Если вы делите жизнь или имущество с тайским партнёром либо оставляете наследников за границей, основную работу делают три документа: зарегистрированная схема владения, брачный договор и тайское завещание. Что делает каждый и что происходит без них.
Два правила по умолчанию решают большинство исходов. Совместное имущество при разводе делится 50/50, если брачный договор не говорит иного, а тайский банк блокирует ваши счета, узнав о вашей смерти, пока суд не назначит исполнителя завещания. И то и другое легко исправить заранее и трудно исправить потом.
Семейное право Таиланда делит имущество супругов на две части, сообщает Thaiger Legal. Sin suan tua — личное имущество: то, чем каждый супруг владел до брака, плюс подарки и наследство, полученные в браке. Sin somros — совместное имущество: в целом всё, что любой из супругов зарабатывает или приобретает в браке. При разводе статья 1533 Гражданского и торгового кодекса делит sin somros поровну.
Земля добавляет нюанс. Иностранцы не могут владеть землёй, и когда тайский супруг иностранца покупает землю, оба супруга подписывают в земельном управлении заявление, что деньги на покупку — личное имущество тайского супруга. Тогда земля становится sin suan tua, вне совместного имущества, и у иностранного супруга нет прав собственности на неё.
| Документ | Что он делает | Подвох |
|---|---|---|
| Заявление в земельном управлении | Фиксирует, что деньги на землю тайского супруга — его личное имущество | Вы формально отказываетесь от любых прав на землю |
| Зарегистрированная аренда или узуфрукт | Переживает расставание и обязывает нового владельца | Ни то ни другое не делает вас собственником |
| Суперфиций | Может дать вам право собственности на сам дом | Вы владеете зданием, но не землёй |
| Брачный договор | Определяет, как управляется и делится имущество и долги каждого супруга | Недействителен без регистрации вместе с браком; не может решать опеку и содержание детей |
| Тайское завещание | Назначает исполнителя и наследников на тайские активы | Нужны два свидетеля одновременно; свидетели не могут наследовать по нему |
| Завещание страны проживания | Охватывает активы за границей | В Таиланде исполняется только после тайского производства по наследству с заверенными переводами |
Каждый документ отвечает на свой вопрос. Структура владения говорит, кто владеет активом сегодня, брачный договор — что будет при разводе, завещание — что будет после смерти. Ни один не заменяет остальные.
Иностранное завещание можно исполнить в Таиланде, но только после тайского судебного производства по наследству с заверенными переводами всех документов, что добавляет месяцы и расходы. Практический ответ — тайское завещание только на тайские активы, которое хранится рядом с завещанием вашей страны, и оба документа указывают, что не отменяют друг друга.
Стандартное тайское завещание требует вашей подписи и двух одновременно присутствующих свидетелей, а составить его можно с 15 лет. Человек, который пишет завещание, любой свидетель и супруг любого из них ничего по нему получить не могут: завещание сохраняет силу, но их доля недействительна.
Даже при действительном завещании тайские банки блокируют ваши счета, узнав о вашей смерти, и они остаются заблокированными, пока суд не назначит исполнителя. Закон Таиланда не отменяет завещание при разводе, поэтому бывший супруг, названный в старом завещании, всё ещё может наследовать.
Без завещания решает закон. Статья 1629 распределяет наследство между шестью очередями наследников по закону в строгом порядке: потомки, родители, полнородные братья и сёстры, неполнородные братья и сёстры, бабушки и дедушки, затем дяди и тёти. Ваш супруг — наследник по закону наряду с той очередью, что наследует, и сначала получает свою половину совместного имущества.
Иностранный наследник не может просто оставить кондо. Наследник, не отвечающий условиям статьи 19 Закона о кондоминиумах, обязан письменно уведомить власти в течение 60 дней и распорядиться квартирой в течение года. Наследники, которые отвечают условиям, например постоянные резиденты, могут зарегистрировать квартиру, если в иностранной квоте здания 49% есть место.
С землёй сложнее. Thaiger Legal сообщает, что разрешение иностранному наследнику сохранить землю на практике не выдаётся, а землю, оставленную по завещанию, одобрить нельзя вовсе. Наследник должен распорядиться ею в срок от 180 дней до года, установленный Земельным департаментом.
Аренда обычно заканчивается с арендатором. Thaiger Legal отмечает, что зарегистрированная аренда, как правило, прекращается со смертью арендатора, если в договоре нет условия о правопреемстве, да и тогда исполнение против арендодателя остаётся договорным.
Каждый пункт дешевле решить до покупки или свадьбы, чем после.
| Пункт | Что сделать | Когда |
|---|---|---|
| Структура | Зарегистрировать аренду, узуфрукт или суперфиций в день перехода прав | При покупке |
| Заявление | Если имущество оформляется на тайского партнёра, получить юридическую консультацию до подписания заявления в земельном управлении | До перехода прав |
| Брачный договор | Довести до окончательной заверенной формы до визита в районное управление | До свадьбы |
| Тайское завещание | Перечислить тайские активы, назначить исполнителя и запасного, выбрать свидетелей, которым нечего получать | После первой покупки |
| Завещание дома | Указать в обоих завещаниях, что они не отменяют друг друга | При составлении тайского завещания |
| Развод | Переписать завещание, как только развод оформлен | При разводе |
Сначала структура. Всё остальное опирается на то, кто юридически чем владеет. Попросите юриста, который работает только на вас, проверить её до того, как деньги уйдут.
Затем документы вокруг неё. Брачный договор для брака и тайское завещание для наследства. Составление завещания — определённая работа, которую юристы оценивают фиксированной суммой, согласованной заранее, сообщает Thaiger Legal.
Всё это не значит «не покупайте с партнёром». По словам Thaiger Legal, структура, а не одно лишь доверие, защищает вас обоих, и её нужно зарегистрировать в день перехода прав.
Hush Villas — это четыре виллы «под ключ» с частными бассейнами на Ко Пангане, от $135 000, передача в первом квартале 2027 года. При подписании регистрируется и гарантируется 30-летняя аренда; дальнейшие сроки зависят от соглашения при продлении, и мы прямо говорим об этом в нашем разделе FAQ. Наша прогнозная доходность — около 15% чистой аренды в год; см. как это рассчитывается. По нашему договору аренды аренда переходит к наследникам покупателя, которые принимают её на существующих условиях.
Проверено 9 октября 2026 г.
Зарегистрированный владелец вправе продать, заложить имущество или выселить вас, сообщает Thaiger Legal. Зарегистрированная в вашу пользу аренда или узуфрукт переживает расставание и обязывает нового владельца, хотя ни то ни другое не делает вас собственником.
Он не обязателен, но при значительном имуществе настоятельно рекомендуется, потому что при разводе совместное имущество делится 50/50 по умолчанию. Брачный договор нужно зарегистрировать одновременно с браком, иначе он недействителен.
Да, если у вас есть активы в Таиланде. Иностранное завещание здесь действует только после тайского производства по наследству с заверенными переводами. Держите по одному завещанию на страну и укажите, что они не отменяют друг друга.
Закон Таиланда распределяет наследство между шестью очередями наследников по закону, ваш супруг делит его вместе с ними, а суд сначала должен назначить управляющего. Ваши банковские счета остаются заблокированными, пока он не назначен.
Только если они отвечают условиям статьи 19 Закона о кондоминиумах и в квоте здания есть место. Не отвечающий условиям иностранный наследник должен уведомить власти в течение 60 дней и распорядиться квартирой в течение года.
На практике нет. Наследник по закону может подать заявление о сохранении ограниченной площади, но одобрение на практике не выдаётся, а землю, оставленную по завещанию, одобрить нельзя вовсе. Наследник должен распорядиться землёй в срок до года.
Рассматриваете инвестицию в виллу на Ко Пхангане? Hush Villas — доступно 4 виллы, от $135 000, ключи Q1 2027.
Написать нам