Кондо в собственность или вилла в аренду: где что выигрывает для иностранного покупателя в Таиланде

Два числа определяют, чем может владеть иностранец в Таиланде: 49 и 30. Что значит каждое для кондо и для виллы, где каждый вариант действительно выигрывает и что проверить, прежде чем вносить депозит.

Сорок девять процентов и тридцать лет. Иностранные собственники вместе могут владеть не более чем 49% площади кондоминиума. Аренда земли или дома может длиться не дольше 30 лет за один раз. Цена, вид и доходность вторичны по сравнению с тем, под какое из двух ограничений вы попадаете, а большинство покупателей узнаёт о них только на этапе договора.

Что означают 49 и 30

Предел в 49% следует из Закона о кондоминиумах: иностранные собственники вместе могут владеть не более чем 49% общей площади проекта. Юристы Nagashima Ohno & Tsunematsu отмечают в Chambers Real Estate 2026, что квартира включает долю в общем имуществе, в том числе в земле под зданием, пропорционально её площади, и это можно рассматривать как исключение из запрета иностранцам владеть землёй.

Предел в 30 лет следует из статьи 540 Гражданского и торгового кодекса: аренда недвижимости не может превышать 30 лет, а более длительный согласованный срок сокращается до 30. По статье 538 аренда дольше трёх лет должна быть зарегистрирована в Земельном управлении. Незарегистрированная действует не более трёх лет.

Чем вы на самом деле владеете

Где выигрывает кондо

• Чистое право собственности. Ваше имя, ваша квартира, нет срока, который истекает, и нет продления, о котором нужно договариваться.
• Рынок, который уже существует. По данным обзора IQI Global за октябрь 2026 года, иностранцы составили 32% покупок кондо в центре Бангкока при среднем показателе 18% за 2021–2025 годы. Брокер не называет источник данных, поэтому воспринимайте это как тенденцию, а не официальную статистику.
• Один офис, куда можно обратиться. Офис юридического лица здания может подтвердить иностранную квоту письменно и должен сделать это до того, как вы что-либо заплатите.

Подвох в квоте. Она ограничена, принадлежит зданию, и когда она заполнена, иностранец не может купить на своё имя. Деньги также должны прийти из-за границы в иностранной валюте: бат, взятые в долг внутри Таиланда, не считаются иностранной валютой, переведённой из-за рубежа (Thaiger Legal).

Где выигрывает вилла

Вилла даёт то, чего не может дать квартира в общем здании: собственный участок, собственный бассейн, отсутствие общих стен и комитета, голосующего за то, что вы можете ремонтировать. Для покупателя, который хочет там жить или держать объект годами, а не перепродавать, в этом и смысл покупки.

Это также единственный путь к отдельному дому, потому что иностранец не может владеть землёй под ним. Вы владеете правом на эту землю. Аренда на 30 лет или узуфрукт дают защиту и право пользования, но не собственность; суперфиций делает дом вашим, но не землю.

Доход от аренды зависит от места, управления и заполняемости, а не от юридической формы. Просите любого продавца показать чистые цифры после комиссии управляющих, налогов и простоев и сравнивайте сопоставимое с сопоставимым.

Ограничения, которые нельзя пропускать

Продление нельзя оговорить заранее как автоматическое. «30+30+30» встречается во многих рекламных материалах. В 2023 году Верховный суд (дело 4655/2566) рассматривал аренду на Пхукете от 10 мая 1990 года, содержавшую предоплаченное обещание двух дополнительных 30-летних сроков на тех же условиях. Суд признал это обещание недействительным как способ обойти предел в 30 лет. Арендатор лишился владения, строения пришлось снести, и было присуждено возмещение в размере 30 000 бат в месяц, как резюмировала фирма Addleshaw Goddard в марте 2025 года. Фирма добавляет, что решение не отменяет прежние дела, а условия продления, отражающие будущие обстоятельства, всё ещё могут оставаться в силе.

Как выглядит более надёжное оформление. В том же обзоре предлагается опцион арендатора, а не автоматическое право, на регистрацию нового 30-летнего срока; арендная плата с индексацией (например, на инфляцию), выплачиваемая при регистрации; передача строений землевладельцу в конце срока против выплаты рыночной стоимости, если не согласован новый срок; и опцион на преобразование, если более длительная аренда станет законной.

Более длительная аренда — это предложение, а не закон. Предложения о более длительной аренде, включая 99 лет, в этом году обсуждались в новостях, но статья 540 по-прежнему ограничивает аренду 30 годами. Не стройте сегодняшнее решение на реформе, которая не принята. Наш чек-лист по 99-летней аренде объясняет, как распорядиться этой информацией.

Номинальные компании — не обходной путь. Руководство Thaiger Legal (обновлено 26 августа 2026 года) сообщает, что с 1 января 2026 года контроль ужесточён, а штрафы по Закону об иностранной деятельности достигают трёх лет лишения свободы и штрафа до 1 000 000 бат.

Перед внесением депозита

Депозит на бронирование обычно составляет 1–2% от цены. Каждый пункт ниже дешевле исправить до того, как деньги ушли.

Как выбрать

Выбирайте кондо, если вы хотите право собственности на своё имя, можете продать в течение нескольких лет, готовы мириться с правилами здания и взносами, и там, где вы хотите жить, есть здание со свободной квотой.

Выбирайте виллу, если вы хотите собственный участок, бассейн и приватность, планируете владеть и пользоваться ею годами и принимаете, что ваше право на землю — зарегистрированная аренда с ограниченным сроком, составленная юристом с продлением в виде опциона.

Дорогая ошибка не в том, чтобы выбрать «не то». Ошибка — не знать, чем именно вы на самом деле владеете.

Hush Villas — это четыре виллы «под ключ» с частными бассейнами на Ко Пангане, от $135 000, передача в первом квартале 2027 года. При подписании регистрируется и гарантируется 30-летняя аренда; дальнейшие сроки зависят от соглашения при продлении, и мы прямо говорим об этом в нашем разделе FAQ. Наша прогнозная доходность — около 15% чистой аренды в год; см. как это рассчитывается. По нашему договору аренды аренда переходит к наследникам покупателя, которые принимают её на существующих условиях.