Deux chiffres décident de ce qu'un étranger peut posséder en Thaïlande : 49 et 30. Ce que chacun signifie pour un condo et pour une villa, où chaque option l'emporte vraiment et quoi vérifier avant de verser un acompte.
Quarante-neuf pour cent et trente ans. Les propriétaires étrangers réunis peuvent détenir au plus 49 % de la surface d'un immeuble en copropriété. Un bail sur un terrain ou une maison peut durer au plus 30 ans à la fois. Prix, vue et rendement passent après la question de savoir sous laquelle de ces deux limites vous vivez, et la plupart des acheteurs ne les découvrent qu'au stade du contrat.
La limite de 49 % découle du Condominium Act : les propriétaires étrangers peuvent détenir ensemble jusqu'à 49 % de la surface totale d'un projet de copropriété. Les praticiens de Nagashima Ohno & Tsunematsu notent dans Chambers Real Estate 2026 qu'un lot comprend aussi une quote-part des parties communes, y compris du terrain sous l'immeuble, proportionnelle à sa surface, ce qui peut être vu comme une exception à l'interdiction faite aux étrangers de posséder la terre.
La limite de 30 ans découle de l'article 540 du Code civil et commercial : un bail immobilier ne peut pas dépasser 30 ans, et une durée convenue plus longue est ramenée à 30. Selon l'article 538, un bail de plus de trois ans doit aussi être enregistré au bureau foncier. Un bail non enregistré n'est opposable que pendant trois ans au plus.
| Lot en condo | Villa sur terrain loué | |
|---|---|---|
| Base juridique | Condominium Act (articles 19 et 19 bis) | Code civil et commercial : bail, usufruit, droit de superficie |
| À votre nom | Pleine propriété du lot, plus une quote-part des parties communes et du terrain | Droits sur le terrain (bail enregistré ou usufruit) ; la maison elle-même via un droit de superficie là où cette structure est utilisée |
| Terrain | En copropriété, proportionnellement au lot | Non possédé : un étranger ne peut pas posséder de terrain |
| Limite stricte | Quota étranger de 49 % par immeuble | 30 ans par durée de bail |
| Argent | De l'étranger, en devise étrangère, à votre propre nom, avec l'objet indiqué | Défini par votre contrat ; sur plan, les paiements devraient suivre les étapes du chantier |
| Frais, acheteur étranger | 2 % de la valeur estimée, répartition négociée | Dépend de la structure : demandez par écrit tous les frais d'enregistrement |
Le piège, c'est le quota. Il est limité, il appartient à l'immeuble, et quand il est plein, un étranger ne peut pas acheter à son nom. L'argent doit aussi arriver de l'étranger en devise étrangère : les bahts empruntés en Thaïlande ne comptent pas comme devise étrangère transférée de l'étranger (Thaiger Legal).
Une villa offre ce qu'un lot dans un immeuble partagé ne peut pas offrir : votre propre parcelle, votre propre piscine, pas de murs mitoyens et pas de comité qui vote sur ce que vous pouvez rénover. Pour un acheteur qui veut y vivre, ou la garder des années plutôt que la revendre, c'est tout l'intérêt de l'achat.
C'est aussi la seule voie vers une maison indépendante, car un étranger ne peut pas posséder le terrain en dessous. Vous détenez un droit sur ce terrain. Un bail de 30 ans ou un usufruit donne protection et usage, pas propriété ; un droit de superficie rend la maison vôtre, mais pas le sol.
Le revenu locatif dépend de l'emplacement, de la gestion et du taux d'occupation, pas de la forme juridique. Demandez à tout vendeur des chiffres nets après frais de gestion, impôts et vacance, et comparez ce qui est comparable.
Un renouvellement ne peut pas être convenu d'avance comme automatique. « 30+30+30 » apparaît dans beaucoup de publicités. En 2023, la Cour suprême (affaire 4655/2566) a examiné un bail à Phuket daté du 10 mai 1990 contenant une promesse prépayée de deux durées supplémentaires de 30 ans aux mêmes conditions. La cour a jugé la promesse nulle car elle contournait le plafond de 30 ans. Le preneur a perdu la possession, les constructions ont dû être démolies et des dommages-intérêts de 30 000 bahts par mois ont été accordés, comme l'a résumé Addleshaw Goddard en mars 2025. Le cabinet ajoute que la décision n'annule pas les affaires antérieures et que des clauses de renouvellement reflétant des circonstances futures peuvent encore tenir.
À quoi ressemble une rédaction plus solide. La même note suggère une option du preneur, et non un droit automatique, d'enregistrer une nouvelle durée de 30 ans ; un loyer qui augmente (par exemple avec l'inflation) et payé à l'enregistrement ; en fin de durée, le transfert des constructions au propriétaire du terrain contre paiement de la valeur de marché, sauf accord sur une nouvelle durée ; et une option de conversion si des baux plus longs devenaient légaux.
Des baux plus longs sont une proposition, pas la loi. Des propositions de baux plus longs, dont 99 ans, ont fait l'actualité cette année, mais l'article 540 plafonne toujours un bail à 30 ans. Ne fondez pas la décision d'aujourd'hui sur une réforme qui n'est pas adoptée. Notre liste de contrôle sur le bail de 99 ans explique quoi faire de cette information.
Les sociétés prête-noms ne sont pas un contournement. Le guide de Thaiger Legal (mis à jour le 26 août 2026) indique que l'application s'est durcie depuis le 1er janvier 2026 et que les sanctions du Foreign Business Act atteignent trois ans de prison et des amendes allant jusqu'à 1 000 000 de bahts.
Un acompte de réservation représente en général 1 à 2 % du prix. Chaque point ci-dessous se corrige à moindre coût avant que l'argent ne bouge.
| Vérification | Condo | Villa |
|---|---|---|
| Enregistrement | Confirmation écrite du bureau de la personne morale que le quota étranger a de la place | Le bail, l'usufruit ou le droit de superficie est enregistré au bureau foncier, pas seulement signé |
| Argent | Les fonds arrivent de l'étranger en devise étrangère, à votre nom, avec l'objet indiqué ; conservez le formulaire FET (virements de 50 000 $ ou plus) ou la lettre de la banque | Chaque paiement est lié à une étape du chantier et reçu |
| Durée et renouvellement | Pleine propriété : rien à renouveler | Renouvellement rédigé comme votre option d'enregistrer une nouvelle durée, avec l'augmentation du loyer indiquée |
| Fin de durée | Sans objet | Ce qu'il advient du bâtiment à la fin est écrit |
| Frais | 2 % de frais de transfert, répartition fixée au contrat (un promoteur peut vous en répercuter au plus la moitié sur un neuf) ; charges de la personne morale et fonds de réserve examinés | Tous les frais d'enregistrement, et qui les paie, figurent au contrat |
| Qui lit le contrat | Un avocat qui n'agit que pour vous, avant la signature, pas après | Idem |
Choisissez un condo si vous voulez la pleine propriété à votre nom, pouvez revendre dans quelques années, acceptez les règles et charges de l'immeuble, et qu'un immeuble avec quota disponible existe là où vous voulez vivre.
Choisissez une villa si vous voulez votre parcelle, votre piscine et votre intimité, prévoyez de la garder et de l'utiliser des années, et acceptez que votre droit sur le terrain soit un bail enregistré à durée limitée, rédigé par un avocat avec le renouvellement en option.
L'erreur coûteuse n'est pas de choisir le « mauvais » bien. C'est de ne pas savoir ce que vous détenez réellement.
Hush Villas propose quatre villas clés en main avec piscine privée à Koh Phangan, à partir de 135 000 $, livraison au premier trimestre 2027. Ce qui est enregistré et garanti à la signature, c'est le bail de 30 ans ; les durées suivantes dépendent d'un accord au renouvellement, et nous le disons dans notre FAQ. Notre projection est d'environ 15 % de rendement locatif net par an ; voir comment il est calculé. Selon notre contrat de bail, le bail passe aux héritiers de l'acheteur, qui le reprennent aux conditions existantes.
Vérifié le 8 octobre 2026
Oui : en pleine propriété, à son nom, dans le quota étranger de 49 % de l'immeuble et avec un prix d'achat envoyé de l'étranger en devise étrangère. Demandez au bureau de la personne morale de confirmer le quota par écrit avant de verser un acompte.
Pas le terrain. Une maison ne peut être détenue que via des droits sur le terrain : un bail enregistré (30 ans au plus par durée), un usufruit ou un droit de superficie sur le bâtiment. Quelle que soit la voie, elle doit être enregistrée le jour du transfert.
Trente ans par durée selon l'article 540. Un renouvellement est permis, mais une clause qui convient d'avance de nouvelles durées automatiques a été annulée dans l'affaire 4655/2566 de la Cour suprême. Rédigez le renouvellement comme une option d'enregistrer une nouvelle durée, avec un avocat.
Non. La baisse, approuvée par le Conseil des ministres le 30 juin 2026, s'applique aux ressortissants thaïlandais achetant des maisons ou condos jusqu'à 7 millions de bahts entre le 1er juillet 2026 et le 30 juin 2027. Les acheteurs étrangers paient les 2 % habituels de la valeur estimée, et la répartition avec le vendeur se négocie.
C'est le formulaire de transaction de change (auparavant appelé « Thor Thor 3 ») qu'une banque délivre quand vous faites entrer des fonds de l'étranger, pour les virements de 50 000 $ ou plus ; en dessous, une lettre de la banque suffit. Un acheteur de condo a besoin de cette preuve le jour du transfert.
Non. Les montages de prête-noms sont illégaux, et Thaiger Legal indique que l'application s'est durcie depuis le 1er janvier 2026. Voir notre liste de contrôle sur la répression des prête-noms.
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