שני מספרים קובעים מה זר יכול להחזיק בתאילנד: 49 ו-30. מה משמעות כל אחד עבור קונדו ועבור וילה, איפה כל אפשרות באמת מנצחת, ומה כדאי לבדוק לפני תשלום מקדמה.
ארבעים ותשעה אחוזים ושלושים שנה. בעלים זרים יחד רשאים להחזיק לכל היותר 49% משטח בניין קונדומיניום. חכירה של קרקע או בית יכולה להימשך לכל היותר 30 שנה בכל פעם. מחיר, נוף ותשואה באים אחר כך, אחרי השאלה תחת איזו משתי המגבלות אתם נמצאים, ורוב הקונים לומדים עליהן רק בשלב החוזה.
תקרת 49% נובעת מחוק הקונדומיניום: בעלים זרים יכולים להחזיק יחד עד 49% מהשטח הכולל של פרויקט קונדומיניום. אנשי המקצוע ב-Nagashima Ohno & Tsunematsu מציינים ב-Chambers Real Estate 2026 שיחידה כוללת גם בעלות משותפת ברכוש המשותף, כולל הקרקע שמתחת לבניין, יחסית לשטחה, מה שאפשר לראות כחריג לאיסור על זרים להחזיק קרקע.
תקרת 30 השנים נובעת מסעיף 540 בקוד האזרחי והמסחרי: חכירת מקרקעין לא יכולה לעלות על 30 שנה, ותקופה מוסכמת ארוכה יותר מקוצרת ל-30. לפי סעיף 538, חכירה של יותר משלוש שנים חייבת גם להירשם בלשכת רישום המקרקעין. חכירה שלא נרשמה ניתנת לאכיפה לכל היותר שלוש שנים.
| יחידת קונדו | וילה על קרקע חכורה | |
|---|---|---|
| בסיס משפטי | חוק הקונדומיניום (סעיפים 19 ו-19 bis) | הקוד האזרחי והמסחרי: חכירה, usufruct, superficies |
| על שמכם | בעלות מלאה ביחידה, בתוספת חלק ברכוש המשותף ובקרקע | זכויות בקרקע (חכירה רשומה או usufruct); הבית עצמו באמצעות superficies היכן שמבנה כזה בשימוש |
| קרקע | בבעלות משותפת, יחסית ליחידה | אינה בבעלותכם: זר אינו יכול להחזיק קרקע |
| מגבלה קשיחה | מכסת זרים של 49% לבניין | 30 שנה לתקופת חכירה |
| כסף | מחו"ל, במטבע זר, על שמכם, עם ציון מטרה | נקבע בחוזה שלכם; בפרויקט בבנייה, התשלומים צריכים להיות צמודים לאבני דרך בבנייה |
| אגרה, קונה זר | 2% מהשווי המוערך, החלוקה במשא ומתן | תלוי במבנה: בקשו בכתב את כל עלויות הרישום |
הקושי הוא המכסה. היא מוגבלת, שייכת לבניין, וכשהיא מלאה זר אינו יכול לקנות על שמו. הכסף גם חייב להגיע מחו"ל במטבע זר: באט שהולוו בתוך תאילנד אינם נחשבים למטבע זר שהועבר מחו"ל (Thaiger Legal).
וילה נותנת מה שיחידה בבניין משותף אינה יכולה לתת: חלקה משלכם, בריכה משלכם, בלי קירות משותפים ובלי ועד שמצביע על מה מותר לכם לשפץ. עבור קונה שרוצה לגור שם, או להחזיק שנים במקום למכור, זו כל מטרת הרכישה.
היא גם הדרך היחידה לבית עצמאי, כי זר אינו יכול להחזיק את הקרקע שמתחתיו. מה שאתם מחזיקים הוא זכות בקרקע הזו. חכירה ל-30 שנה או usufruct נותנים הגנה ושימוש, לא בעלות; superficies הופכת את הבית לשלכם, אך לא את האדמה.
הכנסה משכירות תלויה במיקום, בניהול ובתפוסה, לא בצורה המשפטית. בקשו מכל מוכר מספרים נטו אחרי דמי ניהול, מסים ותקופות ריקות, והשוו דומה לדומה.
אי אפשר להסכים מראש שהארכה תהיה אוטומטית. “30+30+30” מופיע בהרבה חומרי שיווק. ב-2023 דן בית המשפט העליון (תיק 4655/2566) בחכירה בפוקט מ-10 במאי 1990 שכללה הבטחה בתשלום מראש לשתי תקופות נוספות של 30 שנה באותם תנאים. בית המשפט קבע שההבטחה בטלה כעקיפה של תקרת 30 השנים. החוכר איבד את החזקה, המבנים נאלצו להיהרס ונפסקו פיצויים של 30,000 באט בחודש, כפי שסיכם Addleshaw Goddard במרץ 2025. המשרד מוסיף שההחלטה אינה מבטלת תיקים קודמים, ושתנאי הארכה המשקפים נסיבות עתידיות עשויים עדיין לעמוד.
איך נראית ניסוח איתן יותר. אותו סקירה מציעה אופציה של החוכר, לא זכות אוטומטית, לרשום תקופה חדשה של 30 שנה; שכירות שעולה (למשל עם האינפלציה) ומשולמת ברישום; בסוף התקופה, המבנים עוברים לבעל הקרקע תמורת תשלום שווי שוק אלא אם הוסכמה תקופה חדשה; ואופציית המרה אם חכירות ארוכות יותר יהיו חוקיות.
חכירות ארוכות יותר הן הצעה, לא חוק. הצעות לחכירות ארוכות יותר, כולל 99 שנה, עלו בחדשות השנה, אך סעיף 540 עדיין מגביל חכירה ל-30 שנה. אל תבססו את ההחלטה של היום על רפורמה שלא עברה. רשימת הבדיקה שלנו לחכירה ל-99 שנה מסבירה מה לעשות עם המידע הזה.
חברות נומיניות אינן קיצור דרך. המדריך של Thaiger Legal (עודכן ב-26 באוגוסט 2026) מדווח שהאכיפה הוחמרה מאז 1 בינואר 2026 ושהעונשים לפי חוק Foreign Business Act מגיעים לשלוש שנות מאסר וקנסות של עד 1,000,000 באט.
מקדמת הזמנה היא בדרך כלל 1–2% מהמחיר. כל סעיף למטה זול יותר לתקן לפני שהכסף זז.
| בדיקה | קונדו | וילה |
|---|---|---|
| רישום | אישור בכתב ממשרד הישות המשפטית שיש מקום במכסת הזרים | החכירה, ה-usufruct או ה-superficies רשומים בלשכת רישום המקרקעין, לא רק חתומים |
| כסף | הכספים מגיעים מחו"ל במטבע זר, על שמכם, עם ציון מטרה; שמרו את טופס FET (העברות מ-$50,000) או מכתב מהבנק | כל תשלום צמוד לאבן דרך בבנייה ומלווה בקבלה |
| תקופה והארכה | בעלות מלאה: אין מה להאריך | ההארכה מנוסחת כאופציה שלכם לרשום תקופה חדשה, עם עליית השכירות מצוינת |
| סוף התקופה | לא רלוונטי | מה שקורה למבנה בסוף מפורט בכתב |
| עלויות | דמי העברה 2%, החלוקה נקבעת בחוזה (יזם בפרויקט חדש רשאי להעביר אליכם לכל היותר חצי); דמי הישות המשפטית וקרן הרזרבה נבדקו | כל עלויות הרישום, ומי משלם אותן, מפורטות בחוזה |
| מי קורא את החוזה | עורך דין שפועל רק בשבילכם, לפני החתימה ולא אחריה | אותו דבר |
בחרו קונדו אם אתם רוצים בעלות מלאה על שמכם, אולי תמכרו תוך כמה שנים, מסוגלים לחיות עם כללי הבניין והתשלומים, ויש בניין עם מכסה פנויה במקום שבו אתם רוצים להיות.
בחרו וילה אם אתם רוצים חלקה, בריכה ופרטיות משלכם, מתכננים להחזיק ולהשתמש בה שנים, ומקבלים שהזכות שלכם בקרקע היא חכירה רשומה לתקופה מוגבלת, שעורך דין ניסח עם הארכה כאופציה.
הטעות היקרה אינה לבחור את “הלא נכון”. היא לא לדעת מה אתם באמת מחזיקים.
Hush Villas הן ארבע וילות מוכנות למגורים עם בריכה פרטית בקו פנגן, החל מ-$135,000, מסירה ברבעון הראשון של 2027. מה שנרשם ומובטח בחתימה הוא החכירה ל-30 שנה; תקופות נוספות תלויות בהסכמה בעת ההארכה, ואנו אומרים זאת בגלוי ב-שאלות הנפוצות שלנו. התחזית שלנו היא כ-15% תשואת שכירות נטו בשנה; ראו איך היא מחושבת. לפי הסכם החכירה שלנו, החכירה עוברת ליורשי הקונה, שמשכים אותה בתנאים הקיימים.
נבדק ב- 8 באוקטובר 2026
כן: בעלות מלאה, על שמו, בתוך מכסת הזרים של 49% בבניין, וכשכסף הרכישה מועבר מחו"ל במטבע זר. בקשו ממשרד הישות המשפטית לאשר את המכסה בכתב לפני תשלום מקדמה.
קרקע לא. בית אפשר להחזיק רק דרך זכויות בקרקע: חכירה רשומה (עד 30 שנה לתקופה), usufruct או superficies על המבנה. באיזו דרך שלא תשתמשו, היא חייבת להירשם ביום ההעברה.
שלושים שנה לתקופה לפי סעיף 540. הארכה מותרת, אך סעיף שמסכים מראש על תקופות אוטומטיות נוספות נקבע כבטל בתיק 4655/2566 של בית המשפט העליון. נסחו את ההארכה כאופציה לרישום תקופה חדשה, עם עורך דין.
לא. ההפחתה, שאושרה בקבינט ב-30 ביוני 2026, חלה על אזרחי תאילנד הרוכשים בתים או קונדו עד 7 מיליון באט בין 1 ביולי 2026 ל-30 ביוני 2027. קונים זרים משלמים את 2% הרגילים מהשווי המוערך, והחלוקה עם המוכר נקבעת במשא ומתן.
זהו טופס עסקת מט"ח (שנקרא בעבר “Thor Thor 3”) שבנק מנפיק כשאתם מכניסים כספים מחו"ל, בהעברות מ-$50,000; מתחת לזה מספיק מכתב מהבנק. קונה קונדו צריך את ההוכחה הזו ביום ההעברה.
לא. מבני נומינה אסורים, ו-Thaiger Legal מדווח שהאכיפה הוחמרה מאז 1 בינואר 2026. ראו את רשימת הבדיקה שלנו על הפעולה נגד נומינה.
שוקל השקעה בוילה בקו פנגן? Hush Villas — זמינות 4 וילות, מ-$135,000, מסירה Q1 2027.
צור קשר