Dos cifras deciden lo que un extranjero puede poseer en Tailandia: 49 y 30. Qué significa cada una para un condo y para una villa, dónde gana de verdad cada opción y qué comprobar antes de pagar un depósito.
Cuarenta y nueve por ciento y treinta años. Los propietarios extranjeros, en conjunto, pueden tener como máximo el 49% de la superficie de un edificio en condominio. Un arrendamiento de terreno o de una casa puede durar como máximo 30 años cada vez. El precio, la vista y la rentabilidad pasan a segundo plano frente a bajo cuál de esos dos límites vive usted, y la mayoría de los compradores los descubre solo en la fase del contrato.
El límite del 49% procede de la Ley de Condominios: los propietarios extranjeros pueden tener conjuntamente hasta el 49% de la superficie total de un proyecto de condominio. Los profesionales de Nagashima Ohno & Tsunematsu señalan en Chambers Real Estate 2026 que una unidad incluye además copropiedad de los elementos comunes, incluido el terreno bajo el edificio, en proporción a su superficie, lo que puede verse como una excepción a la prohibición de que los extranjeros posean tierra.
El límite de 30 años procede del artículo 540 del Código Civil y Comercial: un arrendamiento de inmuebles no puede superar los 30 años, y un plazo pactado más largo se reduce a 30. Según el artículo 538, un arrendamiento de más de tres años debe además inscribirse en la oficina del catastro. Uno no inscrito es exigible durante tres años como máximo.
| Unidad de condo | Villa en terreno arrendado | |
|---|---|---|
| Base jurídica | Ley de Condominios (artículos 19 y 19 bis) | Código Civil y Comercial: arrendamiento, usufructo, derecho de superficie |
| A su nombre | Propiedad plena de la unidad, más una parte de los elementos comunes y del terreno | Derechos sobre el terreno (arrendamiento inscrito o usufructo); la casa misma mediante un derecho de superficie donde se use esa estructura |
| Terreno | En copropiedad, en proporción a la unidad | No en propiedad: un extranjero no puede poseer terrenos |
| Límite estricto | Cuota extranjera del 49% por edificio | 30 años por plazo de arrendamiento |
| Dinero | Del extranjero, en divisa extranjera, a su propio nombre, con la finalidad indicada | Lo fija su contrato; en obra sobre plano, los pagos deberían seguir los hitos de construcción |
| Tasa, comprador extranjero | 2% del valor tasado, reparto a negociar | Depende de la estructura: pida por escrito todos los costes de registro |
El inconveniente es la cuota. Es finita, pertenece al edificio y, cuando se llena, un extranjero no puede comprar a su nombre. Además, el dinero debe llegar del extranjero en divisa extranjera: los bahts pedidos en préstamo dentro de Tailandia no cuentan como divisa extranjera remitida desde el exterior (Thaiger Legal).
Una villa da lo que una unidad en un edificio compartido no puede: su propia parcela, su propia piscina, sin paredes compartidas y sin una junta que vote lo que usted puede reformar. Para un comprador que quiere vivir allí, o conservarla años en lugar de revender, ese es el sentido de comprar.
También es la única vía hacia una casa independiente, porque un extranjero no puede poseer el terreno de debajo. Lo que usted tiene es un derecho sobre ese terreno. Un arrendamiento de 30 años o un usufructo da protección y uso, no propiedad; un derecho de superficie hace suya la casa, pero no el suelo.
Los ingresos por alquiler dependen de la ubicación, la gestión y la ocupación, no de la forma jurídica. Pida a cualquier vendedor cifras netas tras comisiones de gestión, impuestos y vacío, y compare lo comparable.
La renovación no puede pactarse de antemano como automática. «30+30+30» aparece en mucha publicidad. En 2023 el Tribunal Supremo (caso 4655/2566) examinó un arrendamiento en Phuket del 10 de mayo de 1990 que contenía una promesa prepagada de dos plazos adicionales de 30 años en las mismas condiciones. El tribunal declaró nula la promesa por eludir el límite de 30 años. El arrendatario perdió la posesión, las construcciones tuvieron que derribarse y se concedió una indemnización de 30.000 bahts al mes, según resumió Addleshaw Goddard en marzo de 2025. El despacho añade que la decisión no anula casos anteriores y que las cláusulas de renovación que reflejan circunstancias futuras aún pueden mantenerse.
Cómo es una redacción más sólida. El mismo informe sugiere una opción del arrendatario, no un derecho automático, de inscribir un nuevo plazo de 30 años; una renta que escale (por ejemplo con la inflación) y se pague al inscribir; al final del plazo, que las construcciones pasen al propietario del terreno contra el pago del valor de mercado salvo que se acuerde un nuevo plazo; y una opción de conversión si algún día se legalizan arrendamientos más largos.
Los arrendamientos más largos son una propuesta, no ley. Este año han salido en las noticias propuestas de arrendamientos más largos, incluidos 99 años, pero el artículo 540 sigue limitando un arrendamiento a 30 años. No base la decisión de hoy en una reforma que no se ha aprobado. Nuestra lista de control sobre el arrendamiento de 99 años explica qué hacer con esa información.
Las sociedades testaferro no son un atajo. La guía de Thaiger Legal (actualizada el 26 de agosto de 2026) informa de que la aplicación se endureció desde el 1 de enero de 2026 y de que las sanciones de la Foreign Business Act llegan a tres años de prisión y multas de hasta 1.000.000 de bahts.
Un depósito de reserva suele ser del 1% al 2% del precio. Cada punto de abajo es más barato de corregir antes de que se mueva el dinero.
| Comprobación | Condo | Villa |
|---|---|---|
| Registro | Confirmación escrita de la oficina de la persona jurídica de que la cuota extranjera tiene espacio | El arrendamiento, usufructo o derecho de superficie está inscrito en la oficina del catastro, no solo firmado |
| Dinero | Los fondos llegan del extranjero en divisa extranjera, a su nombre, con la finalidad indicada; guarde el formulario FET (transferencias desde $50.000) o la carta del banco | Cada pago ligado a un hito de obra y con recibo |
| Plazo y renovación | Propiedad plena: nada que renovar | Renovación redactada como su opción de inscribir un nuevo plazo, con la escalada de la renta indicada |
| Fin del plazo | No aplica | Lo que ocurre con el edificio al final está por escrito |
| Costes | Tasa de transferencia del 2% con el reparto fijado en el contrato (un promotor puede trasladarle como máximo la mitad en obra nueva); cuotas de la persona jurídica y fondo de reserva revisados | Todos los costes de registro, y quién los paga, constan en el contrato |
| Quién lee el contrato | Un abogado que actúe solo para usted, antes de firmar, no después | Igual |
Elija un condo si quiere propiedad plena a su nombre, puede vender en pocos años, tolera las normas y cuotas del edificio y existe, donde quiere estar, un edificio con cuota libre.
Elija una villa si quiere su propia parcela, piscina y privacidad, planea conservarla y usarla durante años y acepta que su derecho sobre el terreno sea un arrendamiento inscrito de plazo limitado, redactado por un abogado con la renovación como opción.
El error caro no es elegir la opción «equivocada». Es no saber cuál de las dos tiene realmente.
Hush Villas son cuatro villas llave en mano con piscina privada en Koh Phangan, desde $135.000, entrega en el primer trimestre de 2027. Lo que se inscribe y garantiza al firmar es el arrendamiento de 30 años; los plazos posteriores dependen de un acuerdo en la renovación, y lo decimos en nuestra FAQ. Nuestra proyección es de alrededor del 15% de rentabilidad neta de alquiler al año; vea cómo se calcula. Según nuestro contrato de arrendamiento, el arrendamiento pasa a los herederos del comprador, que lo asumen en sus condiciones actuales.
Verificado el 8 de octubre de 2026
Sí: en propiedad plena, a su nombre, dentro de la cuota extranjera del 49% del edificio y con el dinero de compra enviado del extranjero en divisa extranjera. Pida a la oficina de la persona jurídica que confirme la cuota por escrito antes de pagar un depósito.
El terreno no. Una casa solo puede tenerse mediante derechos sobre el terreno: un arrendamiento inscrito (30 años como máximo por plazo), un usufructo o un derecho de superficie sobre el edificio. Cualquiera que sea la vía, debe inscribirse el día de la transferencia.
Treinta años por plazo según el artículo 540. Se permite una renovación, pero una cláusula que pacta de antemano nuevos plazos automáticos fue declarada nula en el caso 4655/2566 del Tribunal Supremo. Redacte la renovación como una opción de inscribir un nuevo plazo, con un abogado.
No. La rebaja, aprobada por el Consejo de Ministros el 30 de junio de 2026, se aplica a ciudadanos tailandeses que compran casas o condos de hasta 7 millones de bahts entre el 1 de julio de 2026 y el 30 de junio de 2027. Los compradores extranjeros pagan el 2% habitual del valor tasado, y el reparto con el vendedor se negocia.
Es el formulario de transacción de divisas (antes llamado «Thor Thor 3») que emite un banco cuando usted trae fondos del extranjero, en transferencias de $50.000 o más; por debajo basta una carta del banco. Un comprador de condo necesita esa prueba el día de la transferencia.
No. Las estructuras de testaferro son ilegales, y Thaiger Legal informa de que la aplicación se endureció desde el 1 de enero de 2026. Vea nuestra lista de control sobre la ofensiva contra los testaferros.
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