Eigentumswohnung oder Villa auf Pachtland: Wo jede Option für ausländische Käufer in Thailand punktet

Zwei Zahlen entscheiden, was ein Ausländer in Thailand besitzen kann: 49 und 30. Was jede für ein Condo und für eine Villa bedeutet, wo jede Option wirklich punktet und was Sie prüfen sollten, bevor Sie eine Anzahlung leisten.

Neunundvierzig Prozent und dreißig Jahre. Ausländische Eigentümer zusammen dürfen höchstens 49% der Fläche eines Condominiums halten. Ein Pachtvertrag über Land oder ein Haus darf jeweils höchstens 30 Jahre laufen. Preis, Aussicht und Rendite kommen erst danach – zuerst zählt, unter welcher der beiden Grenzen Sie stehen, und die meisten Käufer lernen sie erst bei der Vertragsunterzeichnung kennen.

Was 49 und 30 bedeuten

Die 49-%-Grenze stammt aus dem Condominium Act: Ausländische Eigentümer dürfen zusammen bis zu 49% der gesamten Fläche eines Condominium-Projekts halten. Die Fachleute von Nagashima Ohno & Tsunematsu merken in Chambers Real Estate 2026 an, dass eine Einheit auch Miteigentum am Gemeinschaftseigentum umfasst, einschließlich des Grundstücks unter dem Gebäude, im Verhältnis zu ihrer Fläche – was als Ausnahme vom Verbot für Ausländer gesehen werden kann, Land zu besitzen.

Die 30-Jahres-Grenze stammt aus Abschnitt 540 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs: Die Miete oder Pacht von Immobilien darf 30 Jahre nicht überschreiten, und eine längere vereinbarte Laufzeit wird auf 30 gekürzt. Nach Abschnitt 538 muss ein Pachtvertrag von mehr als drei Jahren zudem beim Landamt eingetragen werden. Ein nicht eingetragener ist nur höchstens drei Jahre durchsetzbar.

Was Sie tatsächlich besitzen

Wo das Condo punktet

• Ein sauberer Rechtstitel. Ihr Name, Ihre Einheit, keine Laufzeit, die abläuft, und keine Verlängerung, die verhandelt werden muss.
• Ein Markt, der bereits existiert. Laut dem IQI-Global-Ausblick vom Oktober 2026 machten Ausländer 32% der Condo-Käufe im Zentrum Bangkoks aus, gegenüber einem Durchschnitt von 18% in den Jahren 2021–2025. Der Makler nennt seinen Datensatz nicht, lesen Sie die Zahl daher als Tendenz, nicht als amtliche Statistik.
• Eine Stelle, die man fragen kann. Das Büro der juristischen Person des Gebäudes kann die Ausländerquote schriftlich bestätigen – und sollte das tun, bevor Sie irgendetwas bezahlen.

Der Haken ist die Quote. Sie ist begrenzt, gehört zum Gebäude, und wenn sie voll ist, kann ein Ausländer nicht auf eigenen Namen kaufen. Das Geld muss außerdem in Fremdwährung aus dem Ausland eintreffen: In Thailand geliehene Baht gelten nicht als aus dem Ausland überwiesene Fremdwährung (Thaiger Legal).

Wo die Villa punktet

Eine Villa bietet, was eine Einheit in einem gemeinsamen Gebäude nicht bieten kann: ein eigenes Grundstück, einen eigenen Pool, keine gemeinsamen Wände und kein Gremium, das darüber abstimmt, was Sie renovieren dürfen. Für einen Käufer, der dort wohnen oder jahrelang halten statt weiterverkaufen will, ist das der Sinn des Kaufs.

Sie ist außerdem der einzige Weg zu einem freistehenden Haus, weil ein Ausländer das Land darunter nicht besitzen kann. Sie halten ein Recht an diesem Land. Eine 30-jährige Pacht oder ein Nießbrauch bietet Schutz und Nutzung, nicht Eigentum; ein Überbaurecht macht das Haus zu Ihrem, aber nicht den Boden.

Mieteinnahmen hängen von Lage, Verwaltung und Auslastung ab, nicht von der Rechtsform. Verlangen Sie von jedem Verkäufer Nettozahlen nach Verwaltungsgebühren, Steuern und Leerstand und vergleichen Sie Gleiches mit Gleichem.

Die Grenzen, die niemand überspringen sollte

Eine Verlängerung lässt sich nicht im Voraus als automatisch vereinbaren. „30+30+30“ taucht in vielen Werbetexten auf. 2023 befasste sich der Oberste Gerichtshof (Fall 4655/2566) mit einem Pachtvertrag auf Phuket vom 10. Mai 1990, der ein vorausbezahltes Versprechen zweier weiterer 30-Jahres-Laufzeiten zu gleichen Bedingungen enthielt. Das Gericht erklärte das Versprechen für nichtig, weil es die 30-Jahres-Grenze umgehe. Der Pächter verlor den Besitz, die Bauten mussten abgerissen werden, und es wurde Schadenersatz von 30.000 Baht im Monat zugesprochen, wie Addleshaw Goddard im März 2025 zusammenfasste. Die Kanzlei fügt hinzu, dass die Entscheidung frühere Fälle nicht aufhebt und dass Verlängerungsklauseln, die künftige Umstände berücksichtigen, weiterhin Bestand haben können.

Wie eine solidere Gestaltung aussieht. Dasselbe Briefing empfiehlt eine Option des Pächters – kein automatisches Recht –, eine neue 30-Jahres-Laufzeit eintragen zu lassen; eine Pacht, die steigt (zum Beispiel mit der Inflation) und bei der Eintragung bezahlt wird; am Laufzeitende den Übergang der Bauten an den Grundeigentümer gegen Zahlung des Marktwerts, sofern keine neue Laufzeit vereinbart wird; und eine Umwandlungsoption, falls längere Pachtzeiten einmal legal werden.

Längere Pachtzeiten sind ein Vorschlag, kein Gesetz. Vorschläge für längere Pachtzeiten, auch für 99 Jahre, waren dieses Jahr in den Nachrichten, doch Abschnitt 540 begrenzt eine Pacht weiterhin auf 30 Jahre. Gründen Sie die heutige Entscheidung nicht auf eine Reform, die nicht beschlossen ist. Unsere Checkliste zur 99-jährigen Pacht behandelt, was Sie mit dieser Information anfangen.

Nominee-Gesellschaften sind kein Umweg. Der Leitfaden von Thaiger Legal (aktualisiert am 26. August 2026) berichtet, dass die Durchsetzung seit dem 1. Januar 2026 verschärft wurde und dass die Strafen nach dem Foreign Business Act bis zu drei Jahre Haft und Geldstrafen von bis zu 1.000.000 Baht erreichen.

Vor der Anzahlung

Eine Reservierungsanzahlung beträgt typischerweise 1–2% des Preises. Jeden Punkt unten korrigiert man billiger, bevor das Geld fließt.

Wie Sie wählen

Wählen Sie ein Condo, wenn Sie Volleigentum auf eigenen Namen wollen, vielleicht innerhalb weniger Jahre verkaufen, mit Hausregeln und Gebühren leben können und dort, wo Sie sein wollen, ein Gebäude mit freier Quote existiert.

Wählen Sie eine Villa, wenn Sie ein eigenes Grundstück, einen Pool und Privatsphäre wollen, sie über Jahre halten und nutzen möchten und akzeptieren, dass Ihr Recht am Land eine eingetragene Pacht mit begrenzter Laufzeit ist, von einem Anwalt mit der Verlängerung als Option aufgesetzt.

Der teure Fehler ist nicht, das „falsche“ zu wählen. Er besteht darin, nicht zu wissen, was Sie tatsächlich halten.

Hush Villas sind vier schlüsselfertige Villen mit privatem Pool auf Koh Phangan, ab $135.000, Übergabe im ersten Quartal 2027. Bei der Unterzeichnung eingetragen und garantiert ist die 30-jährige Pacht; weitere Laufzeiten hängen von der Vereinbarung bei der Verlängerung ab, und das sagen wir offen in unseren FAQ. Unsere Prognose liegt bei etwa 15% Nettomietrendite pro Jahr; siehe wie sie berechnet wird. Nach unserem Pachtvertrag geht die Pacht auf die Erben des Käufers über, die sie zu den bestehenden Bedingungen übernehmen.