אם אתם חולקים חיים או רכוש עם בן/בת זוג תאילנדי, או משאירים יורשים בחו"ל, שלושה מסמכים עושים את רוב העבודה: מבנה הבעלות הרשום, הסכם הנישואין וצוואה תאילנדית. מה עושה כל אחד, ומה קורה בלעדיהם.
שתי ברירות מחדל קובעות את רוב התוצאות. רכוש משותף מתחלק 50/50 בגירושין אלא אם הסכם ממון קובע אחרת, ובנק תאילנדי מקפיא את החשבונות שלכם ברגע שהוא נודע על מותכם, עד שבית משפט ממנה מנהל עיזבון. את שתיהן קל לסדר מראש וקשה לתקן אחר כך.
דיני המשפחה התאילנדיים מחלקים את נכסי זוג נשוי לשני סלים, לפי Thaiger Legal. Sin suan tua הוא רכוש אישי: מה שכל בן זוג החזיק לפני הנישואין, בתוספת מתנות וירושות שהתקבלו במהלכם. Sin somros הוא רכוש משותף: בגדול, כל מה שאחד מבני הזוג מרוויח או רוכש במהלך הנישואין. בגירושין, סעיף 1533 בקוד האזרחי והמסחרי מחלק את ה-sin somros שווה בשווה.
לקרקע יש סיבוך נוסף. זרים אינם יכולים להחזיק קרקע, וכשבן הזוג התאילנדי של זר קונה קרקע, שני בני הזוג חותמים בלשכת המקרקעין על הצהרה שכסף הרכישה הוא רכוש אישי של בן הזוג התאילנדי. כך הקרקע נעשית sin suan tua, מחוץ לרכוש המשותף, ולבן הזוג הזר אין טענת בעלות עליה.
| מסמך | מה הוא עושה | המלכודת |
|---|---|---|
| הצהרה בלשכת המקרקעין | רושמת שהכסף לקרקע של בן הזוג התאילנדי הוא רכושו האישי | אתם מוותרים רשמית על כל טענת בעלות בקרקע |
| חכירה או usufruct רשומים | שורדים פרידה ומחייבים בעלים חדש | אף אחד מהם אינו הופך אתכם לבעלים |
| Superficies | יכולה להקנות לכם בעלות על הבית עצמו | אתם בעלי המבנה, לא הקרקע |
| הסכם ממון | קובע איך הנכסים והחובות של כל בן זוג מנוהלים ומחולקים | בטל אם אינו נרשם עם הנישואין; אינו יכול להכריע במשמורת או במזונות ילדים |
| צוואה תאילנדית | ממנה מנהל עיזבון ויורשים לנכסים בתאילנד | דורשת שני עדים הנוכחים יחד; עדים אינם יכולים לרשת לפיה |
| צוואת ארץ המוצא | מכסה את הנכסים שלכם בחו"ל | ניתנת לאכיפה בתאילנד רק אחרי הליך ירושה תאילנדי עם תרגומים מאושרים |
כל מסמך עונה על שאלה אחרת. מבנה הבעלות קובע מי הבעלים של הנכס היום, הסכם הממון מה קורה בגירושין, והצוואה מה קורה במוות. אף אחד מהם אינו מחליף את האחרים.
צוואה זרה ניתנת לאכיפה בתאילנד, אך רק אחרי הליך ירושה בבית משפט תאילנדי עם תרגומים מאושרים של כל המסמכים, מה שמוסיף חודשים ועלויות. התשובה המעשית היא צוואה תאילנדית המכסה רק את הנכסים שלכם בתאילנד, שמורה לצד צוואת ארץ המוצא, ושתיהן קובעות שאינן מבטלות זו את זו.
צוואה תאילנדית סטנדרטית דורשת את חתימתכם ושני עדים הנוכחים בו זמנית, ואפשר לערוך אחת מגיל 15. מי שכותב את הצוואה, כל עד, ובן הזוג של כל אחד מהם אינם יכולים לקבל דבר על פיה: הצוואה נשארת תקפה, אך המתנה להם בטלה.
גם עם צוואה תקפה, בנקים תאילנדיים מקפיאים את החשבונות שלכם כשהם נודעים על מותכם, והם נשארים קפואים עד שבית משפט ממנה את מנהל העיזבון שלכם. החוק התאילנדי אינו מבטל צוואה בגירושין, ולכן בן זוג לשעבר הנזכר בצוואה ישנה עדיין יכול לרשת.
בלי צוואה, החוק מחליט. סעיף 1629 מחלק את העיזבון לשש מחלקות של יורשים על פי דין בסדר קפדני: צאצאים, הורים, אחים מאב ואם, אחים מצד אחד, סבים וסבתות, ואז דודים ודודות. בן הזוג שלכם הוא יורש על פי דין לצד המחלקה היורשת, ולוקח תחילה את חצי הרכוש המשותף.
יורש זר אינו יכול פשוט לשמור קונדו. יורש שאינו עומד בתנאי סעיף 19 לחוק הקונדומיניום חייב להודיע לרשויות בכתב תוך 60 ימים ולהיפטר מהיחידה תוך שנה. יורשים העומדים בתנאים, כמו תושבי קבע, יכולים לרשום את היחידה אם במכסת הזרים של הבניין, 49%, יש מקום.
קרקע קשה יותר. Thaiger Legal אומר שאישור ליורש זר לשמור קרקע אינו ניתן בפועל, וקרקע שהושארה בצוואה אינה ניתנת לאישור כלל. היורש חייב להיפטר ממנה בתוך תקופה שבין 180 ימים לשנה שקבע משרד המקרקעין.
חכירה בדרך כלל מסתיימת עם החוכר. Thaiger Legal מציין שחכירה רשומה בדרך כלל מסתיימת עם מות החוכר אלא אם בחוזה יש סעיף ירושה, וגם אז האכיפה כלפי המחכיר היא חוזית.
כל סעיף זול יותר לסדר לפני הרכישה או החתונה מאשר אחריהן.
| סעיף | מה לעשות | מתי |
|---|---|---|
| מבנה | לרשום את החכירה, ה-usufruct או ה-superficies ביום ההעברה | ברכישה |
| הצהרה | אם הנכס עובר על שם בן הזוג התאילנדי, לקבל ייעוץ משפטי לפני חתימה על ההצהרה בלשכת המקרקעין | לפני ההעברה |
| הסכם ממון | להשלים אותו בצורה סופית ועם עדים לפני הביקור במשרד המחוז | לפני החתונה |
| צוואה תאילנדית | לרשום את הנכסים בתאילנד, למנות מנהל עיזבון ומחליף, לבחור עדים ללא אינטרס | אחרי הרכישה הראשונה |
| צוואת ארץ המוצא | לגרום לשתי הצוואות לקבוע שאינן מבטלות זו את זו | בעת ניסוח הצוואה התאילנדית |
| גירושין | לכתוב מחדש את הצוואה מיד כשהגירושין סופיים | בגירושין |
קודם סדרו את המבנה. כל השאר נשען על מי מחזיק מה מבחינה משפטית. בקשו מעורך דין שפועל רק בשבילכם לבדוק אותו לפני שהכסף זז.
ואז המסמכים סביבו. הסכם ממון לנישואין וצוואה תאילנדית לעיזבון. ניסוח צוואה הוא עבודה מוגדרת שעורכי דין מתמחרים בשכר קבוע שמוסכם מראש, לפי Thaiger Legal.
שום דבר מזה לא אומר לא לקנות עם בן הזוג. כפי ש-Thaiger Legal מנסח, המבנה, ולא האמון לבדו, מגן על שניכם, והוא חייב להירשם ביום ההעברה.
Hush Villas הן ארבע וילות מוכנות למגורים עם בריכה פרטית בקו פנגן, החל מ-$135,000, מסירה ברבעון הראשון של 2027. מה שנרשם ומובטח בחתימה הוא החכירה ל-30 שנה; תקופות נוספות תלויות בהסכמה בעת ההארכה, ואנו אומרים זאת בגלוי ב-שאלות הנפוצות שלנו. התחזית שלנו היא כ-15% תשואת שכירות נטו בשנה; ראו איך היא מחושבת. לפי הסכם החכירה שלנו, החכירה עוברת ליורשי הקונה, שמשכים אותה בתנאים הקיימים.
נבדק ב- 9 באוקטובר 2026
הבעלים הרשום יכול על פי חוק למכור, למשכן או לסלק אתכם, לפי Thaiger Legal. חכירה או usufruct רשומים לטובתכם שורדים פרידה ומחייבים בעלים חדש, אף שאף אחד מהם אינו הופך אתכם לבעלים.
אינו חובה, אך עם נכסים משמעותיים מומלץ מאוד, כי רכוש משותף מתחלק 50/50 כברירת מחדל בגירושין. הסכם הממון חייב להירשם בו בזמן עם הנישואין, אחרת הוא בטל.
כן, אם יש לכם נכסים בתאילנד. צוואה זרה פועלת כאן רק אחרי הליך ירושה תאילנדי עם תרגומים מאושרים. שמרו צוואה אחת לכל מדינה וודאו ששתיהן קובעות שאינן מבטלות זו את זו.
החוק התאילנדי מחלק את העיזבון שלכם לשש מחלקות של יורשים על פי דין, בן הזוג שלכם חולק איתם, ובית משפט חייב קודם למנות מנהל. חשבונות הבנק שלכם נשארים קפואים עד שזה קורה.
רק אם הם עומדים בתנאי סעיף 19 לחוק הקונדומיניום ויש מקום במכסת הבניין. יורש זר שאינו עומד בתנאים חייב להודיע לרשויות תוך 60 ימים ולהיפטר מהיחידה תוך שנה.
בפועל לא. יורש על פי דין יכול לבקש לשמור שטח מוגבל, אך האישור אינו ניתן בפועל, וקרקע שהושארה בצוואה אינה ניתנת לאישור כלל. היורש חייב להיפטר מהקרקע בתוך עד שנה.
שוקל השקעה בוילה בקו פנגן? Hush Villas — זמינות 4 וילות, מ-$135,000, מסירה Q1 2027.
צור קשר