Dua angka menentukan apa yang boleh dimiliki orang asing di Thailand: 49 dan 30. Apa arti masing-masing bagi kondo dan vila, di mana setiap pilihan benar-benar unggul, dan apa yang perlu diperiksa sebelum membayar uang muka.
Empat puluh sembilan persen dan tiga puluh tahun. Pemilik asing secara bersama-sama paling banyak dapat memegang 49% luas sebuah gedung kondominium. Sewa tanah atau rumah paling lama 30 tahun setiap kali. Harga, pemandangan, dan imbal hasil nomor dua setelah batas mana dari keduanya yang berlaku bagi Anda, dan sebagian besar pembeli baru mengetahuinya pada tahap kontrak.
Batas 49% berasal dari Undang-Undang Kondominium: pemilik asing secara bersama-sama dapat memegang hingga 49% dari total luas sebuah proyek kondominium. Para praktisi di Nagashima Ohno & Tsunematsu mencatat dalam Chambers Real Estate 2026 bahwa sebuah unit juga mencakup kepemilikan bersama atas properti bersama, termasuk tanah di bawah gedung, sebanding dengan luasnya, yang dapat dilihat sebagai pengecualian dari larangan orang asing memiliki tanah.
Batas 30 tahun berasal dari Pasal 540 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dan Dagang: sewa properti tidak boleh melebihi 30 tahun, dan jangka yang disepakati lebih panjang dipotong menjadi 30. Menurut Pasal 538, sewa lebih dari tiga tahun juga harus didaftarkan di Kantor Pertanahan. Sewa yang tidak terdaftar hanya dapat ditegakkan paling lama tiga tahun.
| Unit kondo | Vila di lahan sewa | |
|---|---|---|
| Dasar hukum | Undang-Undang Kondominium (Pasal 19 dan 19 bis) | Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dan Dagang: sewa, hak pakai, superfisies |
| Atas nama Anda | Hak milik penuh atas unit, ditambah bagian properti bersama dan tanah | Hak atas tanah (sewa terdaftar atau hak pakai); rumahnya sendiri melalui superfisies bila struktur itu dipakai |
| Tanah | Dimiliki bersama, sebanding dengan unit | Bukan milik Anda: orang asing tidak dapat memiliki tanah |
| Batas tegas | Kuota asing 49% per gedung | 30 tahun per masa sewa |
| Uang | Dari luar negeri, dalam mata uang asing, atas nama Anda sendiri, dengan tujuan dinyatakan | Ditentukan kontrak Anda; pada proyek dalam pembangunan, pembayaran sebaiknya mengikuti tahap konstruksi |
| Biaya, pembeli asing | 2% dari nilai taksiran, pembagian dinegosiasikan | Tergantung strukturnya: minta semua biaya pendaftaran secara tertulis |
Kendalanya adalah kuota. Kuota terbatas, milik gedung, dan ketika penuh, orang asing tidak dapat membeli atas namanya sendiri. Uangnya juga harus masuk dari luar negeri dalam mata uang asing: baht yang dipinjam di dalam Thailand tidak dihitung sebagai mata uang asing yang dikirim dari luar negeri (Thaiger Legal).
Vila memberi apa yang tidak dapat diberikan unit di gedung bersama: bidang tanah sendiri, kolam sendiri, tanpa dinding bersama dan tanpa komite yang memilih apa yang boleh Anda renovasi. Bagi pembeli yang ingin tinggal di sana, atau menyimpannya bertahun-tahun alih-alih menjual kembali, itulah inti membeli.
Vila juga satu-satunya jalan menuju rumah tunggal, karena orang asing tidak dapat memiliki tanah di bawahnya. Yang Anda pegang adalah hak atas tanah itu. Sewa 30 tahun atau hak pakai memberi perlindungan dan pemakaian, bukan kepemilikan; superfisies menjadikan rumah milik Anda, tetapi bukan tanahnya.
Pendapatan sewa bergantung pada lokasi, pengelolaan, dan tingkat hunian, bukan pada bentuk hukum. Minta angka bersih dari penjual mana pun setelah biaya pengelolaan, pajak, dan kekosongan, lalu bandingkan yang setara.
Perpanjangan tidak dapat disepakati di muka sebagai otomatis. “30+30+30” muncul di banyak materi pemasaran. Pada 2023 Mahkamah Agung (perkara 4655/2566) menangani sewa di Phuket bertanggal 10 Mei 1990 yang memuat janji prabayar dua masa tambahan 30 tahun dengan syarat yang sama. Pengadilan menyatakan janji itu batal karena menyiasati batas 30 tahun. Penyewa kehilangan penguasaan, bangunan harus dibongkar, dan ganti rugi 30.000 baht per bulan diberikan, seperti diringkas Addleshaw Goddard pada Maret 2025. Firma itu menambahkan bahwa putusan tidak membatalkan perkara terdahulu, dan syarat perpanjangan yang mencerminkan keadaan di masa depan mungkin masih berlaku.
Seperti apa penyusunan yang lebih kokoh. Pengarahan yang sama menyarankan opsi penyewa, bukan hak otomatis, untuk mendaftarkan masa 30 tahun baru; sewa yang naik (misalnya mengikuti inflasi) dan dibayar saat pendaftaran; di akhir masa, bangunan beralih ke pemilik tanah dengan pembayaran nilai pasar kecuali masa baru disepakati; dan opsi konversi bila sewa yang lebih panjang kelak menjadi legal.
Sewa yang lebih panjang adalah usulan, bukan hukum. Usulan sewa yang lebih panjang, termasuk 99 tahun, muncul di berita tahun ini, tetapi Pasal 540 masih membatasi sewa pada 30 tahun. Jangan dasarkan keputusan hari ini pada reformasi yang belum disahkan. Daftar periksa sewa 99 tahun kami membahas apa yang dilakukan dengan informasi itu.
Perusahaan nominee bukan jalan pintas. Panduan Thaiger Legal (diperbarui 26 Agustus 2026) melaporkan bahwa penegakan diperketat sejak 1 Januari 2026 dan bahwa sanksi menurut Foreign Business Act mencapai tiga tahun penjara dan denda hingga 1.000.000 baht.
Uang muka reservasi biasanya 1–2% dari harga. Setiap butir di bawah lebih murah diperbaiki sebelum uang berpindah.
| Pemeriksaan | Kondo | Vila |
|---|---|---|
| Pendaftaran | Konfirmasi tertulis dari kantor badan hukum bahwa kuota asing masih ada ruang | Sewa, hak pakai, atau superfisies didaftarkan di Kantor Pertanahan, bukan hanya ditandatangani |
| Uang | Dana masuk dari luar negeri dalam mata uang asing, atas nama Anda, dengan tujuan dinyatakan; simpan formulir FET (transfer mulai $50.000) atau surat bank | Setiap pembayaran terikat tahap konstruksi dan ada kuitansinya |
| Jangka dan perpanjangan | Hak milik penuh: tidak ada yang diperpanjang | Perpanjangan disusun sebagai opsi Anda untuk mendaftarkan masa baru, dengan kenaikan sewa dinyatakan |
| Akhir masa | Tidak berlaku | Apa yang terjadi pada bangunan di akhir masa tertulis |
| Biaya | Biaya pengalihan 2%, pembagian ditetapkan dalam kontrak (pengembang pada bangunan baru boleh membebankan paling banyak setengahnya kepada Anda); iuran badan hukum dan dana cadangan ditinjau | Semua biaya pendaftaran, dan siapa yang membayar, tercantum dalam kontrak |
| Siapa yang membaca kontrak | Pengacara yang bertindak hanya untuk Anda, sebelum menandatangani, bukan sesudahnya | Sama |
Pilih kondo jika Anda ingin hak milik penuh atas nama sendiri, mungkin menjual dalam beberapa tahun, dapat menerima aturan dan iuran gedung, dan ada gedung dengan kuota tersedia di tempat yang Anda inginkan.
Pilih vila jika Anda ingin bidang tanah, kolam, dan privasi sendiri, berencana menyimpan dan memakainya bertahun-tahun, dan menerima bahwa hak Anda atas tanah adalah sewa terdaftar dengan jangka terbatas, disusun pengacara dengan perpanjangan sebagai opsi.
Kesalahan yang mahal bukan memilih yang “salah”. Kesalahannya adalah tidak tahu apa yang sebenarnya Anda pegang.
Hush Villas adalah empat vila siap huni dengan kolam renang pribadi di Koh Phangan, mulai $135.000, serah terima kuartal pertama 2027. Yang didaftarkan dan dijamin saat penandatanganan adalah sewa 30 tahun; masa berikutnya bergantung pada kesepakatan saat perpanjangan, dan kami menyatakannya di FAQ kami. Proyeksi kami sekitar 15% imbal hasil sewa bersih per tahun; lihat cara menghitungnya. Menurut perjanjian sewa kami, sewa beralih kepada ahli waris pembeli, yang melanjutkannya dengan syarat yang ada.
Diperiksa 8 Oktober 2026
Ya: hak milik penuh, atas nama sendiri, dalam kuota asing 49% gedung dan dengan uang pembelian yang dikirim dari luar negeri dalam mata uang asing. Minta kantor badan hukum mengonfirmasi kuota secara tertulis sebelum membayar uang muka.
Tanah tidak. Rumah hanya dapat dipegang melalui hak atas tanah: sewa terdaftar (paling lama 30 tahun per masa), hak pakai, atau superfisies atas bangunan. Jalur apa pun yang dipakai harus didaftarkan pada hari pengalihan.
Tiga puluh tahun per masa menurut Pasal 540. Perpanjangan diizinkan, tetapi klausul yang menyepakati di muka masa otomatis berikutnya dinyatakan batal dalam perkara Mahkamah Agung 4655/2566. Susun perpanjangan sebagai opsi mendaftarkan masa baru, bersama pengacara.
Tidak. Pemangkasan yang disetujui Kabinet pada 30 Juni 2026 berlaku bagi warga negara Thailand yang membeli rumah atau kondo hingga 7 juta baht antara 1 Juli 2026 dan 30 Juni 2027. Pembeli asing membayar 2% yang lazim dari nilai taksiran, dan pembagian dengan penjual dinegosiasikan.
Itu formulir transaksi valuta asing (dulu disebut “Thor Thor 3”) yang diterbitkan bank saat Anda memasukkan dana dari luar negeri, untuk transfer mulai $50.000; di bawahnya cukup surat bank. Pembeli kondo memerlukan bukti ini pada hari pengalihan.
Tidak. Struktur nominee ilegal, dan Thaiger Legal melaporkan bahwa penegakan diperketat sejak 1 Januari 2026. Lihat daftar periksa penindakan nominee kami.
Mempertimbangkan investasi vila di Koh Phangan? Hush Villas — tersedia 4 vila, mulai $135,000, kunci Q1 2027.
Hubungi Kami