให้มีรอบอัตโนมัติเพิ่มถูกวินิจฉัยว่าเป็นโมฆะในคดีศาลฎีกา 4655/2566 ให้ร่างการต่ออายุเป็นสิทธิเลือกในการจดทะเบียนระยะเวลาใหม่ร่วมกับทนายความ
ไม่ การลดที่คณะรัฐมนตรีอนุมัติเมื่อวันที่ 30 มิถุนายน 2026 ใช้กับพลเมืองไทยที่ซื้อบ้านหรือคอนโดราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ระหว่าง 1 กรกฎาคม 2026 ถึง 30 มิถุนายน 2027 ผู้ซื้อต่างชาติชำระ 2% ตามปกติของมูลค่าประเมิน และการแบ่งจ่ายกับผู้ขายเจรจากัน
คือแบบฟอร์มธุรกรรมแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ (เดิมเรียกว่า “ท.ท. 3”) ที่ธนาคารออกให้เมื่อคุณโอนเงินเข้าจากต่างประเทศ สำหรับการโอนตั้งแต่ $50,000 ต่ำกว่านั้นใช้หนังสือจากธนาคาร ผู้ซื้อคอนโดต้องใช้หลักฐานนี้ในวันโอน
ไม่ได้ โครงสร้างนอมินีผิดกฎหมาย และ Thaiger Legal รายงานว่าการบังคับใช้เข้มงวดขึ้นตั้งแต่ 1 มกราคม 2026 ดูรายการตรวจสอบการปราบนอมินีของเรา
กำลังพิจารณาลงทุนวิลล่าบนเกาะพะงัน? Hush Villas — มีให้เลือก 4 หลัง เริ่มต้น $135,000 กุญแจ Q1 2027
ติดต่อเรา