永久产权公寓还是租赁别墅：外国买家在泰国各自的优势

两个数字决定外国人在泰国能拥有什么：49和30。它们对公寓和别墅各意味着什么，两种选择真正的优势在哪里，以及支付定金前应核查什么。

百分之四十九与三十年。外国业主合计最多可持有一栋公寓楼49%的建筑面积。土地或房屋的租约每次最长30年。价格、景观和收益都排在后面，首先要看您受这两项限制中的哪一项约束，而大多数买家直到合同阶段才了解到它们。

49和30意味着什么

49%的上限来自《公寓法》：外国业主合计最多可持有一个公寓项目总面积的49%。Nagashima Ohno & Tsunematsu的专业人士在Chambers Real Estate 2026中指出，一套单位还包含按其面积比例对公共财产（包括楼下土地）的共有权，这可被视为禁止外国人拥有土地的一个例外。

30年的上限来自《民商法典》第540条：不动产租赁不得超过30年，约定的更长期限将缩减为30年。依第538条，超过三年的租约还必须在土地局登记。未登记的租约最多只有三年的可执行性。

您实际拥有什么

公寓的优势

• 清晰的产权。您的名字，您的单位，没有会到期的期限，也没有需要谈判的续期。
• 一个已经存在的市场。IQI Global 2026年10月的展望显示，外国买家占曼谷市中心公寓购买量的32%，而2021–2025年的平均水平为18%。该经纪机构未说明其数据集，因此请把这个数字当作趋势，而非官方统计。
• 有一个可以询问的办公室。大楼法人办公室可以书面确认外国配额，并且应在您付款之前这样做。

问题在于配额。配额有限，属于大楼，一旦用满，外国人就不能以自己的名义购买。资金还必须以外币从境外汇入：在泰国境内借来的泰铢不算从境外汇入的外币（Thaiger Legal）。

别墅的优势

别墅能给予共用大楼里的单位无法给予的东西：自己的地块、自己的泳池、没有共用墙壁，也没有委员会投票决定您可以翻修什么。对想在那里居住、或长期持有而非转手的买家来说，这正是购买的意义。

它也是通往独立房屋的唯一途径，因为外国人不能拥有其下的土地。您持有的是对那块土地的权利。30年的租约或用益权提供保护和使用，而非所有权；地上权使房屋归您，但土地不归您。

租金收入取决于地段、管理和入住率，而不取决于法律形式。请向任何卖家索取扣除管理费、税费和空置后的净数字，并拿可比的情况做比较。

无人应当略过的限制

续租不能事先约定为自动。“30+30+30”出现在许多营销材料中。2023年，最高法院（案号4655/2566）审理了一份1990年5月10日在普吉岛签订的租约，其中含有以相同条件再续两期30年的预付承诺。法院认定该承诺因规避30年上限而无效。承租人失去占有，建筑物必须拆除，并判令每月赔偿30,000泰铢，Addleshaw Goddard于2025年3月作了归纳。该所补充说，此判决并未推翻此前的案件，反映未来情形的续期条款仍可能有效。

更稳妥的起草是什么样。同一份简报建议：给予承租人登记新30年期限的选择权而非自动权利；租金按通胀等方式递增并在登记时支付；期满时建筑物归土地所有人并按市场价值支付，除非约定新期限；以及在更长租期将来合法时的转换选择权。

更长的租期只是提议，不是法律。今年新闻中出现了更长租期（包括99年）的提议，但第540条仍把租约限制在30年。不要把今天的决定建立在尚未通过的改革上。我们的99年租赁核查清单说明了如何对待这一信息。

名义持股公司不是捷径。Thaiger Legal的指南（2026年8月26日更新）报告称，自2026年1月1日起执法趋严，《外商经营法》的处罚最高可达三年监禁和1,000,000泰铢罚款。

支付定金之前

预订定金通常为价格的1–2%。下面每一项在钱款发生转移之前纠正都更便宜。

如何选择

在以下情况选公寓：您想要以自己名义的永久产权，可能在几年内出售，能接受大楼规则和费用，并且您想居住的地方有配额未满的大楼。

在以下情况选别墅：您想要自己的地块、泳池和私密性，计划持有并使用多年，并接受您对土地的权利是期限有限的登记租约，由律师起草并把续期设为选择权。

代价高昂的错误不是选了“错误”的那一个，而是不知道您实际持有的是哪一个。

Hush Villas是帕岸岛上四栋带私人泳池的交钥匙别墅，起价$135,000，2027年第一季度交付。签约时登记并保证的是30年租约；后续期限取决于续期时的协议，我们在常见问题中如实说明。我们的预测是每年约15%的净租金收益；见计算方式。 根据我们的租赁协议，租约由买家的继承人承继，并按现有条款继续履行。